О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРАВАМИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И. В. СЕРГЕЕВА
Сергеева И. В., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.
Недвижимое имущество, по сравнению с другими видами имущества, как относящееся к основным средствам производства и имеющее существенную стоимость, представляет наибольшую ценность и значительный интерес для участников гражданских отношений, характеризующихся экономическим содержанием. Поэтому споры в отношении недвижимости составляют немалую долю в общем объеме рассматриваемых арбитражным судом имущественных споров. Вместе с тем, поскольку количество возникающих при этом вопросов очень велико и различные категории споров имеют свою специфику, регулируются специальным законодательством, в настоящем обобщении будут затронуты согласно обозначенной теме лишь отдельные вопросы, и за пределами работы останутся, в частности, споры, связанные с применением земельного законодательства, вытекающие из арендных отношений.
Соотношение способов защиты права
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в том числе путем признания права, применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания недействительной оспоримой сделки и применения последствий ее недействительности.
Относительно выбора истцом способа защиты права в том или ином случае в судебной практике сложилась устойчивая позиция, заключающаяся в следующем. Существование различных способов защиты гражданских прав не означает, что выбор конкретного способа обусловливается только усмотрением истца и зависит лишь от его волеизъявления. Судами неоднократно указывалось, что избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию спорных правоотношений, виду нарушенного права и характеру нарушения. В тех случаях, когда законом предусмотрены специальные способы для защиты конкретного права от конкретных нарушений, именно они и подлежат применению. Из этого не следует, что использование истцом ненадлежащего способа защиты, если суд придет к такому выводу, служит самостоятельным и единственным основанием для отказа в иске. В действительности данный способ защиты именно потому и признается ненадлежащим, что с учетом обстоятельств дела определяются подлежащие применению нормы законодательства, в силу которых оказывается невозможным наступление тех правовых последствий, на которые рассчитывал истец, предъявляя иск, что и влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Применительно к спорам по поводу недвижимого имущества лица, считающие себя собственниками спорной недвижимости, предъявляя иски, чаще всего прибегают к следующим способам защиты: о признании права; об истребовании имущества из чужого незаконного владения; о признании сделки недействительной как с применением, так и без применения последствий ее недействительности; о признании недействительной государственной регистрации права; об оспаривании действий регистрирующего органа по внесению записей в ЕГРП.
Правовой основой второго и третьего из названных исков являются статьи 167, 301, 302 ГК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, тезисы которого совпадают с рекомендациями и разъяснениями, содержащимися в документах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ), в том числе изданных и до принятия указанного Постановления, последовательно реализующимися в принимаемых высшей судебно-арбитражной инстанцией постановлениях. Не без вмешательства высших судебных инстанций коллизия между виндикацией и реституцией как двумя способами возврата имущества разрешена таким образом, что на добросовестного приобретателя не распространяются общие положения о недействительности сделки в части обязанности возвратить первоначальному собственнику имущество, полученное в результате нескольких последовательно совершенных сделок.
Между тем такое толкование в совокупности статей 167, 302 ГК РФ не исключает возможности предъявления лицом, лишенным титула собственника и владения имуществом в результате совершения недействительной сделки, иска о признании недействительной последующей сделки.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к корпорации и обществу-2 о признании недействительными двух договоров купли-продажи нежилого помещения, заключенных сначала гражданином С. от имени общества-1 с обществом-2, а затем обществом-2 с корпорацией. В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства. Гражданин С. приобрел у гражданина К. (единственного участника общества-1) 100 долей уставного капитала общества-1, затем от имени общества-1 продал помещение обществу-2. Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции договор купли-продажи долей уставного капитала между гражданами К. и С. признан недействительным по тем мотивам, что гражданин К. такого договора не заключал. Общество-1, ссылаясь на то, что от его имени договор купли-продажи недвижимости заключен неуполномоченным лицом, соответственно, общество-2 также было не вправе отчуждать имущество корпорации, просило признать оба этих договора недействительными.
Суд первой инстанции иск удовлетворил на основании статей 168, 183, 209 ГК РФ, исходя из того, что первый из оспариваемых договоров следует считать заключенным от имени и в интересах гражданина С., который не будучи собственником помещения был не вправе его отчуждать, следовательно, в результате заключенного им с обществом-2 договора к последнему не перешло право собственности на имущество, в связи с чем договор, заключенный между обществом-2 и корпорацией, также является недействительным.
Постановлением апелляционного суда указанное решение отменено, в иске отказано со ссылкой на статьи 167, 302 ГК РФ, в соответствии с которыми права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.
Постановлением кассационной инстанции отменено Постановление апелляционного суда и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции признал ошибочными выводы суда апелляционной инстанции, поскольку предметом спора по настоящему делу являлось признание сделок недействительными, а с требованием о применении последствий их недействительности общество-1 не обращалось. Кроме того, апелляционный суд, сославшись на добросовестность корпорации, не исследовал надлежащим образом данный вопрос, не указал, какими обстоятельствами и доказательствами это подтверждается (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-21719/2006).
Подобная позиция высказана и Президиумом ВАС РФ.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд к обществу-2 и обществу-3 с иском о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи здания. Как видно из Постановления, истец являлся собственником здания. Впоследствии истец продал здание другому обществу, которое, в свою очередь, — обществу-2, а последнее — по оспариваемому договору обществу-3. Вступившими в законную силу судебными актами по другим делам признаны недействительными договоры купли-продажи, заключенные между истцом и другим обществом, а также этим обществом с обществом-2 (ответчиком по настоящему делу); признано право собственности общества-1 на спорный объект.
Суд первой инстанции признал договор между обществом-2 и обществом-3 недействительным как противоречащий требованиям закона. В кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П. Президиум ВАС РФ, отменяя Постановление кассационного суда и оставляя без изменения решение Арбитражного суда города Москвы, указал, что в рамках настоящего дела заявлен иск о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности; истец не требовал передать ему имущество в порядке реституции; целью обращения лица в суд могло быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений между подписавшими договор сторонами; ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Вместе с тем в Постановлении Президиума ВАС РФ по данному делу отмечено, что при рассмотрении спора по иску собственника имущества о признании недействительной одной из сделок с этим имуществом, совершенных без его участия, он не может требовать применения реституции, а возврат имущества возможен лишь путем удовлетворения виндикационного иска при наличии предусмотренных статьей 302 ГК РФ оснований (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.05.2008 N 4267/08 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-28822/07-50-268).
Иногда целью обращения заинтересованного лица в суд является не возврат имущества во владение, а восстановление титула собственника путем предъявления исков о признании права собственности либо о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на спорную недвижимость и внесение в ЕГРП записи об истце как собственнике этого недвижимого имущества. При рассмотрении такого спора первостепенное значение имеет, находится ли спорное имущество в фактическом владении истца или других лиц. В первом случае при наличии соответствующих правовых предпосылок требование фактического владельца вполне может быть признано обоснованным. Во втором случае лицо, считающее себя собственником имущества, но не владеющее этим имуществом, не может, исходя из положений статей 209, 223, 302 ГК РФ, требовать только признания за собой права на это имущество, а вопрос о собственнике может быть разрешен лишь одновременно с вопросом о том, в чьем фактическом владении может быть оставлена спорная недвижимость.
