Рутковский Вячеслав Викторович, помощник прокурора Ворошиловского р-на г. Ростова-на-Дону, аспирант Волгоградской академии МВД России.
В статье рассматриваются вопросы реабилитации в уголовном процессе с позиций роли прокурора в установлении оснований возникновения права на реабилитацию и обеспечения реабилитированным лицам возмещения причиненного вреда.
The article considers the problems of rehabilitation in criminal procedure from the position of compensating damage to a rehabilitated person for harm done to him, and the role of the prosecutor’s office in this process.
Key words: compensation of damage, restoration of right, rehabilitation, rehabilitated person, prosecutor, criminal court procedure.
Одним из немаловажных аспектов в достижении назначения уголовного судопроизводства является реализация требования о реабилитации каждого, кто необоснованно подвергся уголовному преследованию (ч. 2 ст. 6 УПК РФ). Конституционно-правовой предпосылкой уголовно-процессуальной реабилитации является ст. 53 Конституции Российской Федерации, предусматривающая право граждан на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностными лицами.
Несомненно, наличие в Уголовно-процессуальном кодексе Российской Федерации специальной главы 18 «Реабилитация» [1], непосредственно посвященной регламентации соответствующего правового института, заслуживает только положительной оценки с позиций создания условий, способствующих обеспечению прав и законных интересов лиц, незаконно или необоснованно привлеченных к уголовной ответственности или подвергнутых мерам процессуального принуждения. В законе определены основания возникновения права на реабилитацию, виды возмещаемого вреда и порядок осуществления компенсационно-восстановительных мер в отношении реабилитируемого, а также комплекс гарантий его прав.
Вместе с тем наличие законодательной базы само по себе не является гарантом достижения определенной цели, и поэтому в рассматриваемой сфере остались неразрешенными многие вопросы, связанные с применением реабилитации. Об этом свидетельствует проявление активного научного интереса к проблемам данного правового института, выразившегося в первую очередь в проведении ряда диссертационных исследований [2]. Но, несмотря на это, в полной мере говорить об эффективной реализации в практической деятельности органов, осуществляющих уголовное судопроизводство, прав граждан на реабилитацию еще не представляется возможным.
При этом даже более важным представляется не столько признание у лица права на реабилитацию, сколько реальное возмещение ему причиненного незаконными или необоснованными действиями или решениями вреда. Особая роль в решении задач по созданию условий и обеспечению реализации права на реабилитацию в уголовном судопроизводстве принадлежит прокурорам. Именно они в соответствии с Законом о прокуратуре в Российской Федерации обязаны осуществлять надзор за соблюдением Конституции России и исполнением законов в целях защиты прав и свобод человека и гражданина (ст. 1 Закона). В связи с созданием в 2007 году Следственного комитета при прокуратуре России и внесением соответствующих изменений в законодательство прокуратура по существу была лишена функций предварительного расследования, что, на наш взгляд, создало оптимальные условия для осуществления прокурорами непосредственно проверочно-надзорных функций в досудебном производстве по уголовным делам.
Одним из направлений такой деятельности является проверка законности и обоснованности принятия процессуальных решений и производства процессуальных действий, а соответственно, выявление процессуальных нарушений со стороны дознавателей или следователей. Это особо важно для реабилитации, так как она возникает в связи с признанием незаконным или необоснованным уголовного преследования, осуществлявшегося в отношении конкретного лица, или применением к нему меры принуждения.
Содержание и формы осуществления прокурорского надзора в сфере уголовного судопроизводства определяются в первую очередь нормами УПК России. Для обеспечения эффективности этой деятельности в любом случае важно достаточное нормативное обеспечение для создания соответствующих условий. Однако если закон содержит разъяснение понятия законности как принципа уголовного судопроизводства и его значения для собирания доказательств (ст. 7 УПК РФ), то термин «необоснованность» остался без подобного внимания, что, естественно, не может считаться нормальным явлением для законодательства, в том числе и применительно к регулированию вопросов реабилитации.
Признание прокурором процессуальных действий и решений незаконными связано с установлением их несоответствия требованиям закона, нормы которого применялись в конкретной ситуации. Признание же этих действий или решений необоснованными связано с оценочными категориями относимости, достаточности и достоверности доказательств, которые были положены в основу принятых решений.
Другими словами, речь идет в целом о правомерности или неправомерности деятельности дознавателя или следователя и, как результат, о наличии или отсутствии в их действиях правонарушения. В этом заключается особенность признания осуществлявшегося уголовного преследования незаконным или необоснованным. Такой вывод в ходе досудебного производства влечет, например, прекращение уголовного преследования или дела. Но соответствующее итоговое решение принимается, как правило, по совокупности допущенных дознавателем или следователем и установленных прокурором правонарушений при производстве предварительного расследования.
Для выявления нарушений процессуального закона прокурор, в соответствии с ч. 2 ст. 37 УПК РФ, наделен как полномочиями проверочного характера, так и правом требовать от органов дознания и следственных органов устранения нарушений федерального законодательства, допущенных в ходе производства по уголовному делу.
Так как для реабилитации важно не только установление факта незаконного или необоснованного уголовного преследования, но и определение характера и размера причиненного лицу вследствие этого вреда, то по каждому выявленному нарушению необходимо выяснять его суть и наступившие или потенциально возможные негативные для лица и, как правило, противоправные последствия, то есть вред. Это особенно важно, так как реабилитация включает в себя не только признание на нее права у определенного лица, но и принятие мер, обеспечивающих возмещение имущественного вреда, устранение последствий морального вреда и восстановление иных прав реабилитированного. Соответственно, прокурор, выявив какое-либо процессуальное нарушение, должен его рассматривать как со стороны его значения в качестве возможного основания для возникновения права на реабилитацию, так и с позиций характера вреда, который необходимо будет при этом возмещать либо компенсировать.
К сожалению, вопросы, касающиеся понятия уголовно-процессуального нарушения и связанных с ним понятий уголовно-процессуальной ответственности и санкций, до настоящего времени все еще остаются дискуссионными [3]. Но в любом случае можно согласиться с тем, что процессуально-правовой механизм уголовного судопроизводства определяют особенности процессуальных норм, имеющих, «как правило, категорический характер их предписаний» [4, с. 168], основной формой реализации которых является исполнение. Причем с позиций появления оснований реабилитации имеется в виду обязанность исполнения требований закона не обвиняемым, потерпевшим или свидетелем, а субъектами, которые ведут уголовный процесс, — дознавателем и следователем.
Отсюда вытекает проблема определения прокурором причин процессуальных нарушений, повлекших незаконное уголовное преследование или применение мер принуждения и привлечения, если для этого есть основания, правонарушителя к ответственности. Для последнего момента очень важен субъективный фактор в структуре допущенного правонарушения, то есть то, является ли оно следствием служебного проступка или же преступления, совершенного соответствующими должностными лицами. Конечно, следует иметь в виду, что главным образом это обстоятельство может заключаться не в сознательном нарушении дознавателем или следователем своих обязанностей, а в допущении ошибки, которая, в свою очередь, возможно, является результатом небрежного или легкомысленного отношения к своей процессуальной деятельности следователя или дознавателя в силу различных причин — малого опыта, недостатка знаний, обвинительного уклона и т. п. [5, с. 13].
Такой вывод подтверждается проведенными нами эмпирическими исследованиями и сведениями, полученными другими учеными, показавшими, что примерно в 90% случаев именно данные причины повлекли принятие решений, которые дают право на реабилитацию. При этом основная часть из них заключается в неполноте и односторонности исследования обстоятельств уголовного дела (более 50%), существенных нарушениях уголовно-процессуального закона (около 20%) и неправильной квалификации преступления (около 15%) [6].
Видится необходимым отметить, что в соответствии с законом при производстве предварительного расследования обязанность признать право на реабилитацию и вынести соответствующее постановление возлагается только на дознавателя и следователя (ч. 1 ст. 134 УПК РФ). Как представляется, такой подход законодателя связан с возложением этой функции на лиц, в производстве которых непосредственно находилось уголовное дело, по которому возникли основания для реабилитации. Но, к сожалению, в законе не указана роль других должностных лиц, связанных с производством предварительного расследования по уголовному делу, — начальника подразделения дознания, руководителя следственного органа и прокурора. Они, каждый в пределах своих полномочий, наделены правом проверки материалов уголовных дел, находящихся в производстве дознавателей или следователей, отмены вынесенных ими незаконных или необоснованных постановлений. Соответственно, они обязаны в случае признания незаконными или необоснованными уголовного преследования, примененных мер процессуального принуждения или произведенных следственных действий принимать меры к реализации любым лицом права на возмещение причиненного ему в таких случаях вреда. На прокурора при этом дополнительно возлагается общая надзорная функция по проверке исполнения этой обязанности не только дознавателем и следователем, но и начальником подразделения дознания и, особо, руководителем следственного органа, который с 2007 г. получил ряд контрольных полномочий, ранее принадлежавших прокурорам. Кроме того, при возмещении морального вреда реабилитированному лицу только на прокурора возлагается обязанность принести от имени государства официальное извинение.
Следует также учитывать некоторое несовершенство правового регулирования института реабилитации в аспекте возникновения соответствующего права на возмещение вреда не только у подозреваемых и обвиняемых, но и других участников уголовного судопроизводства. Это касается, например, лиц, незаконно подвергнутых мерам процессуального принуждения. Данное положение прямо предусмотрено ч. 3 ст. 133 УПК РФ и объясняется тем, что некоторые из иных мер принуждения (обязательство о явке, привод и денежное взыскание) могут применяться также и к таким участникам процесса, как потерпевший, свидетель, понятой и другим, перечень которых дан в ч. 2 ст. 111 УПК РФ.
Однако имеют место случаи, когда применение таких мер процессуального принуждения затрагивает и ограничивает (с последующим наступлением вреда законным интересам) права лиц, не являющихся при производстве по конкретному уголовному делу свидетелями, понятыми, специалистами или другими участниками процесса. Например, лицо, находящееся в служебной зависимости от обвиняемого, в результате его временного отстранения от должности не было поощрено или назначено на вышестоящую должность, не использовало отпуск и т. п. Вследствие этого лицо претерпело определенные негативные для него последствия или даже вред в связи с тем, что ему не была повышена зарплата, не выплачена премия, нарушены его планы и др. Возможны подобные ситуации и тогда, когда в результате задержания подозреваемого или избрания к нему или обвиняемому меры пресечения негативные последствия в виде причинения вреда наступают у лиц, не являющихся участниками процесса.
Поэтому формулировка ч. 3 ст. 133 УПК РФ не создает правовой предпосылки для реализации действительно любыми лицами, а не только участниками уголовного процесса, права на возмещение вреда, возникшего вследствие незаконно примененных мер процессуального принуждения. Соответственно, представляется необходимым внести в закон соответствующие коррективы, уточнив и расширив круг субъектов возмещения вреда для подобных случаев с указанием на то, что таким правом обладают как участники процесса, незаконно подвергнутые мерам процессуального принуждения, так и иные лица, которым в связи с этим был причинен какой-либо вред. А прокурору и до внесения подобных изменений в УПК следует проверять материалы уголовных дел с точки зрения выявления соответствующих фактов и принятия мер к обеспечению возмещения гражданам причиненного вреда по делам, по которым прекращено уголовное преследование по реабилитирующим основаниям.
Литература
1. В предшествующем УПК РСФСР общие правила реабилитации были закреплены всего в одной статье 58.1, а порядок ее осуществления предусматривался Положением «О порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда», утвержденного Указом Президиума Верховного Совета СССР от 18 мая 1981 г.
2. См. диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук: Подопригора А. А. Реабилитация в уголовном процессе России. Ростов н/Д, 2004; Раменская В. С. Институт реабилитации в уголовном процессе. Екатеринбург, 2004; Корнеев О. А. Институт реабилитации в уголовно-процессуальном праве России. Челябинск, 2005; Татьянин Д. В. Реабилитация в уголовном процессе России: понятие, виды, основания, процессуальный порядок. Челябинск, 2005; Бетрозов С. А. Институт реабилитации в уголовном процессе России. Санкт-Петербург, 2006; Орлова М. В. Институт реабилитации в уголовном процессе. М., 2006; Проказин Д. Л. Реабилитация: основания, условия и содержание в уголовном судопроизводстве. М., 2006; Глыбина А. Н. Реабилитация и возмещение вреда в порядке реабилитации в уголовном процессе РФ. Томск, 2006; Шалумова Н. Э. Проблемы организации работы правоохранительных и судебных органов по реабилитации. Челябинск, 2007; и др.
3. См.: Ветрова Г. Н. Уголовно-процессуальная ответственность. М.: Наука, 1987; Коврига З. Ф. Правовые и теоретические основы уголовно-процессуальной ответственности: Автореф. дис. … д. ю.н. Киев, 1987; Бородинов В. Уголовно-процессуальные правонарушения как основания отмены или изменения приговора // Российская юстиция. 2003. N 4. С. 31; Шейфер С. А. Проблемы теории и практики уголовно-процессуальной ответственности // Актуальные проблемы юридической ответственности. Тольятти, 2003. С. 120; Шевелева Е. В. Ответственность за уголовно-процессуальные правонарушения субъектов, обеспечивающих законность в досудебном производстве: Автореф. дис. … д. ю.н. Тюмень: ЮИ МВД России, 2008; и др.
4. Лукьянова Е. Г. Теория процессуального права. М.: Норма, 2003.
5. См.: Якупов Д. А. Проблема обвинительного и оправдательного уклонов в уголовном судопроизводстве. Волгоград: ВА МВД России, 2001. С. 31; Назаров А. Д. Влияние следственных ошибок на ошибки суда. СПб., 2003.
