Сложнорегистрируемый объект
(Мошкович М.)
(«ЭЖ-Юрист», 2009, N 13)
СЛОЖНОРЕГИСТРИРУЕМЫЙ ОБЪЕКТ
М. МОШКОВИЧ
Мария Мошкович, газета «ЭЖ-Юрист».
Можно ли зарегистрировать право собственности на производственный металлургический комплекс, состоящий из отдельных объектов (зданий, сооружений, вспомогательных сооружений, которые связаны между собой единой технологической цепочкой)? Такая регистрация обошлась бы значительно дешевле пообъектной регистрации зданий и сооружений. Регистрация комплекса как предприятия для нас неприемлема, поскольку подразумевает также регистрацию прав, долгов, брендов.
Ю. Шаговалеева, г. Верхняя Салда Свердловской области
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо не предусматривает возможность регистрации прав на производственный комплекс как на единый объект. В частности, статья 1 Закона N 122-ФЗ называет в числе объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат госрегистрации, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы и пр.).
Однако данный перечень, как видим, не является закрытым. В связи с этим на практике допускается регистрация прав на так называемые сложные объекты. Правовым основанием для этого служит понятие сложной вещи, определенное в ст. 134 ГК РФ. Названная норма устанавливает, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна сложная вещь. Действие сделок, заключенных в отношении таких сложных вещей, по общему правилу распространяется на все их составные части.
Соответственно, если производственный комплекс будет признан сложной вещью, то права на него могут быть зарегистрированы как на единый объект. В таком порядке могут быть зарегистрированы права, например, на:
— некоторые сооружения связи (Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»);
— электростанции (Приказ Минюста, Минэкономразвития России, Минимущества и Госстроя России от 30.10.2001 N 289/422/224/243 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы»).
Отдельного нормативного акта, предписывающего, в каких случаях объектом права собственности может быть признан производственный металлургический комплекс в целом, не существует. Поэтому нельзя исключать возможность отказа со стороны регистрирующего органа. В этом случае вопрос придется решать в судебном порядке.
Отказ может быть мотивирован, во-первых, неправильным (ограничительным) толкованием ст. 1 Закона N 122-ФЗ (т. е. требованием регистрировать либо здания и сооружения пообъектно, либо предприятие как имущественный комплекс), что сегодня встречается достаточно редко (см., например, Постановления ФАС УО от 01.07.2004 N Ф09-1979/04-ГК, ФАС ВСО от 28.08.2002 N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2).
Во-вторых, и это более распространенный вариант, регистраторы могут оспаривать возможность признания конкретного объекта сложной вещью. В таких случаях суды обычно исходят из данных кадастрового и технического учета (инвентаризации). Единый инвентарный и кадастровый номер сложного объекта считается достаточным основанием для регистрации прав на него как на единый объект.
Так, ФАС ПО, признавая незаконным отказ в госрегистрации прав собственности на автозаправочную станцию, указал, что законодатель отнес вопрос обособления объектов недвижимости к компетенции органов, осуществляющих технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости. Между тем в компетенцию органов, регистрирующих права на недвижимое имущество, обозначенный вопрос не входит (см. Постановление от 28.10.2004 N А12-10867/04-С22).
——————————————————————