Данный подход был сформулирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 3039/07 и находит свое отражение в судебной практике ФАС СЗО.
Так, тот же истец (далее — общество-1), что и по ранее описанному делу N А56-21719/2006, со ссылкой на те же обстоятельства обратился в арбитражный суд с иском к корпорации, обществу-2 и регистрирующей службе о применении последствий недействительности ничтожной сделки — заключенных между обществом-1 и обществом-2, а также между обществом-2 и корпорацией договоров купли-продажи нежилого помещения — в виде признания недействительными решений регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности от общества-1 к обществу-2 и от общества-2 к корпорации. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, с учетом признания данных договоров недействительными в рамках дела N А56-21719/2006, заявленные требования удовлетворены.
Постановлением кассационной инстанции оба судебных акта отменены, в удовлетворении требований отказано по следующим мотивам. При рассмотрении спора суд правильно исходил из того, что фактически настоящий иск направлен на оспаривание зарегистрированного права ответчиков (общества-2 и корпорации). Однако, поскольку общество-1, считающее себя не утратившим права собственности и предъявившее иск к зарегистрированным собственникам, фактически не владеет спорным имуществом, вопрос о его праве собственности может быть разрешен только при одновременном рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 ГК РФ. По смыслу редакции пункта 2 статьи 223 ГК РФ, действующей с 01.01.2005, сама по себе недействительность сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности последующего приобретателя, не влечет недействительности его зарегистрированного права, если он является добросовестным приобретателем и имущество не может быть истребовано от него первоначальным собственником. Указанные вопросы подлежат разрешению только при рассмотрении вопроса о праве собственности одновременно с виндикационным иском (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-50257/2006).
ФАС СЗО неоднократно при рассмотрении дел руководствовался данными подходами, что можно продемонстрировать также на следующем примере.
Департамент управления имуществом обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу и обществу-2 о признании права муниципальной собственности на три объекта недвижимости, расположенных на турбазе. Исковые требования были мотивированы следующими обстоятельствами. Комплекс строений турбазы, ранее использовавшийся государственным объединением, после приватизации государственного имущества и реорганизации объединения в акционерное общество в 1994 г. передан в муниципальную собственность и предоставлен акционерному обществу в безвозмездное пользование. В связи с признанием акционерного общества несостоятельным (банкротом) Департаментом в январе 2007 г. издано распоряжение о приеме объектов турбазы в казну муниципального образования. При обращении в регистрирующий орган Департаменту стало известно, что на три указанных выше объекта зарегистрировано право собственности общества-2, приобретшего данное имущество по договору купли-продажи, заключенному в 2006 г. с другим обществом, которое, в свою очередь, купило эти объекты по договору в 1998 г. у закрытого акционерного общества. В судебных заседаниях Департамент подтверждал, что спорное имущество с 1994 г. находилось во владении акционерного общества на основании договора безвозмездного пользования, а с 2006 г. этим имуществом владеет общество-2. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано. При этом суд указал, что, поскольку истец, считающий себя собственником спорного имущества, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 ГК РФ. Такой вывод следует из системного толкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (глава 20, статья 12 ГК РФ), а также из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (статья 1 ГК РФ) (Постановление ФАС СЗО по делу N А66-3965/2007).
Вопросы исковой давности
По вопросу о применении исковой давности, если такое ходатайство заявлено стороной в споре, при рассмотрении исков о признании права собственности высказывалось две позиции. Согласно одной из них требование о признании права собственности может быть заявлено в пределах общего трехгодичного срока исковой давности, поскольку оно не названо в статье 208 ГК РФ в перечне тех, на которые исковая давность не распространяется. В соответствии с другим, существовавшим наряду с первым, мнением иск о признании права как имеющий правоподтверждающий и констатирующий характер может быть предъявлен вне сроков исковой давности.
При поисках ответа на данный вопрос определяющим также оказалось, находится ли имущество, в отношении которого предъявлен иск о признании права собственности, во владении истца. Если требование о признании права собственности заявлено лицом, фактически владеющим и пользующимся спорной недвижимостью, то на такой иск с учетом статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
В практике ФАС СЗО имеется многочисленная категория дел, в рамках которых федеральное государственное унитарное предприятие «Почта России» обращалось с исками о признании права федеральной собственности и права хозяйственного ведения в отношении помещений, длительное время занимаемых организациями связи и используемых по целевому назначению, находящихся во владении и пользовании этих организаций и на момент предъявления иска. Ответчики по такой категории дел (органы управления государственной собственностью субъекта РФ либо муниципальной собственностью), возражая против иска, заявляют о применении исковой давности. Однако такие заявления отклоняются судом на основании статей 195, 196, 208 ГК РФ, так как требование лица, фактически владеющего спорным помещением, о признании права можно рассмотреть как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав в отношении спорного имущества, не связанных с лишением владения этим имуществом, и применить к данному иску правила статьи 208 ГК РФ (Постановления ФАС СЗО по делам N А56-54356/2007, N А56-15247/2007, N А56-24241/2007, N А56-44336/2007, N А56-18750/2007).
Подобный подход сформулирован и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.11.2007 N 8665/07 по делу Арбитражного суда Красноярского края N А33-15166/2006.
О наличии воли на выбытие имущества
и добросовестности приобретателя
При рассмотрении исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявляемых лицами, считающими себя собственниками спорного имущества, к ответчикам, получившим это имущество от других лиц, которые не имели право его отчуждать (статья 302 ГК РФ), возможность удовлетворения иска зависит от того, выбыло ли имущество из владения истца по его воле или помимо его воли и можно ли считать ответчика добросовестным приобретателем. Данные категории имеют оценочный характер, результат разрешения поставленных вопросов во многом зависит от конкретных обстоятельств дела и их оценки в совокупности, поэтому готовых рецептов здесь нельзя предложить. Одно и то же обстоятельство в одном случае может свидетельствовать, например, о выбытии объекта из владения истца помимо его воли, а в другом — достаточным основанием для такого вывода являться не будет. И кажущиеся на первый взгляд различными решения суда по таким делам следует расценивать не как примеры противоречивой судебной практики, а как результат рассмотрения конкретного дела исходя из установленных в ходе его изучения обстоятельств.
С учетом изложенного на некоторых примерах можно лишь продемонстрировать, какие обстоятельства, в частности, могут быть приняты судом во внимание при оценке добросовестности ответчика и наличия воли собственника на выбытие имущества из его владения.