6. См.: Шумило М. I. Реабiлiтацiя в кримiнальному процесi Украiни: Монографiя. Харкiв: Арсiс, 2001. С. 177; Назаров А. Д. Указ. соч. С. 23; и др.
——————————————————————
«Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с залогом имущества (третий квартал 2009 года)»
СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЛОГОМ ИМУЩЕСТВА
(ТРЕТИЙ КВАРТАЛ 2009 ГОДА)
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 30 октября 2009 года
С. Ю. КАРАСЕВА
1. Суд признал недействительным договор залога товара в обороте, установив, что предшествующими договорами залога готовой продукции в обороте прямо предусмотрен запрет на последующий залог (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2009 по делу N А28-190/2009-3/9).
ОАО КБ «Петрокоммерц» обратился с иском к Сбербанку РФ и ОАО «Слободской спиртоводочный завод» о признании недействительным договора залога товара в обороте, заключенного Сбербанком и заводом, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения обращения взыскания на заложенное имущество.
Решением суда иск удовлетворен на основании ст. ст. 167, 168, 334 и 342 ГК РФ; суд пришел к выводу, что договор залога заключен без предварительного письменного согласия истца, в связи с чем спорный договор и дополнительное соглашение к нему являются недействительными.
По мнению Сбербанка, с момента заключения договора уступки права требования залог как обязательство прекратился, поэтому основания для признания его недействительным не имеется. Ст. 351 ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения залогодателем правил последующего залога (досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства путем обращения взыскания на предмет залога), поэтому не могут быть применены положения параграфа 2 гл. 9 ГК РФ. Истец не является лицом, заинтересованным по делу.
Банк (кредитор) и завод (заемщик) заключили кредитные договоры от 11.06.2004 и 28.07.2004, в соответствии с которыми истец предоставил заводу кредиты в сумме 33000000 руб. на срок по 09.06.2006 включительно с процентной ставкой 17% годовых; по кредитному договору от 28.07.2004 в сумме 28000000 руб. на срок по 25.07.2005 включительно с процентной ставкой 17,5% годовых.
В обеспечение исполнения обязательств по этим договорам банк и завод заключили договоры залога готовой продукции в обороте, по которым завод (залогодатель) передал истцу (залогодержателю) в залог готовую продукцию в обороте. В договорах установлено, что последующий залог заложенного имущества не допускается без предварительного письменного согласия залогодержателя — банка.
Сбербанк и завод 14.08.2006 заключили договор залога товаров в обороте в обеспечение обязательств ООО «Сомелье» (кредитный договор от 14.08.2006), в соответствии с которым завод (залогодатель) передал в залог Сбербанку находящуюся в обороте продукцию.
Решением районного суда от 13.08.2008 удовлетворены требования Сбербанка к заводу, в том числе обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога товаров в обороте от 14.08.2006 на сумму 27613000 руб.
Решением от 18.07.2008 завод признан несостоятельным (банкротом).
Банк считает, что завод заключил договор залога товаров в обороте от 14.08.2006 без письменного согласия истца на последующий залог заложенного по договорам залога в обороте от 11.06.2004 и 02.10.2006.
Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Как установил суд и подтверждается материалами дела, договорами залога готовой продукции в обороте от 11.06.2004 и 02.10.2006 прямо предусмотрен запрет на последующий залог.
В силу ст. 168 ГК РФ ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
Договор залога товаров в обороте от 14.08.2006 заключен ответчиками в нарушение требований п. 2 ст. 342 ГК РФ, поэтому суд признал его недействительным.
Довод Сбербанка о том, что последующий залог имущества влечет за собой не ничтожность сделки, а иные правовые последствия, признан несостоятельным и основанным на неверном толковании норм права.
В пп. 1 п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрены не иные последствия незаконного заключения сделки о последующем залоге, а дополнительные гарантии залогодержателя при нарушении залогодателем правил, установленных ст. 342 ГК РФ.
Ссылка Сбербанка на договоры уступки права требования и неправильное применение судом ст. ст. 382, 384 и 352 ГК РФ ошибочна, ибо в данном случае (с заключением договоров цессии от 31.12.2008 и 19.01.2009) залог не прекращается.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.
2. Суд отказал в обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге, поскольку спорное имущество не принадлежит ответчику на праве собственности или хозяйственного ведения (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.07.2009 N А58-8507/08).
ООО «Судоходная компания «Якутск» обратилось с иском к ЗАО «Северный морской путь» об обращении взыскания на удерживаемое недвижимое имущество — сухогрузный теплоход.
Решением суда в иске отказано.
13.09.04 между сторонами был заключен договор на услуги отстоя судна, в соответствии с которым ответчик сдал, а истец принял на отстой на зимний период 2004 — 2005 годов сухогрузный теплоход. Ответчик передал по акту от 24.10.04 данное судно истцу.
Истец выполнил свои обязательства по хранению судна. Ответчик в нарушение принятых на себя обязательств за предоставленные услуги оплату не произвел.
01.06.05 стороны заключили еще один договор на услуги отстоя судна, в соответствии с которым ответчик сдал, а истец принял на отстой на летний период 2005 год этот же теплоход. Ответчик передал по акту от 16.05.05 судно истцу. Истец выполнил обязательства по хранению судна. Ответчик оплату за предоставленные услуги не произвел.
Эти обстоятельства установлены решениями арбитражного суда по другим делам от 26.04.2006 и 02.05.2006.
В период нахождения теплохода у истца право собственности на данное судно перешло к третьему лицу и было зарегистрировано за ним в установленном законом порядке.
Судом установлено, что истец в качестве обеспечения исполнения обязательства по договорам на оказание услуг отстоя судна производит удержание переданного ему имущества.
В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю.
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Сославшись на п. 2 ст. 335 ГК РФ, суд сделал вывод о том, что, поскольку удерживаемое истцом имущество на момент рассмотрения дела в суде не принадлежит ответчику на праве собственности или хозяйственного ведения, обращение взыскания на него в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, не предоставляется возможным, а требования истца являются незаконными.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.
3. Установив, что залогодержатель прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией, суд пришел к выводу, что покупатель объекта недвижимости лишен возможности обратиться с совместным заявлением с залогодержателем в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи о залоге, в связи с чем отказ в регистрации погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) незаконен (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.07.2009 N Ф03-3251/2009).
ОАО «Камчатское пиво» обратилось с заявлением о признании недействительным сообщения УФРС об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) и об обязании УФРС произвести государственную регистрацию объекта недвижимости.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, требования удовлетворены.
По мнению УФРС, оно не может самостоятельно осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ограничении (обременении), так как на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации правоспособность залогодержателя ОАО «Камчатмебель» прекратилась, решение суда о прекращении ипотеки, запись о прекращении залога в силу закона, зарегистрированного в пользу юридического лица, которое на момент прекращения ограничения (обременения) ликвидировано, отсутствуют. По его мнению, отказ в регистрации является правомерным, так как при подаче заявления о погашении записи об ипотеке в УФРС не поступали документы, подтверждающие факт оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи.
Между ОАО «Камчатмебель» (продавец) и ОАО «Камчатское пиво» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 20.11.2000, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя здание котельной. Стороны согласовали стоимость имущества в сумме 600000 руб.
По соглашению сторон эта сумма выплачивается покупателем по предъявлении продавцом счета-фактуры в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности в центре по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передаче недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи.
Актом приема-передачи от 20.11.2000 продавец передал здание покупателю.
Право собственности ОАО «Камчатское пиво» на здание было зарегистрировано 03.01.2001 УФРС с указанием обременения — залог в силу закона в связи с рассрочкой платежа, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Новый собственник имущества — ОАО «Камчатское пиво» 03.06.2008 обратился в УФРС с заявлением о погашении регистрационной записи о наличии в отношении объекта недвижимости ограничения права собственности в форме залога и выдаче соответствующего свидетельства.
УФРС приостановило государственную регистрацию на срок до 16.07.2008, о чем уведомило ОАО «Камчатское пиво» письмом от 17.06.2008, сообщив, что ОАО «Камчатмебель» не обращалось с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге в связи с исполнением обязательства по договору.
Сообщением от 15.07.2008 УФРС отказало ОАО «Камчатское пиво» в государственной регистрации права, так как им не представлены документы, подтверждающие обращение ОАО «Камчатмебель» за погашением записи о залоге.
Суд руководствовался ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Установив, что залогодержатель (ОАО «Камчатмебель») прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией, суд пришел к выводу, что ОАО «Камчатское пиво» лишено возможности обратиться с совместным заявлением с ОАО «Камчатмебель» в УФРС о погашении записи о залоге.
Кроме того, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, в связи с чем, имея соответствующее заявление залогодателя и документы о ликвидации залогодержателя, регистрирующий орган неправомерно отказал в погашении регистрационной записи.
Вывод суда о том, что единственным основанием для погашения записи об ипотеке в данном случае является соответствующее заявление собственника объекта недвижимости, является правильным, так как существование непогашенных записей о залоге приобретенного недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает препятствия в ведении заявителем своей хозяйственной деятельности, полному осуществлению прав на данное имущество.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
4. Суд удовлетворил иск об обращении взыскания на имущество, заложенное банку по договору ипотеки в обеспечение исполнения заемных обязательств индивидуального предпринимателя перед банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, признав, что это требование не является денежным и не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2009 N Ф04-5032/2009(13103-А27-13)).
Сбербанк РФ обратился к ООО «ВоЛарис» с иском об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ООО «ВоЛарис» Сбербанку по договору ипотеки в обеспечение исполнения заемных обязательств индивидуального предпринимателя перед Сбербанком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что требование Сбербанка о досрочном погашении задолженности по кредитному договору является правомерным и соответствующим условиям данного договора, а договор ипотеки соответствует требованиям, предъявляемым к его форме и содержанию. При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд руководствовался действующим законодательством и договором ипотеки. Признан необоснованным довод ответчика о недостоверности (ничтожности) отчета об оценке. Суд отклонил доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения и взыскании задолженности в рамках дела о банкротстве.
По мнению ответчика, требования истца как залогодержателя имущества, принадлежащего ответчику, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве ООО «ВоЛарис». Указывает на т о, что суд не выполнил требования ст. 161 АПК РФ для проверки заявления ответчика о фальсификации доказательства по делу — отчета об оценке. Считает, что указанный отчет не может считаться достоверным доказательством. Он полагает, что суд нарушил требования п. п. 1 и 3 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке».
Сбербанком (кредитор) и предпринимателем (заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 06.03.2007, по условиям которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 10000000 руб. для пополнения внеоборотных средств, на срок по 25.02.2010 под 13% годовых, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях данного договора.
Сумма кредита выдана заемщику, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Доказательств надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору не представлено.
В обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии Сбербанком (залогодержатель) и ООО «ВоЛарис» (залогодатель) заключен договор ипотеки от 06.03.2007, предметом которого явилось недвижимое имущество: здание и земельный участок.
Согласно договору ипотеки оценочная стоимость здания установлена сторонами в сумме 8922198 руб., залоговая стоимость здания — в сумме 6334760,58 руб., оценочная стоимость земельного участка — в сумме 5838805 руб., залоговая стоимость участка — в сумме 4087163,50 руб.
Обращение предпринимателя в арбитражный суд с заявлением о признании ООО «ВоЛарис» несостоятельным (банкротом) послужило основанием для направления Сбербанком требования о досрочном погашении задолженности до 23.09.2008, в том числе по рассматриваемому кредитному договору. Заемщик обязанности по возврату кредитных средств по договору от 06.03.2007 не исполнил.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве. Суд пришел к выводу, что оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется.
Согласно п. 3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» по делам, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Закона, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу настоящего Закона, применяются нормы ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» без учета изменений, внесенных настоящим Законом.
Учитывая момент введения наблюдения по отношению к ООО «ВоЛарис» (21.11.2008), а также моменты принятия решения (12.02.2009), введения конкурсного производства (13.03.2009), суд при вынесении решения применял положения ранее действующего законодательства и учитывал сложившуюся на тот момент судебную практику.
С учетом этого неправомерной является ссылка ответчика на п. 5 ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В соответствии со ст. 2 ФЗ N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсными кредиторами являются кредиторы по денежным обязательствам, под которыми понимается обязанность должника уплатить определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному ГК РФ основанию.
В силу п. 5 ст. 4 ФЗ «О несостоятельности» (банкротстве)» кредиторам по обязательствам, не являющимся денежными, предоставлено право предъявлять их в суд и они должны быть рассмотрены судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
В соответствии со ст. ст. 334, 336 ГК РФ залогодатель отвечает перед залогодержателем строго определенным имуществом — предметом залога. Залогодержатель имеет право получить из стоимости заложенного имущества удовлетворение своих требований. Залогодатель не несет ни солидарной, ни субсидиарной ответственности по основному обязательству.
Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Суд пришел к выводу, что требование истца к ООО «ВоЛарис» об обращении взыскания на заложенное имущество не является денежным.
Следовательно, норма п. 4 ст. 148 АПК РФ не подлежит применению.
В силу п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из цены имущества, указанной сторонами в договоре ипотеки от 06.03.2007. Предложенную начальную продажную цену заложенного имущества ответчик не оспорил.
Как установлено судом, рыночная стоимость передаваемого в залог имущества определялась сторонами при заключении договора ипотеки с учетом отчета об оценке от 14.02.2007, выполненного ООО «Независимая профессиональная оценка» по заказу ответчика. Рыночная стоимость объектов залога, указанная в отчете, соответствует оценочной стоимости заложенного имущества, указанной в договоре ипотеки.
