(Накушнова Е. В.) («Гражданское право», 2007, N 2)
ФОРМА ДОГОВОРА ОКАЗАНИЯ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ
Е. В. НАКУШНОВА
Накушнова Е. В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Форма договора имеет большое практическое значение для его заключения и исполнения. Правовое регулирование формы договоров выражается в установлении к ней требований и последствий их нарушения. Цель соответствующих требований состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Общая норма, закрепленная в п. 1 ст. 434 ГК, устанавливает, что сторонам предоставляется право заключать договор в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если определенная форма не предусмотрена законом для данного вида договоров. Таким образом, требование к форме означает лишь недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом. В то же время использование более сложной формы зависит от усмотрения сторон. Свобода выбора формы сделки (договора) тем самым составляет правило, а предуказанность формы — законное исключение. Статья 161 ГК устанавливает общее правило о недопустимости заключения в устной форме договоров, совершаемых между юридическими лицами, а также юридическими лицами и гражданами. В свою очередь, сторонами договора оказания риелторских услуг выступают, с одной стороны, юридическое лицо (риелторская фирма) и индивидуальный предприниматель — риелтор, а с другой — потребитель (гражданин или юридическое лицо). Таким образом, применительно к договору оказания риелторских услуг законом предусмотрена простая письменная форма. Статья 162 ГК устанавливает последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме. Учитывая частный характер интереса сторон к письменной форме договора, законодатель признал, что сделка, совершенная вопреки указаниям ГК или иного закона устно, а не письменно, сохраняет значение юридического факта, порождающего соответствующие права и обязанности. Тем самым в виде общего принципа соблюдение простой письменной формы признается делом самих сторон, разумеется, при наличии их согласия на указанный счет. Если же одна из сторон оспаривает само существование не принявшего обязательную письменную форму договора или отдельных его условий, она вправе заявить иск по этому поводу. При этом лицо, ссылающееся на то, что хотя и не было письменной формы, но соглашение сторон было, должно привести необходимые доказательства. При этом п. 1 ст. 162 ГК, отступая от общих принципов процесса, ограничивает круг возможных доказательств, не допуская свидетельских показаний. В то же время использовать любые доказательства, в том числе и свидетельские показания, может другая сторона — та, которая утверждает, что сделки в целом или спорного условия в ней в действительности не было. Таким образом, указание закона на обязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы — нет и договора <1>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). —————————————————————— <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. С. 345.
В ряде случаев — особенно когда появляется публичный интерес к самому договору и его письменной форме — законодатель предусматривает недействительность договора, заключенного устно в нарушение обязательной письменной формы (п. 2 ст. 162 ГК). Соответствующие последствия указаны, в частности, в ст. 550 ГК («Форма договора продажи недвижимости»), п. 3 ст. 1017 ГК («Форма договора доверительного управления») и т. д. В приведенных случаях содержится указание на то, что соответствующий договор является не просто недействительным, а ничтожным. Поскольку оговорки об оспоримости соответствующих сделок (сделок, нарушающих требование об обязательной письменной форме) в ГК нет, независимо от наличия или отсутствия особого указания на этот счет все упомянутые в специальных нормах договоры, заключенные с нарушением формы и по этой причине признаваемые недействительными, являются ничтожными. При этом не имеет значения, идет ли речь об обязанности, установленной законом или соглашением сторон. Договор оказания риелторских услуг играет значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости, поэтому нельзя допустить, чтобы данный договор мог быть заключен в устной форме, а также допустить возникновение термина «бездоговорное оказание риелторских услуг». Рассматриваемый договор по своей юридической природе относится к публичным договорам, объектом которого выступают различные операции с недвижимостью. При этом ко всем подобным договорам законодатель проявляет повышенное внимание, выражающееся в том числе и в установлении для них обязательной письменной формы, несоблюдение которой влечет недействительность договора <2>. ——————————— <2> Так, ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 5 января 2006 г.) устанавливает, что договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Резюмируя вышеизложенное, считаем целесообразным установить в действующем законодательстве (в частности, в принимаемом Федеральном законе «О риелторской деятельности в РФ») специальную норму, регламентирующую последствия несоблюдения простой письменной формы договора оказания риелторских услуг — признание его недействительным, а именно ничтожным. Письменный договор заключается путем составления соответствующего надлежащим образом подписанного документа. Элементом письменной формы договора могут быть, помимо подписи, некоторые другие требования, в частности требование печати. Так, п. 1 ст. 160 ГК устанавливает общее правило о том, что скрепление печатью договора представляет собой одно из дополнительных требований. Имеется в виду, что вместе с заявлением стороной указанного требования должны быть определены и последствия его нарушения вплоть до признания договора незаключенным. Если же законодатель или стороны не воспользовались предоставленной им возможностью и специальные последствия не предусмотрены, то наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК). В связи с этим в договоре оказания риелторских услуг данное требование является необходимым и последствия его несоблюдения должны быть предусмотрены в договоре, так как стороной договора выступает коммерческая организация (риелторская фирма) и индивидуальный предприниматель — риелтор. Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон может быть предусмотрено и другое дополнительное требование, подчиняющееся описанному выше режиму, установленному для печати. Речь идет о совершении сделки на бланке определенной формы. Форма таких бланков может быть установлена в стандартах практики риелторской деятельности. Общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий содержание сделки, и имеются подписи лица (лиц), ее совершивших, либо уполномоченных ими лиц (п. 1 ст. 160 ГК). Наряду с этим имеются специальные требования, относящиеся к письменной форме договоров. Имеется в виду, что договор заключается путем составления документа, подписанного сторонами, а равно путем обмена документами, осуществляемого с использованием почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи. При этом необходимо, чтобы избранный сторонами способ мог позволить установить, что документ исходит именно от лица, которое является стороной в договоре (п. 2 ст. 434 ГК). Но применительно к договору оказания риелторских услуг, на наш взгляд, необходимо установить в законе специальное правило о том, что данный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления непременно одного документа, подписанного сторонами. В пользу выдвинутого утверждения говорит тот факт, что поскольку объектами рассматриваемого договора являются различные операции с недвижимостью, то это, в свою очередь, требует соответствующего правового регулирования. Так, например, договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК), доверительного управления недвижимостью (п. 2 ст. 1017 ГК) должны быть заключены в письменной форме путем составления непременно одного документа, подписанного сторонами. Договор оказания риелторских услуг может содержать также еще одно дополнительное требование — о необходимости его нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение является обязательным в случаях, предусмотренных законом и соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК). Специального указания закона на необходимость нотариального удостоверения договоров данного типа нет, поэтому нотариальное удостоверение договора возможно только по требованию одной из его сторон. Требование стороны о нотариальном удостоверении договора во всех случаях является обязательным для контрагента со всеми вытекающими отсюда последствиями — недействительность договоров, притом их ничтожность (ст. 165 ГК РФ). Таким образом, в действующем законодательстве (в частности, в принимаемом Федеральном законе «О риелторской деятельности в РФ») должно быть установлено требование об обязательном заключении договора оказания риелторских услуг в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования должно влечь за собой признание договора оказания риелторских услуг недействительным, а именно ничтожным, со всеми вытекающими из этого последствиями.
