(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012)
ВАС РФ: РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ ПРАВИЛ ГК РФ
О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)
Информационное письмо N 313
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 10 января 2012 года
Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает о принятии Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). Можно выделить следующие наиболее интересные и важные с практической точки зрения разъяснения.
1. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в Росрегистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
2. ВАС РФ указал, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Следует отметить, что некоторые практические аспекты реализации этого разъяснения пока не вполне понятны. Так, например, неясно, каков будет срок «восстановленной» аренды, если к моменту признания договора купли-продажи недействительным «первоначальный» срок договора аренды закончился.
3. Покупатель земельного участка — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на участок не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
4. В случае выкупа арендованного недвижимого имущества обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам предписано руководствоваться приведенными в предыдущем пункте разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы.
5. Если законом предусмотрено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, то договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок, также должен быть заключен на торгах. В противном случае такой договор является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
6. При этом обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд расценивает это как злоупотребление правом и отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права.