Заявляя о недостоверности (ничтожности) отчета, залогодатель не представил доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от оценки, указанной сторонами в договоре ипотеки и отчете.
В решении суд указал общую задолженность перед банком по кредитному договору. Неуказание в решении способа реализации имущества не является существенным нарушением, так как способ реализации имущества указан в ст. ст. 56, 59 Закона об ипотеке.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
5. Поскольку состоявшиеся торги и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном порядке заинтересованными лицами не оспорены и не признаны недействительными и на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке является незаконным и необоснованным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2009 N Ф04-5661/2009(19886-А27-40)).
ООО «Лесинвест» обратилось с заявлением к УФРС о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав на цех в части обязания указать в договоре купли-продажи наличие обременения в качестве основания государственной регистрации права собственности на данный объект.
Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение отменил и признал решение УФРС незаконным в части обязания указать в договоре купли-продажи сведения об обременении предмета договора ипотекой.
Решением арбитражного суда от 30.01.2008 ООО «СибЭл» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных ст. 139 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», 05.08.2008 состоялись торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества, в том числе спорного объекта.
По результатам торгов ООО «СибЭл» заключило договор купли-продажи от 05.08.2008 с ООО «Лесинвест», на основании которого имущество передано покупателю.
Участники сделки 08.10.2008 обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права на спорную недвижимость в УФРС.
Уведомлением от 01.11.2008 УФРС сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на спорный объект на основании п. 1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сославшись в том числе на отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что продажа заложенного имущества с публичных торгов влечет за собой прекращение залога в отношении спорного имущества; отсутствие в ЕГРПН отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке в данном случае не препятствует регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что продажа заложенного имущества осуществлена путем проведения торгов в форме открытого аукциона; требования ЗАО «Коммерческий банк «Кедр» по договору ипотеки от 22.06.2007, обеспеченному залогом имущества должника, были включены в реестр требований кредиторов третьей очереди.
Законом N 127-ФЗ предусмотрены правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника, основанные на принципах пропорциональности и очередности, которые носят специальный характер и поэтому подлежат приоритетному применению.
Поскольку состоявшиеся торги и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном порядке заинтересованными лицами не оспорены и не признаны недействительными и поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке является незаконным и необоснованным.
Доводы УФРС о том, что регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления, совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения, основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку отсутствие в ЕГРПН отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке согласно ст. 25 Закона N 102-ФЗ, ч. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.
ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
6. Суд пришел к выводу об обоснованности иска о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, находящегося в залоге, поскольку ответчик, заключив с истцом нотариально удостоверенные соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, выразил свое согласие на обращение взыскания на это имущество без обращения в суд. Для перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю достаточно волеизъявления лишь одной стороны — залогодержателя (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.08.2009 N Ф04-3119/2008(10483-А81-45)).
ЗАО «НГБ», ссылаясь на ст. 12, п. 2 ст. 218, ст. 301, п. 4 ст. 350 ГК РФ, обратилось с иском к ООО «Автокомплекс «Каретный двор» о признании права собственности на недвижимое имущество, а также об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционная жалоба была оставлена без рассмотрения.
Ответчик считает, что нотариально удостоверенные соглашения между залогодателем и залогодержателем о порядке обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд не являются основанием для признания права собственности истца на заложенное имущество. Полагает, что залогодержатель со дня введения в отношении залогодателя процедуры наблюдения не мог, минуя внесудебный порядок реализации имущества, приобрести право собственности путем оставления имущества за собой, поскольку с даты введения данной процедуры обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается, а решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве.
ЗАО «НГБ» (кредитор) и ООО «Автокомплекс «Каретный двор» (заемщик) заключили кредитные договоры от 02.12.2004 и 16.12.2004, согласно которым кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере соответственно 1500000 руб. и 6000000 руб. сроком на один год.
В обеспечение кредитного договора от 02.12.2004 заемщик передал банку в залог здание магазина и здание склада (договор залога от 02.12.2004). В обеспечение кредитного договора от 16.12.2004 ООО «Автокомплекс «Каретный двор» передало ЗАО «НГБ» в залог здание станции техобслуживания (договор залога от 16.12.2004).
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по указанным кредитным договорам стороны заключили 26.02.2006 нотариально удостоверенные соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество в добровольном порядке без обращения в суд, по условиям которых заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов.
ООО «Полисобр» на основании договора поручения от 25.04.2006, заключенного с ЗАО «НГБ», дважды — 31.05.2006 и 30.06.2006 выставляло заложенное имущество на торги, которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в них.
Поскольку повторные торги по реализации заложенного имущества были признаны несостоявшимися, банк, руководствуясь п. 4 ст. 350 ГК РФ, принял решение оставить за собой предмет залога.
Регистрирующий орган, в который обратился банк для регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, 14.07.2006 уведомил банк о приостановлении регистрации права собственности до снятия ареста и запрета, принятых определением арбитражного суда от 13.07.2006.
Ст. 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами. Признание права в соответствии с данной нормой является одним из способов судебной защиты гражданских прав.
По общему правилу при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.
Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
При оставлении залогодержателем на основании п. 4 ст. 58 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предмета залога за собой имеет место его реализация, в результате чего залогодержатель приобретает право собственности в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ.
Суд пришел к выводу об обоснованности предъявленного требования о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, находящегося в залоге, поскольку ответчик, заключив с истцом нотариально удостоверенные соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество от 26.02.2006, выразил свое согласие на обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд. Для перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю достаточно волеизъявления лишь одной стороны — залогодержателя.
Довод ответчика о том, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, подлежит отклонению. Согласно п. 4 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Исходя из смысла ст. ст. 2, 63 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», под требованиями, подлежащими рассмотрению в деле о банкротстве, следует понимать требования кредиторов по исполнению денежных обязательств. Поскольку предметом рассмотрения настоящего спора не являются требования об исполнении денежных обязательств, то отсутствуют основания для оставления иска без рассмотрения.
Довод ответчика о том, что после введения в отношении него процедуры наблюдения залогодержатель должен был обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество, не основан на нормах права, действовавших в тот период.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.
7. Сделка дарения предмета залога, осуществленная без согласия залогодержателя, является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 N Ф04-3962/2009(9927-А70-16)).
Сбербанк РФ обратился с иском к Е., С. и ОАО «Книжный магазин «Новинка» о признании недействительным договора дарения акций, заключенного между Е. и С. и применении последствий его недействительности. Иск со ссылкой на ст. ст. 11, 12, 149, 166 — 168, 341, 346, 422 и 425 ГК РФ мотивирован тем, что Е. заключил с С. договор дарения акций ОАО «Книжный магазин «Новинка», находящихся в залоге у истца по договору залога, чем нарушил права истца как залогодержателя.
Решением суда иск удовлетворен частично: договор дарения признан недействительным, в удовлетворении остальных требований отказано. Апелляционный суд решение изменил, в удовлетворении иска отказал в полном объеме на том основании, что п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены последствия несоответствия сделки по распоряжению заложенным имуществом (право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательства, обращение взыскания на предмет залога), правовых оснований для признания ничтожным договора дарения акций не имелось.
Сбербанк считает, что оспариваемым договором нарушены права Сбербанка не только как залогодержателя, но и как кредитора и взыскателя; Е. оформил залог ценных бумаг и произвел все необходимые для этого действия, что подтверждает возникновение права залога у истца; в силу ст. 149 ГК РФ у ОАО «Книжный магазин «Новинка» отсутствует право на внесение записи о смене акционера в реестр ценных бумаг при изменении способа удостоверения права на ценные бумаги, что имело место при оформлении залога; регистрация брака между Е. и С. и наличие совместного ребенка подтверждают, что спорные акции фактически не выбыли из владения и пользования Е.; из материалов дела усматривается злоупотребление правом со стороны Е. и С., что в соответствии с п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ является основанием для признания договора дарения ничтожным. Кроме того, Сбербанк указывает на наличие двух различных договоров от одной даты, имеющихся в материалах дела, в которых по-разному указано отчество С.
Ответчики считают, что права истца не нарушены, поскольку право Сбербанка на заложенные акции сохраняется даже при переходе права собственности на них; в силу ст. 432 ГК РФ соглашение между Е. и Сбербанком о переводе ценных бумаг и учете прав на них в депозитарий Сбербанка не может рассматриваться как депозитарный договор и является незаключенным; право залога на спорные акции у истца не возникло, так как в материалах дела отсутствуют подписанное между Сбербанком и Е. залоговое распоряжение и доказательства направления его в адрес ОАО «Книжный магазин «Новинка»; договором залога предусмотрено право залогодателя распоряжаться предметом залога самостоятельно, в случае отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя залогодатель обязан уплатить штраф в размере 5% от стоимости заложенных акций.
Между Сбербанком и ОАО «Книжный магазин «Новинка» (заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 04.06.2007, по условиям которого Сбербанк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для осуществления деятельности, предусмотренной его уставом, на срок до 04.06.2014 с лимитом 90000000 руб.
Согласно договору от 04.06.2007 заемщик в обеспечение основного обязательства обязался не позднее 20.07.2007 предоставить в залог обыкновенные именные бездокументарные акции ОАО «Книжный магазин «Новинка» в количестве 2280 штук (залогодатель — Е.), в ином случае заемщик обязался досрочно погасить кредит в течение одного месяца с указанной даты.
В обеспечение договора от 04.06.2007 между Сбербанком и Е. был заключен договор залога ценных бумаг от 28.06.2007, согласно которому Е. передал в залог Сбербанку принадлежащие ему на праве собственности ценные бумаги: обыкновенные бездокументарные акции (эмитент — ОАО «Книжный магазин «Новинка») в количестве 2280 штук (100% доли в уставном капитале), номинальная стоимость одной акции — 1000 руб., общая номинальная стоимость — 2228000 руб., залоговая стоимость акций — 228000 руб.
Договором залога от 28.06.2007 предусмотрено, что регистрация залога осуществляется на счете депо залогодателя в депозитарии залогодержателя, для чего залогодатель обязан не позднее 20.07.2007 передать залогодержателю заложенные ценные бумаги на основании поручения владельца ценных бумаг на перевод ценных бумаг в депозитарий Сбербанка. После зачисления ценных бумаг на счет депо залогодателя в депозитарии залогодержателя залогодатель обязан не позднее 20.07.2007 передать залогодержателю залоговое поручение о переводе ценных бумаг в залоговый раздел счета депо залогодателя, открытого в депозитарии залогодержателя.
В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие выполнение Е. требований договора залога от 28.06.2007, а именно: выписка по счету депо по состоянию на 22.09.2008 из депозитария Сбербанка, залоговое поручение, заявление на депозитарное обслуживание от 19.07.2007, поручение на открытие счета депо от 19.07.2007, анкета физического лица от 19.07.2007, тарифы за депозитарное обслуживание физических лиц от 01.04.2007, поручение на перевод/прием перевода ценных бумаг от 19.07.2007.
Таким образом, материалами дела подтверждается заключение между Сбербанком и Е. договора залога от 28.06.2007 и совершения Е. всех необходимых действий в целях передачи в залог спорных акций, в связи с чем доводы ответчиков об отсутствии у истца права залога отклонены.
В силу ст. ст. 28 и 29 ФЗ от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» права владельцев на эмиссионные ценные бумаги бездокументарной формы выпуска удостоверяются в системе ведения реестра — записями на лицевых счетах у держателя реестра или в случае учета прав на ценные бумаги в депозитарии — записями по счетам депо в депозитариях. При этом право на именную бездокументарную ценную бумагу переходит к приобретателю в зависимости от формы учета прав либо с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, либо с момента внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя.
Совершение Е. всех предусмотренных договором залога действий по передаче в залог Сбербанку спорных акций свидетельствует о том, что договор залога от 28.06.2007 является заключенным в порядке ст. 428 ГК РФ путем присоединения, следовательно, у истца возникло право залога на спорные акции.
Кроме того, при последующем дарении спорных акций С. в договоре дарения от 12.11.2007 Е. уведомил одаряемую о наличии обременения в виде залога на основании договора залога, заключенного между Сбербанком и Е.
Договором залога от 28.06.2007 предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно — отчуждать предмет залога и передавать его в доверительное управление, до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что истец согласия на отчуждение спорных акций Е. не давал.
Вместе с тем Е. 12.11.2007 заключил договор дарения спорных акций с С., в соответствии с которым был подарен 100% пакет бездокументарных акций ОАО «Книжный магазин «Новинка» номинальной стоимостью 1000 руб. каждая, общим количеством 2280 штук.
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия письменного согласия истца на отчуждение Е. спорных ценных бумаг, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии договора дарения от 12.11.2007 требованиям закона и, следовательно, ничтожности его в силу ст. 168 ГК РФ.
Вывод апелляционного суда со ссылкой на ст. 351 ГК РФ о необоснованности применения в качестве последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом признания недействительным договора дарения предмета залога, заключенного без согласия залогодержателя, основан на неправильном применении норм материального права.
Ст. 351 ГК РФ закреплены дополнительные гарантии залогодержателя при нарушении залогодателем правил, установленных ст. 342 ГК РФ. При этом законодательство не предусматривает, что предоставленное залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога, разрешает залогодателю распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя.
Ст. 168 ГК РФ содержит указание, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, сделка дарения предмета залога, осуществленная без согласия залогодержателя, как не соответствующая требованиям закона, является ничтожной.
Ссылка ответчиков на договор залога от 28.06.2007 отклоняется, поскольку в нем предусмотрено право залогодателя распоряжаться всеми правами акционера, но не отменен пункт договора залога от 28.06.2007, согласно которому залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога.
