Приобретая объект недвижимости, покупатель не застрахован от того, что эта сделка не будет оспорена бывшими владельцами. Выводы судей Федерального арбитражного суда Московского округа из Обзора практики рассмотрения дел, связанных с правом собственности, помогут законным собственникам уберечь свое имущество.
Выбытие объекта недвижимости помимо воли собственника является основанием для его истребования из незаконного владения независимо от наличия у фактического владельца признаков добросовестного приобретателя.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу об истребовании из незаконного владения нежилого помещения и передаче его истцу на основании ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил, указав, что недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли (общество не давало согласия на его продажу, и его законные представители в лице исполнительного органа не отчуждали помещение). Сделка не соответствует положениям ст. 53 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный между истцом и компанией, признан недействительным по другому делу. Следовательно, недействительным является и договор, заключенный между компанией и акционерным обществом.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения, указав, что на основании ст. ст. 301, 302 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник вправе истребовать свое имущество как из чужого незаконного владения, так и от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (N КГ-А40/6849-07).
В данном случае добросовестность приобретения акционерным обществом имущества судом не устанавливалась, поскольку данное обстоятельство не может иметь правового значения для правильного разрешения спора.
Отсутствие воли собственника на отчуждение имущества является основанием для его истребования из чужого незаконного владения.
В этой связи довод кассационной жалобы о том, что ответчик является добросовестным приобретателем, не может служить мотивом к отмене судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Без установления границ земельного участка в установленном порядке требование о возврате его из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.
Акционерное общество обратилось к федеральному государственному предприятию, Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости с иском об обязании ответчика возвратить из незаконного владения земельные участки на основании ст. ст. 301 — 305 ГК РФ, сославшись на то, что ответчик незаконно занимает спорные земельные участки, которые принадлежат истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Решением, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований было отказано в связи с тем, что истец не представил суду доказательств наличия законных оснований для владения спорными земельными участками и не подтвердил наличия индивидуально-определенных признаков истребуемого имущества, что исключает возможность удовлетворения виндикационного иска.
Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что исходя из положений ст. 301 ГК РФ виндикационный иск как способ защиты права собственности и иных вещных прав по общему правилу применим лишь в отношении индивидуально-определенного имущества (N КГ-А41/6751-06).
В данном случае отсутствие данных, индивидуализирующих истребуемые земельные участки, — как на момент их передачи истцу, так и на момент рассмотрения спора — является основанием для отказа в иске.
Вопрос об установлении границ земельных участков рассматривается в установленном административном порядке, который должен предшествовать рассмотрению спора о праве.
Сторонами спора о праве собственности на объект недвижимого имущества должны выступать лица, имеющие самостоятельные правопритязания на данное имущество.
Акционерное общество обратилось с иском к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, входящие в состав продовольственной базы, а также об обязании зарегистрировать право собственности на эти объекты. Общество ссылалось на то, что спорные объекты незавершенного строительства были приватизированы арендным предприятием, правопреемником которого является истец.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании того, что спорные объекты незавершенного строительства вошли в состав имущественного комплекса, приватизированного арендным предприятием, право собственности у истца на спорное имущество возникло на основании абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ в результате реорганизации арендного предприятия в акционерное общество, коим является истец.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав при этом на нарушение судом первой инстанции ч. 3 ст. 133 АПК РФ — вопроса об исследовании состава лиц, участвующих в деле (N КГ-А40/6563-07). Суд также не учел, что сторонами спора о праве собственности на имущество являются по общему правилу лица, имеющие собственные правопритязания на объект спора. Из материалов дела не усматривается, что агентство заявило о наличии самостоятельных правопритязаний на спорные объекты незавершенного строительства или оспаривает законность оснований возникновения права на эти объекты.
Рассмотрев спор по настоящему делу без привлечения к участию фактического владельца спорных объектов незавершенного строительства, суд первой инстанции принял судебный акт о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта и направления его на новое рассмотрение.
Орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является надлежащим ответчиком по спору о праве собственности на недвижимость.
Общество обратилось в арбитражный суд к Главному управлению Федеральной регистрационной службы с иском о признании недействительной регистрации и признания права собственности на имущество.
Исковые требования заявлены со ссылкой на п. 2 ст. 218 ГК РФ и мотивированы тем, что право на спорное имущество возникло у истца на основании договора купли-продажи.
Решением суда исковые требования общества оставлены без удовлетворения в связи тем, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.
В апелляционном порядке принятое по делу решение пересмотрено не было. Кассационная инстанция оставила решение без изменения исходя из следующего (N КГ-А41/5353-06, КГ-А40/10387-06).
Отказывая в удовлетворении иска общества, предметом которого являлось требование о признании недействительной государственной регистрации права и признании права собственности, суд первой инстанции правильно исходил из того, что упомянутые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику — службе, которая не является стороной спорных материально-правовых отношений.
По смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, т. е. его основания, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.
В данном же случае истец оспорил акт государственной регистрации права собственности на спорное имущество, а не основания возникновения права на это имущество у компании (последний приобретатель спорного имущества), которая, как установил суд, на момент рассмотрения спора по существу являлась лицом, зарегистрированным в ЕГРП в качестве правообладателя.
В этой связи удовлетворение иска общества в части признания недействительной регистрации права на спорное имущество за его прежним владельцем не может привести к защите или восстановлению прав истца (ч. 1 ст. 4 АПК РФ).
Избрание ненадлежащего способа защиты права, а также предъявление требования к лицу, не являющемуся стороной спорных правоотношений, правомерно расценены судом в качестве основания для отказа в иске.
Нарушение обществом порядка одобрения крупной сделки по продаже здания само по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о выбытии объекта недвижимого имущества помимо воли общества.
Акционерное общество обратилось с иском к обществу об истребовании из чужого незаконного владения принадлежащих ему зданий на основании того, что спорные здания выбыли из собственности по сделке, которая являлась для истца крупной, однако была совершена с нарушением требований Федерального закона «Об акционерных обществах» о порядке одобрения крупных сделок.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав недоказанным выбытие имущества из владения истца помимо его воли, несмотря на установленный факт несоблюдения порядка одобрения крупной сделки при отчуждении зданий.
Постановлением апелляционного суда решение суда отменено на основании ст. 302 ГК РФ, поскольку нарушение порядка одобрения крупной сделки свидетельствует об отсутствии надлежащим образом выраженной воли акционерного общества как собственника на отчуждение имущества.
Суд кассационной инстанции отменил Постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Суд указал на отсутствие предусмотренных ст. 302 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований (факт нарушения порядка одобрения крупной сделки сам по себе — без наличия воли юридического лица — не является достаточным доказательством совершения сделки). Указанный подход к вопросам оценки наличия воли на выбытие спорного имущества противоречит смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ и исключает саму возможность применения данной нормы права (N КГ-А40/11014-06).
Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. По смыслу данной нормы действия юридического лица являются совокупным результатом волевых решений и фактических действий всех его органов, принятых и совершенных в пределах, предоставленных им законом и уставом полномочий.
Сделка по отчуждению спорных зданий фактически была совершена генеральным директором истца как представителем общества, имеющим право действовать от его имени без доверенности, что является выражением воли общества на совершение сделки по внесению зданий в уставный капитал дочернего общества.
