Елена Киндеева, директор Центра методического управления имуществом ФГУП «ФТ-Центр».
Основными признаками недвижимости являются неразрывная связь имущества с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба. Но для признания созданного объекта недвижимостью соответствия этим двум критериям недостаточно. С какими трудностями столкнутся желающие приобрести права на капитальное строение в современных условиях и как их избежать? С этим вопросом редакция «ЭЖ-Юрист» обратилась к специалисту.
Ученый спор
Проблема признания построенного объекта недвижимостью не имеет однозначного решения в законодательстве и в судебной практике. Ученые также не могут сойтись во мнении, какими критериями стоит руководствоваться в данном вопросе.
По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, «неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием».
Доктор юридических наук В. В. Витрянский, считая юридическую дефиницию понятий «здание» и «сооружение» нецелесообразной, полагает, что под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению, а также перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Отмечая достаточную определенность указанных в законе признаков недвижимости и относительную простоту соответствующего понятия, профессор Б. М. Гонгало указывает на практическую сложность решения вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта.
Известный цивилист Г. Ф. Шершеневич писал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности». Ссылаясь на Г. Ф. Шершеневича, Б. М. Гонгало утверждает, что решение об отнесении конкретного объекта к недвижимости будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов, к числу которых он относит уровень юридической грамотности лица, принимающего решение, его способность применить общие представления о недвижимости к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета.
С данным утверждением вряд ли можно согласиться, поскольку порядок создания рукотворных объектов недвижимости установлен законодательными актами, соблюдение которых является обязательным, в связи с чем указанные субъективные факторы не должны иметь какого-либо значения при решении вопроса об отнесении объекта к недвижимости.
Капитальное строительство
Требования к созданию объектов недвижимости установлены Градостроительным кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными актами.
Следует отметить, что в Градостроительном кодексе используется понятие «объект капитального строительства», а не «объект недвижимости». При этом гражданское законодательство такой формулировки, как «объект капитального строительства», не содержит. В нормах Гражданского кодекса фигурирует только определение «капитальный» в сочетании со словом «ремонт» (п. 2 ст. 256, нормы главы 34, регулирующие арендные отношения). В Гражданском кодексе слово «капитальный» характеризует строительные работы по ремонту объекта.
В соответствии с Градостроительным кодексом объектами капитального строительства признаются: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и др. (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Обратимся к толкованию слова «капитальный», содержащемуся в словарях. Так, словарь русского языка С. И. Ожегова приводит следующие значения: основной, коренной, очень важный.
В словаре иностранных слов указано, что слово «капитальный» произошло от латинского «capitalis» — «главный», и дано две трактовки:
— основной, главный, важнейший;
— основательный, крепкий.
Согласно словарю С. И. Ожегова одно из значений слова «основательный» — крепкий, прочный. В свою очередь, слово «прочный» толкуется, как
— надежный, не подверженный переменам, постоянный;
— с трудом поддающийся разрушению, порче, крепкий.
Слово «постоянный» имеет два значения:
— не прекращающийся, неизменный и одинаковый во все время;
— рассчитанный на долгий срок, не временный;
— неизменчивый, твердый.
С учетом толкования слов, содержащихся в вышеуказанных словарях, можно сделать вывод, что «капитальный» применительно к объектам, созданным в результате строительства, означает «главный, крепкий, надежный, не подверженный переменам, рассчитанный на долгий срок использования объект».
Таким образом, понятия «объект недвижимости» и «объект капитального строительства» сходны по своему содержанию, но не являются тождественными.
Дом по правилам
Рукотворные объекты недвижимости — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства — являются объектами капитального строительства, которые должны возводиться на земельном участке с соблюдением установленных законодательством требований.
Вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданско-правовом обороте как объект недвижимого имущества (ст. 222 ГК РФ).
Таким образом, немаловажное значение для отнесения того или иного объекта к объектам недвижимости имеет исследование вопроса о том, создавался ли он по правилам возведения объекта недвижимости, или указанные правила не были соблюдены.
Аналогичная позиция сформирована судебно-арбитражной практикой.
Так, ФАС СЗО Постановлением от 29.11.2004 N А-13-5384/03-09 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина Г. на открытую площадку со щебеночным покрытием, указав, что суд первой и апелляционной инстанций правомерно исходил из того, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Как указано в Постановлении, для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.
По другому делу ФАС МО Постановлением от 27.04.2007 N КГ-А40/3052-07 признал не подлежащим регистрации право собственности общества на временный торговый павильон как объект недвижимости. Судом было установлено, что общество получило разрешение на возведение объекта некапитального строительства; отсутствуют документы, подтверждающие право пользования земельным участком в целях возведения капитального сооружения, соответствующие разрешения на строительство капитального объекта и проектно-сметная документация. Объект был принят в эксплуатацию как временный некапитальный.
Суд пришел к выводу, что обществу было разрешено возвести и стать обладателем торгового павильона как сборно-разборной конструкции, но не как объекта недвижимости, который в силу общих положений ст. 130 ГК РФ может быть отнесен к строениям, право собственности на которые подлежат государственной регистрации.
Кадастровый учет
Для объектов недвижимости законодатель установил также и специальный порядок государственного учета.
Вопрос об отнесении объекта к недвижимости должен решаться при постановке его на кадастровый учет не под влиянием субъективных факторов, а на основании представленных для кадастрового учета документов, состав которых определен Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившим в силу 1 марта 2008 г.
В случае, когда имущество не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого производится в соответствии с Законом N 221-ФЗ, в осуществлении кадастрового учета должно быть отказано (подп. 2 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ).