Сохранение у залогодержателя права на заложенное имущество при переходе права собственности на предмет залога без согласия залогодержателя не лишает его права оспаривать отчуждение заложенного имущества без его согласия как совершенное с нарушением требований закона.
Отсутствие согласия Сбербанка как залогодержателя на отчуждение заложенных акций при осуществлении дарения спорных акций обоснованно оценено судом первой инстанции как нарушение требований закона и договор дарения от 12.11.2007 признан недействительным в силу его ничтожности.
ФАС округа отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
8. Требование об обращении взыскания на предмет залога не может рассматриваться в рамках дела о банкротстве в качестве имущественного требования к залогодателю, если он не является должником по основному (денежному) обязательству, это требование исполняется в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.07.2009 N Ф04-3936/2009(9875-А45-46)).
ЗАО «Сибирский завод горных машин» обратилось с заявлением о признании незаконным бездействия судебного пристава-исполнителя, выразившегося в несоставлении документа о снятии ареста на имущество: здание и право аренды земельного участка.
Решением суда требования оставлены без удовлетворения. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
По мнению заявителя, является неверной ссылка суда на постановление арбитражного апелляционного суда по делу о признании незаконным постановления о возбуждении исполнительного производства в части приостановления исполнительного документа как на имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела. Кроме этого, как считает заявитель, ни ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ни ФЗ «Об исполнительном производстве» не предусматривают никаких особенностей относительно наложения ареста на имущество в ходе процедуры конкурсного производства, однозначно определяя, что наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника в ходе конкурсного производства не допускается, ранее наложенные аресты снимаются, все имущество поступает в конкурсную массу.
По мнению заявителя, суд не учел его доводы о том, что в силу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все его имущество поступает в конкурсную массу, и обращение взыскания на его имущество в пользу ОАО «Собинбанк» повлечет нарушение прав конкурсных кредиторов, удовлетворение требований которых за счет имущества должника является первостепенной задачей конкурсного производства.
В службе судебных приставов на исполнении находится исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного листа от 28.12.2007, выданного арбитражным судом по делу об обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ЗАО «СЗГМ» здание и право аренды земельного участка в пользу ОАО «Собинбанк».
04.09.2008 в рамках данного исполнительного производства судебный пристав-исполнитель вынес постановление о наложении ареста на имущество должника, в соответствии с которым произведен арест этого имущества, составлен акт описи и ареста.
Решением арбитражного суда ЗАО «СЗГМ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Полагая, что наложение ареста на имущество и иные ограничения распоряжения имуществом должника в ходе конкурсного производства не допускаются, ранее наложенные аресты снимаются, и все имущество поступает в конкурсную массу, ЗАО «СЗГМ» обратилось в службу судебных приставов с уведомлением о том, что оно признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Несмотря на получение данного уведомления, судебным приставом-исполнителем арест на имущество ЗАО «СЗГМ» снят не был.
Суд исходил из того, что требование об обращении взыскания на предмет залога не может рассматриваться в рамках дела о банкротстве в качестве имущественного требования к залогодателю, если он не является должником по основному (денежному) обязательству, и в связи с тем, что данная позиция была изложена в постановлении от 15.07.2008 апелляционного арбитражного суда и оставлена в силе Постановлением от 07.10.2008 ФАС округа по другому делу, суд, сославшись на п. 2 ст. 69 АПК РФ, пришел к выводу о том, что указанные решения имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
Исходя из этого, суд указал, что ОАО «Собинбанк» не является и не может являться конкурсным кредитором ЗАО «СЗГМ», так как его требование об обращении взыскания на предмет залога не может быть удовлетворено в рамках дела о банкротстве, поэтому требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество ЗАО «СЗГМ» не могут рассматриваться в рамках дела о банкротстве в качестве имущественных требований к залогодателю, в связи с чем отсутствуют основания для признания незаконным бездействия судебного пристава-исполнителя, выразившегося в несоставлении постановления о снятии ареста с имущества, наложенного на основании акта описи и ареста от 04.12.2008.
В соответствии с п. 1 ст. 126 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур, применяемых в деле о банкротстве, если иное не предусмотрено данным Законом. Одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом.
Исключение предусмотрено ст. 5 Закона N 127-ФЗ, в соответствии с которой требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов, и кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве, следовательно, исполнение судебных актов о взыскании текущей задолженности производится в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве.
В данном случае исполнительный документ выдан во исполнение решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество в погашение денежных требований по кредитному договору.
Суд обоснованно сослался на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым возбуждение производства по делу о несостоятельности (банкротстве) не влечет прекращения залоговых отношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство.
В связи с этим обоснованны выводы о том, что требование об обращении взыскания на предмет залога не может рассматриваться в рамках дела о банкротстве в качестве имущественного требования к залогодателю, если он не является должником по основному (денежному) обязательству, и данное требование исполняется в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве, и на его исполнение не распространяются положения п. 1 ст. 126 Закона N 127-ФЗ.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
9. Поскольку не доказано право залогодателя на спорное имущество, суд признал оспариваемый договор залога недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2009 N КГ-А40/9388-09).
ООО «БИЛЛА Риэлти» и ООО «БИЛЛА» обратились с иском к Сбербанку РФ и ООО «Бетафрис» о признании недействительным договора залога.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Суд исходил из того, что представленными доказательствами подтверждено право собственности истцов на спорное оборудование, право собственности залогодателя ООО «Бизнес Групп» (правопреемником которого является ООО «Бетафрис») на данное имущество не доказано. Оспариваемая сделка не соответствует ст. ст. 209, 335 ГК РФ, ст. 19 Закона РФ «О залоге», поскольку не подтверждено право залогодателя на имущество, являющееся предметом залога.
Сбербанк полагает, что залогодатель представил документы, подтверждающие его право собственности на предмет залога, а также подтверждающие основание нахождения заложенного оборудования у третьих лиц. Сбербанк указывает, что судом не установлено, каким образом без ведома ООО «БИЛЛА» и ООО «Билла Риэлти» в период с февраля 2007 года по июнь 2008 года сотрудниками залогодержателя могли проводиться проверки залога с выходом по местам нахождения залога. Судами не дана оценка обстоятельству, что представленный договор аренды оборудования от 01.12.2004, заключенный между ООО «БИЗНЕС Групп» и ООО «БИЛЛА», свидетельствует о том, что оборудование находится в пользовании у ООО «БИЛЛА» на основании договора аренды с ООО «БИЗНЕС Групп», а не ООО «БИЛЛА Риэлти»; данный договор является признанием со стороны ООО «БИЛЛА» права собственности на оборудование за ответчиком ООО «БИЗНЕС Групп» (ООО «Бетафрис»).
Между Сбербанком и ООО «АРТ ФЛАЙ» (после правопреемства — ООО «Арткомплект») заключен кредитный договор от 07.02.2007, в соответствии с которым первый обязался предоставить второму кредит в сумме 57000000,00 руб. на срок по 01.08.2008.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по данному договору Сбербанк заключил договор залога от 07.02.2007 с ООО БИЗНЕС Групп» (правопреемником которого является ООО «Бетафрис»), в соответствии с которым последний (залогодатель) передает в залог залогодержателю имущество (предмет залога). В соответствии с договором предмет залога находится у залогодателя по адресу, по которому располагается магазин сети розничной торговли «БИЛЛА», где эксплуатируется и находится торговое оборудование, поименованное в договоре залога.
Из актов ареста (описи) от 23.07.2008 следует, что наложение ареста на имущество, указанное в договоре залога, проводилось в магазине сети розничной торговли истцов; имущество обнаружено во владении истцов, судебным приставом при наложении ареста была проведена идентификация оборудования, указанного в договоре залога, с оборудованием, находящимся в собственности истца и расположенным в магазинах сети розничной торговли истцов, установлена его идентичность.
Право собственности истцов на спорное оборудование, указанное в договоре залога, подтверждается договором купли-продажи от 19.06.2006, заключенным между ООО «Вектра-Плюс» и ООО «БИЛЛА Риэлти», товарными накладными от 23.06.2006, договором купли-продажи от 19.06.2006, заключенным между ООО «Вектра-Плюс» и ООО «БИЛЛА», контрактом между ООО «ШАЛЛЕР-МОСКВА» и ООО «БИЛЛА Риэлти».
В соответствии с п. п. 21, 22, 49 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, имущество, находящееся на праве собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, учитывается на балансе организации в составе основных средств.
Оборудование в установленном законом порядке принято ООО «БИЛЛА Риэлти» к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, что подтверждено актами о приеме-передаче основных средств (по форме ОС-1), актами о приеме-передаче групп объектов основных средств (по форме ОС-1б) и инвентарными карточками учета основных средств (по форме ОС-6).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, сопоставив данные, содержащиеся в сводных таблицах оборудования, суды пришли к выводу, что наименование, модель (марка), количество, заводские номера (если имеются) и местонахождение приобретенного истцами оборудования совпадают с оборудованием, являющимся предметом договора залога, а представленные истцами документы подтверждают приобретение ими именно того оборудования, которое было заложено залогодателем по договору залога от 07.02.2007.
Довод первого ответчика о том, что наименование приобретенного истцами оборудования не совпадает с наименованием оборудования, указанного в договоре залога, опровергается имеющимися в деле доказательствами.
Судом установлено, что согласно договору залога индивидуализирующими и идентифицирующими признаками имущества (оборудования), переданного в залог залогодержателю, являются наименование, заводской номер и местонахождение имущества.
В приложении к договору залога указаны заводские номера части заложенного оборудования, инвентарные номера оборудования, присвоенные залогодателем, оценочная и залоговая стоимость оборудования.
Суд установил, что данные доказательства не доказывают то обстоятельство, что имущество, переданное в залог по оспариваемому договору и находящееся на территории истцов, принадлежит залогодателю. Представленные ответчиками документы не позволяют однозначно установить, приобреталось ли по данным документам залогодателем именно то торговое оборудование, которое было предметом договора залога, поскольку ни в одном из представленных договоров, описях и спецификациях, ни в иных документах (товарных накладных, актах приема-передачи оборудования, актах о выполненных работах, счетах-фактурах) не содержится информации о заводских номерах приобретаемого оборудования, которые являются одним из индивидуализирующих и идентифицирующих признаков имущества (оборудования).
Указанные в договоре залога данные об инвентарных номерах оборудования, датах ввода в эксплуатацию, балансовой, оценочной и залоговой стоимости предмета залога правомерно не приняты во внимание в качестве идентифицирующих признаков заложенного торгового оборудования, поскольку ответчики не представили документы, подтверждающие принятие залогодателем имущества к бухгалтерскому учету и позволяющие индивидуализировать имущество по одному из указанных выше признаков.
Доводы первого ответчика о наличии договора аренды оборудования от 01.12.2004, проведении сотрудниками залогодержателя выездных проверок залога отклонены.
Истцы заключение договора аренды оборудования от 01.12.2004 с ООО «БИЗНЕС Групп» отрицают, подлинный договор аренды ответчиками не представлен, в силу ст. 71 АПК РФ суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если утрачен или не передан в суд его оригинал и установить подлинное содержание первоисточника не представляется возможным.
Ссылка первого ответчика на осуществление Сбербанком в период с февраля 2007 года по июнь 2008 года выездных проверок торгового оборудования правомерно признана не относимой к предмету настоящего спора.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона РФ от 29.05.1992 года N 2872-1 «О залоге» залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Поскольку не доказано право залогодателя (ООО Бизнес Групп», правопреемником которого является ООО «Бетафрис») на спорное имущество, суд признал оспариваемый договор залога недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям ст. ст. 209, 335 ГК РФ, ст. 19 Закона «О залоге».
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
10. Оспариваемые дополнительные соглашения к договору залога были заключены сторонами с целью изменения объема обязательств по данному договору, в связи с чем они являются сделками и могут быть оспорены отдельно от договора залога (Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/7047-09).
ООО «Управляющая компания Вестимпекс» обратилось с иском к ОАО «Народный доверительный банк» о признании недействительными заключенных между ними дополнительных соглашений к договору залога. Иск мотивирован тем, что оспариваемые сделки являются недействительными в силу ст. 174 ГК РФ, поскольку были подписаны генеральным директором истца с превышением пределов полномочий, ограниченных уставом, без предварительного согласия общего собрания участников ООО.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен.
Банк считает, что спорные дополнительные соглашения не могут рассматриваться в качестве самостоятельных сделок, в связи с чем не могут быть оспорены отдельно от договора залога в целом.
Между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) был заключен договор залога от 18.01.2007 в обеспечение обязательств ООО «МЕГА-ПРОМ» перед ответчиком по кредитному договору от 18.01.2007, предметом которого являются принадлежащие истцу обыкновенные именные бездокументарные акции ЗАО «ТФК «Вестимпекс» номинальной стоимостью 15002,5 руб. каждая, в количестве 254 штук. 10.12.2007 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору залога, согласно которому стороны договорились распространить действие договора залога на обязательства ООО «Сантэр Ойл» по кредитному договору от 05.04.2007 перед ответчиком. Далее между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения 13.12.2007, 13.03.2008, 24.04.2008, 27.05.2008, 01.07.2008 к договору залога от 18.01.2007, в которых стороны согласовывали изменение объема обязательств истца в связи с изменением условий основного обязательства ООО «Сантэр Ойл» перед ответчиком по кредитному договору от 05.04.2007.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Согласно п. 4 ст. 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества.