Объединение обратилось в арбитражный суд с иском к трем хозяйственным обществам, являющимся, по данным ЕГРП, зарегистрированными собственниками нежилых помещений, ранее принадлежавших Объединению, об истребовании этих помещений из незаконного владения ответчиков. Суд, придя к выводу, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли, удовлетворил заявленные требования. При этом судом установлены следующие обстоятельства. Первоначально все спорные помещения были проданы объединением по договору от 15.01.2002 обществу с ограниченной ответственностью, переход права собственности к которому зарегистрирован в установленном порядке. В результате совершения нескольких сделок помещения были отчуждены в пользу трех хозяйственных обществ — ответчиков по данному делу. По иску объединения, рассмотренному в рамках другого дела, договор купли-продажи от 15.01.2002 признан недействительным (ничтожным), поскольку в действительности генеральный директор объединения данный договор не подписывал, то есть волю на совершение сделки по отчуждению помещений объединение не выражало. Судом также установлено, что оплата по договору не производилась. С учетом судебных актов по другому делу (о признании договора недействительным) судебные инстанции при рассмотрении настоящего дела посчитали, что, поскольку договор купли-продажи от 15.01.2002 истцом не подписывался, то есть фактически не заключался, имущество выбыло из владения объединения помимо его воли и, следовательно, может быть истребовано от ответчиков (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-34857/2006).
Имущество, выбывшее из владения истца в результате недействительной сделки, совершенной от имени собственника ненадлежащим лицом, которое в установленном порядке не приобрело прав и обязанностей его исполнительного органа, признано выбывшим из владения собственника помимо его воли.
Сделать такой вывод Президиуму ВАС РФ позволили обстоятельства, установленные судом при рассмотрении другого дела.
Фирма обратилась в арбитражный суд с иском к обществу-1 и обществу-2 о признании права собственности на нежилое здание, об аннулировании в ЕГРП записи регистрации перехода права собственности и права собственности общества-2 на здание, об истребовании объекта из незаконного владения общества-1 и аннулировании записи перехода права собственности и права собственности общества-1 на это имущество. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в части признания за истцом права собственности на здание и истребования его из чужого незаконного владения, в остальной части иска отказано. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением кассационной инстанции, решение суда в части удовлетворения иска отменено, в иске отказано полностью.
Президиумом ВАС РФ состоявшиеся по делу судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, исходя из следующих обстоятельств. Фирма, являвшаяся собственником здания, заключила с обществом-2 договор купли-продажи этого здания по цене 255 000 руб. На основании договора был зарегистрирован переход к покупателю права собственности. В дальнейшем фирма оспорила указанный договор купли-продажи в арбитражном суде. Решением арбитражного суда по другому делу по иску фирмы договор купли-продажи признан недействительным с применением последствий недействительности сделки в виде возврата имущества истцу. Основанием для признания договора недействительным послужило то, что от имени продавца договор подписан неуполномоченным лицом, не являвшимся генеральным директором фирмы. При этом суд учел решение мирового судьи о признании недействительным фактически сфальсифицированного договора купли-продажи доли в уставном капитале фирмы в размере 100 процентов. Однако Постановлением апелляционного суда решение арбитражного суда о признании договора купли-продажи недействительным отменено и в иске отказано. После вынесения данного Постановления в тот же день общество-2 продало здание обществу-1 за 300 000 руб. Затем окружным судом было отменено Постановление апелляционного суда и оставлено в силе решение суда первой инстанции о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между фирмой и обществом-2. Поскольку спорное здание уже не находилось во владении общества-2, которое обязано было вернуть объект в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки по решению суда, фирма обратилась с иском об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения общества-1.
ВАС РФ поддержал вывод суда первой инстанции о том, что здание выбыло из владения истца помимо его воли, поскольку сделка, в результате которой фирма лишилась владения, совершена от имени собственника ненадлежащим лицом, не наделенным в установленном порядке правами и обязанностями исполнительного органа. Следовательно, продавец не выражал своей воли на передачу имущества и совершение сделки купли-продажи. Необходимо отметить, что, судя по материалам дела, в данном случае лицо, указанное в договоре купли-продажи в качестве генерального директора продавца, во-первых, не обладало соответствующими полномочиями, а во-вторых, фактически не подписывало договор, то есть в действительности договор от имени фирмы был подписан неизвестным лицом (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 6132/08 по делу Арбитражного суда Новосибирской области N А45-10354/07-35/366).
В другом деле суд, наоборот, не согласился с доводом истца о выбытии имущества из его владения помимо его воли.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 и обществу-3 о признании недействительными последовательно совершенных договоров купли-продажи здания, первый из которых был заключен между истцом и обществом-3, а последний — между промежуточным приобретателем и обществом-2. В процессе рассмотрения дела истец дополнил иск требованием об обязании общества-2 возвратить здание и отказался от иска в части признания недействительными сделок купли-продажи. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. Приговором суда общей юрисдикции трое граждан признаны виновными в совершении мошеннических действий — хищении чужого имущества и приобретении прав на него путем обмана и злоупотребления доверием с причинением потерпевшим значительного ущерба в особо крупном размере. Подсудимые в добровольном порядке возместили ущерб гражданам — бывшим участникам общества-1, признанным потерпевшими по уголовному делу. По мнению общества-1, от имени которого исковое заявление в арбитражный суд подписано представителем по доверенности, выданной одним из подсудимых, приговором суда установлено выбытие спорного имущества из собственности общества-1 путем обмана и злоупотребления доверием, то есть помимо его воли, а следовательно, все последующие сделки по отчуждению имущества являются ничтожными и в силу статьи 302 ГК РФ истец вправе истребовать объект от последнего приобретателя.
Решением арбитражного суда первой инстанции требование о возврате обществом-2 здания удовлетворено. Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационным судом, решение отменено, в иске отказано. Суд посчитал, что истец не доказал выбытия спорного имущества из его владения помимо его воли, поскольку приговором суда установлен факт хищения долей в уставном капитале общества-1 у граждан, а не факт хищения здания; участники общества-1, признанные потерпевшими по уголовному делу, с иском в суд о признании недействительной сделки по продаже здания не обращались; от имени общества-1 в арбитражный суд с настоящим иском обратилось то же лицо, которое было признано виновным приговором суда; недобросовестности общества-2 и безвозмездного приобретения им здания истец не доказал (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-41177/2007).
При рассмотрении следующего дела судебные инстанции, акты которых оставлены без изменения Президиумом ВАС РФ, пришли к выводу, что спорный объект первоначально выбыл из владения истца помимо его воли.
Здание было отчуждено заводом (истцом) путем внесения в уставный капитал дочернего акционерного общества, затем в результате совершения ряда сделок оказалось во владении ответчика. Решением суда по одному делу признано недействительным решение совета директоров завода об учреждении дочернего общества и внесении в его уставный капитал спорной недвижимости. Решением суда по другому делу признаны недействительными как ничтожные сделка по передаче дочерним обществом спорного объекта другому лицу, а также все последующие сделки по отчуждению этого имущества; признано право собственности завода на здание. Поскольку решение совета директоров завода о внесении спорной недвижимости в уставный капитал дочернего общества признано недействительным в судебном порядке, суд установил, что здание выбыло из владения собственника помимо его воли (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.08.2004 N 2341/04 по делу Арбитражного суда Челябинской области N А76-17971/02-11-492/48-14-182).
В нижеприведенном деле суд посчитал, что обстоятельства, на которые ссылался истец, не свидетельствуют о выбытии имущества из его владения помимо его воли.
