Ермакова Анна, ассистент кафедры гражданского права, юридический факультет ПГНИУ, г. Пермь.
Одним из важнейших изменений ГК РФ, внесенных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений…», является отмена с 1 марта 2013 года правил о государственной регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, в том числе правил о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Означает ли это, что принципиально важная и бесспорно необходимая для участников гражданского оборота публичность аренды недвижимого имущества, достигаемая ранее посредством государственной регистрации соответствующих договоров, утрачивается?
Мера защиты имущественных интересов
Как известно, обеспечиваемая с помощью системы государственной регистрации публичность (открытый характер) вещных прав на недвижимое имущество, в том числе их обременений, прежде всего направлена на защиту имущественных интересов участников гражданского оборота в сфере недвижимости и необходима как обладателю соответствующего права, так и любому третьему лицу, вступающему в отношения по поводу объекта недвижимости.
В частности, для арендатора публичность аренды недвижимого имущества, с одной стороны, выступает как способ заявить о наличии своего права всем третьим лицам (предупреждает нарушения прав со стороны третьих лиц), с другой стороны, в случае состоявшегося нарушения права со стороны третьих лиц обеспечивает защиту права со стороны государства. Для третьих лиц, вступающих в отношения по поводу объекта недвижимости, публичность аренды выступает в качестве способа получения о ней сведений, тем самым позволяет третьим лицам формировать свои отношения по поводу объекта недвижимости адекватно его правовому положению.
Регистрируем договор аренды
Учитывая правовую природу аренды недвижимого имущества как обременения вещных прав, возникающего на основании договора, необходимо отметить следующее.
Системное толкование п. 1 ст. 131 ГК РФ, а также других положений действующего законодательства, посвященных обременениям вещных прав, позволяет прийти к выводу о том, что обременения вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации только тогда, когда имеется прямое указание закона на необходимость (возможность) их государственной регистрации. Данный вывод также подтверждается положениями п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Действующее законодательство не предусматривает государственной регистрации аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество. В силу этого следует констатировать факт, что в настоящее время аренда недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.
Напротив, в отношении договора аренды недвижимого имущества, выступающего основанием возникновения соответствующего обременения, действующее законодательство содержит правило, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Иное следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающего необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения только в случае его заключения на срок не менее года. При этом судебная практика распространяет данное правило также на договоры аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Кроме того, иное прямо установлено в п. 2 ст. 26 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, заключаемого на срок менее года.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, кроме договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее года, договоров аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключаемых на срок менее года либо на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Следует отметить, что, несмотря на отсутствие законодательного закрепления обязательности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, Закон N 122-ФЗ все же содержит правила о государственной регистрации аренды недвижимого имущества. В частности, в п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества» установлено, что такая государственная регистрация проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Таким образом, в настоящее время, с одной стороны — материально-правовое установление необходимости (возможности) государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения вещных прав на недвижимое имущество в законодательстве отсутствует; с другой — такая регистрация фактически осуществляется в силу ст. 26 Закона N 122-ФЗ как следствие государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (согласно п. 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи как о сделке (договоре аренды), так и об ограничении (обременении) вещного права арендой). Однако проведение государственной регистрации аренды недвижимого имущества, возникающей на основании договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, согласно действующему законодательству не предусмотрено и, соответственно, невозможно (данная позиция согласуется с подходом, отраженным в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Таким образом, действующее правовое регулирование обеспечивает аренду недвижимого имущества свойством публичности, но, как правило, только долгосрочную (год и более). Краткосрочной аренде земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений публичность не придается. Однако, соотнося риски участников гражданского оборота, связанные с непубличностью краткосрочной аренды недвижимого имущества, и организационную, временную, финансовую затратность процедуры государственной регистрации, подход законодателя представляется разумным и экономически обоснованным.
Приближается 1 марта
В соответствии с п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона. Таким образом, с 1 марта 2013 года необходимость (возможность) государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества отменяется.
Относительно государственной регистрации аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество необходимо отметить, что каких-либо изменений в части установления обязательности ее государственной регистрации в законодательство не внесено. Положения о необходимости (возможности) проведения после 1 марта 2013 года государственной регистрации аренды в законодательстве отсутствуют. При этом правило о необходимости (возможности) осуществления государственной регистрации обременений только тогда, когда об этом прямо указано в законе, сохраняется и, более того, приобретает более четкую формулировку в п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, вступающей в силу с 1 марта 2013 года: «В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации». Следовательно, после 1 марта 2013 года аренда недвижимого имущества по-прежнему не будет подлежать государственной регистрации.
В связи с этим весьма спорной представляется позиция Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ (далее — Комитет) (письмо от 22.01.2013 N 3.3-6/94), согласно которой «с 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме». Указанная позиция основана на понимании того, что «в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения», «аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации». Однако вышеприведенные положения законодательства (п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ) в отсутствие прямого указания закона на обязательность государственной регистрации аренды недвижимого имущества свидетельствуют об обратном.
Доводы Комитета о том, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Законом N 122-ФЗ процедуры регистрации аренды как обременения и требование этого Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено, также представляются несостоятельными. Выше отмечалось, что установленные в ст. 26 Закона N 122-ФЗ правила предусматривают государственную регистрацию аренды недвижимого имущества только как следствие государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Проведение государственной регистрации аренды недвижимого имущества в порядке данной статьи на основании договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, невозможно.
Но больше всего сомнений в обоснованности позиции Комитета вызывает вытекающий из указанной позиции весьма спорный вывод: если аренда как обременение вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации независимо от того, подлежит или нет государственной регистрации сам договор аренды, то аренда должна регистрироваться даже в том случае, если возникает на основании краткосрочных (до одного года) договоров аренды, то есть договоров, которые по действующему законодательству большей частью не подлежат государственной регистрации.
Таким образом, следует констатировать факт: вступающее в силу с 1 марта 2013 года правовое регулирование аренды недвижимого имущества не содержит в себе материально-правового установления необходимости (возможности) государственной регистрации ни договоров аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество. Думается, что вряд ли законодатель, стремясь устранить смешение различных видов регистрации и перейти только на систему регистрации прав, имел в своем намерении лишить долгосрочную аренду недвижимого имущества свойства публичности. Представляется, что российская правовая действительность в очередной раз сталкивается с проявлением недостатков законодательной техники. Тем не менее в случае невнесения в ближайшее время в законодательство соответствующих изменений (позиция Комитета дает основания предполагать, что соответствующих изменений законодательства не планируется) публичность аренды недвижимого имущества с 1 марта 2013 года будет утрачена.