Уставом истца установлено ограничение полномочий генерального директора в совершении сделок, связанных с приобретением, отчуждением и возможностью отчуждения акций (паев, долей в уставном капитале) других коммерческих организаций, обременение указанного имущества, передача в залог, доверительное управление. Согласно уставу общее собрание правомочно только в случае присутствия на нем всех участников ООО (их представителей). Решения общего собрания принимаются только путем проведения собрания (совместного присутствия участников ООО для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).
Суд принял во внимание положения вышеназванных норм права и положений устава, притом что в материалах дела отсутствуют доказательства о наличии предварительного согласия общего собрания участников истца на заключение спорных дополнительных соглашений, а также то, что ответчику было известно об ограничении полномочий генерального директора истца.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Оспариваемые соглашения были заключены сторонами с целью изменения объема обязательств истца по договору залога, в связи с чем по смыслу ст. 153 ГК РФ они являются сделками и могут быть оспорены.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
11. Поскольку норма п. 2 ст. 342 ГК РФ прямо не указывает на последствия нарушения установленного в ней запрета на последующий залог, последствия нарушения данной нормы должны определяться по общему правилу ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (Постановление ФАС Московского округа от 10.07.2009 N КГ-А40/4446-09).
Банк «Клиентский» обратился с иском к ООО «ВАРГУС-ИНВЕСТ» о взыскании основного долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом и неустойки путем обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ООО «ПромГруппа». Была произведена замена ООО «ВАРГУС-ИНВЕСТ» на ООО «Гуслайн» путем установления процессуального правопреемства в связи с реорганизацией ООО «ВАРГУС-ИНВЕСТ» в форме слияния.
Решением суда иск удовлетворен.
Произведена замена банка «Клиентский» на ООО «ЭкспоТехникс» в связи с переменой лиц в кредитном обязательстве на стороне кредитора на основании заключенного с ООО «ЭкспоТехникс» соглашения об уступке прав требований ООО «Гуслайн», вытекающих из кредитного договора.
Произведена замена ООО «ПромГруппа» на ООО «Промлинк» путем установления процессуального правопреемства в связи с прекращением деятельности ООО «ПромГруппа» в результате реорганизации путем слияния.
Апелляционный суд решение изменил в части взыскания отдельного заложенного по договору залога от 30.07.2007 имущества, установив, что часть имущества, на которое обращено взыскание, ранее уже была заложена ООО «ПромГруппа» по договорам залога от 23.03.2005 и от 09.02.2007, заключенным с АКБ «АК БАРС» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Инфоинвест» по кредитному договору от 09.02.2007. Причем этими договорами устанавливался запрет на последующий залог без согласия залогодержателя. Суд указал, что АКБ «АК БАРС» не предоставлял ООО «ПромГруппа» своего согласия на последующий залог уже заложенного имущества в обеспечение исполнения обязательств ООО «Гуслайн», в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ договор залога от 30.07.2007 в части имущества, указанного в договорах залога от 23.03.2005 и от 09.02.2007, является недействительным (ничтожным).
Истец полагает, что вывод о недействительности договора залога от 30.07.2007 в части имущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, так как ГК РФ не исключает иных последствий несоблюдения требований ст. 342 ГК РФ.
Довод истца о том, что, исходя из системного толкования положений п. 3 ст. 342, п. 2 ст. 351 ГК РФ, единственным правовым последствием нарушения запрета на последующий залог является возникновение у первоначального залогодержателя права потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, подлежит отклонению, поскольку норма п. 2 ст. 342 ГК РФ прямо не указывает на последствия нарушения установленного в ней запрета, а следовательно, последствия нарушения данной нормы ГК РФ должны определяться по общему правилу ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Кроме того, в отсутствие прямо установленного законом последствия нарушения права, лицо, право которого было нарушено, в силу ст. 12 ГК РФ свободно в выборе способа его защиты.
ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
12. По смыслу положений ст. 450 ГК РФ нарушение условий кредитного договора не может служить основанием для расторжения договора залога недвижимого имущества, заключенного в обеспечение обязательств по кредитному договору (Постановление ФАС Поволжского округа от 07.09.2009 по делу N А55-728/2009).
ООО «Вектор Развития» обратилось с иском к ОАО «Первый Республиканский Банк» о расторжении заключенного между ними договора об ипотеке. Иск мотивирован тем, что банк не исполнил обязательства по предоставлению третьему лицу запрошенного кредитного транша, обращение истца о расторжении договора ипотеки оставлено без удовлетворения, он не может распоряжаться земельным участком.
Банк считает, что, поскольку заемщику кредитные средства в размере предоставлены, предметом ипотеки является обеспечение обязательств по кредитному договору, залог сохраняет силу до полного исполнения заемщиком всех обязательств перед банком, залогодателем не доказана необходимость расторжения договора.
Решением суда в иске отказано в связи с отсутствием оснований для расторжения договора, поскольку он заключен в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, полученные заемщиком по кредитному договору средства не возвращены, залог продолжает действовать до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Истец ссылается на то, что кредитным договором предусмотрено предоставление кредита частями, предоставление траншей кредита обусловлено наличием достаточного имущественного обеспечения перед выдачей каждого транша, он обращался в банк с требованием о расторжении договора, обеспечение залогом не возникло в связи с неполучением заемщиком очередного транша кредита, имущество истца должно было обеспечить исполнение невыданного транша, возврат ранее полученных средств полностью обеспечен ранее заключенными договорами ипотеки, просрочка по кредитному договору со стороны заемщика отсутствует, невыдача транша кредита нарушает права истца, обязательство, обеспеченное договором ипотеки, не возникло.
Банк указал, что, поскольку предмет залога обеспечивает исполнение обязательства по всему кредитному договору, залог сохраняется до полного исполнения всех обязательств по кредитному договору, заемщик отказался от досрочного погашения кредита, имеется задолженность по уплате процентов, основания для расторжения договора отсутствуют.
12.08.2008 между банком и заемщиком заключен договор кредитной линии, в соответствии с которым банк открывает заемщику кредитную линию в размере лимита выдачи 50000000 руб. сроком действия до 12.02.2010 для пополнения оборотных средств с условием уплаты за пользование кредитом 16% годовых, в случаях неисполнения обязательств, предусмотренных условиями договора, — 19% годовых; уплаты неустойки в размере 0,2% от суммы просроченного платежа — до срока окончательного погашения кредита за каждый день просрочки; уплаты неустойки в размере 0,22% от суммы просроченного платежа — после срока окончательного погашения кредита за каждый день просрочки; уплатой штрафа за нецелевое использование кредита и (или) предоставление банку недостоверной информации, документов, связанных с использованием кредита, и (или) при отказе заемщика предоставить эти документы в размере 5% от суммы лимита; уплатой неустойки в размере 0,1% от суммы лимита за непредоставление документов, подтверждающих факт страхования в пользу банка имущества, переданного в залог от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения, а также оформления соглашения о безакцептном списании денежных средств в счет погашения обязательств по настоящему договору с расчетных счетов, открытых в банке и ОАО «БалтИнвестБанк».
Обязательства заемщика по кредитному договору обеспечиваются залогами недвижимого имущества и поручительствами.
В обеспечение исполнения обязательств по договору кредитной линии между банком и истцом заключен договор залога от 10.10.2008, в соответствии с которым истец (залогодатель) в обеспечение обязательства по договору кредитной линии передает в залог банку земельный участок для строительства административного здания и трансформаторной подстанции. Рыночная стоимость участка определена в 35095914 руб., залоговая цена составляет 24567139,8 руб.
20.10.2008 регистрирующим органом данный договор был зарегистрирован.
28.10.2008 заемщик направил в банк заявление о предоставлении транша по кредитному договору в размере 21170000 руб.
В соответствии с договором о кредитной линии банк обязался предоставлять кредит в течение 3 рабочих дней со дня получения надлежаще оформленной заявки заемщика.
Поскольку в установленный договором срок банком очередной транш кредита предоставлен не был, заемщик письмом от 09.12.2008 обратился к банку с просьбой о выводе из залога недвижимого имущества — земельного участка, оформленного договором ипотеки от 10.10.2008, заключенным залогодателем и банком.
23.12.2008 залогодатель обратился к банку с просьбой о расторжении договора ипотеки от 10.10.2008, мотивировав требование неисполнением банком обязанности по выдаче очередного транша кредита. Банк на предложение о расторжении договора не ответил.
В обоснование требований залогодатель ссылается на допущенное банком существенное нарушение договора. В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд исходил из отсутствия оснований для расторжения договора в соответствии с данной нормой.
В рамках договора кредитной линии заемщику банком были предоставлены два транша: 26.08.2008 в сумме 7650000 руб. и 05.09.2008 в сумме 10250000 руб.
Очередной транш кредита в размере 21170000 руб. банком предоставлен не был, поскольку появилась информация о наличии у заемщика просроченной задолженности в других банках.
В соответствии с договором кредитной линии заемщик обязан по требованию банка предоставлять все необходимые хозяйственно-финансовые документы, справки и другие документы. Банком неоднократно запрашивались справки о кредитной истории и действующих обязательствах перед банками-кредиторами, однако заемщиком данные справки не были предоставлены, информация о просроченной задолженности не была опровергнута.
Кредитным договором предусмотрено, что в случае ухудшения финансового состояния (платежеспособности) заемщика, в том числе возникновения у него просроченной задолженности перед третьими лицами, появления обстоятельств или сведений, что сумма кредита не будет возвращена в срок, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита и уплаты начисленных процентов, а также уменьшить и/или закрыть лимит кредитования в одностороннем порядке.
Договором об ипотеке предусмотрено, что предмет залога обеспечивает своевременное и полное исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, в том числе по возврату основной суммы кредита, уплате процентов за пользование кредитом, выплаты неустойки за несвоевременный возврат кредита, штрафных санкций за нарушение любого из условий кредитного договора, комиссионного вознаграждения, а также возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки, расходов по реализации предмета ипотеки, а также иных расходов залогодержателя.
Этим договором предусмотрено, что в случае частичного исполнения заемщиком обеспеченных настоящим залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения заемщиком своих обязательств.
С учетом толкования ст. ст. 334, 350 ГК РФ суд указал, что залогодатель при заключении договора залога допускает прекращение права собственности на предмет залога по независящим от него обстоятельствам, то есть возникновение в будущем реального ущерба в размере стоимости предмета залога.
Залогодателем не представлено доказательств нарушения условий договора ипотеки банком. Нарушение условий кредитного договора, по смыслу положений ст. 450 ГК РФ, даже если бы они имели место, не может служить основанием для расторжения договора залога недвижимого имущества, заключенного в обеспечение обязательств по кредитному договору.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
13. Поскольку стоимость права аренды земельного участка входит в общую оценочную стоимость заложенного имущественного комплекса (при единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости), отсутствие в договоре залога отдельно выделенной стоимости права аренды земельного участка не влечет незаключенность договора залога в целом (Постановление ФАС Поволжского округа от 11.08.2009 по делу N А65-26275/2008).
ОАО «Нижнекамскнефтехим» обратилось с иском к ООО «Татнефть-Нижнекамскнефтехим-Ойл») и ОАО «Татнефть» имени В. Д. Шашина о признании незаключенным договора залога.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суд исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. п. 1, 2 и 3 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 данного Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» указано, что исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога).
04.09.2006 между ответчиками заключен договор залога. Предметом залога являются имущественный комплекс; движимое имущество — оборудование, товарно-материальные ценности; право аренды на земельный участок. Договор залога заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО «Татнефть-Нижнекамскнефтехим-Ойл» перед ОАО «Татнефть» имени В. Д. Шашина по договорам займа, заключенным между ними.
При разрешении вопроса о том, согласована ли сторонами стоимость права аренды земельного участка, суд руководствовался договором залога, в котором стороны установили, что стоимость права аренды земельного участка входит в общую оценочную стоимость заложенного имущественного комплекса, а также принял во внимание принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Суд пришел к выводу, что в данном случае отсутствие в договоре залога отдельно выделенной стоимости права аренды земельного участка не влечет незаключенность договора залога в целом.
Также суд указал, что несоответствие оценки заложенного имущества без указания стоимости, определенной аудитором, не может свидетельствовать о неопределенности предмета договора ипотеки и не влияет на незаключенность оспариваемого договора.
В отношении условия о сроке права аренды земельного участка, передаваемого в залог, суд указал, что договор залога, отсылающий к содержанию договора аренды земельного участка от 14.08.2006, позволяет определить срок обеспечиваемого обязательства.
Такой подход подтверждается принципом, сформулированным в п. 43 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому если залогодателем является должник в основном обязательстве, условие договора о залоге об обеспеченном залогом обязательстве следует считать согласованным, если в договоре залога имеется ссылка на договор, регулирующий основное обязательство и содержащий соответствующее условие.
Необходимость обязательного проведения оценки передаваемого в ипотеку имущества в силу ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отсутствует.
Частью 3 ст. 70 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что состав передаваемого в ипотеку, относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации данного имущества. Данная норма также не содержит требований об обязательности определения оценки стоимости имущества, переданного в залог, исходя из оценки, проведенной независимым аудитором.
Кроме того, суд учел и то обстоятельство, что в соответствии со ст. 62 Закона N 102-ФЗ — залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором земельного участка допускается в пределах срока аренды с согласия собственника участка и с момента государственной регистрации договора залога от 04.09.2006 договор считается заключенным.
Арендодатель, муниципальное учреждение «Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район» письмом в адрес ООО «Татнефть-Нижнекамскнефтехим-Ойл», арендатора участка по договору аренды от 14.08.2006, выразил свое согласие на заключение договора залога.
