(Бородинов В. В.) («Российский судья», 2012, N 10)
КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ <*>
В. В. БОРОДИНОВ
——————————— <*> Borodinov V. V. Conflict of interests in establishment of servitudes in judicial order.
Бородинов Виталий Владимирович, преподаватель кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала ФГБОУ ВПО РАП.
Статья посвящена исследованию вопроса о конфликте интересов при установлении сервитута в судебном порядке. По мнению автора, основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика.
The article is devoted to the issue of conflict of interest in establishing the servitude. According to the author, the basic criterion of the need to ensure the interests of the plaintiff by establishing the servitude in litigation is the lack of a legitimate and reasonable opportunity to ensure its legitimate needs (in particular, the normal use of the property) in any way, in addition to burdening the servient immovable property of the defendant.
На практике нередки ситуации возникновения конфликта интересов между двумя собственниками недвижимого имущества, первый из которых заинтересован обременить сервитутом соседнее недвижимое имущество для наилучшего пользования своим собственным, а второй — использовать принадлежащее ему недвижимое имущество наиболее широким образом без каких-либо его обременений. При недостижении согласия данный конфликт разрешается судом, который по своему усмотрению определяет необходимость в обеспечении того или иного интереса, определяя наличие либо отсутствие необходимости в установлении сервитута. Законодательный критерий необходимости установления сервитута определен в абз. 2 п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества без установления сервитута. В арбитражной практике сложился подход, согласно которому таким критерием является отсутствие разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества <1>. Разумность является оценочной категорией и устанавливается судом на основе полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела. В связи с этим при рассмотрении подобной категории дел возникает вопрос о критериях, которыми руководствуется суд при установлении наличия или отсутствия иной разумной возможности обеспечения интересов истца. Например, по одному делу предприниматель обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования с иском об установлении сервитута проезда через соседний земельный участок, ссылаясь на то, что дорога, ведущая к принадлежащим ему объектам недвижимого имущества, требует реконструкции и проезд невозможен в связи с плохим состоянием дорожного покрытия. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в связи с наличием других вариантов подхода и проезда к участку истца. Суд признал, что установление сервитута приведет к существенному затруднению использования земельного участка землепользователем. Оставляя без изменения судебный акт, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что проход и подъезд к участку предпринимателя через участок ответчика не является единственным, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований. Кроме того, предложенный истцом вариант организации проезда через земельный участок ответчика возможен при условии расширения проезда, проведения отсыпки дорожного полотна, осуществления его покрытия, очистки территории от зеленых насаждений, укреплении берега ручья и переноса линии электропередачи <2>. Еще по одному делу истец в обоснование исковых требований об установлении сервитута указывал на невозможность подъезда к принадлежащим ему на праве собственности помещениям со стороны улицы, за которой закреплен статус пешеходной зоны. Суд, оценивая указанное обстоятельство, установил, что с 7 часов утра до 11 часов дня разрешен проезд транспортных средств по названной улице в целях обеспечения нужд собственников помещений, расположенных в пешеходной зоне. С учетом этого суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать единственно возможным доступ к помещениям истца со стороны земельного участка, принадлежащего ответчику <3>. По другому делу ООО обратилось в арбитражный суд к ФГОУ с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и нежилыми помещениями, принадлежащими истцу, и об обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ истца к указанным объектам путем демонтажа забора, возведенного на принадлежащем ответчику земельном участке. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотивам отсутствия у истца иной возможности проезда к своему земельному участку и к расположенным на нем объектам недвижимости. В кассационной жалобе ФГОУ просило указанные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что истец фактически предъявил иск об установлении сервитута прохода и проезда. Ограждение территории вуза забором не является препятствием для функционирования базы, движение транспорта истца создаст непосредственную угрозу жизни и здоровью обучающихся и сотрудников. Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, окружной суд принял во внимание, что к земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости истца имеются два проезда, один из которых осуществляется через территорию ответчика и указан как «проезд общего пользования». Впоследствии ответчик установил металлический забор, которым перекрыл данный проезд. Ранее эксплуатация земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости осуществлялась лицом, у которого истец приобрел указанное имущество, именно через данный проезд; такая эксплуатация оговорена постановлением мэра, согласно которому при предоставлении земельного участка ответчик обязан обеспечить на части его земельного участка беспрепятственный проход и проезд к соседнему земельному участку. При этом суд принял во внимание сложность географического рельефа (большой перепад высот, подпорную стенку), сложившуюся застройку и отклонил довод ответчика о возможности эксплуатации имущества истца без прохода (проезда) по территории ответчика <4>. На наш взгляд, в данном случае суд ошибочно квалифицировал спор как возникший из негаторного требования, поскольку фактически был заявлен иск об установлении сервитута. Обеспечение ответчиком на части предоставленного ему земельного участка беспрепятственного прохода и проезда к объектам истца на основании постановления мэра возможно путем заключения между истцом и ответчиком договора о сервитуте. Вместе с тем суд сделал интересный вывод об отсутствии разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества истца, кроме как посредством использования чужого имущества, при наличии нескольких вариантов проезда к принадлежащим ему объектам. ——————————— <1> Постановление ФАС Московского округа от 4 февраля 2008 г. по делу N А41-К1-224/07; Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 по делу N Ф09-2251/07-С6; Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2007 г. по делу N Ф08-5383/2007, от 5 июля 2007 г. по делу N Ф08-3461/2007, от 4 апреля 2006 г. по делу N Ф08-352/2006; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 марта 2007 г. по делу N Ф03-А51/07-1/147; Постановление ФАС Центрального округа от 14 июня 2006 г. по делу N А68-ГП-284/7-05 // СПС «КонсультантПлюс». <2> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 апреля 2006 г. по делу N Ф08-352/2006 // СПС «КонсультантПлюс». <3> Постановление ФАС Уральского округа от 20 ноября 2007 г. по делу N А76-381/2007-22/102 // СПС «КонсультантПлюс». <4> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 марта 2007 г. по делу N Ф03-А51/07-1/147 // СПС «КонсультантПлюс».
В практике окружных судов пока нельзя найти яркий пример установления сервитута в соответствии с критерием разумности, когда у истца имеется иная возможность использования принадлежащего ему недвижимого имущества, но она является трудно реализуемой. Как пишет В. В. Метельская, «в судебной практике Испании сформулированы четкие критерии определения наличия либо отсутствия оснований установления сервитута применительно к сервитуту прохода (проезда). Так, по одному из дел Верховный Суд Испании пришел к выводу, что в случаях, когда собственник земельного участка или иной недвижимости обладает естественным выходом на общую дорогу или правом прохода к ней через любой из соседних земельных участков (например, если в его пользу установлен добровольный сервитут прохода), но такой путь ему неудобен (например, в силу большей отдаленности до общей дороги по сравнению с иным смежным участком) или является опасным (например, выход на дорогу возможен только по отвесной горной тропе), возможно установление сервитута прохода» <5>. Таким образом, в испанской правоприменительной практике наличие неудобного или опасного альтернативного пути к недвижимому имуществу истца свидетельствует об отсутствии разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества без установления сервитута. Представляется целесообразным восприятие данного подхода российскими судами. ——————————— <5> Метельская В. В. Сервитуты по законодательству России и Испании: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2008.
В заключение приведем еще одно интересное дело из судебной практики. Так, ООО «П» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Ю» об установлении права ограниченного пользования (сервитута) помещениями 3 туалетных и 2 умывальных комнат и коридора, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик установил металлическую решетку, закрывающую доступ истца в помещения санузла, и официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута. Оставляя без изменения указанные судебные акты, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию на своей части здания <6>. Таким образом, в предмет доказывания по указанному спору суд включил установление невозможности обеспечения истцом водоснабжения и канализации на своей части здания. Представляется, что это не вполне соответствует критерию разумности обеспечения нормальной эксплуатации нежилых помещений, поскольку в современных условиях повсеместно распространено создание офисов компаний в нежилых зданиях, зачастую многоэтажных, в которых обеспечение санузлом каждого помещения является нецелесообразным и трудно осуществимым. ——————————— <6> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28 октября 2004 г. по делу N Ф08-5134/2004 // СПС «КонсультантПлюс».
Итак, основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика. При этом суду необходимо соблюдать баланс интересов сторон и учитывать законные интересы как истца, так и ответчика. Сервитут не должен излишне обременять собственника служебного недвижимого имущества и создавать более выгодные условия использования недвижимого имущества собственнику господствующей недвижимости при возможности разумного использования принадлежащих ему объектов в отсутствие сервитута.
