Корольков Александр, начальник правового отдела аппарата Общероссийского профсоюза работников физической культуры, спорта и туризма Объединения профсоюзов России СОЦПРОФ (РОСПРОФСПОРТ).
Очевидно, что в настоящее время самое выгодное вложение — это вложение в недвижимость. Это стало почвой для возникновения криминальных структур, посредников, распространения мошенничества в этой сфере. Искать причины мошенничества с недвижимостью нужно в несовершенстве российского законодательства, которое должно регулировать имущественные правоотношения, защищать интересы граждан и их имущество от посягательств.
Сейчас через риелторские услуги заключается около 90% всех сделок с жилой недвижимостью, поэтому они всегда занимали прочные позиции.
Ошибки граждан выражаются в основном в юридической неграмотности, нежелании обращаться в крупные агентства недвижимости, в стремлении сэкономить, воспользовавшись услугами так называемых черных риелторов, и обойтись при оформлении сделки без помощи профессионального юриста.
Кроме того, нельзя забывать тот факт, что «черные» риелторы становятся все изощреннее, их новый прием — действовать на острой потребности людей в деньгах.
Зачастую мошенники открывают фирму для проведения одной-единственной сделки, после чего исчезают. В других случаях они арендуют офис, создают видимость деятельности, заключают сделки, получают аванс и скрываются. Такие лица используют не только любые лазейки, противоречия законодательства, но и сложные жизненные обстоятельства, проблемы людей.
Так, определенное время в законодательстве существовал пробел, которым достаточно успешно пользовались мошенники. Суть заключалась в том, что судебное решение о признании гражданина недееспособным могло быть вынесено без участия этого гражданина. Исход дела зависел от заключения психиатра.
Таким образом, дело оставалось за малым: найти старых одиноких людей, запугать, переправить в психиатрическую больницу и спокойно продать квартиру.
Операции с недвижимостью являются основой для криминальных историй, в которых оказываются замешанными и нотариусы.
Так, например, риелторская фирма «Уют» (г. Кемерово) «оказывала услуги» людям одиноким, наркозависимым, не имеющим родственников. Среди таких клиентов оказались 12 человек. Схема была стандартная: споить, привезти к нотариусу для оформления доверенности и потом избавиться. Уголовные дела милицией не возбуждались, и экспертиза для установления причины смерти очередного скончавшегося алкоголика не проводилась.
Нотариус же утверждал, что клиенты были адекватные, он проверил их дееспособность и действовал исключительно в рамках закона.
Другим примером является фирма «Ярославский партнер» (Ярославская область). Ее клиентами стали 15 человек. Людей любыми способами убеждали расстаться с недвижимостью.
Поскольку правоохранительные органы часто просто не хотят более тщательно разобраться в обстоятельствах дела, нотариусы остаются как бы в тени. Бывает, что мошенники просто подделывают печати и штампы нотариусов.
Сейчас нотариусы не особо заботятся о соблюдении ряда правил совершения нотариальных действий. Вся необходимая для подписания документация готовится техническими работниками — помощниками. Перед нотариусом клиент проводит не более нескольких минут. Нотариус, не оглашая документа, спрашивает, все ли в нем записано правильно, и в случае утвердительного ответа просит подписать документ и удостоверяет его.
Попытки привлечь недобросовестных нотариусов к уголовной или хотя бы гражданской ответственности в силу сложного комплекса причин чаще всего заканчиваются ничем.
В СМИ отмечается, что сейчас, по сути, неизвестно, кто и как становится нотариусом, поскольку конкурсы на замещение должностей проходят закрыто. Хотя по закону это публичное мероприятие. Очевидно, что от того, каким образом нотариальные палаты субъектов РФ подбирают свои кадры, зависит качество работы нотариусов, степень соблюдения ими закона и норм профессиональной этики.
Чтобы избежать возможных проблем с недвижимостью, следует учитывать следующие моменты.
Во-первых, информация об агентстве, в частности сколько лет оно существует на рынке недвижимости, есть ли у нее необходимые документы и т. д. Для ее получения нужно ознакомиться с уставом и регистрационными документами фирмы (подлинниками документов). Поскольку это не коммерческая тайна, вам ее могут предоставить. А если отказывают, то, очевидно, лучше выбрать другое агентство. Хорошая репутация агентства нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку. В случае возникновения проблем агентство не заинтересовано в конфликте. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка. Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства.
Во-вторых, наличие сертификата. Так, в 2002 году в результате отмены обязательного лицензирования была зарегистрирована Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации (Постановление Госстандарта России от 08.02.2002 N 14). Как отмечается многими специалистами, это знак профессионализма и высокой квалификации сотрудников, доказательство стабильности фирмы, а значит, и возможность позиционирования себя на рынке как более надежной фирмы, чем несертифицированные компании. В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг.
Кроме того, у риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Представляется, что, если вам выдают записи в тетради или риелтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, от его услуг стоит отказаться.
В процессе сделки риелтор должен:
— определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;
— проверить юридическую чистоту объекта;
— организовать рекламную кампанию объекта;
— грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;
— организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
— консультировать по вопросам приватизации жилья.
Прежде чем обратиться в агентство, необходимо четко сформулировать свои пожелания в отношении жилья: выбрать район, тип дома и возможные варианты квартиры, площадь и другие характеристики.
В-третьих, стоит провести правовой анализ всех документов. Консультация юриста или адвоката стоит не очень дорого, а вот в противном случае потерять можно все, что есть. Полезные сведения можно почерпнуть, потребовав у продавца или заказав самостоятельно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, в которой содержатся сведения о собственнике, а главное — об обременениях имущества: аренде, залоге, аресте и т. д.
Важно выяснить, кто зарегистрирован в квартире. Осторожно следует относиться к сделкам, в которых контрагент действует на основании доверенности, а собственника недвижимости вы ни разу не видели. Необходимо быть очень бдительным при передаче аванса.
Также следует отметить, что продавцы недвижимости, как правило, рискуют меньше покупателей. Их главная задача — не потерять свою недвижимость и получить деньги. Поэтому и в данном случае лучше обращаться в проверенное агентство. Сегодня на рынке действует большое количество «черных» риелторов. Причина этого заключается в том, что цены на их услуги значительно ниже, чем на услуги агентств недвижимости.