Договор залога от 04.09.2006 представлялся на правовую экспертизу и 28.11.2006 зарегистрирован в ФРС.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
14. Поскольку цена квартиры как предмета ипотеки была результатом соглашения организации, специализирующейся на ипотечном кредитовании, и заемщика, то отсутствует причинно-следственная связь между действиями учреждения, производящего оценку квартиры, и убытками, возникшими у заимодавца в результате невозможности реализации заложенного имущества по цене, согласованной залогодателем и залогодержателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2009 по делу N А13-12397/2008).
ЗАО «Севергазипотека» обратилось с иском к Фонду имущества Вологодской области о взыскании 1316705 руб. компенсации имущественного вреда, причиненного вследствие использования истцом итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке, и признании недостоверной итоговой рыночной стоимости квартиры 1571000 руб., установленной Фондом в отчете.
Решением суда в иске о взыскании с ответчика убытков в размере 1316705 руб. отказано; в остальной части производство по делу прекращено. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
В марте 2007 года Е. обратилась к ЗАО «Севергазипотека» с заявлением о выдаче займа на приобретение трехкомнатной квартиры. По запросу Е. в соответствии с договором от 20.03.2007 Фондом произведена оценка стоимости квартиры, согласно которой ее рыночная стоимость определена в 1571000 руб.
ЗАО «Севергазипотека» (заимодавец) и Е. (заемщик) заключили договор целевого займа от 29.03.2007, по которому заемщику предоставлен заем в размере 1400000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения по договору купли-продажи в собственность заемщика квартиры стоимостью 1500000 руб. В договоре займа указано, что в настоящее время собственником квартиры является Л. Выполнение Е. обязательств по возврату займа обеспечивается залогом данной квартиры.
Договором займа предусмотрена обязанность заемщика погашать заем и уплачивать проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей, порядок, размер и сроки которых определены в договоре.
Е. (покупатель) и Л. (продавец) заключили договор купли-продажи от 29.03.2007, в соответствии с которым покупатель приобрел квартиру в собственность за 1570000 руб. В договоре купли-продажи оговорено, что квартира передается в залог в качестве обеспечения погашения ипотечного займа.
Государственная регистрация права собственности Е. на приобретенную квартиру произведена 30.03.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись, также произведена государственная регистрация ипотеки.
Е. неоднократно допускала просрочки в уплате обязательных платежей по договору займа. ЗАО «Севергазипотека» в судебном порядке обратило взыскание на квартиру как на предмет залога. В процессе реализации квартиры выяснилось, что ее рыночная стоимость, определенная Фондом, завышена, поэтому реализовать квартиру по такой цене невозможно.
Решением районного суда от 28.11.2007 обращено взыскание на квартиру путем ее продажи с публичных торгов и установлена ее начальная продажная цена — 108000 руб. В результате проведения судебным приставом-исполнителем исполнительных действий квартира описана и арестована. 31.10.2007 составлен акт о невозможности взыскания ввиду отсутствия у Е. иного имущества.
Согласно протоколу от 04.04.2008 торги по продаже квартиры признаны несостоявшимися ввиду отсутствия необходимого количества заявок на участие в торгах. Протоколом от 28.05.2008 торги по продаже квартиры также признаны несостоявшимися ввиду отказа победителя торгов от оплаты имущества.
Судебный пристав-исполнитель направил в адрес ЗАО «Севергазипотека» предложение от 24.06.2008 об оставлении за истцом имущества должника в виде данной квартиры по цене 81000 руб. в счет погашения задолженности по договору займа. Предложение ЗАО «Севергазипотека» принято, актом передачи нереализованного имущества должника в счет погашения долга от 07.07.2008 квартира передана истцу, право собственности ЗАО «Севергазипотека» на квартиру зарегистрировано в установленном порядке, выдано свидетельство.
Истец считает, что в результате недостоверной оценки квартиры Фондом ему причинен ущерб.
Суд сослался на то, что истец не доказал как сам факт причинения убытков именно в результате произведенной Фондом оценки квартиры, так и причинно-следственную связь между действиями ответчика и убытками.
Иск основан на ст. 24.6 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», согласно которой убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков.
В соответствии со ст. 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
В данном случае между ЗАО «Севергазипотека» и Е. спора о величине стоимости предмета ипотеки не возникло, следовательно, оценка квартиры являлась необязательной. Отчет об оценке квартиры был составлен специалистом Фонда для Е. Этот отчет был представлен истцу Е. среди прочих документов с целью получения займа. Установленная в отчете цена квартиры не являлась обязательной для сторон сделки, стороны были вправе определить залоговую стоимость предмета ипотеки по своему усмотрению. При этом интересы сторон в определении цены предмета ипотеки не совпадают, заемщик заинтересован в установлении более высокой цены, поскольку в этом случае он может рассчитывать на увеличение суммы займа. При таких обстоятельствах ЗАО «Севергазипотека», являющееся организацией, специализирующейся на ипотечном кредитовании, не обладая достаточными сведениями и опытом работы на рынке недвижимости в месте нахождения квартиры, при должной степени заботливости и осмотрительности, действуя в своем интересе, имело возможность проверить ликвидность предмета ипотеки по цене, установленной оценщиком. Несмотря на это, ЗАО «Севергазипотека» согласилось с оценкой предмета ипотеки, предложенной Е.
Поскольку цена квартиры как предмета ипотеки была результатом соглашения ЗАО «Севергазипотека» и Е., отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика по оценке квартиры и убытками, возникшими у истца в результате невозможности реализации заложенного имущества по цене, согласованной залогодателем и залогодержателем.
Возможность возникновения негативных для истца последствий определения цены заложенного имущества в данном случае составляет его предпринимательский риск.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
15. Установив, что правоотношения сторон возникли из договора о залоге и акта исполнительного производства до внесения изменений в ст. 352 ГК РФ, суд руководствовался редакцией этой нормы, действовавшей до 30.12.2008, и удовлетворил иск об освобождении заложенного имущества от ареста (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2009 по делу N А21-8374/2008).
ОАО «ВТБ» обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю П., ОАО «Коммерческий банк «Энерготрансбанк», Управлению Федеральной службы судебных приставов об освобождении от ареста (исключении из описи) заложенного имущества.
Решением, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен.
«Энерготрансбанк» считает, что согласно ст. ст. 352 и 353 ГК РФ право залога сохраняется в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу, за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом. Эти статьи должны быть применены в редакции ФЗ от 30.12.2008 N 306-ФЗ, поскольку он применяется к правоотношениям сторон, возникшим после 11.01.2009; действующее законодательство не содержит запрета на арест имущества предпринимателя-должника; суды не дали оценку тому, что права истца не нарушаются по причине отсутствия реализованного права на обращение взыскания в отношении заложенного имущества.
ОАО «ВТБ» (кредитор) и предприниматель А. (заемщик) заключили кредитный договор от 31.05.2007 на сумму 29500000 руб. со сроком выплаты долга до 31.10.2008. В обеспечение данного договора ОАО «ВТБ» (залогодержатель) заключило с П. (залогодатель) договор от 31.05.2007, согласно которому в залог было передано 11 единиц медицинского оборудования на сумму 33800650 руб., находящегося в клинике.
На основании договора о залоге кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Решением районного суда от 06.06.2008 с ООО «Остров», ООО «Европейская клиника», ЗАО «Запрыбсбыт» и П. в пользу «Энерготрансбанка» солидарно взыскано 23235655,74 руб.
Решением районного суда от 06.06.2008 по другому делу с ООО «Сириус», М., ООО «Европейская клиника», П. в пользу «Энерготрансбанка» солидарно взыскано 65754 руб.
Выданы исполнительные листы и 15.09.2008 возбуждены исполнительные производства. В ходе исполнения этих решений судебный пристав-исполнитель на основании определения от 08.10.2008 наложил арест на имущество П., в том числе на медицинское оборудование, являющееся предметом залога.
ОАО «ВТБ» считает, что обращением взыскания на заложенное имущество нарушены его права.
Суд указал, что в случае реализации в рамках исполнительного производства 11 единиц медицинского оборудования ОАО «ВТБ» потеряет преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества, что не соответствует требованиям законодательства о залоге.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ в редакции, действовавшей до 30.12.2008, залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350).
ФЗ от 30.12.2008 N 306-ФЗ пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ изложен в иной редакции, согласно которой залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. Согласно ст. 9 данного Закона его положения применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу.
Поскольку правоотношения сторон возникли из договора о залоге и акта исполнительного производства до внесения изменений в ст. 352 ГК РФ, суд руководствовался редакцией этой нормы, действовавшей до 30.12.2008.
Суд также принял во внимание положения ФЗ «Об исполнительном производстве» в редакции, действующей до 30.12.2008, допускающего реализацию заложенного имущества в интересах лиц, не являющихся залогодержателями.
Ссылка на необходимость применения пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ и положений ФЗ «Об исполнительном производстве» в редакциях, действующих после 30.12.2008, противоречит ст. 9 ФЗ от 30.12.2008 N 306-ФЗ.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
16. Поскольку ничтожный договор ипотеки не повлек возникновения прав залогодержателя, эти права не могли перейти к поручителю, исполнившему обязательство (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2009 по делу N А26-3611/2008).
«СЗР-Инвест» обратилось с иском к ООО «Невский дом» об обращении взыскания на здание холодильника.
К участию в деле привлечены ЗАО «Сортавальский рыбзавод» и Сбербанк РФ.
ООО «Невский дом» обратилось со встречным иском к Сбербанку, ЗАО «Сортавальский рыбзавод» и ООО «СЗР-Инвест» о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки.
Решением, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
ООО «Невский дом» считает, что суды ошибочно исчислили срок исковой давности к требованию о признании недействительной ничтожной сделки с момента начала ее исполнения сторонами, что в данном случае применению подлежит п. 1 ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Сбербанк и ЗАО «Сортавальский рыбзавод» заключили договор от 23.06.2004 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 10000000 руб. В обеспечение исполнения обязательств по данному договору Сбербанк и ЗАО «Сортавальский рыбзавод» заключили договор ипотеки от 17.03.2005, в соответствии с которым предметом залога являются здание холодильника и земельный участок, на котором оно находится.
В письме от 15.12.2006 УФРС отказало в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку право ЗАО «Сортавальский рыбзавод» на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда с ЗАО «Сортавальский рыбзавод» в пользу Сбербанка взыскано 10000000 руб. задолженности по кредитному договору от 23.06.2004, 34520,55 руб. процентов за пользование кредитом. Сумма взыскания обращена на имущество, находящееся в залоге, в том числе на здание холодильника.
После принятия этого судебного решения Сбербанк, ЗАО «Сортавальский рыбзавод» и ООО «СЗР-Инвест» заключили договор поручительства от 28.06.2005, в соответствии с которым ООО «СЗР-Инвест» отвечает перед Сбербанком за исполнение ЗАО «Сортавальский рыбзавод» обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 23.06.2004 в сумме 3096193,15 руб. ООО «СЗР-Инвест» уплатило указанную сумму банку.
Решением арбитражного суда от 17.10.2006 ЗАО «Сортавальский рыбзавод» признано банкротом, открыто конкурсное производство. На стадии конкурсного производства здание холодильника продано ООО «ЛЭК-Северо-Запад», которое, в свою очередь, по договору купли-продажи от 11.04.2008 продало его ООО «Невский дом», право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ООО «СЗР-Инвест» полагает, что в силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к нему перешли права Сбербанка (залогодержателя) по договору ипотеки от 17.03.2005.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Материалами дела подтверждается отсутствие государственной регистрации договора ипотеки от 17.03.2005, в связи с чем суды сделали вывод о его ничтожности.
В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку ничтожный договор ипотеки от 17.03.2005 не повлек возникновения у Сбербанка прав залогодержателя, эти права не могли перейти к ООО «СЗР-Инвест».
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ и п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Довод о необходимости применения п. 1 ст. 200 ГК РФ не может быть принят, поскольку п. 1 ст. 181 ГК РФ устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений ст. 200 ГК РФ.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
17. Суд установил, что обеспеченное залогом обязательство прекращено надлежащим исполнением, и удовлетворил иск о прекращении ипотеки (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.07.2009 по делу N А53-26617/2008).
«Московский институт экономических преобразований» обратился с иском к ОАО «Зерноградгидроагрегат» о прекращении ипотеки на недвижимое имущество.
Решением, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен в связи с тем, что основания для обеспечения обязательства залогом отсутствуют в связи с прекращением обязательства надлежащим исполнением.
Ответчик считает, что суды не учли, что институт уплатил ему 8200000 руб. до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2007 во исполнение договора от 02.03.2007, не исследованного судами, в связи с чем вывод об исполнении институтом обязательства по договору от 25.10.2007 не соответствует материалам дела. Суды необоснованно применили ст. ст. 397, 475 и 557 ГК РФ, поскольку покупатель при заключении договора обладал информацией о недостатках имущества и при самостоятельном ремонте мог требовать от продавца только возмещения этих расходов. В договоре от 25.10.2007 стороны исключили возможность изменения условия о цене, поэтому между ними произведен зачет однородных требований, а не уменьшение цены. На дату заключения дополнительного соглашения от 04.05.2008 в отношении ответчика введена процедура наблюдения, в связи с чем зачет между сторонами не возможен, а требование института о возмещении расходов по ремонту кровли должны быть заявлены в деле о банкротстве. Институт не доказал прекращения обязательства надлежащим исполнением. Суд не рассмотрел ходатайство конкурсного управляющего о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и заявление о признании договора недействительным, чем нарушил ст. 50 АПК РФ.
