Лицензирование риелторской деятельности является важной гарантией защиты прав и законных интересов всех участников сделок на рынке недвижимости. Порядок и условия получения риелторами лицензий для осуществления конкретных видов риелторской деятельности должны быть отражены в принимаемом федеральном законе «О риелторской деятельности в Российской Федерации». При этом обязательное лицензирование риелторской деятельности может гармонично сосуществовать с системой добровольной сертификации услуг риелторов.
Licensing of realtor activity is an important guarantee of protection of the rights and legitimate interests of all participants of transactions in the real estate market. An order and conditions of reception by realtors of licenses for realization of concrete kinds of realtor activity should be reflected in the accepted Federal law «About realtor activity in the Russian Federation». Thus obligatory licensing of realtor activity can harmoniously coexist with system of voluntary certification of services of realtors.
Принятие федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» ставит вопрос о введении обязательного лицензирования риелторской деятельности, которое было отменено в 2002 г. <1>. ——————————— <1> В связи с вступлением в силу Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Федеральный закон от 08.08.2001 N 128-ФЗ, принят ГД ФС РФ 13.07.2001 // Собрание законодательства. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3430. В ст. 12 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» (Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ, принят ГД ФС РФ 09.05.2011 // Собрание законодательства. 2011. N 19. Ст. 2716), содержащей перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии, риелторская деятельность отсутствует, поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.
В США риелторская деятельность лицензирована и действует закон, регулирующий такую деятельность, — Кодекс этики. Лицензия — это предоставленное государством право гражданину или организации получать вознаграждение от посреднической деятельности в сфере недвижимости. Без лицензии риелтор лишаешься права осуществлять профессиональную риелторскую деятельность. Закон о лицензировании не допускает на рынок недвижимости недобросовестных риелторов, а деятельность без лицензии наказывается штрафом в десятки тысяч долларов <2>. ——————————— <2> См.: Столярова С. Маркетинг риелторского бизнеса: уникальный клиент требует уникального персонального сервиса. Гармония брендов — основа успешного бизнеса: интервью с брокером из США, руководителем риелторской компании Local-n-Global Realty // Центр риелторских технологий // http://metel. moskva. com/blog-gennadij-anatolevich/18466236.html.
Вопрос об обязательном лицензировании риелторской деятельности в настоящее время является дискуссионным. Сторонники лицензирования считают данную меру позитивной, направленной на укрепление цивилизованных отношений на рынке недвижимости, отмечая, что с момента отмены лицензирования случаев обмана граждан риелторами стало больше. Иной точки зрения придерживаются сами риелторы и законодатель, которые полагают, что введение лицензирования не приведет к существенным улучшениям на рынке недвижимости, а только создаст дополнительные проблемы для добросовестных риелторских организаций. Сторонники данной точки зрения исходят из того, что система добровольной сертификации риелторской деятельности позволит специалистам рынка недвижимости эффективно регулировать оказание услуг потребителям в данной сфере. В свою очередь, противники сертификации, на наш взгляд, справедливо утверждают, что сертификат не может значительно повлиять на качество предоставляемых риелторами услуг и уж тем более не гарантирует надежности риелторской фирмы. Лицензирование же не только обеспечивает защиту законных прав и интересов потребителей, пользующихся услугами риелторов, но и преграждает доступ на рынок недвижимости случайным, сомнительным лицам, не имеющим соответствующих знаний и квалификации. Способна ли сертификация решить эти проблемы? Впервые в истории России и профессионального российского сообщества появился стандарт, который понятен и непрофессионалу. Он содержит перечень требований к профессионализму и квалификации риелторов, содержанию заключаемых ими договоров, необходимые требования к перечню и качеству предоставляемых услуг, обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов и возможность для потребителя рассмотрения в досудебном порядке его претензии в рамках комиссии по разрешению споров при органе по сертификации. Но, несмотря на определенные положительные моменты данной системы, уже сейчас можно выделить ее существенные недостатки. С одной стороны, стандарты системы добровольной сертификации действуют не на всей территории РФ и уже сейчас идет их доработка с учетом специфики отдельных регионов. Конечно, можно предположить, что система добровольной сертификации объединит большинство риелторских организаций в нашей стране и выступит как определенный гарант качества предоставляемых ими услуг. Но как быть с тем «меньшинством», которое окажется вне границ данной системы, кто будет осуществлять контроль за их деятельностью на рынке недвижимости? Способны ли будут «сертифицированные риелторы» вытеснить «несертифицированных»? На эти вопросы пока нет ответов, а лицензия дает гарантию того, что вся риелторская деятельность будет находиться под пристальным вниманием со стороны государства. Следующий момент — децентрализация как важное преимущество системы сертификации перед лицензированием. Суть ее в том, что контроль за деятельностью риелторских агентств, а также разрешение конфликтов с потребителями должны проходить на местах. Эту работу проводит наделенный соответствующими полномочиями орган либо региональная ассоциация в рамках федерально-территориального округа. С одной стороны, это хорошо, т. к. тем самым контрольные