Приобретательная давность на недвижимое имущество и регистрация прав на него

(Багаев В. А.) («Вестник гражданского права», 2014, N 1) Текст документа

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕГО

В. А. БАГАЕВ

Багаев В. А., магистр юриспруденции, соискатель кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ.

Приобретательная давность на недвижимое имущество в России действует независимо от государственной регистрации. Такое же решение предлагается закрепить в проекте изменений в ГК РФ. В статье продемонстрировано, что такая конструкция делает зарегистрированные права уязвимыми и способна подорвать доверие к реестру. В иностранных законодательствах приобретательная давность была адаптирована таким образом, чтобы гармонично сочетаться с системой регистрации прав на недвижимость. Автор считает наиболее подходящей конструкцию, при которой право собственности на зарегистрированную недвижимость в силу приобретательной давности возникает после государственной регистрации. В статье рассмотрены проблемы, которые могут возникнуть при введении такой конструкции в российское право, и предложены варианты их решения.

Ключевые слова: приобретательная давность; регистрация прав на недвижимое имущество; недвижимость; владение.

Acquisitive prescription to immoveable property and the registration of rights V. A. Bagaev

Bagaev V. A., Master of Jurisprudence, PhD Candidate.

In Russia, ownership to immoveable property could effectively be acquired by acquisitive prescription without registration. Draft amendments to the Civil Code of the Russian Federation propose the same principle. The article demonstrates that this approach increases vulnerability of registered rights and could undermine trustworthiness of the registration system. In foreign jurisdictions, acquisitive prescription has been modified to work properly within a system of registration of rights. It is submitted that the most appropriate way to improve acquisitive prescription with regard to registered property is to provide that the right acquired by acquisitive prescription should be registered. The article considers problems that could rise when such system is implemented in Russia and suggests solutions to these problems.

Key words: acquisitive prescription; adverse possession; possession; land registration; immoveable property.

1. Введение

Проект изменений в ГК РФ (далее — проект ГК РФ), находящийся на рассмотрении в Государственной Думе, предусматривает, что право собственности на недвижимое имущество по давности владения возникает без государственной регистрации в момент истечения срока такого владения (п. 3 ст. 243). Эта норма воспроизводит действующее регулирование. Правда, сейчас в законе однозначно не сказано, что для возникновения права собственности по давности владения государственная регистрация не требуется. Формулировка абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ, посвященная этому вопросу, противоречива: с одной стороны, в ней упоминается имущество, «приобретенное» по давности владения; с другой стороны, сообщается, что право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Получается, что имущество уже приобретено, но право собственности на него до государственной регистрации не возникло. Высшие суды разрешили эту коллизию в том смысле, что для приобретения права собственности на недвижимость по данному основанию государственная регистрация не требуется. Это следует из того, что они позволяют приобретателю по давности предъявлять иск о признании права собственности <1>. Такой иск может быть удовлетворен, только если заявившее его лицо уже обладает защищаемым правом (п. 59 Постановления N 10/22). ——————————— <1> Пункт 20 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22).

Такое решение может показаться вполне естественным и соответствующим природе приобретательной давности как неформального способа приобретения права собственности. В его верности не было бы сомнений, если бы права на недвижимое имущество устанавливались, как в римском праве, без записи в публичных реестрах. Однако в России уже второе десятилетие действует система государственной регистрации прав на недвижимость. Цель любой подобной системы — быть достоверным источником информации о текущем правовом положении каждого указанного в ней объекта. Этой цели противоречит существование способов приобретения права, действующих неформально. Поэтому «освобождение» приобретательной давности от внесения в реестр требует обоснования хотя бы применительно к зарегистрированной недвижимости. Обозначенную проблему можно поставить более широко: должна ли конструкция приобретательной давности меняться в связи с введением системы регистрации прав на недвижимое имущество? Этому вопросу посвящена настоящая статья. Она разделена на три части: в первой рассматриваются некоторые варианты сочетания приобретательной давности с регистрацией прав на недвижимость; во второй демонстрируются сложности, которые могут возникнуть при сохранении существующего в России регулирования; в третьей описывается, как это регулирование можно изменить.

2. Варианты сочетания приобретательной давности и регистрационной системы

1. Наиболее простым решением поставленной проблемы является сохранение конструкции приобретательной давности в неизменном виде. Иными словами, она продолжает действовать независимо от системы регистрации прав на недвижимое имущество. Примером может послужить не только современное российское право — принципиально схожее регулирование существовало до недавнего времени в Англии и Уэльсе <1>. Местный аналог института приобретательной давности — adverse possession — вызывал правовые последствия сразу после истечения 12-летнего срока давностного владения. Применительно к недвижимости, права на которую зарегистрированы, они заключались в том, что давностный владелец становился выгодоприобретателем по трасту <2>. Формально запись о праве собственности сохранялась, но она не давала реальной власти над вещью. Давностный приобретатель мог в любое время потребовать регистрации себя в качестве собственника, даже если зарегистрированный правообладатель отчуждал объект третьему лицу, не знавшему о давностном владельце. Такой порядок существовал с 1925 по 2003 г. До этого периода действие приобретательной давности на зарегистрированную недвижимость в Англии было исключено (с момента введения системы регистрации прав на недвижимое имущество в 1875 г.) <3>, а потом ограничено (с 1897 г.) <4>. В 1925 г. от ограничений отказались <5>. Закон о регистрации прав на недвижимость 2002 г. (Land Registration Act 2002 (далее — LRA 2002)), вступивший в силу в 2003 г., сделал регистрацию давностного владельца условием действия приобретательной давности на уже зарегистрированную недвижимость. ——————————— <1> В Великобритании существуют три самостоятельные системы частного права: Англии и Уэльса, Северной Ирландии и Шотландии. Для сравнения используется частное право Англии и Уэльса. В дальнейшем оно для краткости будет именоваться английским правом. <2> Land Registration Act 1925. Sect. 75 (см. подробнее: Cooke E. Adverse Possession — Problems of Title in Registered Land // Legal Studies. 1994. No. 1. P. 1 — 14; Jourdan S., Radley-Gardner O. Adverse Possession. 2nd ed. Haywards Heath, 2010. P. 425 — 430; Land Registration for the Twenty-First Century: A Consultative Document. Law Commission Report No. 254 (1998). Paras. 10.27 — 10.42 (далее — Law Com. No. 254)). <3> Land Transfer Act 1875. Sect. 21. <4> Land Transfer Act 1897. Sect. 12 (незарегистрированное право давностного владельца прекращалось, если собственник продавал вещь третьему лицу). <5> Land Registration Act 1925. Sect. 75(1): «Законы об исковой давности должны применяться к зарегистрированной недвижимости таким же образом и в такой же степени, как эти законы применяются к недвижимости незарегистрированной…» (см. также: Cobb N., Fox L. Taxonomies of Squatting: Unlawful Occupation in a New Legal Order // Modern Law Review. 2008. No. 6. P. 898; Law Com. No. 254. Para. 10.20).

