Екатерина Притчина, эксперт юридического бюро «Бизнес и закон».
Светлана Чернобровкина, эксперт юридического бюро «Бизнес и закон».
Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России началась еще в 1997 г. в соответствии с Указом Президента N 425. Важнейшим этапом в этом направлении стало принятие Жилищного кодекса РФ (вступил в силу 1 марта 2005 г.), который систематизировал правовое регулирование жилищных отношений и создал правовые условия для управления жилищным фондом.
Сегодня многие собственники жилья недовольны качеством жилищно-коммунального обслуживания, поэтому они объединяют усилия и принимают обслуживание жилья в самостоятельное управление.
Один из предлагаемых законодательством способов управления — объединение собственников и создание некоммерческой организации — товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Ранее правовое положение ТСЖ и кондоминиума (комплекса недвижимого имущества многоквартирного жилого дома) регламентировалось Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон о ТСЖ). В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) Закон о ТСЖ утратил силу, а из законодательства исключено понятие «кондоминиум».
Управление многоквартирными домами
Формы управления многоквартирными домами определены в разделе 8 ЖК РФ.
Под управлением многоквартирным домом подразумевается: техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг жильцам, решение вопросов пользования общим имуществом (в т. ч. сдача в аренду), а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме должны в течение одного года — до 1 марта 2006 г. — провести собрание и решить, как будет управляться дом. Если до указанного срока общим собранием домовладельцев не будет выбран один из трех способов управления, то муниципальные власти обязаны организовать открытый конкурс среди управляющих компаний. С победителем конкурса каждый из собственников должен заключить договор управления домом (в этом случае у жильцов практически отсутствуют рычаги контроля за качеством работы и расходами управляющей компании).
Не позднее чем через год после начала работы управляющей компании органы местного самоуправления созывают общее собрание жильцов для принятия решения о выборе способа управления домом.
Статья 161 ЖК РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
— непосредственное управление собственниками помещений. Осуществляется в первую очередь на общем собрании собственников. В этом случае объединение собственников не обладает статусом юридического лица;
— управление управляющей организацией. С управляющей организацией заключается договор, согласно которому она по заданию собственников помещений обязана оказывать услуги и выполнять работы по ремонту и содержанию общего имущества и предоставлять жильцам коммунальные услуги;
— управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо другим специализированным потребительским кооперативом.
Закон N 189-ФЗ обязывает все жилищно-строительные кооперативы и жилищные кооперативы, в которых все члены выплатили полностью паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, в срок до 1 января 2007 г. преобразоваться в ТСЖ либо ликвидироваться (ст. 14).
Как показывает практика, на сегодняшний день самым эффективным способом управления жилым домом является ТСЖ.
Ранее Закон о ТСЖ предусматривал возможность деятельности в одном многоквартирном доме двух и более объединений собственников. Новым ЖК РФ определено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Согласно ЖК РФ членство в ТСЖ основано на принципе добровольности, что предполагает, в случае выбора собственниками такой формы управления домом, возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне товарищества. Статья 143 ЖК РФ говорит о том, что членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении. Таким образом, при приобретении квартиры в доме, в котором уже существует ТСЖ, собственник квартиры не может автоматически стать членом товарищества. Зато член товарищества может добровольно выйти из него и при этом остаться собственником квартиры.
В то же время остается неопределенной природа отношений ТСЖ и собственников, не являющихся членами товарищества. Возможно, ТСЖ придется заключать с ними отдельные договоры на обслуживание и эксплуатацию жилого дома.
В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано только по решению лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, принятому на их общем собрании.
Состав общего имущества
В настоящее время многоквартирные дома не рассматриваются в целом как единые объекты имущественных прав. В соответствии с законодательством такие дома являются комплексом недвижимого имущества. В него входят жилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам на праве собственности; общее имущество дома.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности следующее имущество:
— помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного собственника помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы);
— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Основанием для включения объектов в состав общего имущества являются сведения о назначении помещений, содержащиеся в документах технического учета и инвентаризации БТИ.
По общему правилу доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности в этом доме (ст. 37 ЖК РФ), если собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное (ст. 15 Закона N 189-ФЗ). Правовой режим такой доли имеет особенности:
— доля возникает и переходит только вместе с правом собственности на помещение;
— выдел доли в натуре невозможен.
Таким образом, содержание права долевой собственности на общее имущество дома заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы на его содержание, соразмерные своей доле участия.
В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.) права на недвижимое имущество в многоквартирном доме подлежат регистрации. Предусмотрен возможный вариант оформления прав собственников на имущество в многоквартирном доме: регистрация права каждого отдельного домовладельца на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, которое одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть доля в праве на общее имущество дома не подлежит отдельной государственной регистрации.
В то же время законодательством предусмотрено право собственников помещений по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. При реализации этого права может возникнуть ряд вопросов. Так как получить свидетельство о государственной регистрации права или правоустанавливающий документ на отдельную часть общего имущества (например, чердак или подвал) будет невозможно, то при передаче этого общего имущества в пользование как-либо обособить имущество, являющееся предметом сделки, будет также невозможно.
Земля многоквартирного дома
Ключевым вопросом создания ТСЖ является проблема урегулирования земельных отношений. Новелла ЖК РФ — включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве долевой собственности. Ранее Законом о ТСЖ устанавливалась возможность передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума.
Согласно ст. 16 Закона N 189-ФЗ возникновение права общей долевой собственности на земельный участок связывается с существованием (постройкой) многоквартирного дома и проведением кадастрового учета участка, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Земельный участок, сформированный до вступления в силу ЖК РФ, бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Когда участок не сформирован, любое уполномоченное общим собранием собственников лицо вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка. Если многоквартирный дом построен после вступления в силу ЖК РФ, то его приемка возможна только при наличии сформированного участка. В этом случае в соответствии со ст. ст. 36, 38 ЖК РФ право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Таким образом, право общей собственности на землю также возникает без отдельной государственной регистрации. Однако общий земельный участок может быть передан в пользование по договору аренды или обременен правом ограниченного пользования — сервитутом (п. п. 4, 5 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае, поскольку общее имущество является неделимым, представляется невозможным выделить предмет заключаемого договора. Может ли при этом осуществляться распоряжение общим земельным участком как недвижимым имуществом, без регистрации права собственности на него? Ответа на такой практический вопрос новое жилищное законодательство не дает.
(О налогообложении в ТСЖ читайте в следующем номере.)