функции детализируются, но, с другой стороны, должны существовать единые принципы, единая система контролирующих органов и т. д. Очень важным вопросом здесь является провозглашаемая Российской гильдией риелторов (РГР) простота и системность контроля за соблюдением стандарта, сущность которой состоит в том, что не должно быть излишних проверок, способных «помешать» работе сертифицированных профессионалов. Над этим высказыванием стоит задуматься. Возникает очень много вопросов: почему проверки компетентных государственных органов должны помешать работе сертифицированных риелторов? По какой причине проверки, связанные с жалобами граждан, могут создать затруднения в работе сертифицированных профессионалов? Данные высказывания очень туманны и непонятны. Сами риелторы необходимых разъяснений не дают. Отсюда складывается представление, что риелторы очень не хотят (опасаются) установления контроля за их деятельностью со стороны государства. Очевидно, что российские специалисты, перед тем как ввести сертификацию риелторской деятельности, провели огромную работу, изучая рынок недвижимости, создавая «правила игры» на нем и пытаясь наладить взаимодействие между властью и профессиональными субъектами рынка недвижимости. Кроме того, при попытке сделать данную систему максимально эффективной была учтена специфика регионов. Законодателю решать, какой «пропуск» будет действовать на национальном рынке недвижимости: лицензирование, сертификация риелторской деятельности или что-то новое. Но, на наш взгляд, обязательное введение лицензирования риелторской деятельности может вполне гармонично сосуществовать с системой добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости. Это обусловлено различными задачами, которые выполняют добровольная сертификация и лицензирование рассматриваемой деятельности. Система добровольной сертификации направлена на саморегулирование риелторской деятельности ее профессиональными участниками посредством установления и соблюдения стандартов качества риелторских услуг всеми «сертифицированными» риелторами. Главным «плюсом» данной системы выступает создание «здоровой» конкурентной среды на рынке недвижимости, где постепенно «сертифицированные» риелторы должны вытеснять своих «несертифицированных» коллег, что, в свою очередь, приведет к повышению уровня качества услуг и профессионализма их оказания. Однако решить всех вопросов система добровольной сертификации не способна, как и гарантировать всем потребителям риелторских услуг их высокий уровень и отсутствие на рынке недвижимости мошенников, других криминальных элементов. Лицензирование риелторской деятельности выступает необходимой мерой государственного регулирования и контроля рассматриваемой деятельности. Это гарантия соблюдения требований законодательства всеми без исключения участниками сделок с недвижимостью, которая позволит избежать злоупотребления правом, преградит доступ некомпетентным, криминальным лицам, что в конечном счете также отвечает целям добровольной сертификации риелторских услуг. Резюмируя вышеизложенное, еще раз отметим, что потребность в лицензировании риелторской деятельности очевидна, т. к. ежедневно совершаются сотни сделок с недвижимостью, имеющих важное правовое, экономическое и социальное значение как для экономики страны в целом, так и для физических и юридических лиц. При этом лицензирование, в отличие от добровольной сертификации риелторской деятельности, направлено на обеспечение единой государственной политики по регулированию и защите прав граждан и юридических лиц, их законных интересов в сфере услуг, предоставляемых и риелторами. На сегодняшний день на территории нашей страны работают сотни фирм (агентств по недвижимости) и частных предпринимателей, занимающихся риелторской деятельностью, где зачастую в качестве риелторов выступают «специалисты», не владеющие правовыми вопросами в данной сфере деятельности, такие как врачи, педагоги и т. п. Отсутствие государственного контроля за развитием риелторской деятельности приводит к выходу на рынок недобросовестных, некомпетентных, а порой и преступных элементов. При этом граждане на свой страх и риск вынуждены совершать сделки, которые приводят к потере недвижимости или капитала. Необходимо отметить, что жилье для большинства населения нашей страны является основным богатством и средством существования. Риелторская деятельность напрямую затрагивает интересы граждан-собственников, недобросовестная же деятельность риелторов может привести к потере основной ценности граждан — жилья. Таким образом, лицензирование риелторской деятельности позволит, во-первых, обеспечить защиту законных прав и интересов потребителей, пользующихся услугами риелторов, а во-вторых, оградить доступ на рынок недвижимости случайных сомнительных лиц, не имеющих соответствующих знаний и квалификации. В-третьих, общепринятая практика в мире показывает, что риелторская деятельность лицензируется практически во всех развитых странах, в том числе: в США, Англии, Германии, а также в Кыргызской Республике и Республике Беларусь <3>. В-четвертых, в нашей стране уже накоплен достаточный опыт правового регулирования риелторской деятельности, в т. ч. связанный с вопросами ее лицензирования. Лицензирование риелторской деятельности было введено Постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 N 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риелторской деятельности». Получения лицензии для занятия риелторской деятельностью требовала и ст. 17 Федерального закона от 25.09.1998 N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». ——————————— <3> См.: Указ Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 N 15 «О риелторской деятельности в Республике Беларусь» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. N 7; Закон Кыргызской Республики от 14.08.2003 N 198 «О риелторской деятельности в Кыргызской Республике» // Эркин-Тоо. 2003. N 64.