Комбинат обратился в арбитражный суд с иском к трем обществам о признании недействительными договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства, по которым объект последовательно передавался от комбината к каждому из обществ; признании недействительным зарегистрированного за последним приобретателем (обществом-1) права собственности на здание и об истребовании этого здания у общества-1. Истец просил признать первоначальный договор купли-продажи недействительным на основании статей 78, 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», считая, что при его заключении не был соблюден порядок совершения крупной сделки, поскольку генеральный директор продавца не выполнил поручение общего собрания акционеров о проведении независимой оценки продаваемого объекта и согласовании условий его продажи с советом директоров, ссылаясь на признание генерального директора приговором суда общей юрисдикции виновным в присвоении денежных средств, вырученных от продажи данного недвижимого имущества. По мнению комбината, спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли в результате преступных действий генерального директора, в связи с чем сделка является недействительной, следовательно, недействительны и все последующие сделки, и имущество подлежит возврату истцу от последнего приобретателя.
Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда решение отменено, в иске отказано. Окружной суд, в свою очередь, отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Постановлением Президиума ВАС РФ Постановление кассационной инстанции отменено, Постановление апелляционного суда оставлено без изменения по следующим мотивам. При наличии решения общего собрания акционеров общества об одобрении крупной сделки, невыполнение генеральным директором поручения собрания о проведении независимой оценки и согласовании условий продажи объекта с советом директоров не является основанием для признания недействительным договора, заключенного генеральным директором от имени акционерного общества (продавца) по решению общего собрания, и не свидетельствует о выбытии спорного объекта из владения комбината помимо его воли. Признание приговором суда общей юрисдикции генерального директора виновным в присвоении и растрате имущества в особо крупном размере, выразившихся в отчуждении здания без проведения хозяйственной операции по счетам бухгалтерского учета комбината, не свидетельствует о похищении генеральным директором спорного объекта у истца. При таком положении Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что возникшие по делу обстоятельства не подпадают под предусмотренные статьей 302 ГК РФ случаи, когда имущество может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя. В рамках настоящего дела имеющим значение могло быть признано также то обстоятельство, что по первоначальному договору купли-продажи комбинатом отчуждался объект незавершенного строительства, а за обществом-1 было зарегистрировано право собственности на здание, введенное в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.02.2006 N 10101/05 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-48148/04-53-537).
Суд признал добросовестным приобрет ателем покупателя спорного имущества на торгах по продаже имущества лица, право собственности которого впоследствии оспаривалось.
Территориальное управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к банку, с привлечением районной администрации в качестве третьего лица, о признании права федеральной собственности на здание. Исковые требования мотивированы тем, что до 1991 г. в здании размещались правоохранительные органы, входящие в структуру органов внутренних дел и органов государственной безопасности, в связи с чем здание необоснованно было отнесено к муниципальной собственности и не могло в целях погашения денежных обязательств муниципального образования быть продано на торгах, по результатам которых приобретено банком. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено, исковые требования удовлетворены по тем мотивам, что на момент разграничения государственной собственности спорное здание использовалось как имущество органов внутренних дел и государственной безопасности, поэтому не могло передаваться ни в собственность субъекта Российской Федерации, ни в муниципальную собственность. Постановлением суда кассационной инстанции указанное Постановление отменено, решение оставлено в силе. При этом суд исходил из того, что банк, приобретший имущество по возмездной сделке на публичных торгах при отсутствии притязаний третьих лиц в отношении данного имущества к моменту его продажи, является добросовестным приобретателем недвижимости, у которого имущество не может быть истребовано, следовательно, в силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ считается собственником данного объекта (Постановление ФАС СЗО по делу N А26-3547/2007).
Президиум ВАС РФ также признал добросовестным приобретателем лицо, которое располагало информацией о выставлении на торги имущества муниципальной собственности и приобрело это имущество на торгах возмездно (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2007 N 4640/07 по делу Арбитражного суда Ростовской области N А53-9025/06-С4-20).
Добросовестность истца как основание признания права
В связи с применением статьи 302 ГК РФ возникает еще одна проблема, которую пока нельзя считать окончательно разрешенной в судебной практике. Во всех предыдущих примерах рассмотрение вопросов о добросовестности приобретателя (фактического владельца имущества либо зарегистрированного правообладателя) и выбытии спорного объекта из владения собственника по его воле или помимо ее обусловливалось необходимостью установления предусмотренных статьями 223, 302 ГК РФ обстоятельств, при которых имущество может или не может быть истребовано в пользу собственника и, соответственно, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на недвижимость, может считаться ее собственником. В указанных случаях на данные обстоятельства ссылался ответчик в обоснование своих возражений против требования о возврате имущества или оспаривании зарегистрированного права, защищаясь против предъявленного к нему иска.
Между тем в практике встречаются случаи, когда лицо, обращаясь с иском в суд, просит признать за ним право собственности на имущество, предполагая наличие некоторых пороков у сделки, по которой приобретено имущество, либо после безрезультатной попытки зарегистрировать право в установленном порядке, ссылаясь на то, что является его добросовестным приобретателем. Таким образом, добросовестность приобретения фактически указывается истцом в качестве основания возникновения права собственности. Следует подчеркнуть, что истцом в данном случае выступает лицо, право собственности которого не зарегистрировано, поскольку в силу вытекающей из статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» презумпции действительности зарегистрированного права скорее у других лиц может появиться необходимость его оспаривания, чем у зарегистрированного правообладателя — его подтверждения, в частности, добросовестностью приобретения.
При рассмотрении исков о признании права собственности суд руководствуется статьей 218 ГК РФ, предусматривающей основания приобретения права. К числу оснований вторичных способов приобретения права собственности пунктом 2 названной статьи отнесены сделки об отчуждении имущества. Пунктом 3 той же статьи предусмотрены особые случаи приобретения права собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Как видно, добросовестность приобретения непосредственно не названа в статье 218 ГК РФ в качестве основания возникновения права собственности. Требование о признании права собственности со ссылкой на добросовестность приобретения нельзя приравнять к приобретению права в силу приобретательной давности, поскольку иск по указанному выше основанию предъявляется до истечения сроков приобретательной давности и независимо от этих сроков. Исходя из перечисленных в пункте 3 статьи 218 ГК РФ случаев приобретения права собственности, добросовестностью приобретения может обосновываться возникновение права на имущество, в отношении которого собственник утратил право, если бы это обстоятельство (добросовестность приобретателя) рассматривалось законом как основание прекращения права собственности. Однако представляется, что исходя из положений статей 223, 302 ГК РФ можно говорить о добросовестности приобретения как основании отказа собственнику в судебной защите его права, а для признания возникшим на этом основании права собственности у добросовестного приобретателя все же необходимо соблюдение дополнительных условий, установленных статьей 234 ГК РФ.
В то же время столь длительное ожидание возможности легализации прав на недвижимость, пока не истекут немалые (для недвижимого имущества — 15 лет) сроки, на долгое время выводит объект из экономического оборота, что не отвечает условиям современного рынка. Поэтому ответ на поставленный вопрос становится достаточно актуальным.
В судебной практике, которая пока не позволяет окончательно сформулировать решение указанной проблемы, можно найти примеры, иллюстрирующие различные подходы.
