Приобретение очередником жилого помещения с зачетом стоимости

(Потяркин Д. Е.) («Российская юстиция», 2008, N 11)

ПРИОБРЕТЕНИЕ ОЧЕРЕДНИКОМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ЗАЧЕТОМ СТОИМОСТИ

Д. Е. ПОТЯРКИН

Потяркин Д. Е., кандидат юридических наук.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования. Правила о зачете встречаются в главах ГК о договорах, в частности аренды, ренты, подряда; среди норм о купле-продаже (гл. 30) зачет не упоминается. При этом в Кодексе не указано, какие требования могут быть прекращены зачетом. Полагаем, что данное правило должно использоваться в денежных обязательствах. С учетом этого есть потребность остановиться на зачете в договоре купли-продажи, да еще и с таким специфическим субъектным составом, как очередники, то есть граждане, состоящие на жилищном учете. Не все очередники вправе воспользоваться помощью государства в приобретении жилья в собственность. Например, жители города Москвы, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий только до 1 марта 2005 г., вправе приобрести жилое помещение в собственность (ст. 4 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29). Это вызвано тем, что вступивший с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ ввел дополнительное условие признания нуждающимся в жилом помещении — малоимущность (ст. 49 ЖК РФ). Право на приобретение жилого помещения в собственность может быть реализовано путем: — получения субсидии <1>; ——————————— <1> Постановление Правительства Москвы от 26 октября 2004 г. N 729-ПП «О предоставлении жителям города Москвы субсидий на строительство или приобретение жилища» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. N 63.

— участия в программе «Социальная ипотека» <2>; ——————————— <2> Приложения N 5, 6 к Постановлению Правительства Москвы от 26 августа 2008 г. N 774-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2007 году и о городских жилищных программах на 2008 — 2010 годы» // СПС КонсультантПлюс.

— рассрочки платежа сроком до 10 лет <3>; ——————————— <3> Постановление Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 607-ПП «Об организации продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 43.

— использования собственных денежных средств с правом зачета части стоимости приобретаемого жилого помещения путем передачи городу принадлежащего на праве собственности жилого помещения по договору мены <4>. ——————————— <4> Постановление Правительства Москвы от 7 ноября 2006 г. N 874-ПП «О зачете стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан, при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 65.

Для зачета достаточно заявления одной стороны — таково предписание ст. 410 ГК РФ. Оно, правда, не может быть исполнено, если нет взаимных требований (то есть лица должны являться одновременно и кредитором, и должником по отношению друг к другу). Если стороны договора мены не согласились с равноценностью обмениваемых товаров (ст. 568 ГК РФ) и определили размер доплаты, в этой части зачета нет, — иначе заявление одной стороны договора (собственника товара с меньшей стоимостью) будет означать: «все, что я Вам должен — я Вам прощаю». В зачет стоимости в рамках договора мены может быть передана как квартира, так и комната в коммунальной квартире. Однако в последнем случае необходимо принимать во внимание положение ст. 42 ЖК РФ о преимущественном праве покупки отчуждаемой комнаты собственниками других комнат в данной квартире. По поводу этого варианта решения жилищного вопроса Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 28 апреля 2007 г. N 590 <5> предлагается следующий «порядок зачета»: ——————————— <5> Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 28 апреля 2007 г. N 590 «О порядке реализации положений Постановления Правительства Москвы от 07.11.2006 N 874-ПП «О зачете стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан, при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» // СПС КонсультантПлюс.

— очередник в течение месяца с момента вынесения префектом административного округа решения о предоставлении ему права на приобретение жилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы, в письменной форме извещает Департамент о намерении иных собственников приобрести отчуждаемую комнату в коммунальной квартире; — одновременно заключаются и подаются на государственную регистрацию два договора купли-продажи жилых помещений: между очередником и иным собственником о купле-продаже комнаты в коммунальной квартире и между очередником и г. Москвой о купле-продаже жилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы. Исходя из изложенного очевидным становится, что речь идет о порядке реализации преимущественного права покупки комнаты, а не о зачете стоимости. У города как продавца жилого помещения очереднику и у очередника как продавца занимаемого помещения (комнаты) третьему лицу нет встречных требований. В случае отказа третьего лица от обязательства по оплате приобретаемой комнаты город не должен нести риск неисполнения договора, в котором он не является стороной. Таким образом, должны быть заключены последовательно, а не одновременно, две сделки: о продаже комнаты, во-первых, и приобретении квартиры у города, в том числе за счет вырученных от продажи комнаты денежных средств, во-вторых.

——————————————————————