ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО <*>
А. К. УСЕЙКИН
——————————— <*> Usejkin A. K. Objects of uncompleted construction as immovable property.
Усейкин Андрей Казимирович, руководитель Управления Росреестра по Рязанской области, главный государственный регистратор Рязанской области.
Статья посвящена вопросам признания объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости. Раскрываются необходимые критерии для признания объектов незавершенного строительства объектами недвижимости и проводится параллель с приобретением права собственности на них.
Ключевые слова: объекты незавершенного строительства, недвижимое имущество, право собственности.
The article deals with the issues of recognition of object of uncompleted construction as objects of immovable property. The author reveals the necessary criteria for recognition of objects of uncompleted construction as objects of immovable property and draws a parallel with acquisition of ownership right to them.
Key words: objects of uncompleted construction, immovable property, ownership right.
Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей <1>. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала <2>. ——————————— <1> См.: Скловский К. И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78. <2> См.: Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1(6). С. 25.
В случае же необходимости смены заказчика строящегося объекта передача капитальных вложений от одного заказчика другому осуществлялась на основании распорядительного акта соответствующего органа государственной власти. Постановлением Совета Министров СССР от 16 октября 1979 г. N 940 было утверждено Положение о порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений, в п. 12 которого были определены органы исполнительной власти, имеющие право принимать решение о передаче объектов недвижимости, в том числе и не законченных строительством зданий и сооружений. Объект незавершенного строительства не мог быть предметом гражданско-правовой сделки, а мог быть только передан по решению уполномоченного органа и только государственным организациям, предприятиям, кооперативным или общественным организациям. В первую очередь это было связано с тем, что строительство осуществлялось в государственных интересах и финансировалось из бюджетных средств, а также с тем, что объект строительства не считался недвижимостью, а являлся предметом договора на капитальное строительство, и поэтому передаче новому заказчику подлежали только освоенные капитальные вложения <3>. ——————————— <3> См.: Киндеева Е. А. Указ. соч. С. 26.
Однако в начале 90-х годов XX в. российское законодательство пошло по иному пути: в Постановлении Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. N 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» было установлено, что незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета РФ и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости. В соответствии с указанным Положением незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства или продаже. Позднее Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства. На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта. Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т. е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом. Право собственности на объект в целом до его государственной регистрации отсутствовало, такое право распространялось лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Отсюда следовал вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества <4>. ——————————— <4> См.: Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 241.
Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т. е. подпадает под определение ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным <5>. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т. е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ. Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество <6>. ——————————— <5> См.: Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10. С. 53. <6> См.: Там же. С. 54.
Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В п. 2 ст. 25 Закона о регистрации указано, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Правда, в Законе о регистрации не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом <7>. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации. ——————————— <7> См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 1998. С. 278.
Поэтому в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» было предложено возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывать с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, был определен как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Однако не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т. е. представляет ли он собой недвижимость, что имеет ключевое значение <8>. ——————————— <8> См.: Гумаров И. Указ. соч. С. 55.
Как уже говорилось, очевидной для законодателя является точка зрения <9>, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства, свидетельствующей о прекращении договора строительного подряда. Это положение нашло отражение в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». ——————————— <9> См.: Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 5.
В этом случае такие объекты подчиняются нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и сделки с ними. Следовательно, действие п. 2 ст. 25 Закона о регистрации распространяется на случаи, когда строительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договора строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком). Следует также отметить, что, поскольку объект незавершенного строительства признан недвижимой вещью, т. е. перестал быть просто набором строительных материалов и конструкций, видимо, становится возможным разрешение вопроса о праве собственности на такую недвижимость при строительном подряде, отношения по которому регулируются нормами § 3 главы 37 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. По окончании строительных работ подрядчик в соответствии со ст. 753 ГК РФ передает заказчику по акту результат выполненных работ, т. е. построенный объект. До передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ согласно п. 1 ст. 741 ГК РФ подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта. Следует признать, что именно эта ситуация представляется наиболее сложной с точки зрения права на объект. Этот вопрос в прямой форме законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Затруднение состоит в том, что до передачи объекта он может быть либо в собственности подрядчика, либо в собственности заказчика. Следовательно, в первом случае в момент исполнения подряда, т. е. при передаче вещи заказчику, происходит переход собственности, а во втором случае это будет передачей только владения. Исходя из норм действующего законодательства, получается, что пока объект не передан подрядчиком заказчику, он вообще не имеет собственника. Заказчик не может совершить сделку с объектом, так как не может быть осуществлена государственная регистрация его права собственности <10>. До завершения строительных работ заказчик имеет лишь обязательственное право (требование) к подрядчику <11>. ——————————— <10> См.: Киндеева Е. А. Указ. соч. С. 26. <11> См.: Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 8.
Основанием для возникновения права собственности подрядчика могло бы быть признано изготовление (производство) вещи в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, однако в силу указанной нормы изготовление вещи лишь тогда порождает право собственности изготовителя, когда она создана последним для себя. Однако суть и специфика подряда состоит как раз в том, что вещь создается для другого. Следовательно, основание п. 1 ст. 218 ГК РФ не имеет силы для подрядчика и, напротив, может быть применимо к заказчику. В частности, при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств <12>. При этом момент возникновения права собственности у приобретателя определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. ——————————— <12> См.: Люкшин А. М. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Петербургский строительный рынок. 2001. N 11. С. 60.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий. 1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено. 2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам <13>. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше. ——————————— <13> См.: Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 240.
3. Лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, содержащееся в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке) <14>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). —————————————————————— <14> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999. С. 192.
Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п. 1 ст. 130 ГК РФ <15>. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. ——————————— <15> См.: Тарарышкина И. С. Основания приобретения права собственности гражданами: Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 160.
Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п. 1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда. При этом для совершения сделки с этим объектом как объектом недвижимости заинтересованное лицо должно зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства в порядке п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость.