В одном из дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ достаточно давно, компания в иске, предъявленном к Комитету, просила признать за ней право собственности на здание, приобретенное по договору купли-продажи у муниципального учреждения, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем спорного имущества. В свою очередь, Комитет предъявил встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи как заключенного с нарушением действовавшего в тот период законодательства. Решением арбитражного суда первой инстанции в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационным судом, решение отменено, первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано исходя из того, что компания в силу статьи 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем имущества, а по встречному иску Комитет не доказал нарушения своих прав оспариваемой сделкой, поскольку отсутствуют документы о средствах, использованных на возведение здания. Президиум ВАС РФ, отменяя судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и оставляя в силе решение арбитражного суда первой инстанции, признал выводы судов ошибочными, указав следующее. Статьей 302 ГК РФ, на которую сослались суды, предусматриваются случаи, когда возможно истребование у добросовестного приобретателя имущества, приобретенного у лица, не имевшего права его отчуждать. Однако в настоящем споре иска об истребовании имущества не заявлялось, поэтому названная норма при рассмотрении судом требования о признании права собственности не подлежала применению (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2001 N 3411/01 по делу Арбитражного суда Волгоградской области N А12-8219/99-С20).
Аналогичную позицию заняли судебные инстанции при рассмотрении другого дела в 2008 году.
Предприниматель Ч. обратился с иском к Комитету (государственному органу субъекта РФ по управлению имуществом) о признании права собственности на здание котельной. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами: спорный объект приобретен предпринимателем по договору купли-продажи, заключенному с кооперативом, который, в свою очередь, выкупил данное имущество у государственного предприятия по договору купли-продажи, заключенному на основании договора аренды с правом выкупа. Получив отказ в государственной регистрации права собственности на здание, предприниматель предъявил иск в арбитражный суд. Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и отказывая в иске, а кассационный суд, оставляя без изменения Постановление апелляционного суда, пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи, по которому у государственного предприятия спорный объект приобрел кооператив, в связи с чем он был не вправе распорядиться зданием путем его продажи предпринимателю Ч. При этом кассационный суд отклонил довод предпринимателя о том, что он является добросовестным приобретателем котельной, указав, что в рамках настоящего дела обстоятельства, связанные с добросовестностью истца как приобретателя имущества, не подлежат исследованию, поскольку входят в предмет доказывания по виндикационному иску, предъявленному к лицу, считающему себя добросовестным приобретателем (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-6617/2007).
Существуют основания считать возможным и иной подход. В качестве примера приведем уже упоминавшееся выше в другой связи дело, рассмотренное Президиумом ВАС РФ.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту (орган местного самоуправления) и Фонду имущества о признании права собственности на нежилые помещения и об обязании регистрирующей службы, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, зарегистрировать право собственности Общества на данные помещения. В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства. Спорные нежилые помещения в порядке приватизации муниципального имущества возмездно приобретены обществом на торгах, по результатам проведения которых с обществом как победителем заключен договор купли-продажи, недвижимость передана покупателю по акту приема-передачи. Однако регистрирующая служба отказала обществу в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, поскольку право муниципальной собственности было зарегистрировано уже после проведения торгов и совершения сделки купли-продажи. В обоснование заявленного иска общество сослалось на соблюдение порядка организации и проведения торгов по продаже недвижимого имущества, а также, считая себя добросовестным приобретателем имущества на торгах, указало на статью 302 ГК РФ, согласно которой у него не может быть истребовано имущество, выбывшее из владения собственника по его воле. Оставляя без изменения Постановление кассационного суда, которым отменены решение арбитражного суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, Президиум ВАС РФ исходил, в частности, из того, что торги недействительными не признаны и не оспорены заинтересованными лицами; покупатель, располагавший информацией о выставлении на торги имущества муниципальной собственности и приобретший это имущество на торгах возмездно, обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном статьей 302 ГК РФ. Президиум ВАС РФ также поддержал вывод суда кассационной инстанции об отсутствии в данном случае оснований для признания сделки ничтожной и отказа в признании права собственности на помещения за обществом (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2007 N 4640/07 по делу Арбитражного суда Ростовской области N А53-9025/06-С4-20).
Об индивидуальных признаках вещи
Иск в защиту права собственности может быть предъявлен в отношении индивидуально-определенной вещи, сохранившейся в натуре. Причем вопрос о том, сохранилось ли имущество в натуре, может решаться как в связи с гибелью, уничтожением имущества, так и вследствие его реконструкции, повлекшей существенное изменение характеристик объекта.
Так, общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению о признании права собственности на жилое здание, утратившее свое назначение в связи с разрушением, в отношении которого между учреждением (по согласованию с собственником) и обществом заключен инвестиционный договор по реконструкции объекта.
Решением суда первой инстанции в иске отказано по тем мотивам, что объект, являвшийся предметом инвестиционного договора, в настоящее время разрушен, оснований для признания права собственности на объект в разрушенном виде не имеется, вопрос о признании права собственности может быть поставлен истцом только после возведения нового объекта в установленном порядке.
Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен исходя из того, что, поскольку в отношении спорного объекта проведен технический и кадастровый учет, он является объектом гражданских прав.
Кассационной инстанцией Постановление апелляционного суда отменено, решение арбитражного суда первой инстанции оставлено в силе с учетом следующего: как установлено судом, здание, на которое истец просил признать право собственности, фактически разрушено (уничтожено); объект, учтенный под кадастровым номером, представляет собой остатки стен и фундамента разрушенного здания, указанные элементы здания прекратили существование как обособленные объекты, поскольку стали частью новых строительных конструкций, возведенных с их использованием. Таким образом, имущество, указанное в качестве предмета иска, не имеет самостоятельного назначения, не отвечает признакам здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то есть не относится к объектам недвижимости, перечисленным в статье 130 ГК РФ. В связи с изложенным право собственности на спорное имущество как на объект недвижимости не может быть признано за обществом (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-19002/2006).
Фактическое отсутствие в натуре объекта послужило основанием для отказа в его истребовании у ответчика и при рассмотрении другого дела.
Профсоюзная организация обратилась с иском к обществу и учреждению о признании права собственности на здание, истребовании его из незаконного владения ответчика, обязании регистрирующего органа зарегистрировать право профсоюзной собственности.
Всеми тремя судебными инстанциями в иске было отказано по следующим мотивам. Как установлено судом, спорное здание приобретено обществом в результате ряда последовательно совершенных сделок, право собственности на объект зарегистрировано за обществом. Однако впоследствии здание было полностью снесено с разборкой всех конструктивных элементов без исключения, в том числе фундамента, в связи с чем зарегистрировано прекращение права собственности общества на объект ввиду его ликвидации. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о невозможности признания права собственности на вещь, которая погибла или уничтожена, и истребования из незаконного владения ответчика вещи, фактически у него отсутствующей (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-4432/2007).
При рассмотрении описанного дела были применены разъяснения, содержащиеся в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8, согласно которому иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. В более привычном понимании данные разъяснения принято распространять на случаи, когда имущество к моменту рассмотрения спора находится не у ответчика, а у другого лица. Однако отсутствие у лица, к которому предъявлен иск, истребуемой вещи по другой причине — ввиду ее уничтожения — также свидетельствует об отсутствии как фактической, так и юридической возможности ее истребования.
