(Горохов Д. Б.) («Законодательство и экономика», NN 6, 7, 2002)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ВИД НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
/»Законодательство и экономика», N 6, 2002/
Д. Б. ГОРОХОВ
Д. Б. Горохов, кандидат юридических наук, старший научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, главный редактор журнала «Законодательство и экономика».
К недвижимости гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки и все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, предприятия и прочие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Правовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Правовая основа создания современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в Гражданском кодексе РФ. Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Земельный кодекс в ст. ст. 25, 26 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на земельные участки. При этом и Гражданский и Земельный кодексы отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ и 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ) <*>. ——————————— <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. N 1429) <*>, устанавливают в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации формы Реестра и единый для Российской Федерации порядок их заполнения. ——————————— <*> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416.
Статья 3 Закона о государственной регистрации указывает источники правового регулирования (законодательства) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. К таковым относятся Гражданский кодекс РФ, названный Федеральный закон, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты (см., напр., Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. N 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» <*>). Надо отметить, что в этом перечне законодательных актов не указан Земельный кодекс РФ, поскольку он был принят позднее. ——————————— <*> СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3718.
Помимо нормативных правовых актов в данной сфере действуют соответствующие указания высших органов судебной системы, обязательные для применения судами при вынесении решений по делам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см., напр., Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства) <*>. ——————————— <*> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19 — 33; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 5. С. 96 — 108.
Закон о государственной регистрации (ст. 2) определяет ее как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В силу ст. 9 Закона о регистрации означенная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно — территориальных единиц. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно — правовой характер. Содержание их заключается в том, что исполнительные органы государственной власти — учреждения юстиции — осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно — правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. Принятие акта государственной регистрации прав, а равно сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав: договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ); право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Помимо этого, принятие такого акта означает, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно, с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее. Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе на земельные участки. Принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимость в качестве правового института и юридического акта ориентирована на решение следующих задач: — обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков; — создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка; — обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости. Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Так, ст. 164 ГК РФ к предмету государственной регистрации относит сделки с землей и с другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия или запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.). Закон о государственной регистрации (ст. ст. 4 и 14) предусматривает две формы государственной регистрации — регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. В свою очередь, объектом этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, нежели в Гражданском кодексе, представлен в Законе о государственной регистрации. Согласно ст. 1 Закона недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов недвижимости <*>. ——————————— <*> См.: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726.
Статья 5 Закона о государственной регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. Особо следует подчеркнуть, что в современном законодательстве закреплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает открытый характер регистрации. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получения таких сведений необходимо лишь представить удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд. Устанавливая открытость государственной регистрации прав, Закон тем не менее предусматривает определенные ограничения. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях)), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а равно выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, наносящими ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством. В силу п. 2 ст. 33 Закона о государственной регистрации с 1 января 2000 г. государственная регистрация прав на землю осуществляется только учреждениями юстиции — органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. ст. 9, 10 и 15 Закона о государственной регистрации таковая производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания, структура указанных учреждений, принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на то Правительством РФ, т. е. с Министерством юстиции. Минюст России наделен следующими полномочиями: координирует работу по созданию учреждений юстиции по регистрации прав; осуществляет правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав; разрабатывает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав; назначает и освобождает от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации; обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав; проводит обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав; осуществляет контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации. К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав отнесены: — проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; — проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; — государственная регистрация прав; — выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; — выдача информации о зарегистрированных правах. Иную деятельность учреждения юстиции по регистрации прав осуществлять не вправе. Учреждение юстиции по регистрации прав — государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и наименованием учреждения. Примерное положение об учреждении юстиции по регистрации прав утверждается Правительством РФ. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющий учреждение юстиции по регистрации прав, назначается на должность и освобождается от нее Минюстом России по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На эту должность назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие специальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями. Квалификационные требования к регистратору прав, его полномочия, меры правовой и социальной защиты определяются Примерным положением об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За проведение государственной регистрации прав и предоставление информации о зарегистрированных правах взимается плата, размер которой устанавливается субъектами Российской Федерации, а минимальный размер — Правительством РФ. Сама процедура государственной регистрации урегулирована ст. ст. 13 — 21 специального Закона и осуществляется в следующем порядке: — прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; — правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; — установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; — внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; — совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации. В учреждение юстиции представляется заявление от правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. При государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора. Это положение нуждается в пояснении. Статья 37 Земельного кодекса не содержит специального указания на форму договора купли — продажи земельного участка. В то же время ст. ст. 550 — 551 ГК РФ устанавливают, что договор купли — продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550). Анализ соответствующих статей Земельного и Гражданского кодексов не дает однозначного ответа — требуется ли обязательное нотариальное удостоверение письменно оформленного договора купли — продажи земельного участка. Однако, руководствуясь п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение данной сделки по соглашению сторон может быть признано обязательным, что, в свою очередь, повышает гарантии соблюдения прав и интересов как продавца, так и покупателя, обеспечивает юридическую чистоту оформления документов. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в приеме документов на государственную регистрацию прав с их перечнем и указанием даты их представления. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав, т. е. с даты выдачи расписки. Основаниями для государственной регистрации являются: — акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; — акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; — свидетельства о праве на наследство; — вступившие в законную силу судебные решения; — акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; — иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованным лицам. Истребование у заявителя каких-либо дополнительных документов не допускается. Закон устанавливает требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию. Так, они должны отражать информацию, предусмотренную для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращений, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (не присвоен кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей). Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления). После государственной регистрации прав подлинники документов возвращаются правообладателю. Государственная регистрация прав может быть приостановлена. Основаниями приостановления являются: — обстоятельства, при которых у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав. В этом случае в течение месяца регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав; — направление представленных документов на подтверждение их подлинности. При этом процедура регистрации приостанавливается не более чем на один месяц (не считая срока, необходимого для принятия мер по получению дополнительных сведений). В том и другом случаях регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения. Если в течение названных сроков не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов; — заявление в письменной форме правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В этом случае приостановление осуществляется на срок не более чем на три месяца. Заявитель должен указать причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока проведения регистрации: срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок; — вступившее в законную силу определение или решение суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: — право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом; — с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; — документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; — акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент его издания; — лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; — лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; — правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Напомним, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Вместе с тем не допускается при государственной регистрации прав незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, а копия такого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Завершением всего процесса является удостоверение государственной регистрации прав, которое осуществляется учреждениями юстиции после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Закон о государственной регистрации в ст. 21 предусматривает возможность исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав. Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав с момента их обнаружения или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об этом. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Означенное исправление осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если же имеются основания полагать, что исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, такое исправление производится по решению суда или арбитражного суда.
/»Законодательство и экономика», N 7, 2002/
В структуре Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена специальная глава IV (ст. ст. 22 — 30), устанавливающая особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектами которых являются предприятие как имущественный комплекс; жилые и нежилые помещения в кондоминиумах; доли в праве общей собственности на недвижимое имущество; вновь создаваемый объект недвижимости; права аренды; сервитуты; ипотека; доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом; права на недвижимое имущество, установленные решением суда, арбитражного или третейского суда. В связи с этим целесообразно рассмотреть наиболее важные вопросы, касающиеся государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество с точки зрения их принадлежности к земле. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. Предприятие — это специфический объект гражданских прав. Статья 132 ГК РФ определяет предприятие как объект прав в качестве имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, сооружения, оборудование, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение его продукции, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания). Закон о государственной регистрации в ст. 22 устанавливает особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества. Продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только земельного участка, зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, специально урегулированы в Гражданском кодексе (ст. ст. 559 — 566). Специальные правила установлены названным Кодексом и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст. ст. 656 — 664); доверительного управления (п. п. 1 и 3 ст. 1013). Основные положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся в Федеральных законах «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 85); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст. 26); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. ст. 69 — 73). —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». —————————————————————— Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс. В договоре должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе его полной инвентаризации. Гражданский кодекс предусматривает правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Перечисленные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия и его недействительность (п. 2 ст. 560). Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации. Вместе с тем государственной регистрации подлежит и переход права собственности к покупателю, однако она осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору. Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны быть отражены сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаваемом имуществе, перечень утраченного продавцом имущества. День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия. Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако до регистрации покупатель, пока еще не являясь собственником переданного предприятия, получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, в которых приобреталось предприятие. Соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ). Обращает на себя внимание следующее обстоятельство: несмотря на то что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом. Развивая положения Гражданского кодекса, Закон о государственной регистрации (п. 2 ст. 22) определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых выступает само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав данного предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица — правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и о субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса. Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определяются Министерством юстиции РФ. Государственная регистрация прав общей собственности на недвижимое имущество. Недвижимое имущество, в том числе земельные участки, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Законом предусмотрены разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли общая собственность долевой или совместной. Напомним, что долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной — без определения таких долей. Законом о государственной регистрации (ст. 24) установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ других участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей стоимости проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием такой регистрации является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. Следует обратить внимание на наличие норм, затрудняющих раздел имущества, находящегося в общей стоимости. Так, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (с последующими изм. и доп.) <*> в ст. 30 предусмотрено, что земельные участки общего пользования разделу не подлежат (п. 1). Кроме того, раздел земельного участка, принадлежащего члену такого объединения, допускается до определенного предела: образующиеся при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 5). ——————————— <*> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2000. N 48. Ст. 4632.
Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Гражданское законодательство указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Вместе с тем случаи возникновения совместной собственности предусмотрены и в иных законах и нормативных правовых актах. По соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст. ст. 3 и 42 Семейного кодекса РФ). Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства признается принадлежащим его членам на праве совместной собственности, только если иное не установлено законом или договором. В Указе Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» <*> предусмотрено следующее: если такой участок невозможно разделить, то при достижении согласия собственников на создание общей собственности участок может быть предоставлен им в общую или совместную собственность. ——————————— <*> СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740.
В Законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» по рассматриваемому вопросу производится разграничение. Для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ к совместной собственности его членов отнесено имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего юридического лица (ст. 4). В силу ст. 37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в их совместной собственности, а также сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого осуществляется регистрация прав, очевидно, этого достаточно для проведения регистрации. По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. В соответствии с п. 2 ст. 23 ГК РФ с момента регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства его глава признается индивидуальным предпринимателем и лишь он вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени членов хозяйства. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в действующей редакции <*> предусматривает, что сделки по распоряжению имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом (ст. 15). Поэтому регистратор в случаях, когда речь идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, обязан проверить, является ли заявитель главой хозяйства, а если от его имени действует представитель — наличие у него доверенности от главы хозяйства. ——————————— <*> Ведомости РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324 (последняя ред.: САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085).
Поскольку необходимость согласия каждого из собственников на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена соглашением самих собственников, им целесообразно составлять соответствующие соглашения. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность возникающих правоотношений, а с другой — защиту интересов всех участников общей собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о том, что недвижимость находилась в общей совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, право каждого из сособственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, производится единая запись и все собственники указываются в одной графе «Правообладатель» (п. 41 указанных Правил). Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. Согласно ст. 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента совершения государственной регистрации. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на такой объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях — на основании проектно — сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. К указанным документам предъявляются особые требования, которые предусмотрены специальными нормативными актами, в частности Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 <*>. ——————————— <*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Одним из документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти в порядке, установленном Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения <*>, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221. Названными Правилами определено, кем выдаются соответствующие разрешения (органами местного самоуправления или органами исполнительной власти — в зависимости от принадлежности земель), установлены перечень документов, предоставление которых необходимо для решения вопросов о выдаче разрешения (специального разрешения), исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешений и др. ——————————— <*> СЗ РФ. 2000. N 12. Ст. 1297.
