Е. Сергеичева, кафедра гражданского права Юридической академии МВД РФ.
Статья 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
Таким образом, в том случае, если создается новое жилое здание, кондоминиум может быть образован еще до постройки дома. Теперь представим ситуацию, при которой дом не строится заново, а происходит капитальная реконструкция старого здания, при которой полностью меняется планировка и предполагается, что после реконструкции квартиры будут проданы. В Москве деньги на реконструкцию изыскиваются так. Правительство Москвы заключает договор с инвестором, который вкладывает деньги в реконструкцию, отселяет жильцов, а после окончания работ приобретает право собственности на вновь созданные квартиры и продает их. При высокой стоимости жилья произведенные строительные работы и работы по отселению жильцов, как правило, с лихвой окупаются. При этом в доме должно быть создано товарищество собственников жилья (кондоминиум). Как правило, до реконструкции в доме не существует товарищества собственников жилья. То есть товарищество образуется во вновь созданном кондоминиуме. Попробуем разобраться, как в соответствии с действующим законодательством создать и зарегистрировать кондоминиум при таких условиях. Для начала нужно разобраться с правом собственности. В соответствии с ФЗ «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья как орган управления кондоминиума может быть создано двумя путями: — на общем собрании домовладельцев, в порядке, предусмотренном ст. ст. 20 — 22, 24 Закона. При этом предпосылкой создания товарищества собственников жилья является создание и государственная регистрация кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; — в порядке, предусмотренном ст. 48 Закона, — одним лицом или группой лиц, действующих совместно и являющихся заказчиком (застройщиком), которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество. Исходя из смысла и содержания ст. ст. 47 — 48 ФЗ «О товариществах собственников жилья», товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано и до создания (путем строительства или реконструкции) недвижимого имущества, которое должно войти в состав вновь создаваемого кондоминиума. Таким образом, при образовании товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме самого кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества может еще не существовать. В соответствии со ст. 48 ФЗ «О товариществах собственников жилья» товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано: заказчиком, застройщиком или лицами (группой лиц), действующими совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Необходимым условием возникновения у всех вышеуказанных лиц права на образование товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме является наличие права собственности на вновь создаваемое (путем реконструкции) недвижимое имущество или оснований, по которым право собственности на еще не созданное недвижимое имущество может возникнуть в будущем (п. 5 ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). Наличие права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество у заказчика (застройщика) или оснований, по которым такое право может возникнуть у него в будущем, как необходимого условия возникновения права на образование товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме следует из ч. 7 ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»: «…застройщик — любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам». Таким образом, юридическое лицо, производящее реконструкцию, как застройщик, имеет право на создание такого товарищества. Какие документы оно должно представить для регистрации товарищества? Перечень документов, необходимых для регистрации кондоминиума, устанавливается законодательством субъекта Федерации. Так, Положением о едином порядке регистрации товариществ собственников жилья, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 765, установлено, что для регистрации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме в Московскую регистрационную палату необходимо представить разрешение на застройку (абз. 6 п. 1.2 Положения). Пунктом 2 Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ, установлено, что строительные работы на территории Москвы производятся исключительно на основании установленного (оформленного) права на их проведение и в соответствии с согласованной и утвержденной документацией. В соответствии с п. 2 этого Положения заказчик вправе осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ при наличии, в частности, разрешения и ордера на производство строительно-монтажных и земляных работ. При этом к работам, требующим оформления разрешения на их проведение, относятся в том числе работы по новому (капитальному и некапитальному) строительству, реконструкции, капитальному ремонту зданий и др. В соответствии с приложением 1 к Положению о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве «разрешение на строительство — комплект документов, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию… здания. Разрешение (ордер на производство работ) — документ, являющийся составной частью разрешения на строительство». Главой II Положения предусмотрено, что разрешение на новое строительство, реконструкцию объектов предусматривает, наряду с правовым актом городской администрации (являющимся разрешением на осуществление градостроительной деятельности), наличие разрешения и ордера на производство строительно-монтажных и земляных работ. При рассмотрении споров в суде часто возникает вопрос: является ли постановление Правительства Москвы о реконструкции того или иного объекта, в котором, как правило, упоминается юридическое лицо, проводящее реконструкцию, актом, заменяющим разрешение на застройку? Суды стоят на позиции, что в данном случае на застройку должен быть отдельный документ. Обычно реконструкция старых жилых зданий в Москве проводится с отселением жильцов. Стоит обратить внимание на ст. 2 Закона Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Она гласит: органы исполнительной власти города на основании постановления Правительства Москвы принимают решение об освобождении жилых помещений, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также занимаемых ими по договорам найма или аренды либо на других законных основаниях. Таким образом, для отселения жильцов должно быть принято специальное решение. При этом должны учитываться положения ст. 3 этого Закона, которая устанавливает, что собственникам, освобождающим жилые помещения, предоставляется предварительное и равноценное возмещение. Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что юридическое лицо, проводящее реконструкцию жилого помещения и желающее на базе реконструируемого помещения образовать товарищество собственников жилья (кондоминиум), должно решить вопрос с отселением жильцов, так как согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Создание кондоминиума предполагает включение в состав кондоминиума жилых квартир, а также общих помещений дома, расположенных в реконструируемом жилом здании. Создание кондоминиума еще до отселения жильцов нарушает права граждан как собственников жилых помещений, а также затрагивает их право собственности на общее имущество домов, предусмотренное ст. 290 ГК, поскольку в состав кондоминиума помимо их воли включены жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности. Таким образом, в том случае, если большая часть квартир находится в собственности граждан, создание кондоминиума и регистрация товарищества собственников жилья может быть осуществлена только в порядке, предусмотренном гл. IV ФЗ «О товариществах собственников жилья», т. е. путем проведения общего собрания домовладельцев. Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Согласно ст. 47 ФЗ «О товариществах собственников жилья» любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, имеет право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума. Обычно инвестиционные контракты на реконструкцию зданий в Москве заключаются таким образом, что после окончания реконструкции Правительство Москвы приобретает право собственности на часть квартир. Учитывая, что в соответствии со ст. 48 ФЗ «О товариществах собственников жилья» товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество, а Правительство Москвы будет иметь право собственности на вновь создаваемое имущество, оно должно быть включено в состав участников товарищества собственников жилья. При государственной регистрации устава товарищества собственников жилья необходимо учитывать, что пп. 2 и 3 ст. 49 ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливают, что любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться с соблюдением требований ст. 13 Закона; любой предварительный договор, предоставляющий право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должен включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе. Однако не стоит забывать и о том, что указанные нормы признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца <*>. ——————————— <*> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32, пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска».
К сожалению, встречаются не соответствующие Закону уставы товариществ собственников жилья. Учитывая изложенное, при создании и регистрации товарищества собственников жилья в Москве инвестор должен иметь разрешение на застройку в виде отдельного документа, должен быть решен вопрос с отселением жильцов, иначе они, а не инвестор, имеют право на создание кондоминиума. В том случае, если Правительство Москвы после окончания реконструкции приобретает право собственности на часть квартир в реконструированном доме, оно должно быть включено в состав участников товарищества собственников жилья. И, наконец, при регистрации устава товарищества собственников жилья инвестор должен учитывать Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П.