Подобная позиция находит отражение и в актах Президиума ВАС РФ.
Так, поддерживая вывод судебных инстанций об отказе в иске о признании права собственности на здание кинотеатра, снесенного в результате реализации инвестиционного проекта, Президиум ВАС РФ указал, что иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2007 N 2358/06 по делу Арбитражного суда Камчатской области N А24-3726/02, 869/04-07).
По результатам рассмотрения другого дела Президиумом ВАС РФ были отменены состоявшиеся судебные акты, в иске о признании права федеральной собственности на имущественный комплекс аэропорта и об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения отказано в том числе и по причине, что одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации, а вследствие полной реконструкции имущественного комплекса был создан новый объект, обладающий качественно иными инженерно-техническими и архитектурными свойствами, несмотря на сохранение наименования и целевого назначения (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.09.2008 N 8356/08 по делу Арбитражного суда Московской области N А41-К1-10034/05).
Некоторые вопросы применения статьи 222
Гражданского кодекса Российской Федерации
Споры, связанные с применением статьи 222 ГК РФ, могли бы стать темой самостоятельного исследования, поэтому в данной работе предлагается отметить лишь некоторые их особенности.
Указанные споры условно можно подразделить на следующие группы: иски о признании права на самовольную постройку, заявленные на основании статьи 222 ГК РФ; иски о сносе самовольной постройки; иски о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости по тому основанию, что данный объект является самовольной постройкой; иски о признании права собственности на имущество, заявленные по иным основаниям, но в результате рассмотрения которых суд приходит к выводу, что предмет спора является самовольной постройкой.
При рассмотрении исков о признании права собственности, заявленных на основании статьи 222 ГК РФ, наибольшие проблемы возникли в связи с изменением с 01.09.2006 редакции пункта 3 названной статьи и необходимостью определить, какая именно редакция статьи подлежит применению: действовавшая на момент возведения постройки, обращения заинтересованного лица с иском в суд либо рассмотрения спора и принятия судом решения. Поскольку нельзя считать, что этот вопрос окончательно разрешен в судебной практике, можно лишь сказать, к чему она склоняется.
Наиболее распространенным оказался подход, в соответствии с которым судом при рассмотрении спора применяется редакция пункта 3 статьи 222 ГК РФ, действующая на момент рассмотрения спора, то есть в настоящее время. Согласно указанной норме в новой редакции, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, обладающим одним из перечисленных вещных прав в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, а за лицом, соорудившим постройку, — только если земельный участок принадлежит ему на каком-нибудь из указанных вещных прав. Между тем в большинстве случаев с исками о признании права собственности на самовольную постройку обращаются как раз лица, которые возвели постройку на не принадлежащем им участке, вследствие чего и возникает конфликт интересов между обладателем прав на земельный участок и претендентом на получение прав в отношении постройки. Возможность признания за таким лицом права собственности на возведенную на чужом участке постройку практически исключается пунктом 3 статьи 222 ГК РФ в ныне действующей редакции. Однако отказывая в удовлетворении иска в соответствии с законодательством, действующим на момент рассмотрения спора, суд может констатировать отсутствие оснований для признания за заявителем права собственности на самовольную постройку и в соответствии с ранее действовавшей правовой нормой.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое здание, ссылаясь на статью 222 ГК РФ. Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен. При рассмотрении спора суд первой инстанции применил статью 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2006, исходя из того, что спорная постройка возведена до 01.09.2006. В апелляционной инстанции дело не пересматривалось. Постановлением кассационного суда решение отменено, в иске отказано. Кассационная инстанция пришла к выводу, что при рассмотрении дела статья 222 ГК РФ подлежала применению в редакции, действующей на момент рассмотрения спора, исключающей признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен на праве аренды. Кроме того, окружной суд посчитал не соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что спорное здание построено до 01.09.2006 (Постановление ФАС СЗО по делу N А21-8056/2007).
В другом случае общество обратилось в арбитражный суд в 2005 г. с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Решением арбитражного суда первой инстанции, которое принималось по результатам повторного рассмотрения дела уже в 2007 г., в иске отказано с применением статьи 222 ГК РФ в редакции, действующей после 01.09.2006. Постановлением апелляционного суда указанное решение оставлено без изменения. Апелляционный суд применил статью 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент обращения общества с иском в арбитражный суд, однако пришел к выводу об отсутствии такого необходимого условия для удовлетворения иска, как предоставление истцу в установленном порядке земельного участка под существующую постройку. Кассационная инстанция, оставляя без изменения состоявшиеся судебные акты об отказе в иске, указала на правильность выводов суда об отсутствии и доказательств предоставления истцу земельного участка под возведенную постройку как объект недвижимости в соответствии с предыдущей редакцией статьи 222 ГК РФ, и доказательств нахождения земельного участка у общества на каком-либо из прав, перечисленных в новой редакции названной статьи (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-27204/2005).
Различному толкованию не столько судом, сколько лицами, обращающимися в суд с исками о признании права собственности на самовольную постройку, подвергается последний абзац пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Согласно названному абзацу право собственности на самовольную постройку не может быть признано за соответствующим лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное условие следует рассматривать как дополнительное по отношению к предусмотренному в предыдущих абзацах того же пункта, касающемуся наличия определенных прав на земельный участок. Отсутствие вследствие сохранения постройки нарушений прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан не может служить самостоятельным основанием для признания права собственности на самовольную постройку. Однако нарушение самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создание угрозы жизни и здоровью граждан является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку в том числе и лицу, имеющему надлежащие права на соответствующий земельный участок.
В ходе рассмотрения одного из дел предпринимателем, являющимся ответчиком по первоначальному иску, был заявлен встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в его собственности. Из материалов дела усматривалось, что предприниматель на своем земельном участке возвел здание с использованием стены строения, принадлежащего обществу и находящегося на смежном земельном участке. Всеми тремя судебными инстанциями в удовлетворении встречного иска было отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 222 ГК РФ, поскольку сохранение постройки в таком виде нарушает права и законные интересы общества (Постановление ФАС СЗО по делу N А21-6818/2006).
Право собственности на объект может быть оспорено по тому мотиву, что данный объект является самовольной постройкой, независимо от того, зарегистрировано ли право и зарегистрировано ли оно первично либо за последующими приобретателями.
Комитет обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества-1 и общества-2 на два объекта, а также признании недействительным заключенного между обществами договора купли-продажи. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, признана недействительной государственная регистрация права собственности общества-2 на спорные объекты, в остальной части иска отказано.
В ходе рассмотрения дела установлены следующие обстоятельства. Решением арбитражного суда по другому делу за обществом-1 признано право собственности на два объекта недвижимого имущества, на которые на основании данного решения за обществом-1 зарегистрировано право собственности. Общество-1 (продавец) и общество-2 (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного имущества. После заключения договора, но до государственной регистрации перехода права решение арбитражного суда о признании за обществом-1 права собственности на отчуждаемое имущество отменено Постановлением кассационной инстанции и в иске обществу-1 отказано по тем мотивам, что объекты являются самовольными постройками. Несмотря на это после вынесения Постановления кассационной инстанции зарегистрирован переход к обществу-2 права собственности на те же объекты.