Сравнение российского института с английским может показаться неожиданным с учетом того, что английское вещное право значительно отличается от вещного права стран континентальной Европы. Но все же такое сопоставление возможно, поскольку английское adverse possession является функциональным аналогом российской приобретательной давности. При этом надо учитывать несколько моментов. Во-первых, вместо термина «недвижимое имущество» («immovable property») английские юристы используют термин «land». Буквально его можно перевести как «земля». Но законодательное определение относит к land еще и «шахты и полезные ископаемые… здания и их части (независимо от того, разделены ли они горизонтально, вертикально или по-другому)», а также вещные права на землю <1>. Последние нас не интересуют, так как приобретательная давность основана на владении материальными объектами, а не правами <2>. В остальной части это определение в основном совпадает с пониманием недвижимого имущества в российском законодательстве. Поэтому и применительно к Англии вполне корректно говорить о приобретательной давности на недвижимость. ——————————— <1> См.: Law of Property Act 1925. Sect. 205(1)(ix). О зданиях и сооружениях (structures) как виде «земли» также говорится, например, в Interpretation Act 1978 (sect. 5, Sch. 1) и в LRA 2002 (sect. 132(1)). <2> В английском праве есть возможность приобрести только одно ограниченное вещное право в результате его фактического осуществления — это сервитут (easement). Но такое приобретение регулируется специальным институтом — prescription (см. подробнее: Bridge S., Dixon M. J., Harpum C. Megarry and Wade: The Law of Real Property. 8th ed. L., 2012. Paras. [28-043] — [28-102]).

Во-вторых, английскому праву неизвестна концепция права собственности как наиболее полного по содержанию и действующего против любого третьего лица права на вещь, которое может принадлежать только одному лицу. Вместо этого английское право использует сохранившееся со времен феодализма понятие «fee simple absolute in possession» (сокращенно «fee simple» или «freehold») <1>. По содержанию оно эквивалентно праву собственности в континентальной системе и нередко так и называется <2>. Его отличительной чертой является то, что допустимо одновременное существование нескольких fee simple в отношении одного и того же объекта. Например, считается, что давностный владелец имеет fee simple с момента начала владения, но его право слабее fee simple предшествующего собственника <3>. Поэтому последний может вернуть владение. При давностном владении зарегистрированной недвижимостью fee simple давностного владельца существует параллельно с зарегистрированным fee simple третьего лица. При внесении в реестр успешного давностного владельца его незарегистрированное право прекращается, и он становится правопреемником ранее зарегистрированного лица <4>. ——————————— <1> Об этом см., например: Bridge S., Dixon M. J., Harpum C. Op. cit. Paras. [3-004] — [3-008], [3-035] — [3-069]. <2> «…На практике это абсолютная собственность, потому что почти все следы феодальных обременений исчезли» (Bridge S., Dixon M. J., Harpum C. Op. cit. Para. [3-035]); в этом же смысле: «Обладатель fee simple имеет все права абсолютного собственника, за исключением формы» (T. C. Williams (цит. по: Bridge S., Dixon M. J., Harpum C. Op. cit. Para. [3-035])). Fee simple absolute приравнивается к ownership и в других работах (см., например: Gardner S., MacKenzie E. An Introduction to Land Law. 3rd ed. Oxford, 2012. Ch. 10.1.1), однако «ownership» имеет и более широкое значение — как наивысшее право (ultimate right) на вещь. В этом смысле данный термин используется в теории, когда надо применить концепцию собственности в новом контексте (собственность на информацию и т. п.) (см.: Smith R. J. Property Law. 7th ed. Harlow, 2011. P. 6, 7). Fee simple приравнивается к собственности (ownership) и в некоторых законах. Например, в Commons Registration Act 1965 указано, что под собственником (owner) должен пониматься обладатель fee simple (Jourdan S., Radley-Gardner O. Op. cit. Para. [20-91]). <3> О приобретении владельцем fee simple см.: Peaceable d Uncle v. Watson, (1811) 4 Taunt 16, 128 ER 232; Roe d Haldane & Urry v. Harvey, (1812) 4 Burr 2484, 98 ER 302; Asher v. Whitlock, (1865) LR 1 QB 1; Leach v. Jay, (1878) 9 Ch D 42; Rosenberg v. Cook, (1881) 8 QBD 162; Perry v. Clissold, [1907] AC 73 (PC); Re Atkinson and Hosell’s Contract, [1912] 2 Ch 1; Central Commercial Estates Ltd. v. Kato Kagaku Ltd., [1998] 4 All ER 948; Alan Wibberley Building Ltd. v. Insley, [1999] UKHL 15, [1999] 1 WLR 894. <4> LRA 2002. Sch. 6, sect. 9(1).

2. Другой вариант сочетания системы регистрации прав на недвижимое имущество и приобретательной давности заключается в изъятии зарегистрированной недвижимости из-под действия данного института. Эта идея была популярна в дореволюционной российской литературе. Например, А. Л. Фрейтаг-Лоринговен писал: «Из самой сущности вотчинной системы неизбежно вытекает требование, чтобы внесенные в книгу права были изъяты от действия давности» <1>. При этом имелась в виду как приобретательная, так и «погасительная» (т. е. исковая) давность. Похожее мнение высказывал А. А. Башмаков: «Водворение принципа формальной легитимации влечет за собою стремление к исключению влияния давности» <2>. ——————————— <1> Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право проекта вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914. С. 203. <2> Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Лекции, читанные в г. Либаве в 1891 г. Либава, 1891. С. 53, 54.

Выведение зарегистрированной недвижимости из-под действия давности может быть полным, как это было в Англии с 1875 по 1897 г. <1>. Однако отступления от этого принципа допустимы. Для примера возьмем законодательство Германии. ГГУ известны два института, конструктивно схожие с приобретательной давностью. Один из них позволяет владельцу недвижимости приобрести на нее право собственности, если зарегистрированный правообладатель умер или безвестно отсутствует и в течение 30 лет не было совершено ни одной записи в книгу, требующей его согласия (§ 927 ГГУ). Для этого надо в порядке вызывного производства исключить запись о последнем собственнике из реестра и на основании судебного решения зарегистрировать свое право. ——————————— <1> В современных законодательствах от приобретательной давности на зарегистрированную недвижимость отказались на некоторых территориях Австралии и в Альберте (Law Com. No. 254. Para. 10.17).

Стоит отметить, что немецкие юристы не склонны объяснять этот способ приобретения с помощью конструкций приобретательной давности. По их мнению, речь идет об особом виде приобретения посредством исключения прежнего собственника в порядке вызывного производства. Юридический эффект связан с молчаливым отказом прежнего собственника от своего права <1>. Между тем представляется обоснованным мнение, что по своей сути эта конструкция имеет традиционные черты приобретательной давности, лишенной реквизитов добросовестности и титула <2>. Как отмечал Г. Дернбург, «основанием давностного владения не является… титул или bona fides. Эти реквизиты были установлены римлянами лишь в сравнительно поздний период, чтобы давностное владение не приобретало бы преувеличенное значение в ущерб честности и добрым нравам» <3>. ——————————— <1> См.: Рудоквас А. Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности. М., 2011. С. 59 — 61. <2> Там же; см. также: Титова Т. С. Приобретение недвижимости по давности владения в современном праве России и Германии // Закон. 2009. N 10. С. 197, 198. <3> Дернбург Г. Пандекты. Т. 2: Вещное право. СПб., 1905. С. 127.

Наряду с возникновением права собственности у фактического владельца в германском законодательстве есть так называемая книжная давность. Она рассчитана на ситуации, когда указанный в реестре собственник в действительности не обладает правом ввиду отсутствия оснований для его приобретения. Такое лицо становится собственником, при условии что владело недвижимостью как своей собственной в течение 30 лет (§ 900 ГГУ). Целью данного института является приведение юридического положения в соответствие с информацией в реестре <1>. В результате обеспечивается достоверность последнего. ——————————— <1> См.: Рудоквас А. Д. Указ. соч. С. 56 — 59; Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе // Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации оборота: В 2 т. Т. 2. М., 2007. С. 344 — 345; Титова Т. С. Указ. соч. С. 196.

