ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
М. В. ЦАРЕВ
М. В. Царев, начальник отдела МНС России, советник налоговой службы 3-го ранга.
В результате изменения законодательства и проведенной приватизации в России значительная часть собственности была выведена из-под непосредственного государственного управления. Появилась потребность в эффективных, работоспособных механизмах, которые обеспечили бы сохранение государственного регулирования происходящих процессов. Так, в частности, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из рычагов воздействия на отношения действующих субъектов предпринимательской деятельности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, то есть с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. Кроме того, госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана определить момент возникновения права на недвижимое имущество путем выдачи соответствующих правоустанавливающих документов (свидетельства о праве на недвижимое имущество) <*>. ——————————— <*> См.: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Справ. пособие: Ч. 1. Тюмень, 1999. С. 3.
Необходимость введения норм, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, обусловливалась следующим. Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, которое ранее являлось собственником этого имущества. В силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и совершаемые с ним сделки может выдать только государственный орган. Во-вторых, из-за нехватки оборотных финансовых средств собственники приватизированных предприятий пытались получить кредиты от банков и иных кредитно-финансовых учреждений, которым, в свою очередь, были необходимы весомые гарантии возврата кредитов. В процессе переговоров с собственниками таких предприятий банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательства заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество. Наконец, в-третьих, из-за противоречивости отдельных нормативных актов суды по-разному определяли момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты. Различными государственными органами неоднократно предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость и совершаемые с ней сделки. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) — регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывали свою деятельность на положениях Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Указа Президента РФ от 29.01.92 N 66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» (в настоящий момент оба документа утратили силу. — Ред.). Необходимо отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в наст. время — в ред. от 09.06.2003; далее — Закон о регистрации). Необходимость законодательного регулирования вопросов госрегистрации сделок с недвижимым имуществом обусловлена тем, что сейчас возникла потребность в единой системе регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все совершаемые по этому поводу сделки с ним. Существовавшая ранее система регистрации была расчленена по объектам и по территориям; при этом каждый субъект Федерации и каждое муниципальное образование, по сути дела, сами решали, кто и как должен осуществлять соответствующую регистрацию. В ст. 131 ГК РФ установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Положения данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст. 8 ГК РФ, а с другой — явились основополагающими для остальных статей ГК РФ, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В частности, ст. 164 ГК РФ, закрепляющая обязательность госрегистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок <*>. ——————————— <*> См.: Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6. С. 33.
Хотя ГК РФ не содержит определения понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит из внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр, который в соответствии с ГК РФ ведется учреждениями юстиции <*>. Цель законодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют право знать субъекта права собственности на ту или иную недвижимость. ——————————— <*> См.: Там же. С. 34.
Таким образом, госрегистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование недвижимости в процессе производства и иных целях, а также сохранение первоначального вида в течение длительного периода времени; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость. В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица — участника гражданских правоотношений к другому лицу в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если эти объекты не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Сделка по отчуждению недвижимого имущества, совершенная с соблюдением требований закона, во всех случаях влечет за собой переход права собственности, то есть его прекращение у прежнего собственника и возникновение этого права у приобретателя. Необходимо отметить, что особенностями операций по недвижимому имуществу и совершаемым с ним сделкам является обязательное соблюдение требований, изложенных в ГК РФ: письменная форма сделки и обязательная государственная регистрация сделок в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Также надо сказать, что общим правилом, предусмотренным ст. 433 ГК РФ, является то, что подлежащий госрегистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу данной статьи это положение в первую очередь касается сделок с недвижимостью. Кроме приведенных особенностей, положения отдельных статей части второй ГК РФ содержат дополнительные императивные нормы, несоблюдение которых может повлечь негативные для участников сделки последствия. В частности, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих точно назвать недвижимое имущество, фиксирующих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также согласованного условия о цене недвижимости влечет, в соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ, признание такого договора незаключенным. В части второй ГК РФ законодатель по-разному подходит к государственной регистрации сделок с недвижимостью. В соответствии со ст. 551 ГК РФ госрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Положения данной статьи распространяются также на договоры мены и аренды недвижимости с правом выкупа <*>. В свою очередь, договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений, с правом выкупа и без такового, подлежат обязательной госрегистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Из этого можно сделать вывод, что гражданское законодательство регламентировало как госрегистрацию прав на недвижимое имущество, их возникновение, ограничение, переход и прекращение, так и госрегистрацию совершаемых с таким имуществом сделок. ——————————— <*> Подробнее см.: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Применению норм права об обязательности госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления и иных положений, связанных с регистрацией. Не решили эту проблему и Федеральные законы от 30.11.94 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) и от 26.01.96 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001), которыми было установлено, что впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию исходя из положений различных нормативных актов, следствием чего явилось отсутствие в стране единого порядка такой регистрации. Для урегулирования вопросов, связанных с недвижимым имуществом, субъекты Российской Федерации принимали свои законодательные и нормативные акты. Так, в Московской области 1 февраля 1996 г. был принят Закон «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области». В соответствии с этим Законом на территории Московской области была создана Московская областная регистрационная палата, на которую возлагались функции по осуществлению регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней. С момента введения в действие этого Закона на территории всей Московской области вводился единый порядок госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Была проведена большая работа в плане систематизации нормативных актов Российской Федерации и Московской области, устанавливающих регистрацию недвижимости, с целью определения порядка и способов осуществления такой регистрации. Разрабатывались также нормативные акты, регламентирующие регистрацию отдельных видов вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, были изданы Инструкции «О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникших в результате исполнения инвестиционных договоров», «О порядке регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности», «О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества» и др. В законодательстве по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нашли свое закрепление основные положения об участниках отношений, возникающих при госрегистрации, о порядке и сроках проведения регистрации, об основаниях отказа в ее проведении и ответственности отдельных лиц. Также дан примерный перечень оснований для госрегистрации: наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество и сделок с ним <*>. ——————————— <*> См.: Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Сб. 1999. N 4.
Закон о регистрации, являющийся основным нормативным актом, регулирующим вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершаемых с ним сделок, призван развить основные положения ГК РФ, а также создать необходимые условия для их реализации. Закон о регистрации распространяется на госрегистрацию только того имущества, которое является недвижимостью в утилитарно-фактическом смысле: за пределами действия Закона о регистрации находится госрегистрация таких недвижимых вещей, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых установлен специальный порядок регистрации. В Законе о регистрации, вслед за ГК РФ, в числе объектов, подлежащих госрегистрации, названы земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все связанные с землей объекты: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения. В этом же перечне выделены и такие сложные виды недвижимости, как кондоминиум и предприятие. Первый представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых предназначенные для жилья или иных целей части помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а другие части (общее имущество) — в общей долевой собственности <*>. Под предприятием подразумевается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. ——————————— <*> См.: Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998.
Наряду с правами на недвижимое имущество обязательной госрегистрации подлежат и их ограничения (обременения). К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Ограничения, среди которых Закон о регистрации выделяет такие разнообразные по природе правовые конструкции, как сервитут, ипотека, аренда, объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. Хотелось бы отметить, что, в связи с тем что система государственной регистрации недвижимого имущества создана в Российской Федерации по западному образцу и без какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но эта система работает, развивается и в значительной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования. Эффективность данного механизма во многом зависит от правового регулирования деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, в правоприменительной практике возникает немало вопросов из-за отсутствия надлежащего опыта правового регулирования в данной области права, из-за пробелов в действующем законодательстве. Это затрудняет процесс оптимизации отношений, связанных с госрегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