Признавая недействительной государственную регистрацию права собственности общества-2 на объекты, суд пришел к выводу, что эти объекты обладают перечисленными в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаками, в связи с чем не относятся к объектам недвижимости в правовом смысле, на которые могут быть зарегистрированы права. Договор купли-продажи заключен со стороны продавца лицом, которое не может считаться собственником продаваемого имущества, и в отношении имущества, которое не может являться объектом прав, в связи с чем данный договор как не соответствующий статьям 209, 218, 222 ГК РФ в силу статьи 168 того же Кодекса ничтожен. Ничтожный договор согласно статье 8 ГК РФ и статье 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может служить основанием возникновения, перехода, прекращения права и государственной регистрации прав (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-45785/2006).
Об оспаривании действий регистрирующего органа
Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому рассмотрение споров о правах на недвижимое имущество неразрывно связано с вопросами государственной регистрации прав на него. При этом необходимо четко разграничивать отношения, возникающие между субъектами экономической деятельности по поводу конкретного имущества (материальные правоотношения), и отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, участниками которых являются регистрирующий орган, с одной стороны, и обладатели прав на недвижимое имущество — с другой. От правильной квалификации отношений зависит выбор способа защиты права, и при его определении следует исходить из того, что первичными являются материальные правоотношения, которые лишь опосредуются в отношениях с участием регистрирующей службы, а ее действия могут иметь правоподтверждающее и правоудостоверяющее, но не правоустанавливающее значение.
Ошибка, наиболее часто встречающаяся в судебной практике, заключается в том, что заинтересованные лица обращаются в арбитражный суд с различными требованиями к регистрирующему органу, в частности о признании его действий незаконными, об обязании регистрационной службы внести какие-либо записи в ЕГРП либо аннулировать существующие в ЕГРП записи, при том что в действительности имеет место неразрешенный спор о праве, вытекающий из материальных правоотношений, подлежащий рассмотрению в исковом порядке. Права на недвижимое имущество возникают, переходят, прекращаются по основаниям, указанным в статье 8 ГК РФ и статье 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но не в результате действий регистрирующего органа, поэтому при наличии спора о праве не могут быть восстановлены и защищены путем обязания регистрирующего органа совершить определенные действия. Высшим Арбитражным Судом РФ уже достаточно давно была высказана позиция, согласно которой исходя из понятия государственной регистрации, содержащегося в статье 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в судебном порядке с привлечением зарегистрированного правообладателя в качестве ответчика подлежит оспариванию само зарегистрированное право, а не свидетельство о государственной регистрации и не регистрационные записи. Однако несмотря на это заинтересованные лица не оставляют попыток под видом оспаривания тех или иных действий органов регистрации фактически оспаривать права на имущество.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу, банку, обществу-2 о признании незаконными действий Росрегистрации по аннулированию в ЕГРП записи о праве собственности общества-1 на нежилое помещение; обязании Росрегистрации аннулировать последующие регистрационные записи о правах на нежилое помещение и восстановить регистрационную запись о праве собственности общества-1. Обстоятельства дела следующие. Право собственности общества-1 на нежилое помещение было зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключенного с компанией. После этого решением суда общей юрисдикции по иску гражданки Л. была признана недействительной государственная регистрация права собственности компании и права собственности общества-1 на помещение, на Росрегистрацию возложена обязанность зарегистрировать право собственности гражданки Л. на то же помещение в соответствии с договором купли-продажи, заключенным с первоначальным собственником еще до отчуждения объекта компании. В последующем гражданка Л. продала имущество гражданину Х., а тот, в свою очередь, — обществу-2; решение суда общей юрисдикции отменено в связи с пересмотром по вновь открывшимся обстоятельствам.
Отказывая в удовлетворении требований общества-1, суд указал, что вопрос о незаконности аннулирования записи о праве собственности общества-1 и внесения записи о праве собственности гражданки Л. не может рассматриваться без участия последней и подлежит разрешению в процессе рассмотрения спора о праве. Аннулирование записи о праве собственности общества-2 с восстановлением записи о праве собственности общества-1 невозможно без исследования и оценки обстоятельств приобретения права первого и прекращения права второго, что свидетельствует о необходимости разрешения спора о праве между всеми причастными лицами (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-20028/2005).
В другом случае обществу было отказано в удовлетворении аналогичных требований, мотивированных сходными обстоятельствами, со ссылкой как раз на то, что спор о принадлежности недвижимости, регистрационные записи в отношении которой оспаривались, фактически разрешен в рамках другого арбитражного дела. При рассмотрении этого другого дела судом были исследованы правоустанавливающие документы, послужившие основанием возникновения права, и лицо, запись о прекращении права собственности которого просило внести общество, признано собственником спорного объекта, а право собственности этого лица зарегистрировано на основании вступившего в законную силу судебного акта (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-41123/2007).
Об оспаривании действий организаций (органов)
технического учета и инвентаризации
Другим следствием необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество стало появление в судебной практике такой категории споров, как оспаривание действий организаций и органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Следует оговориться, что нижеприведенные рассуждения касаются проведения технического учета недвижимости в порядке, определенном правовыми актами, действовавшими до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и применяемыми (с особенностями) в переходный период, установленный этим Законом. В период, за который производится обобщение практики окружного суда по обозначенной теме (2007 — 2008 гг.), споры, связанные с проведением государственного кадастрового учета недвижимого имущества в соответствии с названным Законом, если таковые и возникли, до суда еще не могли быть доведены.
Указанная выше категория споров заслуживает особого упоминания вследствие того, что организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального типа по роду своей деятельности и правовому положению нельзя напрямую отнести к тем органам, акты и действия (бездействие) которых могут быть оспорены в порядке главы 24 АПК РФ. Названные организации (органы) не являются органами власти или управления, не наделены какими-либо властными полномочиями, в процессе осуществления которых должностными лицами этих организаций (органов) принимаются решения, непосредственно влекущие возникновение, переход либо прекращение прав на недвижимость. Однако поскольку результатом деятельности организаций (органов) технической инвентаризации является составление технического паспорта, содержащего сведения об объекте, представляющие основу для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зачастую действия названных организаций существенным образом влияют на права в отношении недвижимого имущества.
С учетом изложенного судами принимаются к рассмотрению и рассматриваются по правилам, предусмотренным главой 24 АПК РФ, заявления заинтересованных лиц о признании незаконными действий организаций в сфере технической инвентаризации и технического учета объектов.
На нескольких приведенных далее примерах можно продемонстрировать, как действия указанных организаций (органов) могут быть связаны с правами на имущество.
