ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК НУЖДАЕТСЯ В СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ
В. С. НИКИФОРОВ
Никифоров В. С., соискатель кафедры гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета им. С. А. Есенина.
Тот факт, что в случаях, установленных законом, сделки подлежат обязательной государственной регистрации, на наш взгляд, не является основанием для выделения еще одной формы сделки, но важный вопрос о соотношении государственной регистрации сделки и порождаемого ею перехода субъективных имущественных прав решается в действующем законодательстве несколько непоследовательно. Так, при продаже недвижимости регистрации самого договора не требуется, но предполагается обязательная фиксация в государственном реестре факта перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ). При продаже жилых домов, квартир (их частей), а также предприятий регистрации подлежит и непосредственно заключаемый договор, который соответственно считается заключенным с момента такой государственной регистрации (ст. 558, 560 и 564 ГК РФ). В то же время для договоров ренты и дарения недвижимого имущества обязательной является государственная регистрация соответствующего договора (ст. 574 и 584 ГК РФ), а о регистрации перехода права собственности на передаваемое имущество ничего не говорится. Для ипотеки (залога недвижимости) предусматривается не только государственная регистрация договора об ипотеке и самой ипотеки, но и государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке (ст. 10 и 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») <1>. ——————————— <1> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 324-ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. N 137. 1998. 22 июля.
В свою очередь, для доверительного управления имуществом установлена государственная регистрация только передачи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Для договора аренды соответствующие правила дифференцируются: при аренде предприятия договор аренды всегда подлежит государственной регистрации, а при аренде здания, сооружения, земельного участка договор регистрируется лишь в случае его заключения на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ <2>). ——————————— <2> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г.) // Российская газета. N 211 — 212. 2001. 30 октября.
При безвозмездном пользовании недвижимым имуществом регистрации договора не требуется (глава 36 ГК РФ), за исключением безвозмездного срочного пользования земельным участком сроком не менее одного года (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). Таким образом, законодатель в каждом конкретном случае непосредственно указывает сделки, подлежащие регистрации, что позволило ряду авторов высказать мнение о том, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, а поэтому для обычного договора купли-продажи недвижимости такая регистрация не требуется <3>. Впрочем, известно и иное суждение, в соответствии с которым все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации <4>. В обоснование этой позиции обычно приводятся положения, закрепленные в ст. 131, 164 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ закрепляет: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции». ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография П. В. Крашенинникова «Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005 (издание пятое, переработанное и дополненное). —————————————————————— <3> См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: Понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31 — 32; Козырь О. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. N 10. С. 48 — 49; Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 93; Витрянский В. В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. N 8. С. 115; Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 1999. С. 77 — 78 и др. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» М. И. Брагинского включен в информационный банк согласно публикации — Юстицинформ, 1998. —————————————————————— <4> См.: Брагинский М. И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика. 1997. N 19/20. С. 39; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 68; Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. N 3. С. 20. Такое положение в ряде случаев находило подтверждение и на практике (см.: О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 84 — 85).
Из приведенных положений делается вывод, что «сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима государственная регистрация» <5>. ——————————— <5> Романов О. Указ. раб. С. 68.
Однако с подобным утверждением трудно согласиться, поскольку буквальное толкование указанных норм приводит к выводу о том, что они лишь определяют права, подлежащие государственной регистрации, а также происходящие изменения в их реализации. По этому пути в последние годы идет и судебная практика <6>. В этом случае единственным доказательством существования права будет лишь государственная регистрация права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Из этого следует, что для подобной сделки регистрация не имеет правоподтверждающего значения, а является лишь точкой отсчета момента ее заключения (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) <7>. ——————————— <6> См.: п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости (информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 — 83; Постановление Президиума ВАС РФ N 4749/98 от 2 февраля 1999 г. // Вестник ВАС РФ. 1999. N 5. С. 44 — 45; п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». <7> См.: Сучкова Н. Нужна ли сделкам государственная регистрация? // ЭЖ-Юрист. 2003. N 5.
Анализ рассмотренных положений действующего законодательства порождает определенные сомнения в целесообразности принятия различных правовых установлений в отношении отдельных сделок с недвижимым имуществом. Например, вызывает недоумение положение о том, что, за исключением купли-продажи земельных участков и нежилых помещений, все остальные договоры, предметом которых является недвижимое имущество (включая земельные участки и нежилые помещения), по общему правилу требуют государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации <8>. ——————————— <8> См.: Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. N 1.