Так, ФАС СЗО Постановлением от 21.10.2008 N А56-5650/2008 оставил в силе решение апелляционного суда, которым отказано в удовлетворении исковых требований общества о признании незаконным бездействия государственных органов, выразившегося в непроведении технического и государственного кадастрового учета здания.
Суд кассационной инстанции отметил, что критерии отнесения имущества к недвижимому определены ст. 130 ГК РФ, а проведение технического учета в силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимости.
Порядок строительства зданий и сооружений регламентируется нормами публичного права, без соблюдения требований которого объект недвижимости в юридическом смысле возникнуть не может. Как указал суд, материалами дела подтверждается, что земельный участок обществу для капитального строительства не предоставлялся, в связи с чем для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей требуется, чтобы этот объект был возведен в установленном порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Доказательства, подтверждающие, что спорный объект был создан как объект недвижимости, отсутствуют, установил суд апелляционной инстанции. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, в случае если имущество, об учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости.
Разрешенное использование земли
Право построить объект недвижимости на земельном участке и возникновение права собственности на построенный объект обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право возводить на нем здания и сооружения или разрешить строительство другим лицам.
С согласия собственника осуществлять строительство могут также лица, использующие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на основании договора безвозмездного (срочного) пользования или аренды.
Право застройщика на осуществление строительства — создание нового объекта недвижимости — обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, что прямо закреплено в п. 16 ст. 1 ГрК РФ.
Между тем для осуществления строительства недостаточно наличия у застройщика права на земельный участок, необходимо, чтобы правовой режим земельного участка допускал возможность возведения на нем объекта недвижимости определенного назначения (жилого, складского, производственного, административного и т. п.).
При этом разрешенное использование земельного участка, в том числе и возможность осуществления его застройки, определяется градостроительным регламентом применительно к той территориальной зоне, к которой относится земельный участок.
Анализируя судебную практику судов общей юрисдикции по искам о признании права на самовольную постройку, судья Верховного Суда РФ Н. К. Толчеев отмечает: «Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в т. ч. судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено».
В силу изложенных норм собственник вправе осуществлять строительство на принадлежащем ему земельном участке с учетом разрешенного использования данного участка.
Воля собственника
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Собственник земельного участка, предоставляя его иному лицу, не может разрешить использование земельного участка, не установленное градостроительным регламентом.
Президиум ВАС РФ Постановлением от 15.06.2005 N 2479/05, отменяя состоявшиеся судебные решения по делу N А14-9592/03-342/23, признал недействительным постановление администрации города Воронежа о выдаче обществу разрешения на проектирование и строительство культурно-развлекательного и торгового комплекса на земельном участке, используемом обществом по договору аренды. Свое решение Высший Арбитражный Суд обосновал тем, что целевое использование земельного участка не изменено, в материалах дела нет сведений об информировании населения города об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и о предоставлении данного участка для строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса.
При предоставлении собственником земельного участка иному лицу договором определяются условия использования земельного участка, в том числе право осуществлять строительство объектов недвижимости. Тот факт, что градостроительным регламентом и разрешенным использованием земельного участка допускается его застройка определенными объектами недвижимости, сам по себе не дает права лицу, использующему земельный участок по договору с собственником, осуществлять строительство на этом земельном участке. Право осуществлять строительство объектов недвижимости устанавливается законом или договором с собственником.
Постановлением ФАС СКО от 20.11.2007 N Ф08-6909/07 оставлено в силе решение суда, удовлетворившего исковые требования администрации муниципального образования о сносе самовольного строения, возведенного ответчиком на арендованном земельном участке.
Установив, что на момент обращения администрации муниципального образования с иском о сносе самовольной постройки изменения, касающиеся целевого назначения использования земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, в договор не вносились, участок для строительства ответчику не выделялся, разрешение на строительство не выдавалось, суд пришел к выводу о невыполнении ответчиком положений п. 2 ст. 264 ГК РФ и указал, что ответчик самовольно возвел капитальное строение на земельном участке, не отведенном для этой цели, без соответствующих согласований и утвержденной документации.
ФАС МО Постановлением от 03.07.2008 N КГ-А40/5763-08 оставил в силе судебные решения по делу N А40-43601/07-6-275 о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на сорок зданий-павильонов. При рассмотрении дела судом было установлено, что земельный участок выделялся обществу под строительство сборно-разборных сооружений и под эксплуатацию мелкооптовой ярмарки. Павильоны были приняты в эксплуатацию как некапитальные объекты, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии. Обществу было разрешено возвести и стать обладателем торговых павильонов как сборно-разборных конструкций, а не объектов недвижимости, право собственности на которые подлежало бы государственной регистрации.
В своем решении суд указал, что «понятие «недвижимость» является правовой категорией, а потому признание имущества недвижимым как объекта гражданских прав устанавливается не только фактом его создания в определенном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости».
Интерес представляет вывод суда о том, что «…при обращении с заявлением о регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходимо представить соответствующие документы, предусмотренные в таких случаях законом, и в первую очередь документы, подтверждающие целевое назначение земельного участка, на котором подлежит возведению объект». Определением ВАС РФ от 15.10.2008 N 13196/08 в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано.
Таким образом, вновь созданный объект недвижимости — это индивидуально-определенная вещь, возведенная на земельном участке или под ним в порядке, предусмотренном для создания объектов капитального строительства, отвечающая законодательно установленным критериям недвижимости (физическая и юридическая неразрывная связь с земельным участком и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), учтенная в государственном кадастре недвижимости, на которую может быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право.