Наиболее распространена ситуация, когда организация отказывает в проведении технического учета объекта со ссылкой на то, что данный объект не относится к недвижимому имуществу (например, является самовольной постройкой или временным сооружением), то есть к имуществу, подлежащему техническому учету. Такой отказ порождает обращение заинтересованного лица в суд с требованием о признании соответствующих действий (бездействия) либо решения организации незаконными. При рассмотрении судом заявленного требования ключевым становится вопрос о том, распространяется ли на спорный объект правовой режим недвижимого имущества, поскольку признание имущества недвижимым влечет для заявителя соответствующие правовые последствия. Установив, что объект, в отношении которого заявитель просил провести технический учет и подготовить соответствующий пакет документов, по своим техническим характеристикам не подпадает под понятие недвижимого имущества или не создавался как объект капитального строительства и является временным сооружением, суд отказывает в удовлетворении требования (Постановления ФАС СЗО по делам N А56-16525/2007, N А56-42355/2007, N А56-37369/2007).
Следует также иметь в виду, что несмотря на наличие безусловной правовой связи между техническим учетом имущества и подлежащими государственной регистрации правами на недвижимость, вопрос о том, относится ли конкретный объект к недвижимому имуществу, является правовым, и его разрешение не входит в компетенцию органов технической инвентаризации, определяющих возможность технического учета по внешним признакам объекта и формальному наличию необходимого пакета документов. Поэтому составление технического паспорта является необходимым, но недостаточным условием для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то есть само по себе оформление технического паспорта не имеет правоустанавливающего значения и не свидетельствует автоматически о наличии у проинвентаризированного объекта всех признаков недвижимого имущества.
Так, кассационный суд, отменяя акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций об удовлетворении иска общества о признании права собственности на стоянку для трех автомашин как на недвижимое имущество, указал, что инвентаризация объекта и проведение в отношении его технического учета сами по себе не являются подтверждением отнесения этого объекта к недвижимому имуществу (Постановление ФАС СЗО по делу N А13-3729/2006-29).
При рассмотрении дела по иску общества о признании права собственности на объекты как недвижимое имущество, приобретенные по договору купли-продажи в качестве движимых вещей и впоследствии учтенные как недвижимые при проведении технической инвентаризации, суд кассационной инстанции отметил, что проведение технического учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимости (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-43018/2004).
Оставляя без удовлетворения требование общества о признании недействительным решения Комитета об отказе в государственном кадастровом учете принадлежащей заявителю ограды, суд сослался на отсутствие доказательств того, что спорная ограда создавалась как объект недвижимости с отведением земельного участка для возведения на нем капитального строения и что спорное сооружение имеет прочную связь с земельным участком, а также посчитал не являющимся безусловным основанием для отнесения объекта к недвижимому имуществу составление технического паспорта на него (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-19577/2006).
По тем же мотивам заявителю было отказано в удовлетворении аналогичного требования несмотря на то, что в отношении спорного объекта — здания торгово-развлекательного комплекса — по итогам проведенной инвентаризации был составлен технический паспорт (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-16799/2006).
Тезис о том, что документы технического учета не имеют правоустанавливающего характера, нашел выражение при рассмотрении требования общества о восстановлении его права на лестницы общего пользования путем обязания учреждения включить в план вторичного объекта недвижимости четыре помещения.
Общество являлось собственником нескольких нежилых помещений, в том числе четырех спорных. При проведении инвентаризации по заявке общества учреждение оформило технический паспорт, ведомость помещений, план вторичного объекта недвижимости, исключив из состава объекта межэтажные лестницы (лестничные площадки), ранее учтенные как четыре самостоятельных помещения. По мнению общества, самовольное исключение учреждением лестничных площадок из плана объекта недвижимости и кадастрового учета нарушало право собственности истца на помещение. Отказывая в иске, судебные инстанции указали, что план вторичного объекта недвижимости, не включающий лестничные площадки, не относится к основаниям прекращения права собственности общества на часть принадлежащего ему имущества; то есть осуществление технической инвентаризации принадлежащего заявителю объекта недвижимости без учета четырех помещений не прекращает право собственности общества на данные помещения (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-49345/2006).
В другом случае суд, напротив, посчитал, что изменение технического учета в отношении спорного имущества существенным образом изменяет объем прав и обязанностей заявителя.
Фирма оспаривала действия предприятия по изменению технического учета здания, а именно постановку этого здания на учет в качестве нежилого помещения. Из материалов дела следовало, что фирма являлась арендатором здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, а соседнее здание принадлежало на праве собственности другому обществу. В результате технической инвентаризации предприятие объединило два здания в единый первичный объект недвижимости, а арендуемый фирмой объект учтен как нежилое помещение, то есть вторичный объект недвижимости. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требований фирмы было отказано. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение отменено, требования удовлетворены. При этом судебные инстанции указали, что технический учет был проведен предприятием с нарушением установленного порядка, а изменение правового режима арендуемого объекта влияет на права и обязанности фирмы как арендатора, в том числе в части оформления договора аренды земельного участка, занятого арендуемым имуществом, участия в возможном инвестиционном процессе по реконструкции арендуемого объекта (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-10634/2007).
Проведение технического учета помещений может быть поставлено в зависимость не только от того, относятся ли помещения к недвижимому имуществу, но и от возможности существования этих помещений в качестве самостоятельного объекта права.
Так, товарищество собственников жилья оспаривало действия учреждения по проведению технического учета (формированию и описанию самостоятельных нежилых помещений — вторичных объектов недвижимости с изменением назначения технического чердака на мансардный этаж) в отношении помещений чердака жилого дома. Требования мотивированы тем, что спорные помещения являются чердачными помещениями жилого дома, относятся к общему имуществу дома, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в доме, однако проведение в отношении данных помещений технического учета позволило зарегистрировать право собственности на них за Санкт-Петербургом. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении требований было отказано. Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции посчитал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что вопрос о возможности отнесения спорных помещений к общему имуществу дома либо признания их самостоятельными объектами недвижимости подлежит исследованию в рамках рассмотрения другого дела по иску товарищества об оспаривании зарегистрированного права собственности на данные помещения. Как указала кассационная инстанция, в случае если спорные помещения являются чердаками, они не подлежали техническому и кадастровому учету как самостоятельные объекты недвижимости, поэтому выводы суда о правомерности или неправомерности действий учреждения, оспариваемых по настоящему делу, могут повлиять на результат рассмотрения спора о праве собственности на эти помещения, рассматриваемого в рамках другого дела (Постановление ФАС СЗО по делу N А56-26845/2006).
Обобщая приведенные по данному вопросу примеры, можно сделать следующий вывод. Проведение в отношении имущества технического учета не является юридическим фактом, влекущим возникновение, изменение или прекращение прав на это имущество, а документы технического учета не относятся к правоустанавливающим. Однако вопрос о том, каким образом влияет технический учет того или иного объекта на соответствующие права, и о возможности в связи с этим признания действий организаций (органов), осуществляющих технический учет, неправомерными разрешается в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств, установленных судом при рассмотрении конкретного дела.
В заключение хотелось бы отметить, что споры, связанные с правами на недвижимое имущество, не теряют своей актуальности, в ходе их рассмотрения судебной практикой вырабатываются определенные подходы к решению возникающих проблем. Однако динамичность экономических процессов, которые, будем надеяться, в связи с разразившимся мировым кризисом все же не остановятся, рождает новые вопросы, ради поисков ответов на которые и функционирует налаженная судебная система.
