(Кусаинова А. К.) («Международное публичное и частное право», 2012, N 3)
КОНДОМИНИУМ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН <*>
А. К. КУСАИНОВА
——————————— <*> Kusainova A. K. Condominium under legislation of the republic of Kazakhstan.
Кусаинова Айман Кудайбергеновна, доцент кафедры гражданского права и процесса Карагандинского университета «Болашак», кандидат юридических наук.
В статье исследуется новый институт гражданского права — кондоминиум. Рассмотрены существующие в современной науке гражданского права концептуальные подходы в определении понятия «кондоминиум». Освещаемые в статье положения направлены на выработку казахстанской концепции кондоминиума как формы собственности, а также на совершенствование законодательства о кондоминиуме.
Ключевые слова: кондоминиум, форма собственности, право общей долевой собственности, многоквартирный жилой дом, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, правовой режим общего имущества.
The article investigates the new institution of civil law — a condominium. The existing in the modern science of civil law conceptual approaches to the definition of «condominium». Subjects covered in the article provisions are aimed at developing the concept of Kazakhstan as a condominium form of ownership, as well as improvement of the legislation on a condominium.
Key words: condominium, type of ownership, right to common property, apartment house common area at home, carry home construction, mechanical, electrical and other equipment outside or inside the apartment, legal regime of common property.
Важным аспектом в исследовании понятия «кондоминиум» является определение его как формы собственности. Вопрос о формах (типах, видах) собственности рассматривался разными учеными. В юридической науке по этой проблеме отсутствует единство мнений, и прежде всего в определении терминов и базовых понятий, отражающих разнообразие форм собственности, что не способствует объяснению их правовой природы, причин их образования и разнообразия. Различие в рассмотрении и выделении форм собственности объясняется различиями в методологических подходах исследователей. В Конституции закреплено положение о многообразии форм собственности и об их равноправии. В условиях рыночной экономики существуют разнообразные формы собственности в самых разных соотношениях и комбинациях. Собственность — сложный и многогранный общественный институт, который выступает объектом изучения различных наук, поэтому критерии выделения форм собственности также разнообразны. В нашем исследовании мы исходим в первую очередь из критериев, которые существуют в науке гражданского права. Так, отдельные ученые считают, что формы собственности представляют собой экономические, а не юридические категории. По их мнению, «формы собственности как экономические отношения получают различные юридические формы выражения, не сводящиеся только к праву собственности. Кроме того, участниками имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, в т. ч. субъектами права собственности, могут быть не всякие субъекты экономических отношений присвоения» <1>. Представленная автором аргументация позволила ему сделать вывод о том, что «существование разных форм собственности отнюдь не требует появления зеркально соответствующих им разных прав собственности» <2>. Такое же мнение высказывается и некоторыми казахстанскими авторами <3>. К. И. Скловский считает, что «форма собственности не является юридическим понятием, но, поскольку она стала фактом существующего законодательства, нужно четко ограничить сферу их существования и рассматривать исключительно как способ определения имущества тому или иному субъекту» <4>. Подобные рассуждения привели к следующим высказываниям: «с позиции гражданского права нет понятия «форма собственности» <5>. Оппонентом данного мнения является Ю. К. Толстой, который отмечает, что «единое право собственности выступает в различных правовых формах и что, следовательно, речь может идти не только о формах собственности, но и о формах права собственности» <6>. ——————————— <1> Суханов А. Е. Гражданское право. В 2 т. М., 1998. Т. 1. С. 480. <2> Там же. С. 482. <3> Гражданское право: Учебник для вузов (академический курс) / Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. Алматы: Жетi Жаргы, 2000. Т. 1. С. 364. <4> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Уч.-практ. пособие. М.: Дело, 1999. С. 164. <5> Габит Ж. Х. Формы собственности в рыночной системе хозяйства: проблемы их выделения и исследования // Вестник КазНУ. Сер. эконом. 2003. N 5 (39). С. 16. <6> Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 1999. Т. 1. С. 345.