Этап лицензирования (1996 — 2002 гг.), безусловно, сыграл важную роль в становлении цивилизованного рынка риелторских услуг в России. Но, к сожалению, как и всякая административная мера, лицензирование имело определенные недостатки. Государственная лицензия не гарантировала надежности риелторской фирмы. Она лишь подтверждала ее соответствие определенным стандартам, в частности квалификацию сотрудников. Но при этом в случае обоснованной жалобы потребителей на неправомерные действия агентства недвижимости лицензия могла быть приостановлена или даже отозвана, что автоматически влекло за собой прекращение деятельности агентства на неопределенное время. К сожалению, сдерживающим фактором это служило только для добропорядочных агентств, действительно дороживших своим именем. Но были и такие, для которых отзыв лицензии не являлся фатальным событием. Во-первых, они были к этому готовы, осуществляя недобросовестную предпринимательскую деятельность, а во-вторых, ничто не мешало тем же физическим лицам создать новое юридическое лицо, и лицензирующие органы не вправе были отказать в выдаче лицензии, потому что формально все необходимые требования были выполнены. Исходя из этого, необходимо признать, что лицензирование, отмененное несколько лет назад, не выполняло главной функции, ради которой оно вообще вводится: а именно защиты граждан от недобросовестных, некомпетентных, неэтичных риелторов. Полагаем, что отмена лицензирования риелторской деятельности была вызвана и тем, что в условиях отсутствия закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы. Поскольку почти полное отсутствие законодательной базы умаляет роль и значение лицензирования и в целом уменьшает его эффективность. В принимаемом федеральном законе «О риелторской деятельности в Российской Федерации» должно содержаться указание об обязательном лицензировании риелторской деятельности в целях создания дополнительных механизмов защиты потребителей риелторских услуг; регулирования предпринимательской деятельности с целью исключения на рынке недвижимости недобросовестного предпринимательства. Лицензирование риелторской деятельности должно осуществляться в соответствии с действующим Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», в котором предусмотрены общие положения, касающиеся принципов лицензирования, полномочий государственных органов власти при осуществлении лицензирования, порядка выдачи, приостановления и аннулирования действия лицензии, лицензионного контроля и т. д. При этом в ст. 12 указанного Закона, содержащую перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии, необходимо включить риелторскую деятельность. На наш взгляд, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.11.2011 N 957 «Об организации лицензирования отдельных видов деятельности», которым утвержден Перечень федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование, а также действовавшим ранее одноименным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 45 лицензирование риелторской деятельности должно осуществляться федеральным органом исполнительной власти — Минфином России <4>, для чего необходимо внести соответствующие поправки в указанный выше Перечень. Особенности лицензирования риелторской деятельности должны быть отражены в Положении о лицензировании риелторской деятельности, утверждаемом Правительством РФ. ——————————— <4> См.: Указ Президента РФ от 09.03.2004 N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. 2004. N 11. Ст. 945; Постановление Правительства РФ от 07.04.2004 N 185 «Вопросы Министерства финансов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2004. N 15. Ст. 1478.
Анализ ранее действовавшего законодательства <5>, а также положений о лицензировании отдельных видов деятельности <6>, действующих в настоящее время, позволяет выявить такие особенности, которые должны быть учтены при лицензировании деятельности риелторов. Так, чтобы получить лицензию, риелторской организации (риелтору, индивидуальному предпринимателю) необходимо предоставить сведения, подтверждающие наличие у специалистов такой организации (предпринимателя) необходимых профессиональных знаний и опыта работы в области недвижимости. Сведения такого рода получают при проведении аттестации специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность. Таким образом, наличие у специалистов-риелторов квалификационных аттестатов является важнейшим требованием для получения лицензии. ——————————— <5> Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 N 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риелторской деятельности» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 49; Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 N 395 «Об утверждении Положения о лицензировании оценочной деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Ст. 1612; Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 80 «Об утверждении Положения о лицензировании аудиторской деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2008. N 8. Ст. 737. <6> Постановление Правительства РФ от 15.08.2006 N 504 «О лицензировании деятельности по технической защите конфиденциальной информации» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 34. Ст. 3691; Постановление Правительства РФ от 17.07.2007 N 451 «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности по организации и проведению азартных игр в букмекерских конторах и тотализаторах» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 30. Ст. 3941; и др.
Лицензия на занятие риелторской деятельностью должна выдаваться на срок, не превышающий 3 года, в целях подтверждения не реже одного раза в 3 года квалификации в области данной деятельности работника (работников) юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих риелторскую деятельность. Кроме того, обязательным требованием для выдачи лицензии является страхование риелтором своей профессиональной ответственности путем заключения договора страхования по конкретному виду риелторской деятельности. Таким образом, при построении новой системы лицензирования необходимо учитывать уже имеющийся опыт лицензирования риелторской деятельности и других видов деятельности.
