Носит ли бессрочный характер право пользования жилым помещением для члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации, и должно ли оно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, в том числе к юридическому, в случае принудительного выкупа у собственника жилого помещения при признании многоквартирного дома аварийным?
В. Нифанина, г. Архангельск
К членам семьи собственника жилого помещения согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи. В силу ч. 2 указанной статьи члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Права членов семьи, связанные с возможностью собственника распоряжаться своим жильем, регулируются нормами гражданского законодательства. С 01.01.2005 они существенно изменились. По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Исключением из этого правила являются отношения, связанные с правом пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника. На него в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с его собственником не распространяется при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
При этом к таким бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применена ч. 2 ст. 292 ГК РФ. Причина в том, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.
Однако ни жилищное, ни гражданское законодательство не дает четкого ответа на вопрос о правах членов семьи собственника после отчуждения им жилого помещения.
Как следует из содержания ст. 235 ГК РФ, право собственности, в том числе и на жилое помещение, прекращается при отчуждении собственником жилого помещения, отказе собственника от права собственности, принудительном отчуждении жилого помещения у собственника в случаях, предусмотренных законом.
Принудительное отчуждение жилого помещения у собственника, в том числе при сносе жилого дома, признанного аварийным, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд является особым случаем прекращения права собственности, осуществляется независимо от поведения и воли собственника и обусловлено государственными или общественными интересами.
В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Таким образом, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома следует руководствоваться ст. 32 ЖК РФ.
Часть 1 ст. 32 ЖК РФ устанавливает два способа обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд:
— изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
— предоставление собственнику с его согласия другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Собственник квартиры и члены его семьи в связи со сносом дома вправе требовать восстановления их жилищных прав в полном объеме. Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006, в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него собственникам и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ.
Полагаем, что с учетом представления согласия членов семьи собственника на отчуждение жилого помещения в связи со сносом дома, в случае уплаты выкупной цены либо предоставления жилого помещения, ограниченные вещные права, в том числе право пользования жилым помещением членами семьи собственника, должны быть «перенесены» на новое жилое помещение, полученное собственником взамен изъятого.