Проблема множественности форм собственности рассматривается нами в связи с тем, что в Казахстане существует отличная от всех остальных стран концепция кондоминиума — как формы собственности. Среди ученых не существует единой точки зрения в отношении данной проблемы. Так, в некоторых российских источниках встречается мнение о том, что существует только вещное право общей собственности членов кондоминиума <7>. Другие авторы вообще отрицают возможность признания кондоминиума формой собственности, говоря о том, что он вполне вписывается в конструкцию частной формы собственности <8>. ——————————— <7> Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М.: Бек, 1995. С. 30. <8> Потяркин Д. Е. Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. 1999. N 6. С. 22.
Принятое законодателем определение данного понятия было проанализировано в работах видных казахстанских цивилистов. Так, в монографии «Вещные права в Республике Казахстан» под редакцией М. К. Сулейменова исследуются понятие и классификация вещных прав, анализируются их основные виды: право собственности, владение, сервитут, залог, аренда, доверительное управление и др. Специальный раздел монографии посвящен вещным правам на жилище. В главе 9 «Вещные права на жилище» Ю. Г. Басин отмечает: «…в пределах общего понятия «право на жилище» можно различить несколько разновидностей, главные из них: — право собственности на жилище; — жилищное право участника кондоминиума; — право пользования кооперативной квартирой; — право пользования жилищем в частном жилищном фонде; — право пользования государственным жилищем.» Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое, как известно, означает для собственника возможность в полном объеме и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Вторым в списке значится новое вещное право — жилищное право участника кондоминиума, т. е. жилищное право участника особой формы собственности. Ю. Г. Басин классифицирует кондоминиум в системе гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости <9>. ——————————— <9> Басин Ю. Г. Вещные права на жилище // Вещные права в Республике Казахстан. Алматы: Жетi жаргы, 1999. С. 261.
Еще одной работой, посвященной рассматриваемому понятию, является статья К. М. Ильясовой «Кондоминиум как форма собственности» <10>. ——————————— <10> Ильясова К. М. Кондоминиум как форма собственности // Гражданское законодательство РК: Статьи. Комментарии. Практика. Алматы, 1997. Вып. 7. С. 58.
Ю. Г. Басин и К. М. Ильясова, ссылаясь на законодательство, называют кондоминиум особой формой собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в т. ч. на земельный участок. Позднее К. М. Ильясова высказала иную точку зрения о правовой природе понятия «кондоминиум». Исследуя отношения собственности, по поводу имущества в объекте кондоминиума ею сделан вывод о том, что «вряд ли правомерно множество отношений собственности рассматривать как одну форму собственности, указанным понятием более правильно было бы назвать сам имущественный комплекс» <11>. С. Скрябин считает «неправильным рассмотрение указанными авторами кондоминиума в качестве особой формы собственности. Это связано с тем, что сам по себе термин «форма собственности» корреспондирует с понятием субъекта права собственности, с традиционным для советской цивилистики противопоставлением государственной собственности частной и, соответственно, различием в определении и содержании права собственности» <12>. По мнению С. Скрябина, которое он высказал на круглом столе по презентации и обсуждению концептуальных положений по вопросам кондоминиума проекта Закона РК «О внесении изменений и дополнений в Закон РК «О жилищных отношениях» от 16.04.1997″, кондоминиум — это имущественный комплекс, как это определено в российском законодательстве <13>. Констатация в законах кондоминиума как формы собственности не объясняет его юридической сущности, причины его возникновения, диалектики его взаимодействия с другими формами, а также направления развития. Практика преобразований в жилищной сфере показала особую роль специфической формы собственности в становлении жилищных правоотношений. Исследование ее сущности, содержания и структуры позволит с правильных методологических позиций подойти к рассмотрению ее проявлений, взаимосвязей и отличий от других форм собственности. На этой ступени анализа необходимо отметить, что существование такой формы собственности, как кондоминиум, возможно благодаря плюрализму форм собственности, их взаимному переплетению, комбинированию и интегрированию. ——————————— <11> Ильясова К. М. Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. Алматы, 2005. С. 30. <12> Скрябин С. В. Право собственности в Республике Казахстан: сравнительно-правовой комментарий книги Уго Матеи «Основные принципы права собственности». Алматы: Дайк-Пресс, 2000. С. 159. <13> Ишангали К. Сам себе хозяин, или нужен ли собственнику кооператив? // Экономика. Финансы. Рынки. 2002. 5 июня.
