Марианна Пискунова, старший научный сотрудник научно-исследовательской части Российской правовой академии МЮ РФ.
Основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является прежде всего отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие. Автором предпринята попытка в соответствии с действующим законодательством рассмотреть основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности самостоятельного использования.
Вспомогательные помещения
Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ как общее имущество дома. Объекты общего имущества в кондоминиуме также предназначены для обслуживания и использования единого комплекса кондоминиума (ст. 7 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон о ТСЖ)). Общее имущество в многоквартирном доме и в кондоминиуме находится в общей долевой собственности собственников квартир и домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в кондоминиуме) и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 8 Закона о ТСЖ). Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения в многоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов. Например, в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.94 N 19-87 по соглашению собственников помещений дома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения — дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб. Можно характеризовать эти помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение. Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, не проживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме и кондоминиуме — ограниченно оборотоспособное недвижимое имущество. Распоряжение общими помещениями осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК) (п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ). Если кондоминиум включает не более четырех помещений, то домовладельцы вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно (п. 1 ст. 21 Закона о ТСЖ). В этом случае сделка заключается по соглашению всех домовладельцев (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев (п. 4 ст. 8 Закона о ТСЖ). При этом не следует отождествлять членство в ТСЖ и наличие прав на помещение. Все домовладельцы принимают участие в управлении общим имуществом независимо от членства в ТСЖ. Если в здании смешанного назначения (многоквартирном доме с нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилых помещений не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Законом не установлено, что в административных и иных нежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений, является общим имуществом собственников помещений. В частности, В. А. Алексеев <*> приводит следующий пример. ФАС СЗО указал на недопустимость применения по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ и ошибочность вывода о том, что ТОО как собственник нежилого помещения в здании, принадлежащем ОАО, обладает долей в праве собственности на общее имущество. ——————————— <*> Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 78 — 79.
Техническое помещение
В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы N 19-87 запрещает распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак. Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается. Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (информационное письмо от 11.01.2002 N 66 <*>). ——————————— <*> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 17.
Использование общего имущества дома — размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка с недвижимостью. Статья 1 Закона о ТСЖ гласит, что помещением является единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования нежилых помещений не позволяет отнести их к общему имуществу. Обратимся к материалам судебной практики <*>. ——————————— <*> Толчеев Н. К. Судебная защита права собственности / Под ред. В. М. Жуйкова. М., 2001. С. 92 — 95.
Собственники квартир обратились в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение. Решением районного суда г. Нижнего Новгорода, оставленным без изменения в кассационном порядке, иск был удовлетворен. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила судебные постановления ввиду неправильного толкования судом норм материального права. Было указано, что из п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона о ТСЖ следует, что нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир. Помещения, принадлежащие ЖСК, ТСЖ (иным объединениям собственников жилья), также не являются общим имуществом. Согласно ст. 29 Закона о ТСЖ товарищество может иметь в собственности помещения, надстраивать и перестраивать их, возводить новые постройки на предоставленных ему землях. Право собственности на них принадлежит не домовладельцам, а ТСЖ как юридическому лицу.
Определение назначения
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технические — должно быть документально определено. В соответствии со ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами — СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания» и СНиП 2.08.02.89 «Общественные здания и сооружения». Например, согласно терминам СНиП 2.08.02.89 технический этаж — это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажах допускается размещение помещений — складских, торговых, мастерских, общественного питания и пр. Чердак, подвал, подполье, технический этаж — это конструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение — это нежилое помещение, объект недвижимости.
Особенности регистрации
Для правильного оформления сделки с нежилым помещением в соответствии с его назначением необходимо учитывать нормы о государственной регистрации. Приказом Министерства юстиции РФ от 27.06.2003 N 152 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах <*>. Отметим следующие положения, касающиеся нежилых помещений. ——————————— <*> Российская газета. 12.07.2003.
Государственная регистрация кондоминиумов не проводится. Регистрируются права на индивидуальные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, общие здания и помещения. Регистрация прав на иное общее имущество — лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, конструкции и внутридомовое оборудование — отдельно (пообъектно) не проводится.
