Изменились ли полномочия нотариусов? (Закон N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

(Зубова Е. С.)

(«Административное право», 2013, N 2)

Текст документа

ИЗМЕНИЛИСЬ ЛИ ПОЛНОМОЧИЯ НОТАРИУСОВ?

ЗАКОН N 302-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЛАВЫ 1, 2, 3, 4

ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Е. С. ЗУБОВА

Зубова Е. С., ведущий эксперт-юрист Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт».

Нотариат — один из важнейших общественных институтов, лежащий в основе правовой системы государства. Задачи нотариата в Российской Федерации, права и обязанности нотариусов установлены в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее — Основы), утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1. Согласно статье 1 Основ нотариат в РФ призван обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законами нотариальных действий от имени государства.

К нотариальным действиям, которые совершают нотариусы, занимающиеся частной практикой, относится, в частности, такое действие, как удостоверение сделок. Даже в тех случаях, когда законодательство не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, стороны могут установить его соглашением. Преимущества нотариального удостоверения сделок очевидны. Во-первых, акты нотариуса совершаются в определенном порядке, по определенной форме и должны точно соответствовать закону, нотариально оформленный документ предоставляет и защищает право от имени государства и имеет большую доказательственную силу. Во-вторых, нотариус призван обеспечить право граждан на квалифицированную юридическую помощь: так, перед совершением нотариальных действий нотариус подробно разъясняет права и обязанности сторон, сообщает о юридических последствиях сделки. В-третьих, нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную материальную ответственность за допущенные ошибки. Кроме того, профессиональная ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию. В-четвертых, нотариусы проходят непростую процедуру допуска к профессии, деятельность нотариусов лицензируется и контролируется государством.

Производя нотариальное удостоверение сделки, нотариус проверяет наличие условий действительности сделки, соответствие сделки закону, отсутствие нарушений прав третьих лиц. Таким образом, частнопрактикующий нотариус, совершая нотариальные действия, способствует уменьшению юридических рисков сделки, предоставляет квалифицированную юридическую помощь, при этом неся полную имущественную ответственность за допущенные ошибки.

Неудивительно, что законопроект N 47538-6/1 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» изначально содержал нормы, согласно которым сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено законом (см. ст. 1 законопроекта в ред., принятой ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012). То есть если бы данная норма была введена в действие, то такие сделки, как купля-продажа недвижимого имущества, мена, дарение жилья и т. п., подлежали бы обязательному нотариальному оформлению. Однако законопроект был изменен, и принятый 30.12.2012 Закон N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» внес в ГК РФ следующую норму: «В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена» (см. ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Также Законом N 302-ФЗ по ряду сделок с недвижимостью была отменена «двойная система регистрации», согласно которой ранее производилась регистрация не только прав, но и сделок. Согласно изменениям, внесенным в ГК РФ Законом N 302-ФЗ, с 1 марта 2013 года не подлежат применению правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилых помещений), 560 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора продажи предприятия), 574 ГК РФ (договор дарения недвижимого имущества), 584 ГК РФ (договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты) (ст. 2 Закона N 302-ФЗ). Таким образом, на сегодняшний момент для того, чтобы данные договоры считались заключенными, не требуется подавать заявления о государственной регистрации данных договоров и соответственно не требуется оплачивать госпошлину за регистрацию данных договоров. Тем не менее право собственности у приобретателей недвижимого имущества возникнет только с момента государственной регистрации права в ЕГРП (Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях).

Согласно действующему законодательству по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию таких договоров, как договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»); договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Стоит отметить и еще одно изменение, которое произошло в связи с принятием норм Закона N 302-ФЗ. Для ряда сделок с недвижимостью (для которых отменена госрегистрация) теперь не требуется оформлять нотариальное удостоверение согласия супруга (к примеру, для приобретение квартиры). Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ такое согласие необходимо оформлять нотариально для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации. Можно сказать, что данное изменение вполне логично отражает текущую ситуацию, так как на практике проверить состояние лица в браке при отсутствии штампа в паспорте нотариусу непросто. Так, нормы Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» не включают нотариусов в число лиц, имеющих право делать запросы в архивах ЗАГСов (см. ст. 12 данного Закона).

Итак, на сегодняшний день согласно статье 8.1 ГК РФ права на имущество (а также ограничения таких прав), подлежащие государственной регистрации в силу закона, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (иное может быть установлено законом). Законом N 302-ФЗ провозглашены принципы проведения государственной регистрации прав на имущество — принцип проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Согласно статье 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Таким образом, ситуация с оформлением сделок с недвижимым имуществом на данный момент позволяет говорить о том, что, с одной стороны, процедура оформления некоторых видов сделок стала проще. С другой стороны, вызывает опасение состояние защищенности прав сторон при заключении данных видов сделок.

Безусловно, провозглашение в новой редакции ГК РФ правила, обязывающего государственных регистраторов проверять полномочия лица, обратившегося с заявлением о госрегистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства, а также проверять документы (см. ч. 5 ст. 8.1 ГК РФ) — это серьезный шаг на пути к обеспечению защищенности прав граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимым имуществом. Радует и содержание пункта 9 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому за счет казны РФ подлежат возмещению убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество.