Согласно п. 1 ст. 6 ныне действующей Конституции в Республике Казахстан признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность. Обратим внимание на то, что в Конституции вообще не упоминается термин «форма собственности», поскольку, как отмечает И. У. Жанайдаров, «понятия «форма» и «вид» по своей сути многозначны и теоретически применительно к праву собственности недостаточно разработаны» <14>. Это обстоятельство позволяет нам сделать вывод о том, что, назвав кондоминиум формой собственности, законодателю удалось в определенной степени (насколько это возможно в кодифицированном акте) не только закрепить уже сложившиеся экономические реалии, но и продвинуться вперед путем легализации, может быть, и спорных, но, безусловно, прогрессивных правовых установлений, составивших ряд новелл ГК РК. ——————————— <14> Гражданское право: Учеб. для вузов (академический курс) / Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. Алматы: Жет Жагры, 2000. Т. 1. С. 365.
Как правило, традиционным подходом при разграничении форм собственности «являются различное социальное назначение и правовой режим» <15>. Наиболее распространенной классификацией является разграничение форм собственности по субъектному принципу. Форм собственности в этом смысле может быть бесчисленное множество — столько же, сколько может быть выделено по тем или иным признакам субъектов права и их разновидностей <16>. Например, в Конституции РК разделение на две формы собственности производится по признаку их отношения к государству как субъекту права собственности. Закрепив кондоминиум как форму собственности, законодатель открыл путь к тому, чтобы классификация форм собственности проводилась в несколько иной плоскости. ——————————— <15> Там же. С. 364. <16> Сулейменов М. К. Становление и развитие гражданского законодательства Республики Казахстан. Алматы, 2006. С. 222.
Классификация форм собственности по субъектному признаку не является единственно возможной. По утверждению Ю. К. Толстого, «различие форм права собственности, т. е. правовых форм, отнюдь не сводится к различию в субъектах» <17>. ——————————— <17> Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 1999. Т. 1. С. 345.
Характеризуя кондоминиум как форму собственности, мы воспользуемся иным классификационным рядом. В частности, мы отметим, что кондоминиум — особая форма собственности потому, что в нем множественность субъектного состава сочетается с множественностью объектов. Субъектами данной формы собственности в соответствии со ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. могут быть как граждане и юридические лица, так и государство, поэтому говорить о том, что кондоминиум — это разновидность частной собственности, будет несправедливо. Особенностью правового режима кондоминиума является то, что он возникает по поводу одного объекта — имущественного комплекса (многоквартирного жилого дома) у нескольких субъектов — собственников квартир, у которых имеется два разных вещных права на составляющие имущественного комплекса. Одно из них — это индивидуальное (раздельное) право частной или государственной собственности на жилое или нежилое помещение. Другое — право общей долевой собственности, обладающее специфическими признаками, на общее имущество многоквартирного жилого дома. Таким образом, в кондоминиуме интегрируется частная и государственная, а также общая долевая кондоминиальная собственность. Взаимное переплетение этих форм и видов собственности и определили, по нашему мнению, возникновение кондоминиума как особой формы собственности. Как справедливо заметил М. К. Сулейменов, «кондоминиум как форма собственности означает сочетание раздельной и общей собственности нескольких субъектов на один объект» <18>. ——————————— <18> Сулейменов М. К. Указ. соч. С. 222.
