Бычков А. И., начальник юридического отдела ЗАО «ТГК «Салют».
Сдача в аренду коммерческой недвижимости представляет собой один из самых распространенных видов предпринимательской деятельности, приносящих регулярный доход. Как правило, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Вместе с тем закон предусматривает возможность согласования сторонами договора аренды и иных форм арендной платы. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в следующих формах: — установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; — предоставление арендатором определенных услуг; — передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; — возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, согласно абз. 7 п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Приведенные законоположения соотносятся с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), в силу которого стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Стороны могут заключить как договор, предусмотренный в законе (поименованный договор), так и не предусмотренный в нем, но и не противоречащий ему (непоименованный договор), а также вправе заключить смешанный договор. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Приведенные в п. 2 ст. 614 ГК РФ обязательства, исполнение которых по соглашению сторон договора аренды может осуществить арендатор взамен внесения арендной платы в денежной сумме, не свойственны арендному правоотношению. В предмет договора аренды входит предоставление имущества во временное владение и пользование или только во временное пользование за плату. Такая плата, как мы уже сказали, может быть как в денежной, так и в неденежной форме. Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ содержит только лишь упоминание о возможности для сторон договора аренды предусмотреть неденежную форму арендной платы. В правилах о договоре аренды прямо указано, что стороны могут избрать ту или иную форму арендной платы или их сочетание, однако сами правила условий по осуществлению такого встречного предоставления не содержат. В нормах о договоре аренды не содержатся специальные правила, к примеру относящиеся к обязательству арендатора предоставить услуги, понести определенные затраты на улучшение арендованного имущества или предоставить вещь в собственность. Такие обязательства отвечают признакам договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договора подряда (гл. 37 ГК РФ) и договора купли-продажи (гл. 30 ГК РФ) соответственно. Ключевым для квалификации договора, т. е. отнесения его к тому или иному типу, виду или подвиду является такое составляющее его обязательство, исполнение которого имеет решающее значение для содержания договора. Так, к примеру, п. 3 ст. 1211 ГК РФ применительно к отношениям, составляющим предмет регулирования международного частного права, предусматривает, что в договоре купли-продажи таким обязательством необходимо считать обязательство продавца по передаче товара, в договоре дарения — обязательство дарителя, в договоре аренды — арендодателя и т. д. Действительно, обязательство по внесению платы со стороны покупателя в договоре купли-продажи, арендатора в договоре аренды и заказчика в договоре подряда является родовым денежным обязательством и недостаточно для квалификации договора. Обязательства же по передаче товара, выполнению работы, оказанию услуги и др. являются индивидуально определенными и достаточны для определения существа договора. Это тем более верно, что даже при отсутствии в договоре денежного обязательства по оплате переданного товара, выполненной работы или оказанной услуги такой договор может быть отнесен к соответствующему виду, а отсутствие денежного обязательства может быть восполнено общей презумпцией возмездности гражданско-правового договора (ст. 423 ГК РФ). В качестве элементов смешанного договора по смыслу п. 3 ст. 421 ГК РФ следует понимать индивидуально определенные обязательства, исполнение которых имеет решающее значение для содержания договора. Включение в договор хотя бы двух таких обязательств позволяет сделать вывод о его смешанном характере. Следовательно, права и обязанности сторон договора аренды с неденежной формой арендной