ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: ПРЕИМУЩЕСТВА И ПРОБЛЕМЫ
В. В. ВАРФОЛОМЕЕВ
Варфоломеев В. В., помощник судьи Волгодонского районного суда Ростовской области, преподаватель-консультант МЭСИ.
В литературе мало внимания уделяется вопросам организации объединений собственников жилых помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме могут образовать на основе членства следующие объединения: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или жилищный строительный кооператив. Данная статья посвящена одной из форм организации и способу управления многоквартирным жилым домом — товариществу собственников жилья. Нельзя недооценивать значимость данного института жилищных правоотношений, поскольку товарищество собственников жилья как форма управления и организации объектов жилищных отношений стала довольно популярна во многих регионах и городах нашего государства. Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, вступившего в действие с 1 марта 2005 г., товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (ч. 5 ст. 135 Жилищного кодекса РФ). До вступления в законную силу ЖК РФ право собственников жилых помещений на объединение в ТСЖ регулировал Гражданский кодекс РФ и Закон о товариществах собственников жилья. Так, ст. 291 ГК РФ определила, что «собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья». Вопросы организации и деятельности ТСЖ в основном регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) <*>. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
Статья 1 названного Закона (утратившего силу) определяла ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Организация товарищества собственников жилья происходит на добровольной основе — это право собственников жилых помещений на объединение, а не обязанность их. Но если собственники жилых помещений решат не создавать ТСЖ, они должны избрать другой способ управления жилым домом (ст. 161 ЖК РФ). По сути, право собственности на жилые помещения — это обычное субъективное вещное право, включающее в себя элементы пользования, владения и распоряжения особым объектом недвижимого имущества — жилым помещением, квартирой. Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы-приюты и др. Товарищество собственников жилья не приобретает право собственности на жилые помещения, принадлежащие их законным владельцам. ТСЖ лишь могут иметь на праве собственности нежилые помещения и коммуникации, имеющиеся в жилом доме. За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы, т. е. ТСЖ, стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум — значит качество, комфорт, возможность экономии и надежность. В странах Западной Европы, например в ФРГ, ТСЖ также является популярным видом многоквартирного жилья. В последнее десятилетие по стране прокатилась волна «кондоминизации» кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую, стоимость. Преимущества товарищества собственников жилья выражаются в следующем: — дом находится на балансе ТСЖ, т. е. у собственников; — все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия); — проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников качественными услугами; — удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся в доме; — каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избранным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества и устранению недостатков в работе Исполнительной дирекции. В Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан и Ростовской области уже в 1997 г. появились первые товарищества собственников жилья. В иных регионах страны данное объединение жилья происходило медленнее. Так, например, в г. Сочи (Хостинский район) первое ТСЖ создано только в 2003 г. Невероятно, но в течение 2003 — 2005 гг. количество ТСЖ увеличилось в десять раз. На сегодняшний день в Москве насчитывается несколько тысяч ТСЖ. В Ростове-на-Дону насчитывается 759 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Число товариществ растет в основном за счет новостроек, потому что новые дома сразу же передаются на баланс ТСЖ. После создания ТСЖ могут возникать трудности. В их числе, например, выбор ремонтно-эксплуатирующей организации, из которых более чем три четверти составляют муниципальные унитарные предприятия, работа с недобросовестными плательщиками. В муниципальном жилищном фонде кто-то может месяцами не платить за квартиру, и никто этого не заметит. Неуплата отразится разве что на бюджете города. В ТСЖ по-другому. Суммы меньше, каждый человек на виду. В этом случае решать проблему приходиться только через суд. Жить в доме, где образовано ТСЖ, и не быть членом товарищества можно. Увы, нельзя огородить себя от бремени расходов по содержанию дома. Если человек не является членом товарищества, он платит, как все. Однако он не участвует в управлении домом. Потому что другим «не товарищ» <*>. ——————————— <*> Панорама. 2005. 29 октября.
Обратимся к наиболее важному вопросу организации ТСЖ — членству в товариществе собственников жилья. В соответствии с ч. 3 ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Предполагается, что членами товарищества могут быть как граждане, так и юридические лица — собственники жилья. Однако в случае, когда членом ТСЖ может быть юридическое лицо — орган местного самоуправления, возникает вопрос: не является ли это фикцией самой организации ТСЖ, при которой власть в управлении жилым домом остается у местной власти? Так, в г. Сочи были созданы несколько ТСЖ, основным членом (участником) которых стал орган местного самоуправления в связи с тем, что жилые дома на 60 — 70% находятся в муниципальном жилищном фонде. Таким образом, именно органу местного самоуправления как основному члену ТСЖ принадлежит право выбора ремонтно-эксплуатирующей организации из числа муниципальных унитарных предприятий, а также своим подавляющим числом голосов оно влияет на значимые вопросы, касающиеся ремонта и содержания жилья в доме. Согласны, что положение, при котором основное членство в ТСЖ принадлежит органу местного самоуправления, не противоречит ст. 8, 30, 34 Конституции РФ и ст. 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» <*>. Однако на практике такое членство в ТСЖ может повлечь неблагоприятные последствия для жильцов. Известно, что подавляющее количество собственников — граждан жилых помещений не только владеют жилыми помещениями, но постоянно пользуются ими, чего нельзя сказать об органе местного самоуправления. Орган местного самоуправления как основной член ТСЖ в меньшей степени заинтересован в развитии кондоминиума, и только потому, что он как юридическое лицо не пользуется в своих интересах жилыми помещениями и он своим голосом вправе передать часть помещений, находящихся в ТСЖ, иным лицам. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 145.
Думается, что в скором будущем данная проблема исчезнет в связи с тем, что часть жилых помещений будет передана в порядке приватизации гражданам. Ну а пока вопрос о членстве органа местного самоуправления в ТСЖ остается риторическим, определяющим на практике несовершенство норм жилищного законодательства.
