ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ПЕРЕХОДЕ
ПРАВ АРЕНДОДАТЕЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА К ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОМУ
ОБРАЗОВАНИЮ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 14 марта 2012 года
И. В. КЕРЕНСКИЙ
6 марта 2012 г. на официальном сайте ВАС РФ было размещено Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11 (далее — Постановление) по делу о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка.
Договор аренды земельного участка в целях возведения на нем строения был заключен между двумя коммерческими организациями до вступления в силу Земельного кодекса РФ. В соответствии с условиями договора арендатор возвел на земельном участке строение и зарегистрировал право собственности на него. Впоследствии этот земельный участок был изъят и передан в распоряжение муниципального образования (собственника), а организация — первоначальный арендодатель была ликвидирована. Новый договор аренды земельного участка между муниципальным образованием и арендатором заключен не был.
Муниципальное образование полагало, что арендатор имеет задолженность по арендной плате за пользование земельным участком. Поэтому оно обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с арендатора неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суды всех трех инстанций удовлетворили требования истца частично.
Суд первой инстанции установил, что для расчета суммы задолженности необходимо применять размер арендной платы, определенный договором между первоначальным арендодателем и арендатором. Суд посчитал, что договор аренды земельного участка не был прекращен, поскольку на стороне арендодателя в договоре выступил собственник участка.
Суды апелляционной и кассационной инстанций также пришли к выводу о том, что договор аренды не был прекращен. Однако в отличие от суда первой инстанции они посчитали, что размер арендной платы не должен рассчитываться исходя из содержания договора. Для расчета арендной платы судами апелляционной и кассационной инстанций были применены методики расчета арендной платы, ставок арендной платы и коэффициентов, которые содержались в нормативных актах субъекта РФ и муниципального образования.
Напомним, что правила установления размера арендной платы при аренде земельных участков у публичного образования регулируются нормами земельного законодательства. Так, согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в публичной собственности, устанавливаются самими собственниками, а именно: Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями. При этом порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъекта РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Обосновывая применение к договору аренды земельного участка норм земельного законодательства, суды апелляционной и кассационной инстанций учитывали выводы, сформулированные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 (далее — Постановление N 12404/09).
В Постановлении N 12404/09 исследовался вопрос о размере арендной платы в случае, если после заключения договора аренды земельного участка в федеральный закон были внесены изменения, касающиеся порядка определения арендной платы. В частности, Президиум ВАС РФ в Постановлении N 12404/09 пришел к следующему выводу. Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поэтому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства.
Напомним, что согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Арендатор обратился в ВАС РФ с заявлением об отмене судебных актов апелляционной и кассационной инстанций полностью, а решения суда первой инстанции — в части удовлетворения требований.
Коллегия судей ВАС РФ в Определении о передаче дела в Президиум указала, что правовая позиция Президиума ВАС РФ, сформулированная в Постановлении N 12404/09, касается случаев, когда механизм определения арендной платы устанавливается непосредственно федеральным законом. Однако данную правовую позицию нельзя автоматически применять к актам муниципального образования. По мнению коллегии судей ВАС РФ, необходимо дать надлежащую правовую квалификацию ставок арендной платы, устанавливаемой такими актами для договоров аренды земельных участков, распоряжаться которыми муниципальное образование имеет право как арендодатель. В частности, следует определить, являются ли указанные ставки регулируемыми ставками в смысле правила абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ.
Президиум ВАС РФ удовлетворил заявления ответчика частично: он отменил Постановления апелляционной и кассационной инстанций, но оставил в силе решение суда первой инстанции.
По мнению Президиума ВАС РФ, публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе тогда, когда условия договора вообще не предусматривают возможности его одностороннего изменения.
Однако договор аренды спорного земельного участка был заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, первоначально муниципальное образование не являлось арендодателем этого участка. При этом, заключая названный договор, его стороны не допустили возможности изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не могло приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.
Таким образом, исходя из разъяснений Президиума ВАС РФ, можно сделать вывод, что замена арендодателя в договоре аренды земельного участка на муниципальное образование не всегда влечет изменение правил начисления арендной платы.
Вопрос о правовой квалификации актов муниципального образования, устанавливающих ставки арендной платы, в контексте соотношения данных актов с нормами ст. 424 ГК РФ в Постановлении не исследовался.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании норм права в истолковании, которые расходятся с толкованием, содержащимся в Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет иных препятствий.
Документ:
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11.