платы в части обязательства арендатора определяются по правилам, относящимся к соответствующему обязательству (обязательство передать вещь в собственность — по правилам о договоре купли-продажи, обязательство предоставить услуги — по правилам о договоре возмездного оказания услуг и т. д.). Такой подход обусловлен смешанным характером рассматриваемого договора, к которому на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ в соответствующих частях подлежат применению правила о входящих в него договорах. Иным образом следует квалифицировать обязательства по перечислению арендатором арендодателю в качестве арендной платы части выручки от использования арендованного имущества и обязательство предоставить вещь во временное пользование (встречное арендное обязательство). В первом случае обязательство перечислить часть выручки по своей правовой природе является денежным, поэтому такой договор представляет собой обычный договор аренды, в котором стороны договорились перечислять плату не в виде единовременных платежей, а в форме периодических отчислений в зависимости от размера выручки арендатора. Во втором же случае мы имеем дело с особым договором, в котором соединены два обязательства передать вещь во временное пользование. Каждая из сторон такого договора должна выполнить в отношении другой стороны точно такое же обязательство. Указанные обязательства будут различаться только по предмету, поскольку передаваться будут разные вещи, и, возможно, по отдельным аспектам (срок и условия временного пользования и др.). Во всем остальном же они не отличаются. Это не классический договорный тип (договор аренды), поскольку в таком договоре не содержатся необходимые для соответствующей квалификации элементы (передача имущества в пользование и внесение денежной арендной платы). Вместе с тем это и не непоименованный договор, поскольку в законе нет подобной конструкции, есть только упоминание в п. 2 ст. 614 ГК РФ, но сами составляющие данный договор обязательства свойственны договору аренды. Кроме того, признание подобного договора непоименованным влечет применение к нему не правил о соответствующем обязательстве, комплекс которых в нем содержится, а лишь общих положений об обязательствах и договорах, которые применяются ко всем непоименованным договорам. Такое положение вещей не соответствует существу рассматриваемого договора. Ранее мы уже отмечали, что подобный договор следует рассматривать в качестве комплексного гражданско-правового договора <1>, включающего комплекс обязательств одного договорного типа или вида (подвида), в котором одна сторона является кредитором, а другая — должником, и наоборот. ——————————— <1> Бычков А. И. Договор РЕПО в банковской практике // Банковское дело. 2012. N 5; Бычков А. И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного договоров в гражданском праве России // Адвокатская практика. 2012. N 2; Бычков А. И. Распределение квартир по модели комплексного договора // Семейное и жилищное право. 2012. N 2; Бычков А. И. Обеспечительная купля-продажа доли в уставном капитале хозяйственного общества // Нотариальный вестникъ. 2012. N 9.
В юридической литературе можно встретить другой подход к квалификации договора аренды с неденежной формой арендной платы. Так, к примеру, А. Г. Карапетов и А. И. Савельев считают, что указанная конструкция не является основанием для вывода о том, что «…не будет являться договором аренды контракт, в котором встречное обязательство арендатора не носит денежного характера, а выражается в ином встречном предоставлении. Дело в том, что п. 2 ст. 614 ГК РФ расширяет традиционное понимание «арендной платы» и включает в рамки данного понятия и такие встречные предоставления, как передача некой вещи в собственность, аренду или даже оказание услуг» <2>. Однако свое утверждение авторы ничем не обосновывают. Приведенное же ими объяснение о «расширении традиционного понимания «арендной платы», включения в рамки данного понятия иных встречных предоставлений» представляется нам неубедительным. ——————————— <2> Карапетов А. Г., Савельев А. И. Свобода договора и ее пределы. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. М.: Статут, 2012. С. 123.