Примеру германского законодательства последовали составители Швейцарского гражданского уложения (далее — ШГУ). В нем есть институт, схожий с приобретением права собственности в порядке вызывного производства (ст. 662 ШГУ), а также «книжная давность» (ст. 661 ШГУ). Условия для действия последней, впрочем, отличаются. Срок, который должен пройти, прежде чем право будет приобретено, составляет 10 лет, а не 30, как в Германии. Однако зарегистрированное лицо должно быть добросовестным. Последнего требования германское законодательство не выдвигает. Влияние германского права можно заметить в российских дореволюционных проектах Вотчинного устава (должен был ввести систему регистрации прав на недвижимость) и Гражданского уложения. Они не допускали действие приобретательной давности против внесенных в реестр прав <1>, но одновременно содержали два изъятия из этого принципа. Первое позволяло лицам, ссылающимся на приобретательную давность, доказывать, что «находящийся в их владении участок не принадлежит к составу имения, записанного в вотчинной книге» <2>. Это было возможно, потому что вотчинная книга не была связана с кадастром недвижимости и не подтверждала фактические характеристики указанного в ней имения <3>. Второе исключение относилось к случаям возникновения права собственности без внесения в реестр (например, при наследовании). Приобретенное таким образом право могло быть утрачено действием давности <4>. Впрочем, названные случаи нельзя считать отступлениями от запрета действия давности против зарегистрированных прав: в первом прямо говорится об участке, не относящемся к зарегистрированному объекту; во втором право уже перестало быть зарегистрированным. Оно перешло к иному лицу в порядке, не требующем регистрации. Следовательно, давность течет против того права, которое в реестре больше не значится <5>. Последнее применимо и к приобретению права в результате вызывного производства в германском праве. Что касается «книжной давности», то и здесь действует та же логика: давностный срок течет против истинного собственника, чье право не отражено в реестре. ——————————— <1> О проекте Вотчинного устава см.: Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Указ. соч. С. 206 — 209; ст. 749 проекта Гражданского уложения: «Внесенные в вотчинную книгу права не утрачиваются силой давности». В объяснениях Редакционной комиссии сказано, что распространение приобретательной давности «на имения, записанные в вотчинных книгах, представляется… практически невозможным» (текст и комментарии приводятся по изданию: Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И. М. Тютрюмова; Сост. А. Л. Саатчиан. М., 2008). <2> Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И. М. Тютрюмова; Сост. А. Л. Саатчиан. С. 25 (выделение оригинала). <3> См. об этом: Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Указ. соч. С. 12 — 14, там же, в сн. 1, указана литература по этому вопросу. Тот же автор считал это исключение неверным. По его мнению, отсутствие связи между вотчинной книгой и кадастром позволило бы оспаривать границы внесенного в книгу имения и без ссылки на приобретательную давность. Поэтому здесь вернее говорить не о приобретении, а о доказывании физических характеристик недвижимости (Там же. С. 204 — 206). Между тем неясно, как быть, когда принадлежность определенного участка к имению одного из соседей доказать невозможно, но зато есть достаточно данных о длительном фактическом владении. В таком применима приобретательная давность. Недаром это возможно в Англии, где реестр также не подтверждает границы. <4> Статья 22 проекта Вотчинного устава; см. также ст. 908 проекта Гражданского уложения, которая говорит о возможности приобрести внесенное к книгу имение по давности владения «лишь со времени смерти лица, значащегося по вотчинной книге последним собственником». <5> Ср.: Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Указ. соч. С. 206, 207, 224, 225; Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И. М. Тютрюмова; Сост. А. Л. Саатчиан. С. 303.

3. Наконец, существует третий вариант сочетания системы регистрации прав на недвижимость и приобретательной давности. Он заключается в подчинении этого основания приобретения права собственности принципу внесения. Под ним мы понимаем условие о том, что регистрация необходима для возникновения права. Следовательно, для действия приобретательной давности недостаточно одного истечения срока: право приобретается только после государственной регистрации. Такой вариант реализован в современном английском законодательстве. LRA 2002 предусматривает следующую процедуру <1>. Давностный владелец зарегистрированной недвижимости может подать заявку о регистрации себя в качестве нового правообладателя через 10 лет после начала владения <2>. Зарегистрированным лицам (собственнику, арендатору <3>, залогодержателю) направляется уведомление о заявке по адресу, указанному в реестре. Если от них возражений не поступает, владельца регистрируют как нового правообладателя. При наличии возражений регистрация возможна в трех исключительных случаях, среди которых наиболее важным является владение частью соседнего участка, которую владелец добросовестно считал своей. Если ни одного из этих трех исключительных случаев нет, правообладателю дается два года, чтобы вернуть владение. Ему достаточно в течение указанного срока предъявить к владельцу соответствующий иск. Если этого не сделано, то давностный владелец приобретает право на регистрацию и зарегистрированные лица уже не могут помешать его реализации <4>. Единственное условие — продолжение владения в течение двух лет после первой заявки. ——————————— <1> LRA 2002. Sch. 6. <2> Владение может быть и более продолжительным, но его период, непосредственно предшествовавший подаче заявки, должен составлять 10 лет (LRA 2002. Sch. 6, para. 1(1)). Подача заявки также возможна, если правообладатель самоуправно (не по решению суда) восстановил владение. Тогда у бывшего владельца есть шесть месяцев для направления заявки (LRA 2002. Sch 6, para. 1(2)(a)). Заявка не может быть подана в период рассмотрения иска правообладателя о возврате владения и в течение двух лет после вынесения судебного решения в его пользу (LRA 2002. Sch. 6, para. 1(3)). <3> В Англии, если недвижимость сдана в аренду, то срок давности течет против арендатора. По истечении этого срока давностный владелец занимает его место. <4> Регистрация не может состояться, если суд вынес решение о возврате владения правообладателю. Если такое решение не будет исполнено в течение двух лет, регистрация давностного владельца возможна (LRA 2002. Sch. 6, para. 6(2)(b)).

Описанная система схожа с приобретением права собственности в порядке вызывного производства в Германии: она также позволяет незарегистрированному лицу стать собственником в результате продолжительного владения. Правда, у нее есть существенные особенности: во-первых, ситуация, в которой допускается применение этого способа в германском праве, определена довольно узко: смерть или безвестное отсутствие зарегистрированных лиц и отсутствие в течение давностного срока записей, требующих их согласия (английское право таких ограничений не содержит); во-вторых, в Англии не требуется обращаться в суд для установления факта давностного владения (оповещение заинтересованных лиц производится не судом в рамках вызывного процесса, а регистрирующим органом); в-третьих, английская система благоволит зарегистрированным лицам. Им дается шанс вернуть себе владение. Безусловное право на регистрацию возникает только в трех исключительных случаях либо если зарегистрированный правообладатель не воспользовался возможностью вернуть вещь в свое владение. Отсутствие «книжной давности» в английском праве объясняется следующим. Ее введение имеет смысл, когда для возникновения права собственности требуется не только регистрация, но и наличие материально-правовых предпосылок (действительный договор купли-продажи, выполнение всех условий наследственного преемства и т. п.). Системы регистрации, предусматривающие такое требование, называют негативными. Их противоположностью являются позитивные системы <1>. В них регистрация наделяет правом даже при дефектности материально-правовых оснований или их отсутствии. В дореволюционной российской литературе говорилось, что запись в реестр в таких системах имеет формальную силу. В пример приводились законодательства некоторых германских земель <2>. Из современных юрисдикций к этой категории может быть отнесено законодательство Англии и Уэльса <3>. В позитивных системах не требуется введения книжной давности, ибо любой зарегистрированный собственник является правообладателем. ——————————— <1> О делении регистрационных систем на негативные и позитивные см.: Simpson S. R. Land Law and Registration. Cambridge; N. Y., 1976. P. 21; Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. Т. 11. N 5. С. 6. <2> Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 332; Башмаков А. А. Указ. соч. С. 39. <3> LRA 2002. Sect. 58(1): «Если лицо внесено в реестр в качестве обладателя права и без такого внесения оно это право бы не приобрело, право должно считаться принадлежащим указанному лицу в результате регистрации». С. Симпсон отмечает, что английская система может быть «блестящим примером позитивной системы» (Simpson S. R. Op. cit. P. 21).