В кондоминиуме исходя из определения, данного в нормативных правовых актах, сочетается индивидуальная (раздельная) собственность на жилые помещения и общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного жилого дома. Это сочетание позволяет говорить об особой форме собственности — кондоминиуме. В настоящее время отношения собственности в многоквартирном жилом доме стали более многообразны, поскольку предметом права выступают не только жилые помещения, но и иная недвижимость в жилищной сфере: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Необходимо отметить, что точка зрения на правовую природу понятия кондоминиума как особой формы собственности, назовем ее юридико-исторической, представляется более оправданной и требует для своего обоснования обращения к истории возникновения термина. По свидетельству И. Б. Новицкого, термин condominium был хорошо известен еще римским юристам <19>. Отношения между несколькими собственниками по поводу принадлежности им одной вещи именовались тогда communio (общность). Право общей собственности осуществлялось участниками совместно. Доли участия каждого из них могли быть как равными, так и неравными, а всякого рода изменения вещи или права на нее могли производиться только с общего согласия. ——————————— <19> Новицкий И. Б. Римское право. М.: Теис, 1993. С. 100.
В современном гражданском праве подобная модель отношений опосредуется правом общей долевой собственности или, говоря иными словами, сособственностью (гл. 16 ГК РК). При этом следует иметь в виду, что права собственников не образуют какую-то новую совокупность и не порождают новых экономических отношений присвоения. Наличие одной вещи (имущества) и множества ее собственников вызывает к жизни всего лишь особую форму собственности, объединяющую в себе «персональные» права собственности множества субъектов и их доли в праве общей собственности, которую, отдавая дань традициям, можно называть кондоминиумом, а принципы, в соответствии с которыми образуется эта правовая форма, принципами кондоминиума. В связи со сказанным представляется обоснованной позиция Кэрол С. Рабенхорст, автора учебного пособия для России «Организация деятельности и управление собственностью товарищества домовладельцев (кондоминиума)», утверждающей, что кондоминиум — это форма собственности <20>. ——————————— <20> Рабенхорст К. Организация деятельности и управления собственностью товарищества домовладельцев (кондоминиума). М.: Аспект Пресс, 1994. С. 2.
Анализируя развитие понятия «кондоминиум», в законодательстве можно заметить некоторые недостатки. Во-первых, на раннем этапе в определениях кондоминиума отношения по поводу недвижимого имущества были сведены только к одному виду вещных прав — собственности. Однако на практике, как известно, недвижимое имущество может находиться у субъекта не только на праве собственности, но и на иных вещных правах (праве оперативного управления, праве хозяйственного ведения и т. д.). Например, некоторые организационно-правовые формы юридических лиц, в соответствии с законом выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в т. ч. и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям и учреждениям — на праве оперативного управления. Данное несоответствие было устранено в принятых позднее нормативных правовых актах. Во-вторых, нормы о кондоминиуме, содержащиеся в Гражданском кодексе, находятся в главе «Общая собственность». Однако кондоминиум не является разновидностью общей собственности. Кондоминиум, согласно п. 6 ст. 209, — это собственность на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности. Причем режим долевой собственности при кондоминиуме обладает определенными специфическими чертами: доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости, соответственно, отсутствует возможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения и выдела доли в натуре. Исходя из вышеперечисленных признаков кондоминиума, а также исходя из определения, данного в ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях», следует сделать вывод о том, что кондоминиум является особой формой собственности, сочетающей в себе две разновидности собственности, причем общая долевая собственность обладает особым правовым режимом. Мы считаем, что нормы о кондоминиуме возможно и необходимо вынести из ст. 209 ГК РК «Общая собственность» и выделить в отдельную статью, а в скором времени, возможно, и разработать новый нормативный правовой акт о данной форме собственности.
