ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИИ ПРИОРИТЕТНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ — ГРАЖДАНАМ РОССИИ»
В. Н. ЛИСИЦА
Лисица В. Н., старший научный сотрудник сектора гражданского права и процесса Института философии и права СО РАН, доцент кафедры правоведения Новосибирского госуниверситета, кандидат юридических наук, доцент.
Успешная реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» во многом зависит от слаженной работы всех участников инвестиционно-строительной деятельности: — граждан, заинтересованных в приобретении доступного и комфортного жилья надлежащего качества и возврате вложенных во вновь возводимые многоквартирные дома денежных средств в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства; — застройщиков, которые нуждаются в понятных, прозрачных и стабильных правилах игры на рынке строительства жилья; — органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязанных создать надлежащее правовое регулирование отношений между всеми участниками инвестиционно-строительной деятельности. О заинтересованности высших должностных лиц субъектов Российской Федерации (руководителей высшего исполнительного органа государственной власти субъектов Российской Федерации) в организации данной работы может свидетельствовать то, что в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. N 825 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» <1> общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя субъекта Российской Федерации, в том числе введенная в действие за год, является одним из показателей для оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. ——————————— <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 27. Ст. 3256.
Так, на совместном заседании Совета при полномочном представителе Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе и Совета Межрегиональной ассоциации экономического взаимодействия субъектов Российской Федерации «Сибирское соглашение» от 22 апреля 2005 г. был рассмотрен вопрос о развитии жилищного строительства, увеличении объемов доступного и социального жилья и создании системы жилищно-коммунального обслуживания во вновь вводимых домах. Руководителям органов исполнительной и законодательной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления Сибирского федерального округа, в частности, было рекомендовано <2>: ——————————— <2> Электронный ресурс: http://www. sibfo. ru.
— утвердить региональные программы жилищного строительства доступного, социального жилья на 2005 — 2010 гг.; — для упрощения процедуры и сокращения сроков получения кредитов банков строительными организациями расширить практику выдачи гарантий администрациями субъектов Российской Федерации и муниципальными образованиями округа под залог земельных участков и незавершенного строительства; — ввести в практику компенсации из бюджетов всех уровней части процентной ставки по кредитам, получаемым строительными организациями для строительства доступного и социального жилья; — при формировании бюджетов субъектов Российской Федерации округа на 2006 г. предусмотреть увеличение до экономически обоснованных размеров уставного фонда региональных агентств ипотечного жилищного кредитования; — обеспечивать использование различных инструментов финансирования жилищного строительства — облигационных займов, накопительных схем, а также привлечение финансовых ресурсов страховых компаний, пенсионных фондов и других финансовых институтов, с учетом накопленного опыта администраций Красноярского края и Кемеровской области; — компенсировать из бюджета часть процентной ставки по кредитам населению для приобретения жилья по схеме ипотечного кредитования на рынке жилья, в первую очередь для категорий особо нуждающихся граждан, а также молодых семей при рождении 1, 2, 3-го ребенка; — разработать и утвердить генеральные схемы развития муниципальных образований и другие документы территориального планирования, в том числе правила землепользования и застройки; — организовать прохождение разрешительных документов по жилищному строительству и сдаче готовых жилых домов в эксплуатацию в администрациях муниципальных образований по принципу «одного окна». Именно за счет усиления внимания органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления Сибири к реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», а также мобилизации резервов и наращивания мощностей стройиндустрии и существенного сокращения объемов незавершенного строительства в Сибири произошло увеличение объемов жилищного строительства. Так, если в 2003 г. в субъектах Федерации Сибирского федерального округа было введено 2,5 млн. кв. м жилья, то в 2006 г. — 5,4 млн. кв. м. При этом в прошедшем году рост составил 123,3% (в Российской Федерации — 115%). Вместе с тем объем введенного жилья в 2006 г. на одного жителя Сибири равен 0,27 кв. м, в то время как в среднем по России — 0,34 кв. м. Для достижения необходимого баланса интересов между участниками инвестиционно-строительной деятельности, его закрепления в нормах права и тем самым успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» необходимо принятие многих нормативных правовых актов: начиная с федеральных законов и заканчивая муниципальными правовыми актами. Немалая часть из них уже вступила в силу, другие находятся на стадии разработки и доработки. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <3> урегулировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также установил гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. ——————————— <3> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 40.