В классический договор аренды в части обязательства вносить арендные платежи вкрапляется не свойственное такому договору условие об иной форме встречного предоставления со стороны арендатора (передаче вещи в собственность, аренде или предоставлении услуг), что свидетельствует о его смешанном характере, поскольку он включает элементы нескольких различных договоров. Кроме того, как мы уже отметили, квалификация данного договора в качестве смешанного позволяет на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ применять в соответствующих частях правовые нормы, относящиеся к включенным в договор аренды элементам. В ином случае за неимением специальных правил пришлось бы довольствоваться условиями самого договора, общими положениями ГК РФ об обязательствах и договорах, что не отвечает существу рассматриваемого правового явления. Для обязательства, которое является встречным предоставлением за исполнение арендодателем своего обязательства передать вещь во временное пользование, должны быть согласованы все необходимые существенные условия: для договора подряда — предмет, начальный и конечный срок, для договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг — только предмет. Цена в таких обязательствах не указывается, поскольку арендодатель плату за полученное имущественное предоставление арендатору не производит, его встречным предоставлением является передача предмета аренды. При отсутствии в договоре аренды с неденежной формой арендной платы согласованных условий обязательства арендатора в соответствующей части договор признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ) <3>. Однако признание его незаключенным в части такого обязательства не влечет незаключенности всего договора в целом, поскольку обязательство арендодателя и обязательство арендатора не взаимосвязаны и не взаимообусловлены настолько, что не могут друг без друга существовать. Признание рассматриваемого смешанного договора незаключенным в части не исключает возможности сохранения юридической силы за оставшейся частью. При этом возмездный характер арендных правоотношений сторон восстанавливается посредством применения общей презумпции возмездности любого гражданско-правового договора (ст. 423 ГК РФ). ——————————— <3> См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2006 по делу N Ф09-9315/06-С3.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Данное правило корреспондирует с общей нормой об определении среднерыночной цены, содержащейся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Правовое регулирование смешанного договора аренды с неденежной формой оплаты осуществляется посредством применения к такому договору, в соответствующих частях, относящихся к нему правил о составляющих его договорах. Между тем в норме п. 3 ст. 421 ГК РФ оговорено, что такой порядок правового регулирования применим, если иное не следует из соглашения сторон или не вытекает из специфики смешанного договора. По договоренности стороны могут изменить или вовсе исключить те или иные правила, подлежащие применению к смешанному договору. Так, к примеру, в случае, когда взамен пользования арендованным имуществом арендатор обязуется передать арендодателю в собственность вещь, стороны в своем соглашении вправе оговорить на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ иные последствия передачи вещи (товара) ненадлежащего качества, чем предусмотренные в ст. 475 ГК РФ. Однако свобода усмотрения сторон смешанного договора заканчивается там, где начинается действие императивных норм действующего законодательства. Право изменить или отменить конкретные правила, закрепленные в п. 3 ст. 421 ГК РФ, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования отношений, связанных с использованием в гражданском обороте конструкции смешанного договора, не предполагает возможности предусмотреть иные правила, нежели те, что установлены императивными нормами. Это означает, что стороны смешанного договора аренды с неденежной формой арендной платы не вправе, например, исключить обязанность арендатора выступить на стороне арендодателя в случае предъявления ему иска об изъятии вещи, когда арендное пользование оплачивалось передачей вещи в собственность. Правила об указанной обязанности, закрепленные в ст. 462 ГК РФ, являются императивными и не могут быть изменены или отменены по соглашению сторон (ст. 422 ГК РФ). Кроме того, следует учитывать, что правила о договорах в составе смешанного договора могут к нему не применяться, если это противоречит его существу. Так, например, в случае, когда арендное пользование оплачивается отчуждением в собственность вещи, диспозитивное правило о сохранении за покупателем права собственности на переданную вещь до момента ее полной оплаты (ст. 491 ГК РФ) не применимо, поскольку на стороне арендодателя денежного обязательства нет. Также при оплате арендного пользования посредством предоставления услуг арендодатель не может в одностороннем порядке от них отказаться на основании п. 3 ст. 421 и п. 1 ст. 781 ГК РФ, оплатив арендатору фактически понесенные расходы, поскольку такое правило не отвечает природе отношений сторон по смешанному договору. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике. По условиям одного договора исполнитель принял на себя обязательство оказать услуги по утилизации (организации переработки и потребления) золошлаковых материалов, а заказчик — их принять и оплатить, при этом вся продукция, получаемая исполнителем в ходе утилизации указанных материалов, является его собственностью. Исполнитель для оказания услуг также принял оборудование, помещение и территорию заказчика, а также обязательство по содержанию, выполнению текущих, капитальных ремонтов и модернизации объектов технологического комплекса своими силами и за счет заказчика. В договоре, кроме того, стороны предусмотрели, что исполнитель обладает эксклюзивным правом на оказание услуг по утилизации золошлаковых материалов и их компонентов. Расторжение договора допускалось с уведомлением контрагента за 12 месяцев до даты предполагаемого расторжения при условии выплаты неустойки за расторжение договора по формуле (10 руб. x 6 000 000) x N лет, где N лет — количество лет, оставшихся до окончания срока действия договора. Заказчик, полагая, что условие договора о неустойке не соответствует положениям ст. ст. 330, 450, 779, 782 ГК РФ, в связи с чем является недействительным, обратился в суд с настоящим иском. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения окружным судом, в удовлетворении его требований было отказано в связи со следующим. Спорный договор не может быть квалифицирован только как договор возмездного оказания услуг, поскольку при исполнении договора экономически значимый результат получает не только истец в виде оказания услуг ответчиком по утилизации промышленных отходов, но и ответчик, приобретающий право собственности на продукцию, получаемую в результате переработки шлаков. Договором предусмотрено, что исполнитель обладает эксклюзивным правом на оказание услуг по утилизации золошлаковых материалов и их компонентов из системы золоулавливания и золошлакоудаления, промежуточных складов и емкостей, золоотвалов ГРЭС. Заказчик не вправе предоставлять такое эксклюзивное право третьим лицам. За предоставленное эксклюзивное право пользования золошлаковыми материалами исполнитель уплачивает заказчику 2 000 000 000 руб. равномерными платежами в размере 10 000 000 руб. ежеквартально. Таким образом, договор по своей правовой природе является смешанным договором, включающим в себя условия договора возмездного оказания услуг, а также обязательства по приему-передаче необходимого для оказания услуг технологического комплекса (оборудования, технологических территорий и помещений заказчика), обязательства по осуществлению исполнителем технического обслуживания, текущего, капитального ремонта и модернизации объектов технологического комплекса за счет заказчика, по передаче золошлаковых материалов в собственность исполнителя. Выплата исполнителю фактически понесенных им расходов не компенсирует того ущерба, который может быть причинен ему в случае одностороннего отказа от договора по воле заказчика, и может в значительной мере лишить исполнителя того, на что он рассчитывал; при расторжении договора исполнитель лишается не только права на получение денежных средств в счет оплаты оказанных им услуг, но и возможности приобретать в собственность продукцию, образующуюся в результате утилизации материалов. В силу ст. 329 ГК РФ неустойка является не только мерой ответственности, но и способом обеспечения исполнения обязательства. Применение неустойки в целях обеспечения договорных обязательств объясняется тем, что она представляет собой средство компенсации потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств. В этом смысле неустойке присущи, в частности, предопределенность размера ответственности за нарушение обязательства, о котором стороны знают уже на момент заключения договора; возможность взыскания неустойки за сам факт нарушения обязательства, когда отсутствует необходимость представления доказательств, подтверждающих причинение убытков и их размер; возможность для сторон по своему усмотрению формулировать условие договора о неустойке, в том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка исчисления, тем самым приспосабливая ее к конкретным взаимоотношениям сторон и усиливая ее целенаправленное воздействие. То обстоятельство, что стороны договора в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае одностороннего отказа от исполнения договора согласовали возможность применения штрафных санкций, правовой природе неустойки не противоречит. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленного требования отсутствуют (Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2729/10-С5 по делу N А60-38281/2009-С3). Позиция судов первой и кассационной инстанций в приведенном примере представляется законной и обоснованной. В рассматриваемом договоре исполнитель оказывал заказчику услуги за плату, и в этой части договор отвечает признакам конструкции договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Помимо этого обязательства договор включал условие о том, что исполнитель получает в собственность всю продукцию, получаемую в ходе утилизации. Кроме того, исполнитель уплачивал заказчику значительную денежную сумму за предоставление ему эксклюзивного права на утилизацию, в этом обязательстве исполнитель, уплативший вознаграждение за эксклюзивное право, был вправе требовать от заказчика не заключать подобные договоры с третьими лицами. Два последних обязательства не свойственны договору возмездного оказания услуг и выходят за рамки его предмета. Соединение в рамках одного договора всех трех приведенных обязательств свидетельствует о его смешанном характере (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Предусмотренная сторонами договора неустойка, рассчитанная до конца срока действия договора, по сути, как это следовало из условий договора, компенсировала расходы исполнителя, связанные с неполучением в собственность утилизированной продукции и невозвратом уплаченного вознаграждения за эксклюзивное право. В этом состояла цель договора. В противном случае исполнитель получает право взыскать с заказчика, отказавшегося от договора, сумму вознаграждения за эксклюзивное право по правилам о неосновательном обогащении, поскольку с прекращением договора у заказчика отпадает право удерживать такую сумму. Однако такое положение вещей не соответствует действительной воле сторон заключенного договора, которые прямо в нем предусмотрели возмещение расходов неустойкой, рассчитанной по формуле до конца срока действия договора. Стороны не нарушили императивное правило п. 1 ст. 782 ГК РФ о том, что заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора с условием компенсации фактически понесенных расходов. Такое правило применимо к классическому договору возмездного оказания услуг. Между тем в настоящем случае стороны заключили смешанный договор, где обязательство по оказанию услуг является только лишь одним из его элементов. Когда договоры в составе смешанного договора имеют взаимную связь, обусловленную их общей целью, правила, относящиеся к одному из них, не могут применяться автономно, без учета существа смешанного договора в целом. В соответствии со спецификой смешанного договора к рассматриваемой нами конструкции договора аренды с неденежной формой арендной платы не могут быть применены правила о повышении размера арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), о праве арендатора потребовать соразмерного уменьшения арендной платы при ухудшении условий пользования арендованным имуществом (п. 4 ст. 614 ГК РФ), а также право арендодателя потребовать от арендатора внесения арендной платы досрочно при нарушении сроков ее уплаты (ст. 614 ГК РФ). Стороны смешанного договора аренды с указанным условием при неисполнении друг другом принятых на себя обязательств должны руководствоваться общими положениями об обязательствах и договорах (понуждение к исполнению обязательства, возмещение убытков, отказ от договора в судебном порядке при наличии существенного нарушения договора другой стороной, при существенном изменении обстоятельств и т. д.). Однако, исходя из принципа свободы договора, они могут предусмотреть специальные правила в своем договоре на этот счет, которые и будут применяться. Так, к примеру, стороны могут установить, что в случае, если условия пользования арендованным имуществом ухудшаются, арендодатель обязан вернуть арендатору часть переданных им вещей или увеличить срок аренды, добавить некоторое количество вещей в аренду и т. п. В каждом конкретном случае с учетом специфики обязательств сторон в договоре аренды с указанным условием им следует по возможности спрогнозировать возможные риски и неблагоприятные последствия исполнения договора и включить в свой договор аренды оптимальные условия. При применении к недобросовестному арендатору мер ответственности за нарушение им своего обязательства необходимо исходить из природы такого договора. Так, например, неустойка или проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), которые арендодатель мог бы предъявить арендатору при наличии денежного обязательства, не могут быть использованы, если обязательство не является денежным. Так, по одному делу суд отказал в применении ст. 395 ГК РФ по требованию арендодателя, поскольку обязательство арендатора по передаче дизельного топлива не является денежным (Постановление ФАС Центрального округа от 13.05.2003 по делу N А23-3789/02Г-4-215). Для каждого конкретного случая сторонам надлежит специально оговаривать меры ответственности с учетом специфики обязательств, порождаемых смешанным договором аренды с названным условием, или довольствоваться арсеналом правовых средств защиты, которые предусмотрены в законе и могут быть использованы по умолчанию.
Литература
1. Бычков А. И. Договор РЕПО в банковской практике // Банковское дело. 2012. N 5. 2. Бычков А. И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного договоров в гражданском праве России // Адвокатская практика. 2012. N 2. 3. Бычков А. И. Распределение квартир по модели комплексного договора // Семейное и жилищное право. 2012. N 2. 4. Бычков А. И. Обеспечительная купля-продажа доли в уставном капитале хозяйственного общества // Нотариальный вестникъ. 2012. N 9. 5. Карапетов А. Г., Савельев А. И. Свобода договора и ее пределы. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. М.: Статут, 2012.
