К ВОПРОСУ О НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ ДОГОВОРА ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ <*>
Л. Б. СИТДИКОВА
——————————— <*> Sitdikova L. B. On the issue of notarial certification of a contract of paid rendering of realtor’s services.
Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса РГСУ, доктор юридических наук, профессор.
В статье на основании действующего законодательства автором рассматривается вопрос о форме договора в сфере оказания риелторских услуг. На основании проведенного исследования автор приходит к выводу о том, что предложение об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимым имуществом будет ставить излишние организационно-бюрократические барьеры. Единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделок с недвижимостью является полис страхования права собственности — страхования титула.
Ключевые слова: договор, риелторская услуга, форма договора, нотариальное удостоверение, страхование.
On the basis of the current legislation the article considers the issue on the form of the contract in the sphere of rendering realtor’s services. The author makes a conclusion that the provision on compulsory notarial certification of transactions with real estate will create excessive organizational-bureaucracy obstacles. The single guarantee of financial protection in commission of transactions with real estate is the policy of insurance of ownership right, insurance of the title.
Key words: contract, realtor’s service, from of the contract, notarial certification, insurance.
Договор оказания риелторских услуг играет значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости. До недавнего времени гражданское законодательство предусматривало обязательное нотариальное удостоверение практически для всех сделок такого рода. Ситуация изменилась с введением с 01.01.1995 в действие ГК РФ: нотариальная форма не является обязательной для сделок с недвижимостью. Нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок, например ренты (пожизненного содержания с иждивением, ст. 584 ГК РФ), брачного договора (контракта, ст. 41 СК РФ). Согласно ст. 163 ГК РФ в отношении большинства сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение) стороны могут придать им нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с правовыми последствиями. В 1998 г. была законодательно введена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Цель нововведения: обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках, тем самым повысив уровень защиты прав и законных интересов всех участников рынка недвижимости. Так, например, договоры купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК РФ), договор мены недвижимости (ст. 567 ГК РФ), договор дарения недвижимого имущества (ст. 574), договор ренты, в котором предметом договора выступает недвижимое имущество (ст. 584 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ), договор доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) и т. д. Для данных видов договоров законодатель предусматривает обязательную государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе (далее — ФРС) <1>, а договор ренты, в силу гражданского законодательства, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). ——————————— <1> Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В настоящее время широко обсуждается законодательная инициатива об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью <2>. Так, 14 июня 2012 г. в г. Самаре, в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, состоялись открытые общественные слушания по вопросу совершенствования законодательного регулирования государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимого имущества. В мероприятии приняли участие представители Минэкономразвития РФ, Фонда «Институт экономики города», Центра развития континентального права, Федерального БТИ, Общественного совета при Росреестре России, Сбербанка России, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Поволжской гильдии риелторов, Омского союза риелторов, Уральской палаты недвижимости, Московской ассоциации риелторов, Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, риелторы Дальнего Востока и многие другие. В ходе слушаний поднимался вопрос о монополии нотариата — обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости. ——————————— <2> См.: Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и дарения в недвижимости // URL: http://www. aenbi. ru/index. php? pid=568 (дата обращения: 18.06.2012).
Вопрос о нотариальном заверении сделок с недвижимостью обсуждается и в юридической литературе. Так, Е. В. Накушнова, рассматривая форму договора оказания риелторских услуг, вносит предложение о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом: «…договор оказания риелторских услуг может содержать также еще одно дополнительное требование — о необходимости его нотариального удостоверения. Специального указания закона на необходимость нотариального удостоверения договоров данного типа нет, поэтому нотариальное удостоверение договора возможно только по требованию одной из его сторон. Требование стороны о нотариальном удостоверении договора во всех случаях является обязательным для контрагента со всеми вытекающими отсюда последствиями — недействительность договоров, притом их ничтожность (ст. 165 ГК РФ)» <3>. ——————————— <3> Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг // Гражданское право. 2007. N 2. С. 31 — 32.
По нашему мнению, обсуждение такой позиции является небесспорным. Суть нотариального удостоверения, по мнению ученых и самих нотариусов, заключается в проверке юридической чистоты сделки. В то же время следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Так, например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое недвижимое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества, т. е. проверке подлежат лишь права продавца. Кроме того, нотариус не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит или наоборот. При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы запрашивают информацию не у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания сделки недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной. При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Вышеизложенное свидетельствует, что нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует. Если обратиться к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате <4>, то в соответствии со ст. 18 нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ. Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 млн. руб. (нотариус, удостоверяющий договоры об ипотеке, должен быть застрахован именно на такую сумму). На сегодняшний день такая сумма страхового покрытия не является гарантией безопасности для добросовестного покупателя. Кроме того, существующее в настоящее время правовое регулирование приводит к значительному завышению фактической оплаты услуг нотариуса. Любой тариф, взимаемый нотариусами, будет являться дополнительной платой к ныне существующему тарифу даже в условиях наличия фиксированного тарифа за удостоверение сделок. Конституционный Суд РФ <5> указал на недопустимость навязывания нотариусами своих услуг правового и технического характера. Однако всем известно, что нотариусы злоупотребляют своими полномочиями и нарушают принцип свободы договора. Особенно это проявляется с договорами, где есть множественность лиц, несовершеннолетние дети, общая долевая собственность и т. п. В случае выявления описок или ошибок в договоре, составленном в простой письменной форме, можно исправить и распечатать текст заново. Если же договоры станут нотариальными и будут составляться на фирменных бланках нотариусов, исправление любого договора — взимание дополнительной платы с клиента. ——————————— <4> Основы законодательства РФ о нотариате: утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1-1 (в ред. от 29.06.2012) // ВСНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2012. N 27. Ст. 3587. <5> Определение Конституционного Суда РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Чераневой А. А. на нарушение ее конституционных прав абзацем 3 ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате» от 01.03.2011 N 272-О-О // Нотариальный вестник. 2011. N 5.
Таким образом, предложение об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимым имуществом, по нашему мнению, ставит излишние организационно-бюрократические барьеры для оборота недвижимости. Поэтому единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделок с недвижимостью является полис страхования права собственности — страхования титула.