В Земельный <4>, Градостроительный <5> кодексы Российской Федерации и иные федеральные законы были внесены поправки, снимающие ряд административных барьеров на пути осуществления жилищного строительства. Так, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стали предоставляться по общему правилу на аукционах (ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) без предварительного согласования мест размещения объектов. Были установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, предусмотрены правила о развитии застроенных территорий (ст. ст. 46.1 — 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации). ——————————— <4> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147. <5> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 16.
Кроме того, в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации находятся на рассмотрении следующие законопроекты, которые в ближайшее время, скорее всего, станут Федеральными законами: — «О финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и о внесении изменения в статью 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации» (проект N 411347-4); — «О саморегулируемых организациях» (проект N 348631-3); — «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий» (проект N 388150-4). Последний предлагает дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации <6> разделом IX «Управление территорией малоэтажной жилищной застройки», в котором будут предусмотрены положения, касающиеся: а) общего имущества собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки; б) кооперативов малоэтажного жилья; в) товариществ индивидуальных застройщиков; г) способов управления территорией малоэтажной жилищной застройки. ——————————— <6> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 14.
Вместе с тем действующее законодательство, к сожалению, еще содержит ряд противоречий и пробелов, которые должны быть устранены в ближайшее время. Остановимся на них более подробно. 1. Отсутствует упрощенный (льготный) порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, жилищно-строительным кооперативам и иным объединениям индивидуальных застройщиков. Дело в том, что в настоящее время в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду либо в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости. При этом продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется по общему правилу на аукционах. Вместе с тем для индивидуального жилищного строительства земельный участок может быть предоставлен в аренду на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. С нашей точки зрения, предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства должно осуществляться на основании заявления не только гражданина, но и жилищно-строительного кооператива. Кроме того, земельный участок следует предоставлять гражданам и жилищно-строительным кооперативам в аренду бесплатно на срок, необходимый для осуществления жилищного строительства. При этом указанный земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, целесообразно передать в собственность гражданина с момента государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости (жилой дом). Все это потребует внесения изменений и дополнений в ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Для широкого внедрения в практику малоэтажного индивидуального жилищного строительства недостаточно предоставить гражданам земельный участок на льготных условиях. Необходимо также оказать им иные меры поддержки со стороны государства. Они могут, в частности, касаться бесплатной заготовки гражданами древесины для индивидуального жилищного строительства. Для этого потребуется органам государственной власти субъектов Российской Федерации утвердить порядок заготовки гражданами древесины для собственных нужд в соответствии с п. 4 ст. 76 и п. 4 ст. 82 Лесного кодекса Российской Федерации <7>. ——————————— <7> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 50. Ст. 5278.
2. Возникают сложности в реквизиции земельных участков и индивидуальных жилых домов у граждан с целью застройки их многоэтажными домами или объектами инфраструктуры социально-культурного назначения. На первый взгляд данные гражданские правоотношения полностью урегулированы Гражданским <8> и Земельным кодексами Российской Федерации. ——————————— <8> Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
Так, ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации). Соответствующие правила о выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд и об отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, предусмотрены в ст. ст. 239, 279 — 283 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако все эти положения, как показывает практика, являются слишком общими и не содержат необходимых деталей осуществления права государства на принудительное изъятие имущества в публичных целях. Вряд ли оправданно все отдавать на откуп суду. Последний и сам нуждается в четких правилах по разрешению споров между собственниками и государством. Так, с нашей точки зрения, необходимо: — разрешить противоречие между положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 279) и Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 11) в части установления органа, уполномоченного принимать решение об изъятии земельного участка и иного недвижимого имущества для муниципальных нужд; — установить процедуру реквизиции земельных участков и индивидуальных жилых домов у граждан с целью застройки их многоэтажными домами или объектами инфраструктуры социально-культурного назначения; — предусмотреть возможность предоставления собственникам индивидуальных жилых домов и земельных участков иного благоустроенного жилого помещения вместо выплаты рыночной стоимости данных индивидуальных жилых домов и земельных участков, подлежащих сносу (изъятию). 3. Существуют пробелы и противоречия в урегулировании отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Так, действующее законодательство рассматривает передачу объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства как реализацию, которая подлежит налогообложению НДС <9>. Во избежание этого представляется необходимым дополнить п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации <10> следующими подпунктами: ——————————— <9> Более подробно см.: Лисица В. Н. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»: проблемы правореализации // Жилищное право. 2007. N 1. С. 18, 19. <10> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3824.
