Новое в сделках с недвижимостью

(Комаров А.)

(«ЭЖ-Юрист», 2014, N 7)

НОВОЕ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

А. КОМАРОВ

Алексей Комаров, нотариус, Совет молодых нотариусов ФНП, г. Санкт-Петербург.

Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает новый срок и порядок регистрации перехода права собственности по нотариальным сделкам.

С 1 февраля 2014 года нотариально удостоверенные сделки по отчуждению недвижимого имущества регистрируются в срок не позднее чем пять рабочих дней. Закон N 379-ФЗ снял с государственного регистратора функцию проверки законности нотариальной сделки как основания регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Это повлекло сокращение срока государственной регистрации перехода права собственности по нотариально удостоверенной сделке до пяти рабочих дней. А сделки по отчуждению недвижимости, совершенные в простой письменной форме, которые органы госрегистрации по-прежнему проверяют на законность, регистрируются за 18 дней. Несмотря на то что рынок реагирует на изменения постепенно, уже сейчас очевидно, что в перспективе востребованность нотариуса в обороте недвижимости на вторичном рынке жилья будет увеличиваться. Конечно, если Росреестр будет выполнять указанные в законе сроки и не только регистрировать, но и выдавать зарегистрированные документы вовремя.

В связи с вышесказанным многие участники сделок с недвижимостью стали чаще оформлять их через нотариуса. Исходя из личного опыта могу с уверенностью сказать, что с момента вступления в силу Закона N 379-ФЗ количество нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью возросло вдвое.

На сегодняшний день рынок недвижимости очень уязвим, поскольку не контролируется никем, в сфере сделок с недвижимостью происходит много мошеннических действий, простым участникам таких сделок трудно самим разобраться в юридических тонкостях договоров, практически невозможно проверить на законность документы и пр. Поэтому они зачастую обращаются к юристам, риелторам за помощью в составлении договора, а данные посредники затем подают документы для госрегистрации. Это таит в себе определенные риски, ведь услуги по составлению проекта сделки и подаче на государственную регистрацию документов в основном оказывают никем не контролируемые частные маклеры. Никаких документов, подтверждающих оплату этих услуг и предусматривающих ответственность таких юристов и риелторов, как правило, не оформляется. При этом собственники передают юридически важные документы на объекты недвижимости чужим людям без каких-либо гарантий. Если что-то случится, гражданам некому будет предъявлять претензии за некачественную работу, никто ни за что не отвечает.

Услугами посредников по подаче документов на государственную регистрацию при заключении сделки в простой письменной форме пользуются до 80% приобретателей недвижимости. При этом, по моим личным наблюдениям, каждая десятая сделка, совершенная сторонами в простой письменной форме без привлечения квалифицированного юриста, не проходит государственную регистрацию. Конечно, по поводу нотариального оформления сделок можно и возразить, сказать, что это влечет дополнительные расходы для участников сделки. Но ведь в случае приостановки процесса госрегистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, расходы могут оказаться гораздо больше: затраты на возобновление регистрации, внесение изменений в договор, оплату банковской ячейки и т. д. Рынок оборота недвижимости не регулируется государством, что ставит добросовестного покупателя за грань разумного риска.

Что же касается деятельности нотариуса, то он не только проверит законность документов и окажет квалифицированную юридическую помощь, но и сам подаст удостоверенную им сделку на государственную регистрацию в УФРС и выдаст зарегистрированные документы клиенту в нотариальной конторе, что исключает любые фальсификации. Обращаясь к нотариусу — представителю государства, можно быть уверенным, что государственная регистрация пройдет быстрее, у сторон сделки не возникнет непредвиденных расходов, а у покупателя — сомнения в подлинности полученных документов на собственность.

Сейчас в отношении совершения многих юридически значимых действий устанавливается принцип «одного окна». Нотариальная палата его активно поддерживает. И сегодняшняя востребованность нотариуса подтверждает применение этого принципа.

Учитывая статистику по сделкам в нашей нотариальной конторе и мнение коллег-нотариусов, мы можем сказать, что если существующая тенденция сохранится, то к концу 2014 года до 30% всех сделок с недвижимостью на вторичном рынке будет оформляться нотариально.

Кроме сделок с недвижимостью отметим еще одну новеллу, оказавшую влияние на деятельность нотариуса. В соответствии с новой редакцией ст. 186 ГК РФ изменился порядок регулирования законодателем срока действия доверенности. Если до 1 сентября 2013 года максимальный срок доверенности составлял три года, то теперь такой срок законом не ограничен.

Более того, законодатель допускает указание ограничения срока действия доверенности к определенному событию, например смерти доверителя. Если в доверенности не указан срок ее действия, то она по-прежнему действительна в течение года.

Данные нововведения помогут сэкономить гражданам на оплате нотариальной пошлины за оформление доверенности, которую необходимо было оформлять заново каждые три года.

——————————————————————