Согласно ст. 1 Федерального закона от 24 мая 1996 г. «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон) кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Типичным примером кондоминиума является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.
Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. При нахождении всего здания как единого объекта гражданских прав в единоличной или общей собственности данные отношения собственности регулируются общими положениями гражданского законодательства.
Имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме согласно ст. 7 Закона являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Данное определение представляется не вполне удачным. Ведь общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания не домовладельцев, а помещений, т. е. обеспечения возможности их использования. Благодаря этой функциональной связи и образуется единый имущественный комплекс. Общее имущество служит не только домовладельцам, но и любым лицам, пользующимся помещениями в кондоминиуме.
Кроме того, буквальное понимание текста закона означало бы, что при переходе к одному лицу права собственности на все помещения, расположенные в одном из подъездов дома, лестницы и межквартирные лестничные клетки должны выпасть из состава общего имущества в кондоминиуме, поскольку они стали бы предназначаться для обслуживания только одного домовладельца.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона). Так как существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.
Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. Какие же правомочия собственника определяются его долей?
Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности. Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.
Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В определении указывалось: «На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома — жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома… Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности…»
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из существа отношений по поводу общей собственности в кондоминиуме не следует, что данные положения ГК не могут к ним применяться.
Поскольку правомочия распоряжения, владения и пользования общим имуществом в кондоминиуме осуществляются участниками долевой собственности совместно, то возникает вопрос: что в таком случае определяет доля в праве общей собственности? Правомерно ли называть подобную собственность долевой?
В определенной степени доля в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или кооператива и в несении расходов по содержанию общего имущества в кондоминиуме. В ст. 1 Закона термин «доля участия» определен как установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Следует отметить, что в уставе товарищества или кооператива может содержаться иной порядок участия в управлении (например, каждому домовладельцу может принадлежать один голос на общем собрании). Кроме того, право на управление товариществом или кооперативом следует не из права собственности, а из членства в данном юридическом лице.
Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. По отношению к участникам долевой собственности в кондоминиуме данное требование конкретизировано в п. 2 ст. 18 Закона, согласно которому размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).
Несмотря на вполне определенное указание Закона, правило соразмерности доли в общей собственности и доли участия в расходах нельзя абсолютизировать. В конкретной ситуации суд, руководствуясь принципом справедливости, может поставить распределение затрат на содержание общего имущества в кондоминиуме в зависимость от характера и степени использования домовладельцами общего имущества.
Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества. Она же может учитываться судом и при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме. Таким образом, в основе деления права общей собственности в кондоминиуме на доли лежит степень интереса домовладельцев. Вместе с тем она неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в кондоминиуме. Законодатель не делает различий в правовом статусе общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в кондоминиуме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума.
Практически все возводимые в настоящее время многоквартирные здания включают в себя несколько подъездов с межквартирными лестничными клетками и лестницами, каждый из которых обслуживает только квартиры, находящиеся внутри данного подъезда. Подъезд объединяет помещения в своеобразный субкондоминиум.
Многие вопросы, возникающие по поводу эксплуатации общего имущества в субкондоминиуме, решаются исключительно домовладельцами только тех помещений, которые находятся в этом субкондоминиуме. Это решение таких вопросов, как уборка в подъезде, приобретение и установка дверей, домофонов и т. д. Дверь в подъезд, приобретенная на средства домовладельцев помещений, находящихся в этом подъезде, несомненно является общим имуществом в кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона все имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, находится в общей долевой собственности всех домовладельцев в кондоминиуме, независимо от того, на чьи средства оно приобреталось. Поэтому домовладельцы, понесшие затраты на приобретение двери, вправе потребовать соразмерного возмещения своих затрат со стороны иных домовладельцев, в том числе и тех, которым принадлежат помещения в других подъездах.
На практике различные улучшения общего имущества в кондоминиуме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.
По моему мнению, в законодательстве нужно отразить фактически существующие отношения между домовладельцами по поводу долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Для этого следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено.
