КОМПЕНСАЦИЯ ЗА ОСВОБОЖДАЕМОЕ СОБСТВЕННИКОМ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В МОСКВЕ
Д. ПОТЯРКИН
В Москве в последнее время широкое распространение получила практика переселения граждан в связи со сносом, реконструкцией и (или) капитальным ремонтом пятиэтажного и аварийного жилищного фонда. Проблемы правового характера возникают, главным образом, при отселении граждан, являющихся собственниками занимаемых ими жилых помещений, и, в первую очередь, при определении вида компенсации и его размера за освобождаемое жилое помещение. В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Аналогичное правило в части предоставления равноценной компенсации содержится и в ст. 49.3 ЖК, на основании которой, если дом подлежит сносу, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. В развитие изложенного городской закон от 9 сентября 1998 г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» также закрепляет принцип предварительности и равноценности возмещения собственникам за освобождаемые ими жилые помещения. В дальнейшем постановление Правительства Москвы от 18 января 2000 г. «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы» в утвержденном им положении дает определение равноценности компенсации. В соответствии с п. 3.5 Положения собственнику жилого помещения в порядке предварительного натурального равноценного возмещения предоставляется равноценное по стоимости благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в административных границах Москвы. Однако, как показала судебная практика, определения стоимости освобождаемого и предоставляемого жилого помещения недостаточно. Так, префектура Юго — Западного административного округа Москвы обратилась в суд с иском о выселении граждан Т. из занимаемой ими трехкомнатной квартиры. Иск был судом удовлетворен. Суд исходил из того, что ответчику предоставлялась в собственность двухкомнатная квартира не только равноценная, но и имеющая большую стоимость, нежели освобождаемая квартира. При этом было обращено внимание и на то, что общая площадь предоставляемой квартиры была больше на 1,5 кв. м. На решение суда был принесен протест, который впоследствии удовлетворен. В протесте, в частности, указано, что сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому значение имеет, прежде всего, сравнение потребительских качеств квартир (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.). Такая позиция суда находит обоснование в Жилищном кодексе. В соответствии со ст. 96 если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. В Кодексе упор сделан не на стоимостной критерий, а на количество комнат, т. е. на одну из характеристик, имеющих важное значение не в момент приобретения жилой площади, а в процессе ее использования. В комментарии А. Титова к ст. 49.3 ЖК также не указывается на необходимость определения стоимости жилого помещения. На его взгляд, равноценное жилое помещение означает равнозначное по площади, количеству комнат и благоустройству жилое помещение <*>. ——————————— <*> Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. редактор: начальник правового управления аппарата Госдумы, доктор юридических наук, профессор В. Б. Исаков. — М., Юрайт, 1999, с. 99. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (под ред. В. Б. Исакова) включен в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Юрайт», 2000. ——————————————————————
Из тех же критериев (размер площади, количество жилых помещений, степень благоустройства) исходил и П. Седугин при определении, что считать равноценным жилым домом, подлежащим передаче жилищно — строительному кооперативу взамен сносимого дома на основании ст. 117 ЖК <*>. ——————————— <*> Жилищное законодательство. Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. — М., Юрид. лит., 1991, с. 324.
Если последовательно отказываться от стоимостной оценки и переходить на определение потребительских критериев жилого помещения, к числу которых относится, в том числе, и количество комнат, то не последнее место в списке потребительских свойств занимает месторасположение жилого помещения. Однако с учетом реалий, когда массовое жилищное строительство ведется на окраинах города, а центр города содержит совсем небольшое количество свободных площадок под строительство, необходимо прибегать к денежной оценке критерия месторасположения изымаемого и, соответственно, передаваемого при переселении жилого помещения. Постановление Правительства Москвы от 18 января 2000 г. при определении размера компенсации собственнику изымаемого жилого помещения принимает за основу распоряжение мэра Москвы от 24 июня 1996 г. «Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы». Методика расчета цены продажи жилья содержит, в том числе, и порядок расчета цены продажи жилья с учетом месторасположения дома (п. 8). В этой связи нерационально смешение экономической, стоимостной категорий с потребительскими качествами жилого помещения, особенно в таком вопросе, как переселение собственников. Поэтому необходимо проводить четкое разделение понятий «равноценное» и «равнозначное». Гражданский кодекс РФ, например, используя в двух случаях понятие «равноценное» имущество, за основу берет, как представляется, сравнение стоимости (ст. ст. 345, 568). А то значение, которое в настоящее время в федеральном жилищном законодательстве и в судебной практике придается содержанию компенсации за изымаемое жилое помещение (его количественно — качественные или потребительские характеристики), следовало бы именовать как равнозначная компенсация.