3. Оценка российского регулирования

1. Российские высшие суды исходят из того, что право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности возникает независимо от его государственной регистрации. Следует учитывать, что это правило актуально не для всех случаев давностного владения. Зачастую давностный владелец уже зарегистрирован как собственник имущества. Это связано с тем, что российская система регистрации относится к негативным и поэтому некоторые зарегистрированные собственники могут в действительности не обладать правом на вещь <1>. Если такие лица владеют вещью и выполняют другие условия приобретательной давности, они являются владельцами для давности и со временем могут стать собственниками на основании ст. 234 ГК РФ. ——————————— <1> Р. С. Бевзенко называет российскую систему полупозитивной на том основании, что некоторые добросовестные лица могут приобрести право собственности у зарегистрированных, но материально не управомоченных лиц в силу принципа публичной достоверности (Бевзенко Р. С. Указ. соч. С. 7). Представляется, что классификацию двух систем вернее проводить дихотомически, по единому критерию. Принцип публичной достоверности может в таком случае рассматриваться как исключение из общего правила о том, что право не может быть приобретено от зарегистрированного лица, в действительности этого права не имеющего.

Таким образом, изъятие приобретательной давности из-под требования об обязательной государственной регистрации права собственности актуально только для тех владельцев, которые не указаны в реестре. При этом реквизит добросовестности давностного владения значительно сужает эту группу лиц: он позволяет относить к давностным владельцам только тех, кто ошибочно считает, что приобрел право собственности (на основании недействительной сделки, в порядке наследования и т. п.), или обоснованно полагает имущество бесхозяйным <1>. Выполнить данное условие трудно, когда речь идет о недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано за третьим лицом. Существует мнение, что это сделать невозможно, ибо недвижимость, права на которую зарегистрированы, не может считаться бесхозяйной <2>. Это не всегда так. Указанное в реестре право может прекратиться и без исключения записи о нем, например, если после ликвидации юридического лица осталось нераспределенное недвижимое имущество. Оно не имеет собственника, т. е. является бесхозяйным (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Следовательно, давностное владение им возможно. Не исключено оно и применительно к вещам, которые владелец ошибочно полагает ничьими. Естественно, такое мнение должно иметь достаточные основания. Допустим, владелец знает о ликвидации юридического лица, значащегося собственником объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (далее — ЕГРП), и поэтому обоснованно считает данный объект ничьим. ——————————— <1> Хотя из определения добросовестности в п. 15 Постановления N 10/22 следует, что высшие суды вообще не рассматривают возможность давностного владения бесхозяйной недвижимостью. По нему добросовестное лицо не должно знать «об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Между тем владельцу бесхозяйной вещью очевидно, что он права собственности не имеет. <2> Рудоквас А. Д. Указ. соч. С. 127, 128. Логика автора следующая. Поскольку собственник указан в реестре, то он не может быть неизвестным. Поэтому невозможен фактический отказ от права путем оставления вещи. Единственный случай превращения зарегистрированной недвижимости в бесхозяйную — отказ от права путем подачи заявления в регистрирующий орган. Это должно привести к исключению записи о праве из реестра.

Высшие суды в 2010 г. расширили группу потенциальных давностных владельцев зарегистрированного недвижимого имущества. Согласно п. 18 Постановления N 10/22, если истекла исковая давность по виндикационному иску, давностное владение не ограничено условиями п. 1 ст. 234 ГК РФ. Следовательно, в таком случае владение может и не быть добросовестным. Это разъяснение было применено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 мая 2012 г. N 17530/11. Дело касалось объекта, приобретенного в порядке приватизации. Нарушение приватизационного законодательства стало поводом для отказа в признании права собственности владельца на этот объект по ст. 223 ГК РФ. Встречный виндикационный иск был отклонен в связи с пропуском исковой давности. Одновременно суд отметил, что в отношении спорного имущества «начинается течение срока приобретательной давности», — и это несмотря на то, что нарушение законодательства не позволяет считать владельца добросовестным, даже если он об этом нарушении не знал: ошибка в праве традиционно не считается извинительной. Стоит отметить, что нижестоящие суды пока не восприняли данный подход и понимают п. 18 Постановления N 10/22 узко — как указывающий на момент, с которого начинает течь срок приобретательной давности (истечение исковой давности) <1>. ——————————— <1> См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 сентября 2012 г. по делу N А56-6871/2011 (Определением ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. N ВАС-14873/12 отказано в пересмотре данного дела); Постановление ФАС Центрального округа от 17 ноября 2010 г. по делу N А35-631/08-С12 (Определением ВАС РФ от 6 апреля 2011 г. N ВАС-3337/11 отказано в пересмотре данного дела).

Автоматическое действие приобретательной давности создает угрозу для тех, кто получает права на недвижимость от зарегистрированных собственников. Для иллюстрации возьмем следующую ситуацию. «А» зарегистрирован как собственник объекта недвижимости. Однако контролирует этот объект недобросовестный владелец «Б». Через 18 лет после начала владения (три года исковой давности плюс 15 лет приобретательной давности) «Б» покидает объект. «А» продает его «В», ничего не знающему о «Б». Через некоторое время «Б» предъявляет к «В» виндикационный иск. Высока вероятность того, что иск будет удовлетворен. Конечно, «В» может обратить внимание на то, что «Б» перестал владеть по своей воле. Это позволяет «В» говорить о добросовестном приобретении им имущества. Однако этот аргумент уязвим: во-первых, могут отсутствовать иные основания для добросовестного приобретения (сделка может быть недействительна по основанию, не связанному с неуправомоченностью отчуждателя, покупная цена может быть уплачена не полностью и др.); во-вторых, «Б» может заявить, что его владение не прекратилось, если ни «А», ни «В» фактически не начали контролировать объект. Описанная ситуация вполне правдоподобна. Достаточно представить в качестве «А» собственника крупного здания, а в качестве «Б» — владельца одного или нескольких помещений в нем. Реквизит добросовестности давностного владения не позволил бы «Б» в таком случае претендовать на применение приобретательной давности, особенно если владение началось после того, как «А» зарегистрировал свое право. Однако позиция высших судов предоставляет «Б» такую возможность. Больших проблем не возникнет, пока нижестоящие суды ограничительно толкуют эту позицию. Но проект ГК РФ исключает добросовестность из условий приобретательной давности уже на уровне закона (ст. 242). Игнорировать его положения суды не смогут. Более того, после изменения ГК РФ недобросовестные давностные владельцы, ранее не подпадавшие под действие закона, могут в одночасье стать собственниками, если суды сочтут, что изменения в ГК РФ имеют обратную силу <1>. ——————————— <1> Этого мнения придерживается А. Д. Рудоквас (О ретроактивности новелл о приобретательной давности проекта изменений Гражданского кодекса РФ // Вестник ВАС РФ. 2012. N 6. С. 65, 66). Вместе с тем возможен и иной подход, который излагает автор в той же статье. По нему, при смягчении или отмене реквизитов приобретательной давности новые правила применяются только с начала действия нового закона, даже если владение, отвечающее его требованиям, началось ранее (Там же. С. 64, 65). Представляется, что такое решение более соответствует традиционному взгляду на действие закона во времени (ретроактивная сила возможна лишь при прямом указании) и не приводит к таким опасным результатам, как вариант толкования, изложенный в начале.

