Споры о квалификации сооружения как движимого или недвижимого имущества по критерию «невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению» в судебной практике встречаются не так часто, тем не менее в повседневной хозяйственной деятельности этот вопрос возникает практически на каждом предприятии, поскольку различного рода некапитальные сооружения необходимы для обслуживания основных работ. Позиции, занимаемые судами, далеко не однозначны. На примере случая из практики можно поразмышлять о том, насколько верно суды оценивают нормы законодательства о недвижимости.
Спор не на пустом месте
Администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Учреждение юстиции) о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности гражданина О. на автостоянку. Арбитражным судом иск был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было оставлено в силе.
Поводом для предъявления такого иска послужило обращение гражданина О. в соответствии со ст. 36 ЗК РФ в администрацию города с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, на котором находился его объект недвижимости — автостоянка. Администрация посчитала, что данные обстоятельства нарушали государственные и общественные интересы исходя из того, что земля является особым объектом недвижимости. Также администрация города заявила, что автостоянка не является объектом недвижимого имущества, а также что она изначально при выделении земельного участка рассматривалась как временная. Сразу следует заметить, что понятий «временная» или «постоянная» вещь в ГК РФ нет, как нет и указания на период существования вещи в понятиях «движимой» и «недвижимой» вещи.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 17.09.2003, именно до этой даты было зарегистрировано право гражданина О.) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Конкретного перечня таковых документов Закон не содержит, поэтому документы о создании вещи могли иметь разнообразный характер.
Представленные документы
Для государственной регистрации права собственности на автостоянку гражданин О. представил акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14, утвержденная Постановлением Госкомстата РФ от 30.10.97 N 71а), договор аренды земельного участка, предоставленного администрацией города гражданину О. для строительства и эксплуатации автостоянки, разрешение на производство строительно-монтажных работ. Указанные документы исходя из п. 1 ст. 218 ГК РФ свидетельствовали о том, что данная вещь была изготовлена (создана) гражданином О. для себя: он являлся заказчиком строительства, у него имелось разрешение на строительство, строительство он осуществлял на земельном участке, для этих целей предоставленном в соответствии с договором аренды. Также был представлен план-справка бюро технической инвентаризации, подтверждающий учет данной автостоянки в качестве объекта недвижимости уполномоченной организацией и содержащий описание объекта недвижимости — платной автостоянки на 146 машино-мест. Оснований для отказа в государственной регистрации права гражданина О. на стоянку установлено не было.
Суд посчитал, что автостоянка гражданина О. недвижимой вещью не является, поскольку он всего лишь оборудовал земельный участок под использование в качестве автостоянки. Данная автостоянка представляла собой открытое сооружение — огороженную площадку с покрытием и зданием будки охраны. Суд, обосновывая свой вывод, сослался на Постановление Правительства РФ от 17.11.2001 N 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок», где дано понятие автостоянки. Это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения транспортных средств.
Такое же понятие стоянки автомобилей дано в п. 3.1 СНиП 21-02-99, утвержденных Постановлением Госстроя России от 19.11.99 N 64 (далее — СНиП 21-02-99). Суд посчитал, что стоянка гражданина О. признаками здания или сооружения не обладает, поэтому недвижимой вещью в соответствии со ст. 130 ГК РФ не является. Суд указал, что автостоянка не является объектом, прочно связанным с землей, а представляет собой порядок использования земельного участка, выделенного собственником в соответствии с условиями договора аренды.
Вопрос заключается в том, верно ли суд истолковал ст. 130 ГК РФ и понятие недвижимого имущества, а также в том, мог ли суд вообще решать, является ли вещь движимой или недвижимой, если две уполномоченные в сфере отношений с недвижимым имуществом специализированные организации (орган технической инвентаризации и учреждение юстиции) приняли соответствующие решения, руководствуясь при этом определенными нормативными актами.
Верное ли толкование?
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. Исходя из текста данной статьи следует, что перечень конкретных видов объектов недвижимости не является исчерпывающим.
Суд не учел, что согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся не только здания и сооружения, но и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Автостоянка является таковым объектом. Также неясно, почему суд не оценил автостоянку и как сооружение.
То, что стоянка является недвижимым имуществом, подтверждают и следующие нормативные акты. Она является объектом градостроительной деятельности, создание которой регламентировано СНиП 21-02-99. Градостроительная деятельность — деятельность в области проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Объекты недвижимости в градостроительстве — объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ, относит стоянки автомобильного транспорта к зданиям и сооружениям для предприятий строительной индустрии, транспорта и связи. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359, также говорит о том, что стоянка автомобилей может быть отнесена к сооружениям.
Вывод суда о том, что автостоянка представляет собой порядок использования земельного участка, выделенного собственником в соответствии с условиями договора аренды, также неправомерен, поскольку не основан на нормах права, суд в решении на нормы права не сослался. Подобный вывод суда противоречит нормативным актам, названным выше.
Также суд не проанализировал тот факт, что сама администрация города согласно договору аренды предоставила гражданину О. земельный участок для строительства платной стоянки легкового транспорта — для создания объекта недвижимого имущества, поскольку обычно строят именно объекты недвижимого, а не движимого имущества. Кроме того, гражданин О. как законопослушный гражданин получил разрешение в той же администрации города на выполнение строительно-монтажных работ, что также свидетельствует о его намерении создать недвижимую вещь в соответствии с градостроительным законодательством, а также о том, что администрация города данное строительство, т. е. создание недвижимой вещи, согласовала.
Немаловажным является тот факт, что данная автостоянка прошла инвентаризацию в органе технической инвентаризации объектов недвижимости, что на момент государственной регистрации права гражданина О. подтверждалось планом-справкой, при отсутствии которого государственная регистрация права не могла быть проведена вообще.
Таким образом, суд сделал ошибочный вывод на основании одного документа — Постановления Правительства РФ от 17.11.2001 N 795, поскольку вопреки ст. 168 АПК РФ не оценил вышеописанные доводы учреждения юстиции.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, добавив, что у сооружения (автостоянки), находящегося на данном земельном участке, отсутствовал основной признак принадлежности к недвижимой вещи — прочная связь с землей, поскольку ни один документ, представленный гражданином О., не содержал данных о строительстве объекта с фундаментом. Также апелляционная инстанция указала на тот факт, что в данном случае открытая стоянка для хранения автомобилей фактически являлась площадью арендуемого гражданином О. земельного участка. Совершенно неясно, почему, учитывая буквальное содержание ст. 130 ГК РФ, открытая площадка для хранения автомобилей, которая имеет ограждение, т. е. пространственные границы, и существует и используется только в связи с земельным участком, будучи стационарно на нем расположенной, не может быть квалифицирована как объект недвижимого имущества.
Вышеописанные судебные акты, по сути, прекратили право собственности гражданина О. на автостоянку. Администрация города устранила риск получения им земельного участка в собственность, при этом предложив ему заключить долгосрочный договор аренды для эксплуатации вещи теперь уже неизвестной категории.
В рассмотренном судебном решении сделаны выводы, которые можно назвать по меньшей мере спорными, поскольку вряд ли следует признать, что наличие фундамента — единственный признак, означающий наличие так называемой «прочной связи с земельным участком». Такой подход судебных инстанций фактически сужает возможности получения защиты прав на различные «нестандартные» объекты недвижимости, правовой режим которых определен законом недостаточно четко.
