Борис Уткин, начальник отдела регистрации прав на землю Московской областной регистрационной палаты.
Коллизии норм федеральных законов, относящихся к различным отраслям права, но определяющих один и тот же вопрос, — явление, увы, почти привычное. В ситуации, когда решается вопрос, одновременно регулируемый множеством нормативных актов самого разного уровня и периода действия, положение правоприменителя становится, мягко говоря, незавидным. Именно такая обстановка сложилась в государственной регистрации так называемых ранее возникших прав на землю.
Понятие «ранее возникшие права на недвижимое имущество», в том числе на земельные участки, появилось в нашем законодательстве с момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее — ФЗ N 122-ФЗ). При этом в ст. 6 названного Закона было установлено, что ранее возникшие права признаются юридически действительными.
Государственная регистрация этих прав после вступления в силу ФЗ N 122-ФЗ проводится по желанию их обладателей. Такая регистрация обязательна в случае государственной регистрации перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества.
Казалось бы, все понятно: момент введения в действие ФЗ N 122-ФЗ известен — 01.02.98 и все права, возникшие до этого дня, признаны юридически действительными. А необходимость повторной их регистрации в случае совершения сделки объясняется техническими особенностями ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП, реестр). Согласно Правилам ведения ЕГРП, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее — Правила), без внесения в подразделы I и II ЕГРП записей соответственно об объекте и субъекте права невозможно внесение записи о сделке (ограничении, обременении и т. д.) в подраздел III реестра.
Однако с принятием Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее — Вводный закон) появилась иная точка отсчета. В п. 9 ст. 3 Вводного закона говорится, что «признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.93 N 1767, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 N 493, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.92 N 177».
Эта формулировка, типичная для российского законодательства, которое Президент РФ В. В. Путин мягко назвал «невнятным», породила сразу несколько вопросов.
В поисках «точки отсчета»
Во-первых, какой же датой все-таки следует руководствоваться при определении срока действительности ранее выданных свидетельств? Либо это 01.02.98, как указано в ФЗ N 122-ФЗ, либо некий неясный момент «начала выдачи свидетельств» по форме, установленной Правилами, который предписывается Вводным законом.
При этом непонятно, что имеется в виду: то ли день выдачи первого нового свидетельства на территории РФ (конечно, это могло случиться уж никак не раньше 18.02.98), то ли день выдачи первого такого свидетельства в каждом отдельном субъекте РФ. Обозначенные даты в разных субъектах РФ расходятся не только на месяцы, но и даже на годы. Например, в Московской области новые свидетельства начали выдавать с 29.04.98, а в Чеченской Республике — в 2003 году.
Конечно, государственные регистраторы прав будут руководствоваться нормой своего специального закона, то есть ФЗ N 122-ФЗ, как предписывает п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). А чем будут руководствоваться нотариусы? Прокуроры и судьи?
Во-вторых, во Вводном законе перечислены и юридически приравнены к записям в ЕГРП сразу три вида свидетельств о правах на землю. Для краткости изложения в дальнейшем будем именовать их по цвету, как и называют в народе: «белые» (государственные акты по Постановлению Совета Министров РСФСР от 17.09.91 N 493), «голубые» (свидетельства по Постановлению Правительства РФ от 19.03.92 N 177) и «розовые» (свидетельства по Указу Президента РФ от 27.10.93 N 1767). Но эти формы свидетельств то сменяли одна другую, то выдавались одновременно — как определить, какие из них годные, а какие нет? И с какого числа, месяца, года те или иные — негодные?
В-третьих, норма Вводного закона гласит, что ранее выданные свидетельства (государственные акты) о правах на землю «имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП». Но коль скоро таковые записи о земельных участках, на которые ранее выданы разноцветные свидетельства, в ЕГРП вообще отсутствуют, то, следовательно, эти свидетельства имеют «нулевую» силу…
Наконец, и такой вопрос: а когда возникали права на землю ранее, с какого момента? В статье 8 ГК РФ установлено, что с 01.01.95 права на имущество, подлежащие государственной регистрации (в том числе и права на земельные участки), «возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом». Но какие нормы возникновения прав действовали до 1995 года?
Отнюдь не праздный вопрос. Дело в том, что в п. 2 ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ сказано: «Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.
В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается плата в размере, равном половине установленного субъектом РФ».
Как видим, здесь дело связано с деньгами — значит, это уже не просто теоретические рассуждения. Поэтому попытаемся найти ответы на поставленные вопросы.
Выше было сказано, что после 01.01.95 права на земельные участки возникали с момента государственной регистрации, которая в то время была возложена на комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Правда, с типичной для российского законодательства оговоркой: «Если иное не установлено законом».