«4.1) передача имущества по договору участия в долевом строительстве участником долевого строительства застройщику; 7.1) передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве». Кроме того, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» меры защиты против застройщика в случае нарушения им предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (неустойка, односторонний отказ от исполнения договора и т. д.) являются, на наш взгляд, недостаточными при наличии у застройщика признаков банкротства. С нашей точки зрения, ст. 6 указанного Федерального закона необходимо дополнить положением о порядке перевода земельного участка (или права на земельный участок) и объекта незавершенного строительства в судебном порядке в общедолевую собственность участников долевого строительства и застройщика с передачей функции застройщика создаваемому ими товариществу собственников жилья, жилищному строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Формулировка новой части 4 может быть следующей: «4. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено, а также в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства более чем на один год, земельный участок или право на него и объект незавершенного строительства может быть передан по решению суда в общую долевую собственность участников долевого строительства. По решению участников долевого строительства, принятому большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов этих участников, функции застройщика могут быть переданы создаваемому участниками долевого строительства товариществу собственников жилья, жилищно-строительному кооперативу или иной организации. Количество голосов, которым обладает каждый участник долевого строительства, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (объекте долевого строительства)». Кроме того, стимулировать застройщиков к сдаче объектов долевого строительства в установленный срок могут увеличенные размер арендной платы за земельный участок и ставки земельного налога при превышении нормативных сроков строительства. 4. Не урегулированы в должной мере отношения между застройщиком и собственниками жилых помещений в многоквартирном доме в случае его реконструкции. Не вызывает сомнения, что эти отношения должны быть урегулированы договором между всеми указанными участниками. Но что делать, если не удается найти застройщику компромисс со всеми собственниками? Могут ли в данном случае интересы граждан представлять определенные юридические лица (товарищества собственников жилья, управляющая организация и т. д.)? Жилищный кодекс Российской Федерации относит принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44). В силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение по данному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Но кто будет выступать стороной в договоре с застройщиком? Жилищный кодекс Российской Федерации не дает ответа на этот вопрос. Видимо, в протоколе общего собрания следует указать конкретное лицо (товарищество собственников жилья, жилищный (жилищно-строительный) кооператив, управляющая организация, собственник жилого помещения), которое будет уполномочено подписать договор от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме. 5. Отсутствуют льготы товариществам собственников жилья и иным объединениям граждан — собственников жилья. В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления: — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; — управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом; — управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация). При выборе второго способа товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества (п. 1 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственники жилых помещений самостоятельно принимают решения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на общих собраниях. Это, в свою очередь, развивает у граждан чувство ответственности, солидарности и коллективизма в решении своих проблем, создает условия для распространения территориального общественного самоуправления и в конечном счете — становления настоящего местного самоуправления в России. Вместе с тем действующее законодательство о налогах и сборах не способствует созданию подобных объединений граждан собственников жилья. В частности, Налоговый кодекс Российской Федерации не освобождает: — от налогообложения НДС выполнение товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом строительно-монтажных работ для собственных нужд; — от налогообложения налогом на прибыль доходы в виде имущества (включая денежные средства), которое получено товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом в виде взносов участников этих организаций на создание резерва на проведение всех видов ремонта. Для установления данных налоговых льгот необходимо внести поправки в п. 3 ст. 149 и п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации. Кроме того, в дополнение необходимо: — предоставить иные меры поддержки объединений собственников жилья со стороны государства (например, гарантии или субсидирование процентной ставки по кредитам, выданным на капитальный ремонт жилья и лифтового оборудования, проведение инвентаризации жилищного фонда); — распространить положения о субсидиях на оплату коммунальных услуг и налоговых льготах для граждан — собственников жилых помещений, предоставляемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, в равной мере на жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья и другие объединения граждан, которые вместо последних заключают сделки с организациями коммунального комплекса. 6. Не урегулирован вопрос о компенсации застройщикам стоимости сетей инженерно-технического обеспечения, построенных за их счет и передаваемых на баланс эксплуатирующим организациям. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения <11>, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83, в настоящее время не содержат каких-либо положений по этому вопросу. ——————————— <11> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 8. Ст. 920.