Вместе с тем, на взгляд автора, действующая система государственной регистрации неспособна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В частности, госрегистратор не должен проверять фактическое волеизъявление сторон сделки, разъяснять правовые последствия сделки, госрегистратор не должен лично присутствовать при подписании документов. Более того, нигде не прописано, каким образом госрегистратор должен проверять наличие отсутствие нарушения прав третьих лиц при совершении сделок. Что касается ответственности госрегистраторов, то нормы, введенные Законом N 302-ФЗ, пока не имеют четкого механизма реализации на практике. Более того, права лиц по сделкам, которые не подлежат госрегистрации, имеют еще меньшую защищенность со стороны государства. Отсюда — повод обратиться к нотариусу за удостоверением сделки в добровольном порядке.

Нотариус, занимающийся частной практикой, согласно статье 17 Основ несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. Возмещение вреда осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, а при его недостаточности — за счет имущества такого нотариуса в пределах разницы между страховым возмещением и фактическим размером ущерба. Имущественный вред, причиненный нотариусом умышленно, возмещается исключительно за счет принадлежащего ему имущества.

Согласно статье 42 Основ при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия.

Согласно статье 43 Основ при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия. По общему правилу дееспособность физических лиц определяется по возрасту лица, что может быть установлено из документа, удостоверяющего личность. Если лицо дееспособно в силу возраста, и у нотариуса нет сведений об ограничении или лишении гражданина дееспособности, но при этом нотариусу очевидно, что участник сделки не может понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), нотариус откладывает удостоверение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.

В статье 15 Основ установлено право нотариуса истребовать от любых физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.

Нотариус проверяет все необходимые документы. Так, исходя из статьи 55 Основ нотариус обязан проверить принадлежность отчуждаемого или закладываемого недвижимого имущества участнику сделки, для чего он истребует документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 16 Основ нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Нотариус учитывает интересы заинтересованных лиц. Так, согласно ст. 41 Основ совершение нотариальных действий должно быть отложено, если в соответствии с законом необходимо запросить заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений против совершения этих действий.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверяет подписи лиц, совершающих сделку. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. ст. 53, 54 Основ). Также, если стороны просят об этом нотариуса, он сам составляет проект сделки.

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус хранит весь архив по сделке. Стоимость услуг нотариуса (тарифов) регулируется законодательством Российской Федерации.

Таким образом, несмотря на то что нормы, предоставляющие нотариусам широкие полномочия, не приняты, очевидна перспектива того, что в будущем государство, призванное обеспечить надлежащую охрану прав граждан при совершении сделок с недвижимостью, будет ориентироваться на нотариат как институт, способный справиться с данной задачей.

Исходя из Пояснительной записки к законопроекту N 47538-6/1 можно сделать вывод, что в намерение законодателя входит построение «системы регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган». Предполагается, что, «будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту». Такая схема позволит повысить безопасность сделок с недвижимым имуществом. Сторонники введения такой системы подчеркивают, что при нормальном ее функционировании отпадет необходимость обращаться к посредникам (агентствам недвижимости, частным риэлторам), которые берут немалую плату за проверку юридической чистоты сделки.

Однако время такой системы еще не пришло. Как отметил в своем интервью председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, для того «чтобы ввести обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, мы должны четко представлять, сколько будет нотариусов, чем будут отвечать, какие будут виды страхования у них за действия, и самое главное — сколько это будет стоить для граждан» (интервью опубликовано в РГ (Федеральный выпуск) N 5979 от 11 января 2013 г.).

Совершенно ясно, что если будет введено обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, число нотариусов нужно будет существенно увеличивать, а значит, необходимо продумать, как это сделать, в частности определиться с квотами на должности нотариусов. Необходимо также четко определиться с тарифами, проработать нормы об ответственности. Работа над проектом закона о нотариате и нотариальной деятельности все еще продолжается. На взгляд автора, необходимо четко определить, что должен будет делать нотариус, в частности, какие действия он будет предпринимать для проверки юридической чистоты сделки. Безусловно, понадобится закрепить законодательно порядок взаимодействия с различными государственными инстанциями. Необходимо будет создать (если еще нет) и предоставить доступ нотариусам к соответствующим базам данных (например, для подтверждения психического состояния лица, факта нахождения лица в браке, наличия иждивенцев, заинтересованных лиц). Для нотариусов построение нормальной системы получения необходимых сведений весьма важно, так как проверка юридической чистоты сделки, отсутствие нарушения прав третьих лиц специфичны, занимают много времени. Кроме увеличения количества работы, для нотариусов важен вопрос о переаттестации, усилении ответственности, которая может наступить в случае принятия норм об обязательном нотариальном оформлении сделок, подлежащих госрегистрации, в том числе сделок с недвижимым имуществом.

Также необходимо будет решить вопрос о дублировании функций нотариусов и госрегистраторов при проверке законности сделки для государственной регистрации права. В настоящий момент нотариус может вполне ограничиться истребованием выписки из ЕГРП. Это и понятно, ведь согласно ГК РФ (ст. ст. 8.1, 223) право на недвижимость считается возникшим с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Таким образом, если нотариус, проверив выписку и другие правоустанавливающие документы, обнаружит противоречия между ними, то отказать в удостоверении сделки он не имеет права. Вместе с тем он должен разъяснить сторонам риски, с которыми они сталкиваются при совершении подобной сделки «с пороком».

Итак, на данный момент законодателем не введено обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимым имуществом, но есть обязательность регистрации прав (их возникновения, изменения, ограничения, прекращения) в ЕГРП. Вместе с тем, у сторон есть право удостоверить договор у нотариуса по соглашению между собой. В будущем предполагается принять ряд законодательных актов, направленных на совершенствование организационной структуры и деятельности нотариата и на создание предпосылок для введения новой системы госрегистрации прав, предусматривающей широкое привлечение нотариусов.

——————————————————————

Название документа