Законами установлено многое «иное» (п. 4 ст. 1152, ст. 256 ГК РФ). Однако нас прежде всего интересует возникновение прав на земельные участки до начала 1995 года.
Момент возникновения права
До 01.01.95 действовал Закон от 24.12.90 N 443-1 «О собственности в РСФСР» (далее — Закон о собственности), в п. 2 ст. 7 которого было указано: «…право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором». О какой-либо значимости «белых», «голубых» и «розовых» свидетельств для возникновения прав на земельные участки в законодательстве не упоминалось.
Передача земельного участка посредством договора купли-продажи (купчей) была регламентирована Законом РФ от 23.12.92 N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (вступил в силу 17.01.93, утратил силу с 31.10.2001). Согласно указанному Закону купчая должна была быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
По аналогии можно предположить, что данная норма распространяется также на договоры дарения и мены земельных участков, хотя в законодательстве об этом умалчивается. Но при самом распространенном в то время способе передачи в собственность земельных участков — из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по решению органов местного самоуправления — передаточный акт не предусматривался. Поэтому следует полагать, что в таком случае право собственности физических лиц на земельный участок до 01.01.95 возникало с момента издания соответствующего постановления.
Что касается собственности на земельные участки юридических лиц, то в ст. 14 Закона сказано: «Хозяйственные общества и товарищества, кооперативы и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками…» Следовательно, момент возникновения права собственности на земельные участки у юридических лиц до 01.01.95 определяется датой регистрации их учредительных документов, в которых содержатся сведения о внесении учредителями земельных участков (долей, паев) в уставный (складочный) капитал.
О моменте возникновения других вещных прав на землю — пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования — в законодательстве до 01.01.95 не говорится ничего. На таких видах прав земельные участки передавались только из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поэтому можно полагать, что возникновение этих прав до указанной даты также наступало с момента издания соответствующего ненормативного акта органами государственной власти или органами местного самоуправления.
А что же свидетельства о правах на землю — «белые», «голубые», «розовые»? В постановлениях Правительства РФ либо Совета Министров РСФСР, которыми утверждались эти формы, о моменте возникновения прав на землю ничего не сказано. Кроме того, при утверждении каждой новой формы прежняя форма недействительной не признавалась!
Единственным исключением стал Указ Президента РФ от 27.10.93 N 1767 о введении «розовых» свидетельств (вступил в силу 29.10.93, утратил силу 25.02.2003). Пунктом 3 названного Указа было установлено: «…государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.
Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными».
Подведем итоги
Во-первых, права на земельные участки, возникшие до 01.01.95, подтверждаются:
— актами органов государственной власти и органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на том или ином виде права, в том числе в собственность бесплатно в соответствии с действовавшим в то время законодательством;
— документами о сделках, в результате которых происходил переход права собственности на земельный участок (то есть «передача вещи»), в том числе свидетельствами о праве на наследство по закону либо по завещанию. При этом с 17.01.93 договор купли-продажи земельного участка должен был быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. К иным договорам эта норма не относится;
— учредительными документами юридических лиц, на основании которых земельные участки (доли, паи) вносились учредителями в уставный капитал;
— решениями суда, вступившими в законную силу.
Во-вторых, права на земельные участки, возникшие с 01.01.95 по 01.02.98, подтверждаются:
— «розовыми» свидетельствами, выданными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;
— «белыми» государственными актами и «голубыми» свидетельствами, в том числе выданными исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, но обязательно зарегистрированными (завизированными) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
В-третьих, как уже говорилось, государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ N 122-ФЗ права на земельный участок проводится по желанию правообладателя на основании его заявления или уполномоченного им на то лица (при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности) за половину платы, установленной субъектом РФ.
При одновременной регистрации сделки с земельным участком плата за государственную регистрацию ранее возникшего права, подтвержденного документами, указанными выше (см. подп. 1, 2), не взимается вообще, но с одной существенной оговоркой: объект ранее возникшего права собственности (при иных правах сделки с земельными участками невозможны) должен точно совпадать с предметом договора о сделке.
К примеру, если гражданин имеет «розовое» свидетельство 1994 года о праве собственности на земельный участок площадью 4 га, полученный им в результате реорганизации бывшего сельскохозяйственного предприятия, а предметом договора купли-продажи является 1/1000 доля в праве на общий земельный участок площадью 4000 га (по ныне действующему законодательству именно так и должно быть), то право долевой собственности гражданину придется регистрировать заново, за полную плату.
В-четвертых, «белые», «голубые» и «розовые» свидетельства, полученные после 01.02.98 до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Правилами, зарегистрированные в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, признаются юридически действительными (например, для оформления свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, при разрешении судебных споров и др.). Тем не менее они не являются основанием для применения льгот по плате за государственную регистрацию в случае внесения записей в ЕГРП.