ОАО «Зерноградгидроагрегат» (продавец) и НОУ «Институт экономических преобразований и управления рынком» (правопредшественник института, покупатель) заключили договор от 25.10.2007, по условиям которого покупатель приобрел нежилые помещения. Договором предусмотрено, что продавец продал покупателю нежилые помещения за 10310000 руб. с учетом НДС. По условиям договора расчет между сторонами на сумму 8200000 руб. произведен до подписания договора, а оставшиеся 2110000 руб. покупатель уплачивает в рассрочку: 600000 руб. — до 29.10.2007, 1510000 руб. — до 25.12.2007. Стороны установили, что имеющиеся неисправности покрытия крыши в отчуждаемом имуществе продавец обязан устранить до 25.12.2007. Имущество передано институту.
Право собственности института на нежилые помещения зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством от 28.12.2007. Согласно свидетельству право собственности обременено ипотекой.
ОАО «Зерноградгидроагрегат» с 02.03.2007 по 19.12.2007 перечислило институту 9800000 руб. Согласно подписанному сторонами акту сверки расчетов по состоянию на 01.04.2008 сальдо в пользу ОАО «Зерноградгидроагрегат» составило 510000 руб.
Институт и ОАО «Зерноградгидроагрегат» заключили дополнительное соглашение от 04.05.2008 к договору от 25.10.2007, в силу которого покупатель имеет право самостоятельно произвести текущий ремонт мягкой кровли в случае невыполнения продавцом своих обязательств и требовать от продавца зачета уплаченной им подрядчику стоимости ремонта в счет уменьшения своей задолженности по уплате продажной цены. Сумма, превышающая размер задолженности покупателя по договору на дату подписания дополнительного соглашения, относится на счет покупателя и не может быть предъявлена к оплате продавцу. Зачет стоимости ремонта мягкой кровли в счет уменьшения задолженности по уплате продажной цены производится на основании двустороннего акта с одновременным предоставлением договора подряда, акта выполненных работ и платежных поручений на их оплату.
Институт ссылается на то, что основания для ограничения его права собственности на нежилые помещения отсутствуют в связи с полной оплатой.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Суды установили, что во исполнение обязанности по уплате выкупной цены за приобретенные нежилые помещения институт перечислил обществу 9800000 руб. и произвел ремонт мягкой кровли стоимостью 590148 руб., что подтверждается договорами подряда от 04.05.2008 и 27.06.2008, актами выполненных работ от 27.06.2008, от 07.07.2008, платежными поручениями от 23.05.2008, от 01.07.2008. Суд установил, что обеспеченное залогом обязательство прекращено надлежащим исполнением.
Суд отклонил довод ответчика о том, что 8200000 руб. институт уплатил по договору от 02.03.2007, а не в рамках договора от 25.10.2007. Платежные поручения на эту сумму перечислены в договоре от 25.10.2007 как оплата, произведенная институтом за приобретенные нежилые помещения. Ответчик не представил доказательств того, что институт перечислил эту сумму в счет исполнения им иного обязательства.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно абзацам 1 и 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара ненадлежащего качества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Суд пришел к выводу, что указание в договоре от 25.10.2007 о недостатках мягкой кровли, которые ОАО «Зерноградгидроагрегат» обязалось устранить, не является основанием для отказа институту в возможности воспользоваться правом на уменьшение стоимости имущества при невыполнении ответчиком принятых обязательств. По существу, стороны предусмотрели способ уменьшения цены в случае неисполнения продавцом обязанности по приведению продаваемого имущества в надлежащее состояние. Это обстоятельство подтверждается подписанием дополнительного соглашения от 04.05.2008. ОАО «Зерноградгидроагрегат» в нарушение условий договора не привело крышу в надлежащее состояние, покупатель за свой счет устранил ее недостатки на сумму 590148 руб., что оценено судом исходя из ст. ст. 475 и 557 ГК РФ и дополнительного соглашения к договору как уменьшение договорной цены на сумму 510000 руб. Обязанность ответчика отремонтировать крышу не является встречным однородным требованием относительно обязанности института уплатить стоимость нежилых помещений. Доводы о том, что фактически в период банкротства стороны произвели зачет однородных взаимных требований, институт не доказал прекращения обязательства надлежащим исполнением, опровергаются материалами дела.
Определением арбитражного суда исковое заявление конкурсного управляющего ОАО «Зерноградгидроагрегат» о признании недействительными договора от 25.10.2007 и дополнительного соглашения от 04.05.2008, применении последствий недействительности сделки оставлено без движения, так как заявленное требование не относится к предмету спора и не может быть принято и рассмотрено в рамках данного дела.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
18. Суд признал незаконным отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке, указав, что дополнительное соглашение не является новым договором об ипотеке, а лишь дополняет условия ранее заключенного и зарегистрированного договора и поэтому не должно содержать данных о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2009 N Ф09-5577/09-С6).
ОАО «НОМОС-БАНК» обратилось с заявлением о признании незаконным отказа регистрационной службы в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Юнит-Оргтехника».
Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Между ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «Юнит-Оргтехника» (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 18.12.2007, согласно которому ООО «Юнит-Оргтехника» передает, а банк принимает в залог нежилые помещения. Договор зарегистрирован 26.12.2007.
Банком и ООО «Юнит-Оргтехника» подписано дополнительное соглашение от 03.07.2008 к данному договору. В залог дополнительно передано право аренды земельного участка. Банк и общество обратились в регистрационную службу с заявлениями о государственной регистрации этого дополнительного соглашения.
Регистрационная служба отказала в регистрации соглашения на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав, что соглашение, условием которого является включение нового объекта недвижимого имущества в предмет ипотеки, фактически является новым договором, который должен содержать все существенные условия договора ипотеки, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», о чем направило банку и обществу сообщение от 24.12.2008.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).
Согласно п. 2 ст. 23 Закона «Об ипотеке» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке урегулирован Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213.
Дополнительное соглашение от 03.07.2008 к договору об ипотеке от 18.12.2007 не является новым договором об ипотеке, а лишь дополняет условия ранее заключенного и зарегистрированного договора. Оно содержит описание недвижимого имущества (земельного участка) и вид регистрируемого права — залог права аренды. Дополнительное соглашение к договору ипотеки не должно в обязательном порядке содержать данных о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Кроме того, спорное соглашение заключено во исполнение ст. 69 Закона «Об ипотеке» и ст. 340 ГК РФ, которыми установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположен закладываемый объект недвижимого имущества, или права аренды этого земельного участка.
Судом установлено, что спорное соглашение соответствует законодательству об ипотеке, составлено в той же форме, что и договор, кроме того, необходимость его заключения прямо предусмотрена договором об ипотеке от 18.12.2007.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
19. Учитывая, что требования об обращении взыскания на спорное здание заявлены после прекращения ипотеки земельного участка, до прекращения залога земельного участка взыскание на спорный объект недвижимости обращено не было, суд отказал в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2009 N Ф09-4953/09-С6).
Сбербанк РФ обратился с иском к ООО «Эллада 25» об обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.02.2004 зарегистрировано право собственности ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» на земельный участок площадью 65800 кв. м, назначение: земли поселений.
Между Сбербанком (кредитор) и ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» (заемщик) 09.07.2004 заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в котором предусмотрено, что в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им заемщик предоставляет кредитору залог недвижимости и земельного участка (ипотека) на общую сумму 130425000 руб.
В порядке обеспечения исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии между Сбербанком (залогодержатель) и ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» (залогодатель) был заключен договор ипотеки от 09.07.2004, согласно которому предметом залога являются принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости — производственно-административное здание общей площадью 13620,4 кв. м и земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью 65800 кв. м.
Срок возврата кредита (с учетом дополнительного соглашения от 25.04.2005 к договору ипотеки от 09.07.2004) установлен 21.09.2006.
Между ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» (продавец) и ООО «ТД «Оренбургская марка» (покупатель) 18.04.2005 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, на основании которого в собственность покупателя передано нежилое одноэтажное строение.
Затем в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 20.04.2006 этот объект по акту приема-передачи был передан ООО «ТД «Оренбургская марка» ООО «Эллада 25», в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.05.2006 зарегистрировано право собственности последнего на это строение.
Определением арбитражного суда от 15.09.2005 в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» требования кредитора — Сбербанка — в размере 1560784,90 руб. включены в третью очередь реестра (в первую часть третьего раздела) требований кредиторов ОАО «Концерн «Оренбургмолоко».
Решением районного суда от 09.11.2005 удовлетворен иск Сбербанка к Р., ОАО «Концерн «Оренбургмолоко», ООО «ТД «Оренбургмолоко», ООО «Птицефабрика «Сакмарская», ЗАО «Машинотехнологическая станция» о взыскании задолженности по договору невозобновляемой кредитной линии, обращено взыскание на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 09.07.2004, залогодатель ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» (одно-, двухэтажное производственно-административное здание) общей площадью 13620,4 кв. м и земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости площадью 65800 кв. м).
Согласно определению арбитражного суда от 09.10.2006 имущество, являющееся предметом залога, реализовано на открытых торгах в рамках конкурсного производства, в связи с чем в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращен залог, в реестр требований кредиторов ОАО «Концерн Оренбургмолоко» включены кредиторские требования Сбербанка в сумме 75215095,88 руб. с удовлетворением данных требований в первой части третьей очереди.
В ответе УФРС указано, что договор ипотеки от 09.07.2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 20.07.2004. В настоящее время указанная запись погашена, запись о прекращении ипотеки внесена 20.02.2007.
Из выписки из реестра от 27.03.2007 следует, что спорный земельный участок находится в собственности ООО «Голден грейн».
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2009 этот участок находится в собственности ООО «Оренбургский молочный комбинат».
Решением арбитражного суда от 21.07.2008 отказано в иске ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» о признании права собственности на одноэтажное строение теплой стоянки общей площадью 539,9 кв. м и истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Эллада 25».
Сбербанк ссылается на то, что в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ право залога распространяется на все расположенные на заложенном земельном участке объекты недвижимости, поэтому он вправе обратить взыскание на одноэтажное строение теплой стоянки.
Суд установил, что, исходя из буквального толкования договора ипотеки, предметом залога является одно-, двухэтажное здание общей площадью 13620,4 кв. м и земельный участок площадью 65800 кв. м, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости; при этом спорный объект недвижимости — одноэтажное строение теплой стоянки общей площадью 539,9 кв. м — также расположен на переданном в залог земельном участке, поэтому на него в соответствии с п. 4 ст. 340 ГК РФ распространяется право залога, возникшее на основании договора ипотеки.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Между тем, поскольку договор ипотеки был прекращен в связи с реализацией (продажей) заложенного имущества (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ), на момент рассмотрения спора земельный участок площадью 65800 кв. м собственностью залогодателя не является, а ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, суд указал на прекращение права залога на спорный объект недвижимости, возникшего в силу расположения данного объекта на заложенном земельном участке, одновременно с прекращением договора ипотеки.
Учитывая, что требования об обращении взыскания на спорное здание заявлены истцом после прекращения ипотеки земельного участка, до прекращения залога земельного участка взыскание на спорный объект недвижимости обращено не было, суд отказал в иске.
Доводы Сбербанка о том, что право залога на спорное здание при прекращении договора ипотеки земельного участка прекращено не было, а также о наличии у него права требовать обращения взыскания на здание в силу ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку данный объект отчужден по недействительным сделкам без получения согласия залогодержателя, отклонены.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
20. Суд отказал в признании незаконными действий регистрационной службы по внесению записи о наличии обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, указав, что залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, и запись в реестр о наличии ипотеки была внесена правомерно (Постановление ФАС Уральского округа от 14.07.2009 N Ф09-4805/09-С6).
ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» обратилось с заявлением о признании незаконными действий регистрационной службы по внесению записи о наличии обременения в виде ипотеки в отношении квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возложении на нее обязанности аннулировать соответствующую запись на основании ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Решением суда в удовлетворении требований отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Истец ссылается на нарушение судами положений ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку действия регистрирующей службы по внесению записи в реестр суд оценил как исправление технической ошибки, однако в данном случае имело место изменение режима обременения права собственности на объект недвижимости, которое согласно ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», примерному перечню технических ошибок, предусмотренному п. 70 Приказа Минюста России от 01.07.2002 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не относится к категории технических ошибок.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 11.04.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.12.2007 зарегистрировано право собственности истца на объект недвижимого имущества (квартиру). Как следует из свидетельства, ограничения (обременения) права на указанный объект не зарегистрированы.
Между истцом и В. 25.08.2008 заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 36,9 кв. м.
11.09.2008 В. обратился в регистрационную службу для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в книге учета входящих документов сделана запись.
На основании заявления В. от 14.11.2008 в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация приостановлена до 12.02.2009.
Регистрационной службой 28.11.2008 в отношении данной квартиры внесена запись в реестр о наличии обременения в виде ипотеки.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. В силу ч. 1 ст. 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Устанавливаемый Законом N 214-ФЗ залог обеспечивает прежде всего обязательство по предоставлению объекта долевого строительства. Возникновение иных обязательств, указанных в п. 2 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ, связано с обязанностью передать объект участнику долевого строительства; такие обязательства являются следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства. Поэтому залог должен прекращаться при исполнении основного обязательства, которое он обеспечивает, — обязательства по передаче объекта.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Залог недвижимости возникает либо из договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), по которому одна сторона — кредитор по обязательству (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к другой стороне — должнику по этому обязательству (залогодателю) из стоимости заложенного недвижимого имущества, либо на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
По смыслу приведенных положений залог в пользу участников долевого строительства (ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ) является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона.
При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что оспариваемые действия регистрационной службы по внесению записи о наличии ипотеки следует считать незаконными как устанавливающие изменение режима обременения права заявителя.