В целом же можно сделать общий вывод о том, что государственная регистрация требуется только для тех сделок, для которых она прямо предусмотрена законом. На это обстоятельство указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 26 сентября 2000 г. N КАС00-386, признав незаконными требования п. 3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1994 г. N 756 (в ред. Постановления от 1 декабря 1998 г. N 1419) «Об утверждении Положения о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации» <9> об обязательной регистрации сделок купли-продажи слитков золота и серебра, заключаемых пользователями недр с ЦБ РФ и специально уполномоченными им коммерческими банками. ——————————— <9> См.: Собрание законодательства РФ. 1994. N 11. Ст. 1291.
Отдельного внимания заслуживает и государственная регистрация, осуществляемая при совершении сделок с движимым имуществом, а также результатами интеллектуальной деятельности. В этих случаях также следует различать государственную регистрацию сделок и регистрацию перехода прав по сделке. Последнее, в частности, имеет место при регистрации снятых с регистрационного учета в Госавтоинспекции транспортных средств, номерных агрегатов, приобретенных на основании договора, заключенного в простой письменной форме, подписанного сторонами сделки, а также заверенного печатью, если наличие печати у участников сделки предусмотрено законодательством РФ. В этих случаях государственная регистрация производится при представлении договора, заявления и паспорта транспортного средства либо документа на номерной агрегат, а также иных предусмотренных документов <10>. ——————————— <10> См.: п. 5.1 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации (с изм. от 22 декабря 2003 г., 19 января 2005 г.), утв. Приказом МВД РФ от 27 января 2003 г. N 59 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 18.
Такое же положение сложилось при совершении сделок с воздушными, морскими и речными судами. Так, регистрации подлежат непосредственно соответствующие суда, право собственности и другие вещные права на эти объекты, а также ограничения (обременения) прав на них. Причем в отношении морских судов ведется несколько реестров: Российский международный реестр судов, Государственный судовой реестр, реестр строящихся судов и бербоут-чартерный реестр. Последний примечателен тем, что отражает результаты предоставления судна в пользование и во владение российским фрахтователям по договору фрахтования судна без экипажа. Регистрация не влияет на действительность такого договора, обеспечивая лишь подтверждаемое свидетельством право плавания под Государственным флагом РФ <11>. ——————————— <11> См.: Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах: Приказ Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. N 145 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 7.
В этом контексте несколько странно выглядят положения п. 49 Правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденных Приказом Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. N 30 <12>, которые предусматривают регистрацию договора фрахтования судна (тайм-чартер, бербоут-чартер) в Государственном судовом реестре (судовой книге) порта регистрации данного судна, закрепляя право любой из сторон договора обратиться с соответствующим заявлением. ——————————— <12> См.: Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 22.
Еще более запутанной и сложной является ситуация, сложившаяся с государственной регистрацией прав на воздушные суда и сделок с ними, порождающая на практике определенные проблемы. Так, ООО «Предприятие «АвиаРемЭкс» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском об освобождении воздушного судна ЯК-42Д (регистрационный знак N RA-42406) от ареста и исключении его из описи. Суд не признал заявителя истцом, так как он не зарегистрировал свое право собственности на самолет и не представил регистрационные документы. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не согласился с таким мнением и заметил, что ни Воздушный кодекс РФ, ни Правила государственной регистрации воздушных судов, утвержденные Приказом Министерства транспорта РФ от 12 октября 1995 г. N ДВ-110, не предусматривают регистрацию прав на воздушные суда и сделок с ними, а правила Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не применяются к воздушным судам в силу прямого указания на это в ст. 4 Закона о государственной регистрации <13>. ——————————— <13> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2001 г. N 7572/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 10.
Таким образом, правовая регламентация регистрации сделок в настоящее время не лишена определенных противоречий, нуждающихся в устранении. На наш взгляд, главной задачей законодателя в этих условиях является выработка единого подхода к государственной регистрации прав на различные виды имущества и сделок с ним и преодоление существующих коллизий. Как представляется, требование о государственной регистрации следует распространять на сделки как юридические основания возникновения, изменения и прекращения вещных прав, что позволит обеспечить определенную публичность возникающих отношений. Целесообразно также ввести обязательную регистрацию залога ценного движимого имущества (стоимостью более 100 тысяч рублей) во избежание его несанкционированной продажи и возложения на нового владельца обязанности погасить долг, обеспеченный залогом, под угрозой обращения взыскания на это имущество.