Приходится констатировать существование в российском праве тенденции к расширению сферы действия приобретательной давности за счет снижения достоверности содержащейся в ЕГРП информации. Положение приобретателей недвижимости в России оказывается ненадежным, несмотря на существование системы государственной регистрации прав. Они должны опасаться не только того, что имущество когда-то выбыло из владения собственника помимо его воли и поэтому исключено приобретение права собственности в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, но и того, что в какой-то период времени оно находилось в давностном владении третьего лица. В результате возникают дополнительные риски для гражданского оборота и снижается и без того невысокое доверие к российской регистрационной системе. 2. Обоснованность этих опасений может быть подтверждена опытом английского права. В случае принятия изменений в ГК РФ в существующем виде приобретательная давность на недвижимое имущество в России будет схожа с английским институтом adverse possession в форме, действовавшей до 2003 г. В нем также не было требования добросовестности, и его действие не зависело от регистрации приобретаемого владельцем права. Благодаря этому институт adverse possession в Англии стал настолько распространен, что когда Правовая комиссия начала в середине 1990-х гг. разработку реформы регистрации прав на недвижимость, одной из основных ее целей стало ограничение действия приобретательной давности в отношении внесенных в реестр объектов. В опубликованном в 1998 г. подготовительном документе отмечалось отсутствие «логических причин для того, чтобы сохранять одинаковые правила для давностного владения для зарегистрированной и незарегистрированной недвижимости» <1>. Авторы документа дали негативную характеристику давностному владению: «по крайней мере в некоторых случаях» такое владение «равноценно санкционированию кражи» <2>. В 2001 г. в докладе, представлявшем новую систему регистрации прав на недвижимость и давностного владения, Правовая комиссия констатировала «растущее общественное недовольство действующим правом»: «считается, что давностные владельцы слишком легко могут приобретать права»; при этом чаще всего ими становятся не бездомные, занимающие пустующее жилье, а «предприимчивые землевладельцы, вторгающиеся на соседние участки» <3>. Распространенность давностного владения была видна из статистики. При рассмотрении в Парламенте законопроекта, позже ставшего LRA 2002, баронесса Скотлэнд сообщила, что регистрационная служба ежегодно получает более 20 тыс. заявок от давностных владельцев, из которых 2/3 оказываются успешными <4>. ——————————— <1> Law Com. No. 254. Para. 2.44; см. также: Ibid. Para. 10.11. <2> Ibid. Para. 10.5. <3> Land Registration for the Twenty-First Century: A Conveyancing Revolution. Law Commission Report No. 271 (2001). Para. 2.70 (далее — Law Com. No. 271). <4> Jourdan S., Radley-Gardner O. Op. cit. P. VII.

Особенно уязвимыми оказались публичные субъекты. «Местные власти… на практике не могут следить за каждым принадлежащим им объектом недвижимости, чтобы гарантировать, что его никто не занял», — сообщалось в докладе Правовой комиссии <1>. Действительно, в период публикации доклада только один район в Лондоне проиграл сразу три дела о давностном владении муниципальным жильем <2>. В одном из центральных дел, касающихся приобретательной давности, состоятельный бизнесмен успешно присоединил к своему участку землю, которую местный совет намеревался использовать для расширения дороги <3>. ——————————— <1> Law Com. No. 271. Para. 2.71. <2> См.: Lambeth London Borough Council v. Archangel, [2002] 1 P&CR; 18; Lambeth London Borough Council v. Bigden, (2001) 33 HLR 43; Lambeth London Borough Council v. Blackburn, (2001) 82 P&CR; 494 (см. об этом: Cobb N., Fox L. Op. cit. P. 63). <3> Buckinghamshire County Council v. Moran, [1990] Ch 623 (CA).

Старую систему критиковали и после принятия LRA 2002. Она продолжает применяться к случаям, когда 12-летний давностный срок истек до введения нового режима. Один из них оказался предметом судебного рассмотрения в центральном английском деле о приобретательной давности — JA Pye (Oxford) Ltd. v. Graham <1> (далее — Pye v. Graham). В нем давность в отношении крупного (примерно 25 га) земельного участка успешно доказал фермер. Он продолжил использовать землю после истечения срока действия договора с зарегистрированным собственником (licence). На его письменные предложения заключить новое соглашение собственник не отвечал. Подтверждая права фермера на землю, судья первой инстанции Ньюберже (Neuberger) <2> назвал этот результат «суровым наказанием для собственника и незаслуженной выгодой для давностного владельца» <3>. С этой оценкой согласились члены Палаты лордов. «В случае если права на землю зарегистрированы, трудно найти оправдание для нормы, которая приводит к такому очевидно несправедливому результату, и еще труднее понять, почему на сторону, приобретающую право, не должна быть возложена обязанность заплатить некую компенсацию тому, кто это право теряет», — отметил в своей речи лорд Бингем (Bingham) <4>. Его коллега лорд Хоуп (Hope) обратил внимание на другую проблему: «Несправедливость старого порядка… заключается не в отсутствии компенсации [собственнику]… а в отсутствии мер, защищающих зарегистрированного собственника от недосмотра и невнимательности» <5>. ——————————— <1> [2003] 1 AC 419 (HL). <2> С октября 2012 г. является президентом Верховного суда Великобритании. <3> JA Pye (Oxford) Ltd. v. Graham, [2000] Ch 676, 710. <4> Pye v. Graham, 426. <5> Pye v. Graham, 446, 447.

Это дело стало поводом для обращения в Европейский суд по правам человека. Бывший собственник потребовал от Великобритании компенсацию за утраченное право (дело JA Pye (Oxford) Ltd. and JA Pye (Oxford) Land Ltd. v. the United Kingdom) (далее — Pye v. United Kingdom)). Он ссылался на нарушение старым режимом приобретательной давности ст. 1 Дополнительного протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. В ней закреплены право на уважение собственности и запрет на лишение имущества иначе как в интересах общества. Судьба нового спора оказалась непростой. Мнения судей разделились. Палата, рассматривавшая его по первой инстанции, признала нарушение прав заявителя. Она посчитала, что он был лишен имущества и поэтому имеет право на компенсацию <1>. Большая палата отменила данное решение. По ее мнению, институт приобретательной давности является не средством лишения собственности, а инструментом контроля за использованием имущества <2>. Такая оценка позволяла не выплачивать компенсацию пострадавшей стороне. В обоих случаях решения были приняты большинством голосов: в первой инстанции — 3 к 4, в Большой палате — 7 к 17 <3>. ——————————— <1> Pye v. United Kingdom, application no. 44302/02, 15 November 2005, § 55 — 57, 62, 75. <2> Pye v. United Kingdom [GC], application no. 44302/02, ECHR 2007-III, § 66 (см. перевод решения Большой палаты на русский язык в следующем издании: Права человека. Практика Европейского суда по правам человека. 2008. N 3. С. 182 — 200). <3> Входившие в состав Большой палаты судьи от России (А. Ковлер) и от Великобритании (Н. Братца (N. Bratza)) не согласились с мнением большинства.

Хотя в результате старая система была реабилитирована, это дело позволяет сделать несколько важных выводов <1>: во-первых, институт приобретательной давности может оцениваться с точки зрения его соответствия правам человека, а именно принципу защиты собственности от произвольного вмешательства; во-вторых, такая проверка будет особенно требовательной применительно к зарегистрированной недвижимости (в решении по первой инстанции сказано: «маловероятно, что неопределенность, которая иногда возникает в отношении собственности на недвижимость, также имеет место в системе, предусматривающей обязательную регистрацию прав на недвижимость, при которой собственника легко найти путем исследования списка правообладателей соответствующего объекта» <2>); в-третьих, колебания судей могут свидетельствовать о том, что иное решение может быть принято при оценке режима приобретательной давности другой страны. ——————————— <1> См. подробный анализ этого дела в: Cobb N., Fox L. Op. cit. P. 896 — 903. <2> Pye v. United Kingdom, application no. 44302/02, 15 November 2005, § 65.

