Ю. Кулешова, юрист КТ «Сообщество Эн-Би-Зет и Компания».
118086. Вправе ли организация не производить государственную регистрацию договора аренды помещения, заключенного на срок 5 месяцев? Возможно ли в этом случае расходы по аренде, коммунальные платежи отнести на себестоимость выпускаемой продукции (работ, услуг)?
Москва
С момента введения в действие 31 января 1998 года Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года (далее — «Закон о регистрации прав»), впервые на законодательном уровне установившего необходимость регистрации наряду с договором аренды недвижимого имущества также права аренды, одним из основных вопросов, волнующих не только руководителей и бухгалтеров организаций, но и юристов (о чем можно судить, в частности, по периодической печати), стал вопрос о том, что же все-таки нужно регистрировать: договор аренды, право аренды или и то и другое?
В юридической литературе уже не раз указывалось на финансовые, в том числе налоговые, последствия того или иного толкования норм Закона о регистрации прав. В частности, на наш взгляд, вполне справедлива точка зрения о том, что при непредоставлении налоговым органам сведений о государственной регистрации права аренды (независимо от того, на какой срок заключен договор) существует вероятность того, что отнесение платежей за аренду основных производственных фондов на себестоимость будет рассматриваться как неправомерное.
Целью же настоящей статьи является попытка подойти к проблеме чисто с гражданско — правовой точки зрения и попытаться больше с теоретических позиций объяснить, что требуется регистрировать. Начнем с того, что в мире существуют две различные системы государственной регистрации: англосаксонская, предусматривающая регистрацию сделок с недвижимым имуществом и позволяющая проследить всю историю сделок с такими объектами в течение, нередко, нескольких веков, и континентальная, в основе которой лежит регистрация прав. Если формально — юридически подходить к толкованию текста Закона о регистрации прав, то он однозначно предусматривает регистрацию, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так, в ст. 4 Закона о регистрации прав говорится, что «…наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». То есть право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее — как сказано в ст. 1 Закона о регистрации прав — правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества». В п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говорится о регистрации именно права аренды. В ст. 14 Закона о регистрации прав совершенно определенно говорится о том, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (форма такого свидетельства установлена в Приложении 14 к Постановлению Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее Постановление N 219), а также в Постановлении Правительства Москвы «О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 1 декабря 1998 г. N 915). Проведенная же государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (то есть, как правило, на договоре аренды недвижимого имущества). Форма такой надписи — штампа установлена в Приложении N 15 к Постановлению N 219 (однако на практике такой штамп выглядит несколько по-иному). В данном случае речь идет о регистрации именно договора аренды как сделки. Пункт 7 ст. 12 Закона о регистрации прав устанавливает, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) — в число которых в соответствии со ст. 1 Закона о регистрации прав входит и аренда — и сделки с объектами недвижимости идентифицируются номером регистрации. То есть запись о регистрации права аренды и о регистрации договора аренды — это разные записи в едином государственном реестре прав (далее — «Реестр»). Аналогичный вывод вытекает из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением N 219. Следовательно, в законодательстве последовательно проведена идея регистрации как права аренды, так и (в случаях, когда это необходимо) договора аренды недвижимого имущества.
Каким же образом соотнести регистрацию договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договора аренды и права аренды? На наш взгляд, нельзя.
В проведении различия между этими понятиями вовсе нет игнорирования связи такого права и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор — сделку и договор — правоотношение. Разграничение этих понятий проводится в большинстве учебников гражданского права, комментариев к Гражданскому кодексу РФ, не говоря уж о монографической литературе.
Договор как сделка — юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимым имуществом, установленного ст. 164 ГК РФ (и соответствующих требований в специальных нормах ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, которые конкретизируют общую норму применительно к договору аренды). Если же договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, не будет зарегистрирован, такая сделка будет являться ничтожной в силу ст. 165 ГК РФ.
Другое дело, что практически из любого договора — сделки (за исключением, разумеется, так называемых вещных договоров) возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон.
В данном случае регистрации подлежит именно право аренды, возникшее из договора — сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
«Обременительный» характер права аренды связан, прежде всего, с такими его особенностями (характерными, прежде всего, для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущество сохраняются и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно — правовой характер защиты владения арендатора (поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ).
Именно в этом автору настоящей статьи видится разница между подлежащими государственной регистрации договором аренды и правом аренды.
Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется (например, если такой договор заключен на срок менее года). Поскольку Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды, не существует возможности регистрации только договора аренды (как сделки), не сопровождающейся регистрацией права. Однако в принципе все-таки возможна ситуация (еще раз иллюстрирующая разницу между договором аренды и правом аренды), когда договор уже заключен и зарегистрирован, а право аренды (как обременение) из него еще не возникло. Такое возможно, в частности, если договор аренды заключен под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), то есть если стороны договора поставили возникновение прав и обязанностей по нему в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (например, арендодатель обязуется сдать оборудованные медицинской техникой помещения в аренду, если ему будет отказано в выдаче лицензии на право оказания медицинских услуг). Или, например, в ситуации, когда стороны в договоре определили, что право аренды возникает с момента внесения арендатором в качестве аванса части арендной платы. Момент ее внесения может не совпадать с моментом заключения (или моментом регистрации договора аренды).
Что касается практики применения Закона о регистрации прав, то, в частности, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не выдает свидетельства о регистрации права аренды, однако вносит в Реестр как запись о регистрации договора аренды (как сделки) — в подраздел III-4 Реестра — так и запись о регистрации права как обременения (в подраздел III-1 Реестра). Следовательно, в Москве (во всяком случае на настоящем этапе) регистрация договора аренды в каждом случае означает и регистрацию права аренды, а право аренды, получается, зарегистрировать без регистрации договора нельзя, причем факт такой «двойной» регистрации удостоверяется только штампом о регистрации, проставляемым на зарегистрированном договоре аренды.
Российская Федерация
Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА
в чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним «__» __________ ______ года сделана