Как следует из материалов дела, до получения выписки от 09.12.2008 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на спорный объект с записью об ипотеке 14.11.2008 приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на основании заявления В. от 14.11.2008 в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, довод заявителя о том, что В. отказался от сделки купли-продажи в связи с внесением записи об ипотеке, не подтвержден материалами дела.
Суд сделал вывод, что заявителем не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности оспариваемыми действиями регистрационной службы.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
21. Поскольку сведения о предмете залога не содержат указаний на индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, его качественные и технические характеристики, суд пришел к выводу, что стороны не согласовали предмет договора залога, а следовательно, такой договор не является заключенным и не влечет правовых последствий (Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2009 N Ф10-3933/09).
ЗАО «МИБ-Лизинг» обратилось с иском к Сбербанку РФ и ООО «Политех» о признании недействительной ничтожной сделки — договора залога, заключенного между ответчиками в качестве обеспечения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, в части передачи ООО «Политех» в залог Сбербанку машины флексографской печати Gallus EM-280.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
05.05.2005 спорное имущество — машина флексопечати — было приобретено в собственность ООО «ПромФинТрейд» у ООО «Гейдельберг-СНГ» для передачи в лизинг ООО «Фарт СВ» на основании договора купли-продажи от 05.05.2005.
В феврале 2007 года договор лизинга, заключенный между ООО «ПромФинТрейд» и ООО «Фарт СВ», был расторгнут.
01.03.2007 между ООО «ПромФинТрейд» и ООО «Политех» заключен договор финансовой аренды (лизинга), по условиям которого ООО «ПромФинТрейд» передало в лизинг лизингополучателю ООО «Политех» полиграфическое оборудование — машину флексопечати Gallus EM-280, а лизингополучатель обязался в течение всего срока лизинга (36 месяцев) своевременно выплачивать лизинговые и другие платежи, в порядке и сроки, которые предусмотрены договором лизинга.
В соответствии с договором предмет лизинга, переданный ООО «Политех», учитывается на балансе ООО «ПромФинТрейд».
По условиям договора лизинга предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты всей суммы лизинговых платежей и выкупной стоимости, определенной в приложении к договору, либо при условии выплаты лизингополучателем лизинговых платежей за фактический срок лизинга и выкупной стоимости, приведенной в приложении к договору.
В соответствии с договором решение о переходе права собственности на предмет лизинга до истечения срока лизинга должно быть оформлено дополнительным соглашением к данному договору.
22.05.2007 между ОАО «Собинбанк», ООО «Политех», ООО «ПромФинТрейд» и ЗАО «МИБ-Лизинг» было заключено соглашение, по условиям которого указанные юридические лица приняли на себя определенные обязательства. Итогом заключения данного соглашения явилось то, что собственником спорного имущества стало ООО «Политех».
22.05.2007 между ООО «Политех» и ЗАО «МИБ-Лизинг» заключен договор купли-продажи для целей лизинговой деятельности от 23.05.2007, в соответствии с которым продавец ООО «Политех» передал, а покупатель (истец) принял в собственность оборудование в соответствии со спецификацией, в том числе спорное полиграфическое оборудование — машину флексопечати.
Одновременно с этим 23.05.2007 указанное оборудование было передано ЗАО «МИБ-Лизинг» в лизинг ООО «Политех» в соответствии с договором финансовой аренды (лизинга) от 23.05.2007.
29.10.2008 было выявлено, что на машину флексопечати, принадлежащую на праве собственности ЗАО «МИБ-Лизинг», на основании определения арбитражного суда от 16.10.2008 по заявлению Сбербанка об обеспечении иска (иск о взыскании 1582063438 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество) судебным приставом-исполнителем наложен арест.
14.08.2006 между Сбербанком (кредитор) и ООО «Политех» (заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 13500000 руб. для приобретения оборудования на срок по 12.08.2009.
Исполнение обязательств ООО «Политех» обеспечивалось, в числе прочего, залогом технологического оборудования, приобретаемого заемщиком в соответствии с контрактом (договором) поставки оборудования от 01.06.2006, заключенным между заемщиком и ООО «МИОМ», согласно договору залога приобретаемого имущества от 14.08.2006.
Предметом договора на поставку оборудования от 01.06.2006 и договора залога приобретаемого имущества от 14.08.2006 являются машина флексографской печати Gallus EM-280 и машина для склейки запечатанного термоусадочного полотна в рукав DAH BAH CS-30G.
Согласно договору на поставку оборудования от 01.06.2006 право собственности на указанное выше оборудование переходит от продавца (ООО «МИОМ») к покупателю (ООО «Политех») с момента оплаты полной стоимости оборудования и подписания покупателем (ООО «Политех») акта приема-передачи оборудования.
Оплата полной стоимости оборудования в сумме 16875000 руб. подтверждается материалами дела.
ЗАО «МИБ-Лизинг» ссылается на то, что ООО «Политех» на момент заключения договора залога от 14.08.2006 со Сбербанком не являлось собственником спорного имущества и что действиями ответчиков нарушены права и законные интересы ЗАО «МИБ-Лизинг» как собственника полиграфического оборудования.
Суды пришли к выводу, что оспариваемый договор залога от 14.08.2006 является незаключенным ввиду отсутствия предмета договора, в связи с чем основания для признания его недействительным в силу ст. 168 ГК РФ отсутствуют.
В силу ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора залога являются предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В договоре должно быть зафиксировано местонахождение имущества с указанием, у кого оно находится.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 указано, что в случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Предметом договора залога приобретаемого имущества от 14.08.2006 является, в частности, машина флексографской печати Gallus EM-280. Индивидуализирующие признаки (заводской номер машины, год выпуска, завод-изготовитель и другие качественные характеристики), позволяющие вычленить его из аналогичного имущества, в спорном договоре отсутствуют.
В соответствии с п. 43 Постановления N 6/8 в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Спорный договор залога имеет отсылку к договору, регулирующему основное обязательство, — договору на поставку оборудования от 01.06.2006, предметом которого является машина флексографской печати Gallus EM-280 без указания идентифицирующих признаков.
Установив, что сведения о предмете залога не содержат указаний на индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, его качественные и технические характеристики, суды пришли к выводу, что стороны не согласовали предмет договора залога, а следовательно, такой договор не является заключенным и не влечет правовых последствий.
ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.
22. Установив, что предмет залога утрачен, суд признал отсутствие правовой возможности погашения требования залогового кредитора за счет заложенного имущества должника (Постановление ФАС Центрального округа от 13.08.2009 N Ф10-2743/09).
Решением арбитражного суда от 14.06.2007 сельскохозяйственный производственный кооператив «Победа» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, продленное в установленном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядке до 06.05.2009, утвержден конкурсный управляющий.
Определениями суда от 07.06.2007 и от 01.08.2007 сумма основного долга 1074520 руб., неустойка в размере 1074520 руб. включены в реестр требований кредиторов должника в третью очередь. Производство по делу в части, касающейся особенностей удовлетворения заявленного требования, приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по другому делу.
Определением суда от 27.01.2009 производство по заявлению К. в части рассмотрения особенностей удовлетворения требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, возобновлено.
ИП К. ходатайствовал об истребовании у конкурсного управляющего СХПК «Победа» информации и документов, подтверждающих факт наличия находящегося в залоге зерна, а в случае продажи предмета залога — когда, как, по какой цене и кому было продано зерно.
Определением суда Тамбовской области от 17.02.2009 требование К., включенное в реестр требований кредиторов СХПК «Победа» на основании Определений от 07.06.2007 и от 01.08.2007, признано обеспеченным залогом имущества должника.
В удовлетворении ходатайства К. об истребовании документов у конкурсного управляющего СХПК «Победа», касающихся предмета залога, отказано.
Апелляционный суд Определение от 17.02.2009 отменил, в удовлетворении требований К. о признании включенных в реестр требований кредиторов СХПК «Победа» на основании Определений от 07.06.2007 и от 01.08.2007, обеспеченными залогом имущества должника, отказал.
По мнению К., факт наличия залогового обеспечения в своем материально-правовом смысле документально подтвержден и не зависит от сроков предъявления основного требования и факта реализации заложенного имущества.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п. 4 ст. 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 данного Закона, в силу которой требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.
Неудовлетворенные за счет средств, полученных от продажи предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.
В ст. 71 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что требования кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что, если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Если заложенное имущество выбыло из владения залогодателя, в том числе в результате его отчуждения, но право залога сохраняется, то залогодержатель вправе реализовать свое право посредством предъявления иска к владельцу имущества. В этом случае суд отказывает кредитору в установлении его требований в деле о банкротстве как требований, обеспеченных залогом имущества должника.
Таким образом, при решении вопроса о признании за конкурсным кредитором К. статуса залогового кредитора в соответствии со ст. 138 Закона о банкротстве суду необходимо выяснить, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него). Из материалов дела следует, что суд первой инстанции, признавая за К. статус залогового кредитора СХПК «Победа», не установил существенное обстоятельство — имеется ли в натуре заложенное имущество.
Апелляционный суд установил, что предмет залога у должника отсутствует. Это подтверждается представленными в материалы дела договорами подряда по уборке урожая 2007 года от 17.07.2007, 20.07.2007; договорами купли-продажи от 27.08.2007 и от 27.08.2007, обязательства по которым сторонами исполнены, что свидетельствует о реализации СХПК «Победа» предмета залога.
Поскольку в данном деле для целей банкротства предмет залога утрачен, отсутствует правовая возможность погашения требования залогового кредитора К. за счет заложенного имущества должника.
В этой связи, учитывая невозможность удовлетворения требований К. из стоимости заложенного имущества, правомерен отказ в удовлетворении требования К. о признании требований, включенных в реестр требований кредиторов СХПК «Победа» на основании определений от 07.06.2007 и от 01.08.2007, обеспеченными залогом имущества должника.
Ссылка К. на незаконную реализацию конкурсным управляющим СХПК «Победа» заложенного имущества должника третьим лицам подлежит отклонению, поскольку рассмотрение вопроса о продаже зерна и о цене реализации не входит в предмет судебного разбирательства по данному делу.
ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
23. Суд отказал в признании недействительным договора ипотеки нежилого помещения, поскольку независимо от того, включены ли в договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок (право аренды части участка), наряду со спорным помещением считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок (право аренды этой части) (Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 N Ф10-3188/09).
Индивидуальный предприниматель Е. обратилась с иском к Сбербанку РФ о признании ничтожным договора ипотеки, применении последствий его ничтожности путем признания ничтожными дополнительных соглашений к нему, а также о снятии обременения ипотекой нежилого помещения.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал.
26.02.2007 между сторонами заключен договор ипотеки, по условиям которого Е. (залогодатель) передает в залог Сбербанку (залогодержатель) принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Альянспродукт», возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.12.2006, дополнительного соглашения от 22.02.2007 к этому договору, заключенных между Сбербанком и ООО «Альянспродукт».
Впоследствии к договору ипотеки были заключены дополнительные соглашения от 05.06.2007 и от 23.07.2007.
Е. считает, что договор ипотеки заключен с нарушением положений п. 3 ст. 340 ГК РФ, а также п. 4 ст. 9, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор является ничтожным, поскольку не содержит условие об ипотеке земельного участка, функционально обеспечивающего заложенное нежилое помещение, что не соответствует п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Также в договоре ипотеки, в нарушение п. 4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не указана сторона (кредитор) в основном обязательстве.
Кроме того, договор ипотеки содержит указание на то, что предмет залога на момент заключения данного договора находится в залоге банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 18.04.2005, что противоречит пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, поскольку на момент заключения договора ипотеки от 26.02.2007 обязательства по кредитному договору от 18.04.2005 были полностью погашены.
Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. То есть предусматривается одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ним.
В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на расположенный под ним земельный участок связывается законом с моментом формирования такого участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или совместной), владение и пользование которым осуществляется по правилам ст. 247 ГК РФ, предусматривающей, в частности, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
По смыслу ст. 251 ГК РФ приобретатель доли становится участником общей долевой собственности.
Системное толкование п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что, приобретая право на долю в праве собственности на здание, сооружение, участник общей собственности приобретает право на приобретение по своему желанию соответствующего земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
В силу п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Как указано в ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Как следует из п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, в случае, когда собственнику нежилого помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Апелляционный суд указал, что ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не урегулирована ипотека нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в связи с чем при ипотеке указанных помещений должны применяться вышеперечисленные нормы материального права.
Таким образом, независимо от того, включены ли в договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок, право аренды этой части, наряду со спорным помещением считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок (право аренды этой части), в связи с чем спорный договор следует считать действительным.
Подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, устанавливающий в качестве основания прекращения залога прекращение обеспеченного залогом обязательства, не подлежит применению.
Оспариваемый договор был заключен в обеспечение кредитного обязательства, возникшего из договора от 22.12.2006, сведений об исполнении которого материалы дела не содержат.
При этом судьба обязательства из договора от 18.04.2005 не относится к предмету настоящего спора, следовательно, не сказывается на действительности рассматриваемой сделки.
Довод Е. о том, что апелляционный суд незаконно не учел имеющийся в материалах дела договор аренды от 11.08.2006, в соответствии с которым к моменту заключения оспариваемого договора земельный участок, расположенный под жилым домом, находился у истца на праве аренды, которое также должно было передаваться в залог по договору ипотеки, безоснователен.
Правила п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.
В силу п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» такая возможность возникает только в том случае, когда право аренды само подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.
Согласно п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 разъясняет, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.
Апелляционным судом установлено, что договор аренды земельного участка под жилым домом от 11.08.2006, в котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение, был заключен на срок менее одного года, следовательно, в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не требовал государственной регистрации.
ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