Возможность возникновения описанных в начале настоящего раздела рисков и опыт английского права показывают, что к проблеме сочетания приобретательной давности и системы регистрации прав на недвижимость следует отнестись внимательно, тем более что она уже привлекла внимание ЕСПЧ. Попробуем подобрать ее решение с учетом российских условий.

4. Направления развития

1. Первым вариантом решения обозначенной проблемы может быть сохранение института в неизменном виде. Оно допустимо, если описанные выше риски перевешиваются серьезными политико-правовыми аргументами в пользу существующей системы и воспроизводящего ее проекта ГК РФ. К сожалению, таких аргументов найти не удалось. Вопрос о необходимости адаптации правил о приобретательной давности к требованиям регистрационной системы не привлек внимание авторов концепций, лежащих в основе проекта ГК РФ. Несколько доводов в пользу поддержания status quo высказывает Р. С. Бевзенко <1>. Во-первых, он обращает внимание на то, что установить факт владения могут только суды, а не регистрирующие органы, поэтому нельзя делать регистрацию условием возникновения права собственности по приобретательной давности. Однако можно представить себе систему, при которой сначала суд устанавливает факт владения, а затем владелец регистрирует свое право, которое считается возникшим с момента регистрации. Представляется, что такая система не противоречила бы и буквальному смыслу действующего законодательства. ——————————— <1> Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007. С. 560, 561; Бевзенко Р. С. Указ. соч. С. 26 — 28.

Во-вторых, тот же автор отмечает, что вопрос о применении приобретательной давности возникает в основном в рамках процесса по виндикационному иску. Владелец защищается от него, ссылаясь на давность. Если бы для ее действия необходима была государственная регистрация права собственности, ответчики по таким делам просто не могли бы использовать давность, что лишило бы ее практического значения. Этот довод заслуживал бы внимательного рассмотрения, если бы было верным исходное утверждение о том, что на ст. 234 ГК РФ, как правило, ссылаются ответчики по виндикационному иску. Исследование практики арбитражных судов кассационной инстанции за период с начала 2009 по начало 2012 г. показывает, что это не так. Приобретательная давность в подавляющем большинстве дел используется как основание для иска о признании права. В делах об истребовании недвижимости из владения о ней вспоминают крайне редко. В-третьих, Р. С. Бевзенко оправдывает изъятие приобретательной давности из-под действия принципа внесения невозможностью юридической паузы между правом предшественника и давностного владельца. Но такая пауза не возникает ни в случае, когда право приобретается вне реестра, ни в случае, когда для его приобретения требуется регистрация. Таким образом, приведенные доводы не выглядят достаточно убедительно для сохранения существующей модели приобретательной давности <1>. В ее пользу может быть использован еще один, ранее не высказывавшийся аргумент. Исключение государственной регистрации права собственности из конструкции приобретательной давности позволяет давностным владельцам предъявлять иски о признании своего права. Если бы последнее возникало при регистрации, то до нее обращаться в суд с подобным иском было бы бессмысленно. В распоряжении давностных владельцев оставалось бы только заявление об установлении факта давностного владения <2>. В процессе по поводу незарегистрированной недвижимости велика была бы вероятность того, что истинный собственник не будет привлечен к участию в деле <3>. Это могло бы стать результатом судебной ошибки или недобросовестности заявителя, скрывающего информацию от суда. В результате создавался бы довольно легкий и не требующий особых доказательств способ приобретения права собственности, дающий почву для злоупотреблений <4>. Однако и этот довод недостаточно силен. Изложенной проблемы можно было бы избежать, распространив требование государственной регистрации права собственности, приобретенного в результате давностного владения, только на зарегистрированную недвижимость. Для остальных объектов сохранился бы прежний порядок, позволяющий предъявлять иск о признании права. ——————————— <1> Интересно, что сам Р. С. Бевзенко считает, что при буквальном понимании действующих норм приобретение по давности владения подчинено принципу внесения. Поэтому он предлагает изменить формулировку абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ, чтобы избежать этого (см.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. С. 561). <2> Оно допускается и сейчас (абз. 3 п. 19 Постановления N 10/22), но используется на практике редко. <3> Пример из современной практики приведен в работе: Рудоквас А. Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности. С. 296, 297. <4> Как показывает опыт дореволюционной России, они могут стать массовыми (см.: Рудоквас А. Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности. С. 39).

Итак, убедительные доводы в пользу сохранения существующего положения в российском праве отсутствуют. Поэтому правильным шагом было бы введение таких условий приобретательной давности на недвижимость, которые снизили бы риски, описанные в предыдущем разделе. 2. Разработка новой системы потребует решения нескольких вопросов. Некоторые из них уже можно вывести из предшествующего изложения. Представим их в систематизированном виде и попробуем дать предварительные ответы. Первый вопрос: следует ли изменять условия приобретательной давности только для объектов, права на которые зарегистрированы, или также для незарегистрированной недвижимости? Представляется, что выбор должен быть сделан в пользу первого варианта. Наибольшие проблемы «внереестровое» приобретение права собственности по давности владения создает именно в случае, когда у предмета владения уже есть зарегистрированный правообладатель. Как было показано, в отсутствие реквизита добросовестности приобретательная давность может распространиться широко. Это приведет к снижению надежности зарегистрированных прав и падению доверия к реестру. Неслучайно и в дореволюционной России, и в современном английском праве изменения в конструкцию рассматриваемого основания приобретения прав обсуждались только применительно к зарегистрированным объектам. Второй вопрос: должны ли изменения коснуться ситуации, когда давностный владелец уже является зарегистрированным собственником? Здесь очевидна параллель с «книжной давностью» германского права. Проблема приобретения права вне реестра при таких условиях отсутствует. Зато возникают два вопроса. Во-первых, вводить ли требование добросовестности давностного владельца? Выше отмечалось, что в германском законодательстве отсутствие требования добросовестности сочетается с длительным сроком владения, а в швейцарском добросовестность требуется, но и срок владения в три раза меньше. Правильной представляется модель, сочетающая оба подхода. При ней допускаются как добросовестное, так и недобросовестное владение, но в первом случае давностный срок желательно сделать короче. Это связано с тем, что добросовестные лица полагают себя собственниками и поэтому быстрее включают имущество в свое хозяйство, в то время как недобросовестные знают об отсутствии у них права и сознательно идут на риск, продолжая владеть вещью. Во-вторых, надо ли требовать для действия давности не только регистрации узукапиента как мнимого собственника, но и действительного осуществления им владения (в том числе через третьих лиц: арендаторов, хранителей и т. п.)? С одной стороны, сохранение обоих условий (регистрация и владение) соответствует природе института приобретательной давности, действие которого всегда было связано с владением. С другой стороны, требование осуществления владения способно привести к негативным результатам. Оно не позволит воспользоваться «книжной давностью» в случае, когда владения не было, даже если запись сохранялась в течение требуемого срока. Приобретатели в таком случае должны будут проверять не только историю титула, но и сохранение владения. Это повысит трансакционные издержки, что в целом нежелательно для экономики. Последний аргумент представляется более рациональным и веским. Но его подтверждение требует отдельного исследования. Остается ситуация, когда недвижимостью самостоятельно владеет лицо, не являющееся зарегистрированным собственником. С ней связан третий вопрос: стоит ли в принципе в таком случае допускать действие приобретательной давности? Как было показано, подобная модель действовала в Англии в конце XIX в. и реализована сейчас в некоторых государствах. Ее основанием может служить следующее рассуждение. Одной из главных целей приобретательной давности является устранение неопределенности в правовом положении вещи, когда третьи лица взаимодействуют с ее владельцем, который считает себя собственником или выдает себя за такового. Однако такой проблемы нет при существовании системы регистрации прав на недвижимость: третьи лица всегда могут установить собственника, обратившись к реестру (сейчас не рассматривается случай «книжной давности») <1>. Поэтому введение регистрационной системы делает приобретательную давность излишней. Думается, данное рассуждение упускает из виду то обстоятельство, что собственник может быть не заинтересован в использовании своего имущества и, напротив, владелец может вполне эффективно эксплуатировать пустующий объект. При таком положении полезно допустить действие приобретательной давности. Она позволяет передать право на объект лицу, заинтересованному в его использовании. ——————————— <1> Кстати, на это не обратила внимание Большая палата ЕСПЧ в деле Pye v. United Kingdom. В нем она объяснила существование приобретательной давности на зарегистрированную недвижимость необходимостью устранить неопределенность в правовом положении вещи.