Понятно, что в настоящее время, когда земельные участки для жилищного строительства предоставляются на аукционе без предварительного согласования мест размещения объектов, органы местного самоуправления самостоятельно проводят работы по формированию земельного участка, в том числе по определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом по окончании строительства и подключении жилых домов к системе коммунальной инфраструктуры застройщики вносят плату за подключение на основании публичного договора, заключаемого с организацией коммунального комплекса (ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» <12>). Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83. ——————————— <12> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 36.
Однако что делать застройщикам, которые получили земельные участки для жилищного строительства и разрешение на строительство до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и самостоятельно осуществляли финансирование работ по строительству сетей инженерно-технического обеспечения? К примеру, в г. Новосибирске застройщики зачастую заключали с муниципальным унитарным предприятием «Горводоканал» договоры долевого участия в финансировании развития систем водоснабжения и (или) канализации в соответствии с Порядком долевого участия заказчика и (или) абонента в финансировании развития систем водоснабжения и канализации г. Новосибирска, утвержденным Постановлением мэрии г. Новосибирска от 27 декабря 2002 г. N 2886. В итоге получается, что застройщики уплачивают двойную цену за подключение. Вряд ли можно надеяться, что муниципальные образования и подведомственные им муниципальные унитарные предприятия всегда будут готовы вернуть застройщикам потраченные ими денежные средства. Поэтому, с нашей точки зрения, целесообразно Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83, дополнить положением об обязательности компенсации застройщикам стоимости сетей инженерно-технического обеспечения, построенных за их счет и передаваемых на баланс эксплуатирующим организациям. 7. Отсутствует единый порядок государственного учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. В настоящее время учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на них осуществляют разные органы (Росрегистрация, Роснедвижимость). Гражданам и юридическим лицам приходится сначала обращаться в один орган, а затем представлять выданные им документы учета (кадастровый план земельного участка, план объекта недвижимости с экспликацией, сведения об учете части объекта недвижимости и т. д.) в Росрегистрацию. Разве не целесообразно наконец-то внедрить принцип «одного окна» в систему государственного учета объектов недвижимости и регистрации прав на них? Кроме того, ни действующий Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <13>, ни иной подзаконный акт не содержат закрытый перечень документов, представляемых в органы Росрегистрации для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в тех или иных случаях. Неурегулированность в этом вопросе ведет к тому, что в разных субъектах Российской Федерации требуют представления различных документов, что иногда ведет к затягиванию выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, выписок и справок из Единого государственного реестра прав в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимо также поднять вопрос о сокращении срока самой государственной регистрации с одного месяца до десяти дней, что потребует изменения первого абзаца п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ——————————— <13> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
8. Не приняты органами государственной власти и органами местного самоуправления нормативные правовые акты, установленные Градостроительным, Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации и другими федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Так, Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает утверждение на уровне Правительства Российской Федерации таких положений, как: — схемы территориального планирования Российской Федерации (ч. 1 ст. 11); — состав, порядок подготовки проектов схем территориального планирования Российской Федерации, порядок внесения изменений в такие схемы (ч. 12 ст. 11); — порядок согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации, состав и порядок работы согласительной комиссии (ч. 12 ст. 12); — порядок подготовки и утверждения плана реализации схемы территориального планирования Российской Федерации (ч. 1 ст. 13); — порядок согласования проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, состав и порядок работы согласительной комиссии (ч. 12 ст. 16); — порядок согласования документов территориального планирования муниципальных образований, состав и порядок работы согласительной комиссии (ч. 3 ст. 18); — порядок согласования проекта генерального плана поселения, генерального плана городского округа до его утверждения (ч. 8 ст. 24, ч. 1 ст. 25); — порядок совместной подготовки проектов документов территориального планирования федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, состав, порядок создания и деятельности комиссии по совместной подготовке проектов (ч. 13 ст. 27); — порядок проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования, размер платы за проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования и порядок ее взимания (ч. 8 ст. 29); — форма градостроительного плана земельного участка (ч. 5 ст. 44); — порядок признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу (п. 1 ч. 3 ст. 46.1); — виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ч. 6 ст. 47); — порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 10 ст. 48); — состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейны м объектам, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на государственную экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора (ч. 13 ст. 48); — порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и порядок ее взимания (ч. 11 ст. 49); — порядок проведения негосударственной экспертизы и порядок аккредитации организаций (ч. 2 ст. 50); — форма разрешения на строительство (ч. 16 ст. 51); — порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты (ч. 22 ст. 51); — порядок осуществления государственного строительного надзора (ч. 8 ст. 54); — форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 12 ст. 55); — порядок систематизирования сведений информационных систем обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с кадастровым делением территории Российской Федерации (ч. 7 ст. 56); — порядок ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, требования к технологиям и программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения автоматизированных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ч. 5 ст. 57); — максимальный размер платы за предоставление сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности и порядок взимания такой платы (ч. 7 ст. 57); — порядок предоставления сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по запросам органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц (ч. 10 ст. 57). Однако в настоящее время приняты лишь: — Постановление Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» <14>; ——————————— <14> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 48. Ст. 5047.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. N 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» <15>; ——————————— <15> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 2. Ст. 205.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. N 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» <16>; ——————————— <16> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 4. Ст. 392.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. N 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» <17>; ——————————— <17> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 7. Ст. 774.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»; — Постановление Правительства Российской Федерации от 9 июня 2006 г. N 363 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности» <18>; ——————————— <18> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 25. Ст. 2725.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 13 ноября 2006 г. N 680 «О составе схем территориального планирования Российской Федерации» <19>; ——————————— <19> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 47. Ст. 4910.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2006 г. N 804 «Об утверждении Положения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования, а также о составе, порядке создания и деятельности комиссии по совместной подготовке проектов документов территориального планирования» <20>; ——————————— <20> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 1. Ст. 262.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» <21>; ——————————— <21> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 11. Ст. 1336.
— Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 2007 г. N 178 «Об утверждении Положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и проектов документов территориального планирования муниципальных образований» <22>. ——————————— <22> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 14. Ст. 1691.
В свою очередь, органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны принять: — схему территориального планирования субъекта Российской Федерации, в том числе внесение изменений в такую схему (ч. 1 ст. 15); — состав, порядок подготовки проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, порядок внесения изменений в такие схемы (ч. 10 ст. 15); — план реализации схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 17); — состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов (ч. 2 ст. 18); — состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования (ч. 5 ст. 24); — состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (ч. 1 ст. 31); — состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъекта Российской Федерации, документов территориального планирования муниципальных образований (ч. 8 ст. 42); — порядок подготовки документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ч. 19 ст. 45); — методику определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (ч. 4 ст. 46.3); — порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты (ч. 22 ст. 51); — порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков (ч. 3 ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» <23>). ——————————— <23> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 17.
Многие из указанных положений уже разработаны и вступили в силу на территории ряда субъектов Российской Федерации Сибирского федерального округа, в частности Красноярского края и Томской области. На уровне муниципальных образований предусмотрено принятие таких документов, как: — состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципального образования, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов (ч. 2 ст. 18); — генеральный план поселения, генеральный план городского округа (ч. 1 ст. 24); — схема территориального планирования муниципального района (ч. 1 ст. 20); — состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования (ч. 6 ст. 24); — местные нормативы градостроительного проектирования поселений (городских округов) (п. 2 ч. 1 ст. 8, п. 2 ч. 3 ст. 8); — местные нормативы градостроительного проектирования межселенных территорий (п. 2 ч. 2 ст. 8); — план реализации генерального плана поселения, генерального плана городского округа (ч. 1 ст. 26); — план реализации схемы территориального планирования муниципального района (ч. 1 ст. 22); — решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки с установлением этапов градостроительного зонирования, порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений (ч. 5 ст. 31); — состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (ч. 6 ст. 31); — правила землепользования и застройки поселений (городских округов) (п. 3 ч. 1 ст. 8, п. 3 ч. 3 ст. 8, ч. 1 ст. 31); — правила землепользования и застройки межселенных территорий (п. 3 ч. 2 ст. 8, ч. 1 ст. 31); — порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления (ч. 20 ст. 45); — решение о развитии застроенной территории (ч. 2 ст. 46.1); — порядок организации и проведения публичных слушаний по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка (ч. 6 ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»); — решение о подготовке документации по планировке территории (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46); — проекты планировки территорий и проекты межевания территорий до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Особое внимание следует обратить на отсутствие документов территориального планирования: схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и муниципальных районов, генеральных планов поселений. Одна из причин — это отсутствие в бюджетах субъектов Российской Федерации и местных бюджетах необходимых средств на их разработку. Без поддержки из федерального бюджета эту проблему вряд ли удастся разрешить. Для этого необходимо в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 гг. <24>, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675, включить подпрограмму «Разработка документов территориального планирования субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» и обеспечить ее финансирование из федерального бюджета. Заслуживает поддержки и предложение о создании единого комплексного проекта градостроительного развития поселения численностью до 20 тысяч жителей, включающего совокупность всех видов градостроительной документации (генеральные планы, документация по планировке территории, правила землепользования и застройки). ——————————— <24> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 39. Ст. 3770.
Особую озабоченность вызывает отсутствие в поселениях правил землепользования и застройки, принятых в соответствии с действующими положениями Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации. Это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Важность этого документа состоит и в том, что в силу п. 14 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <25> с 1 января 2010 г. при его отсутствии предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу не осуществляется. ——————————— <25> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148.
9. Не урегулирован вопрос о порядке регистрации, учете и получении жилищных субсидий в связи с переселением из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей гражданами, которые проживают во вновь образованных субъектах Российской Федерации. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс объединения ряда субъектов Российской Федерации. Принят ряд Федеральных конституционных законов об образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Российской Федерации (Забайкальский край, Камчатский край, Красноярский край, Пермский край, Иркутская область). Однако в них отсутствуют положения, которые регулировали ряд спорных вопросов в административной и финансовой сфере нового объединенного субъекта Российской Федерации, которые возникли до процесса объединения. В частности, это касается порядка выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, вставшему на учет на территории субъекта Российской Федерации, прекратившего свое существование, а также правила объединения списков граждан (правила по слиянию очередей), имеющих право на получение жилищных субсидий, которые были сформированы до объединения субъектов Российской Федерации. Для решения обозначенной проблемы необходимо дополнить соответствующими положениями Постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. N 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы» <26> и Постановление Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. N 879 «Об утверждении Положения о регистрации и учете граждан, имеющих право на получение жилищных субсидий в связи с переселением из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» <27>. ——————————— <26> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 13. Ст. 1405. <27> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 51. Ст. 5077.
Подводя итог, следует заключить, что успешная реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» невозможна без принятия многих нормативных правовых актов разного уровня. Как следствие, правотворческая деятельность законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления должна быть продолжена.
