Проблемы взаимодействия с государственными органами по вопросам разработки и согласования градостроительного плана земельного участка (градплан), временного регламента застройки (ВРЗ), проекта планировки (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) на примере Санкт-Петербурга

(Романов О. А.)

(«Правовые вопросы недвижимости», 2008, N 2)

ПРОБЛЕМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С ГОСУДАРСТВЕННЫМИ ОРГАНАМИ

ПО ВОПРОСАМ РАЗРАБОТКИ И СОГЛАСОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО

ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ГРАДПЛАН), ВРЕМЕННОГО РЕГЛАМЕНТА

ЗАСТРОЙКИ (ВРЗ), ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ (ППТ) И ПРОЕКТА

МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ (ПМТ) НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

О. А. РОМАНОВ

«Процесс согласования настолько сложен, настолько

непредсказуем, растянут во времени, настолько

субъективен. Строительство идет не благодаря

участию властных структур, а вопреки ему».

Е. Герасимов

Романов О. А., доцент, кандидат наук СПбГУ.

Философская преамбула: изложенный материал позволит понять алгоритм работы в сфере градостроительства в Санкт-Петербурге, его применение даст возможность конвертировать полученные знания в денежные единицы.

Нормативная база, регулирующая заявленные вопросы, представлена следующими законами и подзаконными актами:

— Градостроительный кодекс РФ (ГрК);

— Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»;

— Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28 декабря 2007 г. N 1731 «О мероприятиях по подготовке проекта закона Санкт-Петербурга об утверждении правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга»;

— Постановление Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»;

— Закон Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 г. N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»;

— Закон Санкт-Петербурга N 114-20 «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга»;

— Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 мая 2006 г. N 596 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий» (с изменениями на 15 мая 2007 г.);

— распоряжение председателя КГА N 860 «О порядке подготовки, утверждения, регистрации и выдачи градостроительных планов земельных участков».

Источниками практической информации по прохождению документации в уполномоченном органе исполнительной власти служат соответствующие сайты: http://www. kgainfo. spb. ru, http://www. gugenplan. spb. ru, http://gov. spb. ru.

Текущая ситуация в области градостроительной деятельности сводится к формуле: чем больше демократии, тем больше бюрократии. Наряду с этим необходимо констатировать следующие ключевые моменты:

— поправки в Генплан Санкт-Петербурга утверждены Законодательным Собранием Санкт-Петербурга;

— правила землепользования и застройки (ПЗЗ) планируется утвердить до 2009 г.;

— ВРЗ действует (проблема 2 ВРЗ на один квартал);

— ППТ за бюджетные деньги только по формируемым кварталам;

— ППТ в кварталах со сложившейся планировкой за счет заказчиков (инвесторов).

Методологическая база и понятийный аппарат:

ВРЗ — это градостроительная документация по планировке территории. Статья 23 Закона Санкт-Петербурга от 30 декабря 2003 г. N 778-116 «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» дает следующее определение:

ВРЗ — документ, устанавливающий:

— допустимые виды использования земельного участка;

— архитектурно-строительные параметры земельного участка и расположенных на его территории зданий и сооружений.

Границы земельного участка при разработке ВРЗ, в случае если они не установлены в соответствии с действующим законодательством, могут определяться на основании проекта межевания территории.

После утверждения документации правового зонирования утрачивают силу ранее утвержденные временные регламенты застройки земельных участков, расположенных в соответствующих территориальных зонах.

ВРЗ земельных участков до утверждения администрацией Санкт-Петербурга подлежит общественному обсуждению:

— разрабатывается на основании заявки;

— заявка подается в уполномоченный орган — Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА);

— указывается намерение заявителя по использованию территории;

— дается описание границ испрашиваемой территории или адрес объекта;

— объект — участок территории Санкт-Петербурга.

Мнение экспертов:

Позиция КГА — Далматов А. А. (первый зам. председателя Комитета): «ВРЗ — документ, устанавливающий: предельные, но не фактические по конкретному объекту параметры земельного участка».

Статус и порядок разработки ВРЗ:

— ВРЗ является правовым актом КГА;

— ВРЗ утверждаются КГА;

— объектом ВРЗ является территория квартала;

— ВРЗ разрабатываются по заявке без разрешительного письма КГА;

— на основе и с соблюдением требований ВРЗ осуществляется изменение вида использования территорий.