Этот аргумент, обосновывающий экономическую эффективность приобретательной давности, нередко используется в американской литературе <1>. У него есть и слабые стороны. Например, собственник может в будущем использовать недвижимость более продуктивно, чем сейчас это делает владелец. Далее, само по себе неиспользование недвижимости может быть более полезным. Это актуально для исторических объектов или земель, ценных с экологической точки зрения. ——————————— <1> См., например: Davis T. Keeping the Welcome Mat Rolled-Up: Social Justice Theorists’ Failure to Embrace Adverse Possession as a Redistributive Tool // Journal of Transnational Law and Policy. 2010 — 2011. Vol. 20. P. 73 — 102; Fennell L. Efficient Trespass: The Case for «Bad Faith» Adverse Possession // Northwestern University Law Review. 2006. Vol. 100. No. 3. P. 1037 — 1096; Katz L. The Moral Paradox of Adverse Possession: Sovereignty and Revolution in Property Law // McGill Law Journal. 2010. Vol. 55. P. 77, 78.

Даже если оставить в стороне эти проблемы, ясно, что условия применения приобретательной давности должны быть сформулированы так, чтобы допустить ее действие именно тогда, когда собственник не заинтересован в использовании недвижимости. Эти условия будут рассмотрены в рамках следующих вопросов. Четвертый вопрос: если допускать приобретательную давность, то стоит ли ограничивать сферу ее применения? Такие ограничения мы встречали в германском праве и в проекте российского Гражданского уложения. Их суть сводится к тому, чтобы использовать приобретательную давность лишь в случае, когда зарегистрированное право уже не принадлежит лицу, указанному в реестре, а перешло к другому в порядке, не требующем регистрации. Типичный пример — наследование после смерти зарегистрированного лица. Как отмечалось, такое условие означает, что давность в действительности действует против незарегистрированного права. Поэтому, строго говоря, введение подобного ограничения будет означать, что против зарегистрированных прав, действительно принадлежащих указанным в реестре лицам, давность неприменима. Это противоречит сделанному только что выводу о принципиальной возможности приобретения подобных объектов по давности. Следовательно, введение таких ограничений нежелательно. Пятый вопрос: следует ли подчинять приобретательную давность принципу внесения? Из предшествующего изложения очевидна полезность распространения данного принципа на приобретательную давность. Это исключит риск того, что полагавшийся на данные реестра покупатель недвижимости будет лишен ее давностным приобретателем, о существовании которого он не подозревал. Шестой вопрос: наделять ли давностного владельца безусловным правом на регистрацию после истечения давностного срока? На первый взгляд ответ на этот вопрос должен быть отрицательным, ибо возникновение такого права, по сути, означало бы отказ от только что сделанного вывода о необходимости применения принципа внесения к приобретательной давности. Однако нетрудно смоделировать право на регистрацию таким образом, чтобы оно не было равнозначно праву собственности, возникающему после регистрации. Например, оно может действовать только против нынешнего зарегистрированного собственника. Но даже введение такого ограниченного права нежелательно по нескольким причинам. Во-первых, оно приведет к усложнению регулирования: надо будет определить правовое положение третьих лиц, приобретающих недвижимость от лица, против которого течет срок давностного владения. Должно ли право давностного владельца на регистрацию действовать против них, если они о нем знали (т. е. были недобросовестными)? Как быть, если они приобрели недвижимость накануне истечения срока давностного владения, когда право на регистрацию еще не возникло? Что происходит с правом давностного владельца, если он не подал заявку на регистрацию, а объект отчужден третьему лицу? Означает ли это, что его право прекращается? Если нет, то надо ли предоставлять приобретателю срок для восстановления владения? Даже если удастся найти рациональные критерии для ответа на каждый из поставленных вопросов (в чем есть серьезные сомнения), регулирование окажется слишком нюансированным и неудобным для применения. Во-вторых, предоставление давностному владельцу безусловного права на регистрацию против нынешнего собственника не позволит ограничить действие приобретательной давности только случаями, когда собственник не заинтересован в использовании недвижимости. Между тем именно такие случаи, как представляется, должны быть целью действия приобретательной давности в отношении зарегистрированной недвижимости. Таким образом, право давностного владельца на регистрацию не должно быть безусловным. Из этого следует, что зарегистрированному собственнику надо дать возможность возразить на заявку давностного владельца. Она существует, например, в английском праве. Собственник не должен приводить оснований для своего возражения. В противном случае при отсутствии таких оснований право давностного владельца на регистрацию становилось бы безусловным. Предоставление собственнику возможности возразить будет выполнять полезную функцию: оно позволит выявить случаи, когда собственник не заинтересован в использовании имущества и не возражает против регистрации. Благодаря этому применение исследуемого института будет ограничено наиболее важными с экономической точки зрения ситуациями. Впрочем, одного возражения мало. Очевидно, нельзя всерьез рассматривать намерение собственника использовать недвижимость, если он не вернет ее под свой контроль. Поэтому после возражения должен начать течь срок для восстановления владения или по крайней мере для предъявления иска об этом. В Англии такой срок составляет два года. После этого право владельца на регистрацию должно стать безусловным. Интересы третьих лиц — потенциальных приобретателей недвижимости будут в такой ситуации в достаточной степени защищены тем, что информация о первоначальной заявке давностного владельца на регистрацию будет отражена в реестре. Узнав о ней, любой рациональный субъект, прежде чем заключать договор в отношении недвижимости, поинтересуется судьбой заявки давностного владельца. Последний важный вопрос: какой орган и в каком порядке должен подтвердить выполнение заявителем всех реквизитов давностного владения? Как было показано, в Англии этим занимается регистрационная служба. Она принимает решение, в значительной степени опираясь на данные из заявки владельца, которая должна быть довольно подробной <1>. Она также осуществляет проверку изложенных в заявке сведений на местности. При отсутствии возражений со стороны собственника или других заинтересованных лиц и наличии в заявке достаточных, по мнению регистрационной службы, данных давностный владелец вносится в реестр как новый правообладатель <2>. В Германии заявка рассматривается судом в порядке вызывного производства. Его несомненным преимуществом является возможность подробного рассмотрения всех доказательств с привлечением всех заинтересованных лиц. Для России кажется наиболее подходящей германская модель. Передача полномочий по рассмотрению заявок давностных владельцев административным органам чревата ошибками. Они встречаются и в Англии. Например, в одном деле суд отменил регистрацию приобретателя по давности в связи с тем, что тот в действительности владел спорным объектом менее 10 лет <3>. В российских условиях к вероятности ошибки надо добавить высокий риск злоупотреблений со стороны работников регистрационной службы и недобросовестных заявителей. ——————————— <1> Practice Guide 4 — Adverse Possession of Registered Land. Sect. 4, 5 (http://www. landregistry. gov. uk/professional/guides/practice-guide-4). <2> Practice Guide 4 — Adverse Possession of Registered Land. Sect. 6. <3> Buxter v. Mannion, [2011] EWCA Civ 120.