Собственник земельного участка в силу ст. 263 ГК РФ может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке (п. 1). Он же приобретает право собственности на здание, сооружение и другое недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, при условии, что иное не предусмотрено законом или договором (п. 2). Если из условий пользования земельным участком, которые установлены законом, не вытекает иное, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Такое недвижимое имущество признается собственностью пользователя участка (п. 2 ст. 269 ГК РФ). Право собственности на созданный объект недвижимости по его природе (как вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии у лица и иного вещного права на землю, в частности права аренды. В этой связи Гражданский кодекс в ст. 552 устанавливает, что по договору аренды (продажи) здания, сооружения или другой недвижимости продавец передает права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно Кодексом в п. 2 той же статьи предусмотрены два возможных варианта указанного договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец — собственник земельного участка, то вместе с продажей недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходит право собственности, право аренды либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом — собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 ГК РФ). Что касается объектов незавершенного строительства, которые подпадают под признаки недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 ГК РФ), то установленный для недвижимого имущества режим распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть предметом договора строительного подряда. Этот вывод подтверждает Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <*> (п. 16). ——————————— <*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта предусмотрен Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. Указа от 3 ноября 1999 г. N 1474) <*>. Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства производится при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, также содержащих описание объекта незавершенного строительства. В Указе подчеркнуто то обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. ——————————— <*> СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; 1999. N 45. Ст. 5418.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» особо выделяет возможность залога незаконченных зданий или сооружений (п. 2 ст. 5). Имеются в виду объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством порядке для строительства. Их залог возможен лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный участок, на котором находится это здание или сооружение как часть земельного участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка либо соответствующей его части. И только тогда, когда строительство производилось на земельном участке, который принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, предметом ипотеки становится сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой (ст. 69). Государственная регистрация прав аренды недвижимого имущества. Статья 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. В связи с этим важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой — нет. Согласно общему правилу, установленному Гражданским кодексом, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609). Однако Кодекс содержит и специальные нормы, в силу которых договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651), а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 658). Необходимо отметить следующее обстоятельство. До принятия нового Земельного кодекса ни Гражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года. Поскольку Гражданский кодекс допускает, что специальными нормами закона могут предусматриваться исключения из общего правила, следовательно, приведенную норму Земельного кодекса надлежит считать специальной по отношению к п. 2 ст. 609 ГК РФ. Закон о государственной регистрации (ст. 26) устанавливает для договоров аренды особый порядок обращения за регистрацией, ибо с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора (как арендодатель, так и арендатор). Регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав. Следует иметь в виду, что законодательством закреплены разные формы собственности на землю (ст. ст. 15 — 19 ЗК РФ), однако правовой механизм разграничения земель, находящихся в государственной собственности, был установлен Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю», который вступил в силу только в 2002 г., т. е. через полгода после его официального опубликования. В соответствии с названным Законом право собственности на земельные участки у Российской Федерации, у ее субъектов и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Предусмотрены основания, порядок, а также компетенция государственных органов при проведении разграничения государственной собственности на землю. Поскольку работа в этой сфере регулирования земельных отношений только началась, могут возникнуть случаи, когда не представляется возможным произвести государственную регистрацию права собственности арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собственности. В подобном случае в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится запись о том, что земельный участок находится в государственной собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет регистрационного номера и не является регистрацией права. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты или сельских населенных пунктов, выступают администрации субъектов Российской Федерации, администрации городских и сельских поселений либо уполномоченные ими органы. Арендодателями водных объектов, как правило, являются администрации субъектов Российской Федерации, а участков лесного фонда — территориальные органы управления лесным хозяйством. Необходимо учитывать наличие ограничений передачи в аренду земельных участков. Так, изъятые из оборота в соответствии с законом земельные участки не могут быть переданы в аренду (п. п. 2, 11 ст. 22 и п. 4 ст. 27 ЗК РФ). На государственную регистрацию представляются подлинные экземпляры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми приложениями к нему, включая изменения и дополнения, и одна копия договора. Договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым гражданским и земельным законодательством к договорам аренды. В нем должны быть определены следующие условия: сторона договора; предмет договора (земельный участок, часть земельного участка, другие обособленные природные объекты, предприятие как имущественный комплекс, здание, сооружение, садовый дом и прочие виды недвижимого имущества); местоположение объекта недвижимого имущества (адрес, расположение на земельном участке, площадь, этажность, назначение земельного участка, другие параметры, позволяющие определить и индивидуализировать предмет договора); размер арендной платы; срок аренды; условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата этого имущества арендодателю. Помимо этого, в договоре могут быть отражены иные дополнительные условия — порядок выкупа имущества, в том числе с указанием срока выкупа и цены имущества. Статья 26 Закона о государственной регистрации содержит дополнительные требования к договору аренды, представляемому на регистрацию. Так, в обязательном порядке должны быть представлены документы технического учета, описывающие предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения (или их части) с указанием размера арендуемой площади. Государственная регистрация договора аренды является одновременно регистрацией обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества, независимо от того, сдан ли в аренду весь объект или только его часть. Государственная регистрация сервитутов. Общий порядок установления и прекращения сервитута установлен гражданским законодательством (ст. ст. 131, 216, 340, 460, 553, 613, 649, 274 — 277 ГК РФ). Специальные нормы о сервитутах на различные объекты недвижимости содержатся в федеральных отраслевых кодексах: Земельном — ст. 23; Водном — ст. ст. 43, 44; Лесном — ст. 21. Сервитут устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка, решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок (например, для обеспечения прохода или проезда) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается судом по иску лица, требующего его установления. Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным. В правоустанавливающих документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут (при отсутствии такового ставится условный номер), дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена). Регистрация сервитута производится после регистрации одного из вещных прав на «доминирующий» и на «обремененный» земельный участки. Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственником (владельцем, пользователем) «господствующего» и «подчиненного» участков (для юридических лиц — с приложением оттиска печати). При регистрации сервитута представляется план земельного участка с нанесением сервитутов, выданный органом кадастрового учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, выданный органом технического учета. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством установления сервитута, а также единственным доказательством существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных, водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основании системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, где указаны содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Когда сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется. Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр. Государственная регистрация ипотеки. Прежде чем приступить к рассмотрению этого вида регистрации, необходимо отметить, что Закон о государственной регистрации (п. 5 ст. 29) определяет Закон об ипотеке как специальный по отношению к первому из названных нормативных актов. Из этого следует, что при расхождении между данными законами в регулировании отношений по государственной регистрации ипотеки приоритетом обладает Закон об ипотеке. Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которого залогодержатель — кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст. 64 ГК РФ, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя — кредитора к третьей очереди. Ипотека сможет возникнуть и без договора — в силу федерального закона. В этом случае к отношениям сторон применяется прежде всего Закон об ипотеке. Возможность возникновения ипотеки из закона предусмотрена и в Гражданском кодексе — передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Статья 587 Кодекса предусматривает, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. В ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, на которое залогодатель имеет надлежаще зарегистрированное право. При этом возможна ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его деление в натуре. Из числа недвижимого имущества предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие федеральные законы ограничивают возможности залога отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, изъятого из оборота, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом порядке не подлежащим приватизации. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель — тех, для которых предусмотрен особый правовой режим. Обусловлено это тем, что в противном случае этот особый режим мог бы оказаться нарушенным, когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовывать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Запрещается ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В некоторых случаях, чтобы не допустить излишнего дробления земельных участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Имеются в виду земельные участки, площадь которых не достигает минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Закона об ипотеке). В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части (ст. 69 Закона об ипотеке). Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя. Причем в соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации процедура регистрации ипотеки может быть проведена только после государственной регистрации вещных прав залогодателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. К заявлению прилагается нотариально удостоверенный договор и его копия, документы, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора. Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной в качестве приложения к ней. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя — должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство) с указанием даты и места заключения договора (иного обоснования обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указания на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю права на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании включающей все эти сведения ценной бумаги должно быть указано, что это закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи. Закон об ипотеке содержит специальную статью 16, посвященную регистрации владельцев закладной. В ней предусмотрено, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. При этом регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя, предъявившего закладную. Регистрационная запись об ипотеке должна содержать данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о государственной регистрации), а также указание на то, что право залога удостоверено закладной (если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной), данные о первоначальном залогодержателе (ст. 22 Закона об ипотеке). Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные (ст. 20 Закона об ипотеке). Помимо записи в Едином государственном реестре удостоверение государственной регистрации сделки об ипотеке производится путем внесения соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда осуществил регистрацию. Такое указание заверяется подписью должностного лица и скрепляется печатью органа, который осуществил регистрацию. Те же сведения и таким же образом заверенные включаются в выданную первому залогодержателю закладную (ст. 22 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке в п. 6 ст. 20 признает датой совершения государственной регистрации ипотеки день соответствующей записи в Реестре. С этого момента ипотека считается возникшей для третьих лиц. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяют на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. На орган, который осуществил государственную регистрацию, возлагается обязанность оставить в своем архиве копию договора об ипотеке, а при выдаче закладной — и ее копию (п. 4 ст. 22). Эти предписания Закона обеспечивают приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей, имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявлений залогодержателя и залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации). В соответствии со ст. 24 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено соглашением на этот счет залогодателя с залогодержателем, все расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.