Порядок согласования ВРЗ — срок от 5 до 20 рабочих дней:

— районный архитектор;

— начальник Управления застройки города (УЗГ КГА);

— заместитель председателя Комитета по проектно-планировочным работам (Полищук В. Е.);

— председатель Комитета — главный архитектор.

Утверждение ВРЗ:

— после получения согласований ВРЗ передается заказчику для проведения общественных обсуждений;

— проект ВРЗ утверждается распоряжением председателя КГА. Проект распоряжения председателя КГА об утверждении ВРЗ готовит Кореневская А. Ю., сотрудник Комитета.

Порядок подготовки, состав и содержание проектов планировки территории и проектов межевания территории. Порядок подготовки проектов планировки территории и проектов межевания территории:

— проект планировки территории (ППТ) — градостроительная документация, разрабатываемая для частей территорий поселений;

— проект планировки разрабатывается по заказу застройщиков или органов местного самоуправления.

Практика против теории: мнение экспертов о необходимости разработки проектов планировки и межевания территории.

Ответ губернатора Санкт-Петербурга Матвиенко В. И. депутатам Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 19 марта 2008 г. N 801420-3: «Производить разработку проектов планировки в отношении территорий, занятых многоквартирными домами, в районах сложившейся застройки при наличии ранее утвержденных и неотмененных красных линий, крайне нецелесообразно. Разработка проектов планировки территории, совмещенных с проектом межевания, необходима в отношении территорий, на которых осуществляется новое жилищное строительство».

Алгоритм согласования в подведомственной организации уполномоченного органа — Отдел подготовки документации по ППТ ГУ ЦИОГД.

Полномочия отдела:

— проверка комплектности;

— подготовка проекта распоряжения КГА о направлении документации по планировке территорий на утверждение в Правительство Санкт-Петербурга;

— подготовка проекта Постановления Правительства Санкт-Петербурга об утверждении ППТ.

Состав документации по ППТ и ПМТ определен ст. ст. 42, 43 ГрК:

Т. 1. Проект чертежа по планировке территории.

Т. 2. Проект планировки. Основная (утверждаемая) часть.

Т. 3. Обосновывающая часть ППТ.

Т. 4. Разбивочный чертеж красных линий с актом согласования.

Т. 5. Проект межевания территорий.

Т. 6. Исходные данные, согласования, распоряжения, в т. ч. протокол публичных слушаний, заключение о результатах публичных слушаний.

Просто о сложном: ППТ — документация по выделению структурных элементов квартала:

— подготавливается на основании распоряжения КГА;

— подготавливается в соответствии с техническим заданием КГА, утвержденным заказчиком;

— проектные решения, предложенные на этапе эскиза планировки территории, подлежат согласованию с КГА и учету при подготовке проекта в целом;

— срок согласования КГА — до 10 дней.

Структура ППТ.

Основная часть ППТ включает графическую и текстовую части.

Графическая часть — чертежи планировки, выполняемые в границах территории проектирования:

— чертеж красных линий;

— чертеж линий, обозначающих дороги, улицы, проезды, объекты транспортной инфраструктуры;

— чертеж границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Текстовая часть:

— характеристика размещения объектов;

— характеристика планируемого развития территории (плотность застройки, параметры застройки).

Проект межевания территории (ПМТ) — документация по границам застроенных земельных участков и границам незастроенных земельных участков:

— способ установления субъекта права;

— установление самого права на недвижимость;

— определение объекта управления недвижимостью.

Особенности правового регулирования во времени и пространстве сводятся к следующему. С 1 марта 2008 г. вступил в силу ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который установил, что процедура межевания будет проводиться без участия органов государственной власти субъектов Федерации. 28 февраля 2008 г. прошли Слушания «О проблемах землепользования в Санкт-Петербурге и необходимости разработки целевой программы сплошного межевания территорий в Санкт-Петербурге».

Пункт 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 гласит:

до 1 июля 2007 г. должны быть установлены границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо — и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества;

до 1 июля 2008 г. должен быть обеспечен государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Основные недостатки петербургского межевания:

— установление границы по обрезу фундамента;

— обилие маломерных земельных участков;

— маломерный земельный участок площадью в 600 кв. метров;

— сегодня в кадастре Санкт-Петербурга более 6,6 тыс. земельных участков, площадь которых меньше 400 кв. метров.

В кадастре Санкт-Петербурга ЗУ площадью:

— 300 кв. метров и менее — 5,7 тыс.;

— 200 кв. метров более — 4,8 тыс.;

— 100 кв. метров — около 3,8 тыс.;

— 50 кв. метров и менее — около 2,7 тыс.;

— 20 кв. метров — 900;

— 10 кв. метров — 760;

— 2 кв. метра — около 140;

— 1 кв. метр — более 50.

Структурные элементы.

Размеры земельных участков определяют на основе фактического землепользования.

Составные части проекта межевания:

— границы земельных участков;

— установленные публичные сервитуты.

Согласование (проверка) и утверждение проектов планировки и проектов межевания осуществляются распоряжением председателя КГА.

Требования при разработке ПМТ:

— границы существующих землепользований не подлежат изменению;

— исключение — изъятие земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством;

— межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования;

— при превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

Разработка ПМТ:

— для объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта;

— за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре;

— уточняются сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

Круг проблем:

— выведение территории из-под налогообложения;

— невозможность включения придомовой территории в процесс освоения территорий в силу сопротивления собственников, а также в силу маломерности таких участков;

— дополнительные затраты городского и муниципального бюджетов на содержание и благоустройство такой территории.

Подготовка, утверждение, регистрация и выдача градостроительных планов земельных участков.

Градплан — это документ, в котором указываются сведения, необходимые для дальнейшего использования земельного участка: его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использование, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии).

Юридические и физические лица представляют в КГА заявление о выдаче градостроительного плана в произвольной форме.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению:

— нотариально заверенная копия кадастрового плана земельного участка в бумажном виде и кадастровый план земельного участка в электронном виде;

— нотариально заверенные копии договоров с предприятиями инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга;

— копия Приказа председателя КГА «Об утверждении ВРЗ земельного участка»;

— материалы топографической съемки на территорию земельного участка в бумажном и электронном виде:

масштаб 1:500 при площади участка до 1 га;

масштаб 1:2000 при площади участка до 10 га;

масштаб 1:5000 при площади участка более 10 га;

— собственники, арендаторы земельных участков прикладывают:

нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на земельный участок или нотариально заверенную копию договора аренды земельного участка, заключенного с КУГИ;

— нотариально заверенную копию устава организации со всеми изменениями и дополнениями к нему.

Регламент рассмотрения документации.

Заявление с приложенными документами регистрируется в канцелярии КГА и направляется в юридическое управление КГА.

Срок рассмотрения заявления юридическим управлением 3 дня.

При наличии положительного заключения юридического управления заявление с приложенными документами направляется в Управление информационного обеспечения градостроительной деятельности для подготовки проекта градостроительного плана земельного участка.

УИОГД подготавливает проект градостроительного плана земельного участка и передает его вместе с исходными материалами в Управление застройки города (далее — УЗГ).

УЗГ в 5-дневный срок проверяет проект градостроительного плана земельного участка и подготавливает проект распоряжения председателя КГА об его утверждении.

Проект распоряжения председателя КГА об утверждении градостроительного плана земельного участка визируется заместителями председателя Комитета и начальником юридического управления и подписывается председателем Комитета.

Порядок регистрации и выдачи градостроительного плана земельного участка:

— градостроительный план земельного участка после утверждения на бумажном и электронном носителях передается в УИОГД для регистрации;

— при регистрации градостроительному плану земельного участка присваивается номер;

— после регистрации градостроительный план земельного участка передается в канцелярию КГА для выдачи заявителю;

— заявителю выдаются первый и второй экземпляры градостроительного плана земельного участка на бумажном носителе;

— для получения градостроительного плана земельного участка заявитель обязан предоставить в КГА документ, удостоверяющий личность, третье лицо — нотариально заверенную доверенность от заявителя и документ, удостоверяющий личность.

Подводя итог, следует отметить, что технические средства позволяют решить проблему, есть соответствующая нормативная база, нет личного интереса чиновников в достижении формулы «бегать должны не люди, а файлы». Наряду с отсутствием личного интереса «вектор публичного интереса может меняться, его определяет чиновник». Дело очень часто решается по норме, но не по праву (не по «духу права»).

——————————————————————