На основании разобранных вопросов можно построить модель приобретательной давности на зарегистрированную недвижимость, дополнив ее необходимыми процедурными элементами. Целью данного института является передача права собственности фактическому владельцу, при условии что зарегистрированный собственник не заинтересован в использовании недвижимости. После определенного законом срока владения узукапиент может обратиться в суд с заявлением об установлении факта давностного владения. Заявление рассматривается в порядке вызывного производства. О заявлении делается отметка в реестре. Если собственник или иной правообладатель возражают против удовлетворения заявления, оно оставляется без рассмотрения. Повторно давностный владелец может обратиться в суд с аналогичным заявлением через определенный в законе срок (например, два года). В этот период собственник может предъявить к давностному владельцу виндикационный иск. Если он этого не сделал, то лишается возможности возражать против удовлетворения повторного заявления узукапиента об установлении факта давностного владения. Распространять ли данный режим на случаи, когда давностное владение началось до первой регистрации недвижимости, а срок истек уже после нее? Ответ должен быть положительным. Необходимость обеспечить достоверность реестра существует и в такой ситуации. Кроме того, если вводить здесь специальный льготный порядок, то велик будет соблазн им воспользоваться. Это создаст мотивацию для злоупотреблений и недобросовестного поведения. Конечно, если регистрация третьего лица как собственника произведена без надлежащих правовых оснований, у давностного владельца должна быть возможность потребовать признания права отсутствующим. С описанной ситуацией внешне схожа другая — когда кто-либо приобретает право собственности на незарегистрированную недвижимость по давности владения, а после этого в качестве ее собственника регистрируется третье лицо. Этот конфликт разрешается правилами, регулирующими добросовестное приобретение недвижимости (ст. 223 и 302 ГК РФ). Имущество, выбывшее из владения узукапиента по его воле, он может истребовать у недобросовестных или безвозмездных приобретателей. Иные объекты могут быть изъяты у любого лица. Представляется обоснованным мнение, что регистрацию в такой ситуации можно расценивать как выбытие имущества из владения не по воле собственника <1>. Поэтому давностный приобретатель может требовать признания своего права и исключения регистрационной записи о собственнике. ——————————— <1> Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения (часть третья) // Вестник гражданского права. 2012. Т. 12. N 1. С. 14, 15; Самойлов Е. Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7. N 4. С. 95. ВС РФ пришел к такому выводу в Определении от 25 ноября 2008 г. N 50-В08-4 (о нем см.: Рудоквас А. Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности. С. 123).

References

Bashmakov A. A. Osnovnye nachala ipotechnogo prava [Basic principles of the law of registration of mortgages] (in Russian). Lectures read in Libava in 1891. Libava, 1891. Bevzenko R. S. Gosudarstvennaya registratsiya prav na nedvizhimoe imuschestvo: problemy i puti resheniya [State registration of rights to immoveable property: problems and solutions] (in Russian) // Civil law Review. 2011. Vol. 11. No. 5. P. 4 — 30. Bevzenko R. S. Gosudarstvennaya registratsiya prav na nedvizhimoe imuschestvo: problemy i puti resheniya [State registration of rights to immoveable property: problems and solutions] (in Russian) // Civil law Review. 2012. Vol. 12. No. 1. P. 4 — 34. Cobb N., Fox L. Taxonomies of Squatting: Unlawful Occupation in a New Legal Order // Modern Law Review. 2008. No. 6. P. 878 — 911. Cooke E. Adverse Possession — Problems of Title in Registered Land // Legal Studies. 1994. No. 1. P. 1 — 14. Davis T. Keeping the Welcome Mat Rolled-Up: Social Justice Theorists’ Failure to Embrace Adverse Possession as a Redistributive Tool // Journal of Transnational Law and Policy. 2010 — 2011. vol. 20. P. 73 — 102. Dernburg G. Pandekti. Veschnoye pravo [Pandects. Real rights] (in Russian). St. Petersburg, 1905. Fennell L. Efficient Trespass: The Case for «Bad Faith» Adverse Possession // Northwestern University Law Review. 2006. Vol. 100. No. 3. P. 1037 — 1096. Freytag-Loringoven A. L. Material’noye pravo proecta Votchinnogo ustava [Substantive law of the draft Land registration act] (in Russian). Vol. 1. Yuriev, 1914. Gardner S., MacKenzie E. An Introduction to Land Law. 3rd ed. Oxford, 2012. Grazhdanskoye pravo: aktual’niye problemi teorii i praktiki [Civil law: Current problems in theory and practice] (in Russian) / V. A. Belov (ed.). M., 2007. Grazhdanskoye ulozheniye. Kniga 3. Votchinnoye pravo [Civil Code. Book 3. Real rights] (in Russian): a draft by the Civil Code Editorial commission established by the Royal decree (with the extracts from the Editorial commission works) / I. M. Tyutryumov (ed.). M., 2008. Jourdan S., Radley-Gardner O. Adverse Possession. 2nd ed. Haywards Heath, 2010. Katz L. The Moral Paradox of Adverse Possession: Sovereignty and Revolution in Property Law // McGill Law Journal. 2010. Vol. 55. P. 47 — 80. Land Registration for the Twenty-First Century: A Consultative Document. Law Commission Report. No. 254 (1998). Land Registration for the Twenty-First Century: A Conveyancing Revolution. Law Commission Report. No. 271 (2001). Bridge S., Dixon M. J., Harpum C. Megarry and Wade, The law of Real Property. 8th ed. L., 2012. Roudokvas A. D. O retroaktivnosti novell o priobratatel’noi davnosti proekta izmeneniy Grazhdanskogo kodeksa RF [On the retrospective effect of the new rules on the acquisitive prescription in the draft amendments to the Civil code of the Russian Federation] (in Russian) // Bulletin of the Supreme arbitrazh Court of the Russian Federation. 2012. No. 6. P. 58 — 69. Roudokvas A. D. Spornye voprosi ucheniya o priobretatel’noy davnosti [Controversial issues of the theory of acquisitive prescription] (in Russian). M., 2011. Samoilov E. Y. Publichnaya dostovernost’ v grazhdanskom prave: teoreticheskaya konstruktsiya i usloviya ispol’zovaniya instituta [Public credibility in civil law: theoretical model and requirements to its implementation] (in Russian) // Civil law Review. 2007. vol. 7. No. 4. P. 63 — 107. Simpson S. R. Land Law and Registration. Cambridge; N. Y., 1976. Smith R. J. Property Law. 7th ed. Harlow, 2011. Titova T. S. Priobretenie nedvizhimosti po davnosti vladeniya v sovremennom prave Rossii i Germanii [Acquisitive prescription of immoveable things in modern Russian and German law] (in Russian) // Statute. 2009. No. 10. P. 191 — 198. Yeal’yashevich V. B. Ocherk razvitiya form pozemel’nogo oborota na Zapade [The outline of the development of land transfer rules in western counties] (in Russian) // Selected works on legal entities, subject matter of civil legal relations and organization of economy. Vol. 2. M., 2007.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *