Со вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) отечественное гражданское законодательство приобрело новый вид договора — договор участия в долевом строительстве. Закон внес жесткую регламентацию прежде всего в социально-потребительские правоотношения, складывающиеся при строительстве в жилищной сфере. Вместе с тем на практике возникают коллизии, которые с очевидностью свидетельствуют о необходимости существенной доработки Закона.
Тяжелая доля
Одним из серьезных нововведений стало требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон о долевом строительстве предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику.
Однако последовательное соблюдение данных требований Закона под силу далеко не всем застройщикам. Не секрет, что большинство компаний продолжают работать по «серым» схемам, предлагая дольщикам разнообразные договоры (от предварительных и оказания услуг до сделок займа и купли-продажи). Редкие застройщики следуют Закону и не экономят на оформлении надлежащей документации для привлечения денежных средств, гарантируя полноценную защиту интересов и имущества дольщиков.
Рассмотрим проблемы применения Закона на примере конкретного спора, рассмотренного Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа (Постановление от 9 января 2008 г. N Ф08-8190/07 по делу N А32-10099/07-34/261). Будучи добросовестным застройщиком, общество возвело многоквартирный жилой дом с соблюдением установленных требований в предусмотренный договором срок. С дольщиками заключались договоры участия в долевом строительстве, каждый из которых проходил процедуру государственной регистрации. Как это широко распространено, договоры с дольщиками заключались на протяжении всего периода строительства дома. Часть договоров представлена на регистрацию спустя несколько дней после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Суть спора
Отказывая в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган указал на ограничение возможности регистрации моментом ввода дома в эксплуатацию, притворный характер сделки, прикрывающей куплю-продажу готового жилья, невозможность регистрации договора, обязательства по которому исполнены.
Обжалуя отказ в государственной регистрации, застройщик привел следующие возражения.
Нормы части 3 ст. 4 и статьи 17 Закона о долевом строительстве и части 1 ст. 20, части 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до сдачи дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Заключенный при изложенных обстоятельствах договор не может рассматриваться как притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу готового объекта недвижимости. В Постановлении от 2 августа 2005 г. N 2601/05 Президиум ВАС РФ указал: по основанию притворности недействительной может быть признана лишь сделка, направленная на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника (застройщика) на совершение притворной сделки для признания ее притворной недостаточно. Однако на момент подписания договора ни одна сторона не знала о времени выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, поскольку это зависит не от их субъективной воли, а от деятельности муниципальных органов.
Представленный на регистрацию договор исполнен: денежные средства получены застройщиком в полном объеме, квартира передана дольщику по акту приема-передачи. В соответствии с частью 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве предусмотренная договором цена подлежит уплате дольщиком независимо от наличия государственной регистрации договора. В настоящее время сложилась практика, в соответствии с которой вклад оплачивается до государственной регистрации договора. По аналогии можно привести установленный порядок государственной регистрации договоров, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества. В соответствии с частью 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Требования регистрирующего органа заключаются в обязательном исполнении договора до момента его представления на государственную регистрацию: передачи имущества и уплаты цены (п. 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 и п. 94 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. N 293).
Какие последствия ждут застройщиков?
Отсутствие государственной регистрации договора в изложенных обстоятельствах влечет негативные последствия для участников отношений по долевому строительству.
Дольщик не имеет возможности оформить уже принятый объект недвижимости на праве собственности, поскольку для государственной регистрации права собственности наряду с иными документами подлежит представлению надлежащим образом заключенный договор в качестве основания возникновения регистрируемого права (п. 20 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82). Таким образом, дольщик не имеет возможности осуществлять права собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ.
Застройщик не может представить в орган по контролю и надзору в области долевого строительства достоверную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, предусмотренную Правилами предоставления застройщиком ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645. При отсутствии виновных действий со стороны застройщика данное обстоятельство влечет за собой административную ответственность, предусмотренную частью 3 ст. 14.28 КоАП РФ.
В случае отказа в государственной регистрации застройщику придется оформить на себя право собственности на объекты недвижимости, после чего передать жилье дольщику по договору купли-продажи. Однако это повлечет необходимость внесения изменений в налоговую отчетность, перерасчета обязательных платежей по налогу на имущество, налогу на прибыль и НДС.
Неоправданные надежды
С уверенностью можно сказать: принимая Закон о долевом строительстве, законодатель преследовал иные цели, направленные на защиту интересов участников долевого строительства, а не на воспрепятствование деятельности добросовестных застройщиков.
Справедливо отмечая необходимость защиты дольщиков, регистрирующий орган придерживался формального толкования норм Закона, не учитывая реально сложившиеся в данной сфере отношения.
Наличие у застройщика свободных площадей на момент завершения строительства и последующее заключение договоров долевого участия относительно этих площадей является в России распространенной практикой. Следуя логике регистрирующего органа, застройщик сначала должен заключить договоры со всеми без исключения дольщиками, осуществить государственную регистрацию всех договоров и только затем приступать к возведению многоквартирного дома.
Однако в условиях экономической нестабильности, роста цен на строительные материалы и работы привлечение денежных средств дольщиков растянется на неопределенное время, что повлечет дополнительные издержки застройщика и, как следствие, экономически неоправданное удорожание стоимости готового объекта недвижимости.
Как известно, социальная направленность Закона о долевом строительстве определена включением задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов. Успешная реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675) зависит от эффективной работы всех участников инвестиционно-строительной деятельности. При этом застройщики нуждаются в понятных, прозрачных и стабильных правилах на рынке строительства жилья, а органы государственной власти должны создать надлежащее правовое регулирование данной сферы отношений.
При наличии серьезных пробелов Закона подобная практика его применения, на взгляд большинства застройщиков, повлечет негативные последствия, прежде всего для дольщиков. Являясь коммерческими организациями, преследующими цели извлечения прибыли, застройщики будут компенсировать дополнительные издержки за счет дольщиков, что не будет способствовать удешевлению стоимости нового жилья. При данных тенденциях реализация несомненно положительной инициативы, направленной на формирование рынка доступного жилья, разобьется о барьер правоприменения и не снимет остроту проблем в жилищной сфере.
Остается только сожалеть, что, несмотря на положительные решения, вынесенные судами первых двух инстанций, суд кассационной инстанции принял сторону буквального толкования Закона, отметив, что договоры участия в долевом строительстве недвижимых объектов не могут заключаться после ввода объектов в эксплуатацию.
Полагаем, в интересах социально-экономического развития современной России законодательство в сфере недвижимости требует обновления с учетом интересов добросовестных застройщиков и дольщиков, а не только правоприменительных органов. В противном случае несовершенство Закона будет препятствовать развитию цивилизованного рынка первичной недвижимости и подталкивать инвестиционно-строительные компании к применению серых схем.
