(Хуснетдинова Л. М.) («Жилищное право», 2010, N 12)
ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Л. М. ХУСНЕТДИНОВА
При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная.
ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СИЛУ ЗАКОНА И ДОГОВОРА
При оформлении ипотеки жилого помещения обязательно необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор — это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации.
Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона
При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
Оформление ипотеки жилого помещения в силу договора
Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке. В договоре об ипотеке обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), ее полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче ипотечных кредитов и целевого займа. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека, то есть заемщика. Вернее, за исполнение заемщиком своих обязательств полностью или в части. Под поручительством Г. Ф. Шершеневич понимал присоединенное к главному обязательству дополнительное условие об исполнении его сторонним лицом, поручителем, в случае неисправности должника <1>. Договор поручительства заключается в письменной форме в виде одного документа. ——————————— <1> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1915. 544 с.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Также и лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Например, ОАО «АК БАРС» Банк обратился в суд с иском к заемщику (ответчику) и поручителям (соответчикам) о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 392 045 рублей 96 копеек. Судом установлено, что согласно кредитному договору от 27.11.2007 банком заемщику (ответчику) был выдан кредит в сумме 300 000 рублей на срок до 23 ноября 2012 года с уплатой 16% годовых, а заемщик обязался производить погашение кредита ежемесячно, согласно графику, согласованному сторонами, в срок до 23 ноября 2012 года. В обеспечение кредита были заключены договоры поручительства с поручителями (соответчиками) на сумму 270 000 рублей. Согласно представленной истцом истории ссудного счета судом установлено, что заемщик (ответчик) ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства, неоднократно допускал нарушения сроков внесения платежей в счет погашения кредита и процентов в соответствии с установленным графиком платежей. Соответчики, извещенные о месте и времени судебного заседания, своих доводов и возражений по существу иска не представили, по мнению суда, молчаливо признавая исковые требования о взыскании кредитной задолженности и процентов. Как следует из расчета истца, задолженность заемщика (ответчика) по кредитному договору с учетом процентов составляет 392 045 рублей 96 копеек. Заемщик (ответчик) в судебном заседании подтвердил факт неуплаты ежемесячных платежей, расчет истца о размере задолженности не оспорил и требования иска признал. С учетом изложенного требования истца о досрочном взыскании суммы кредита и процентов в солидарном порядке с заемщика (ответчика), поручителей (соответчиков) в размере 270 000 рублей суд считает обоснованными, поскольку эти требования подтверждаются доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости. Оставшаяся часть задолженности в сумме 122 045 рублей 96 копеек подлежит взысканию с заемщика (ответчика). При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению. Суд решил иск ОАО «Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» удовлетворить. Взыскать с заемщика (ответчика) в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» задолженность по кредитному договору — 122 045 рублей 96 копеек. Взыскать солидарно с заемщика (ответчика), поручителей (соответчиков) в пользу ОАО «Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» задолженность по кредитному договору — 270 000 рублей <2>. ——————————— <2> Дело N 2-5246 // Архив Набережно-Челнинского городского суда Республики Татарстан за 2009 год.
Поручитель, исполнивший обязательство за должника, имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с поручителем? Сторонами договора поручительства традиционно являются, с одной стороны, поручитель, с другой — кредитор, который имеет или будет иметь требование к должнику. Должника в классической конструкции договора нет, несмотря на то что он инициирует заключение договора в большинстве случаев <3>. ——————————— <3> Петрова Н. Ф. Участие должника в договоре поручительства // Журнал российского права. 2009. N 4. С. 67 — 71.
«Должник в этом договоре не участвует, хотя заключение договора поручительства (по требованию кредитора), как правило, организует именно он. Развитие правоотношения, возникающего на основании договора поручительства, и само его существование в решающей степени также зависят от должника», — считает Б. М. Гонгало <4>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография Б. М. Гонгало «Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2004. —————————————————————— <4> Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств. М.: Статут, 2002. 22 с.
О том же говорил классик российской цивилистики Г. Ф. Шершеневич: «Поручительство основывается на договоре, заключаемом по обоюдному соглашению… между поручителем и кредитором, даже без участия должника, так как на его положение поручительство не оказывает влияния» <5>. ——————————— <5> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1915. 544 с.
Интересно высказывание по этому поводу О. С. Иоффе: «Роль должника заключается в том, что должник обычно подготавливает заключение этого договора, подыскивая поручителя и получая его согласие на поручительство, но участником договора не становится, ибо и без того несет обязанность по уплате долга как субъект основного обязательства» <6>. ——————————— <6> Иоффе О. С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. 880 с.
На возможность существования обратной ситуации указал И. М. Тютрюмов: «Можно принять на себя поручительство и без предложения со стороны того, за кого поручительство дается, и даже без его ведома» <7>. ——————————— <7> Тютрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. четвертая. М.: Статут, 2004. 635 с.
Заключение договора комплексного ипотечного страхования — одно из обязательных условий при покупке квартиры в кредит. В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон. При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков: прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерти и утраты трудоспособности заемщика; утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения <8>, <*>. ——————————— <8> Гусева Л. Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. N 11(143). С. 53 — 55. <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В конце мая 2010 г. ОАО «Страховая компания АИЖК» получила лицензию на перестраховочную деятельность, направленную на защиту кредитора от убытков, которые могут возникнуть в результате неплатежеспособности заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. Новый вид страхования — страхование ипотечных обязательств способствует доступности ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту. Страхование ипотечных обязательств существенно отличается от иных, указанных автором видов страхования: имущества, жизни и титула. Поскольку, во-первых, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, длительный и равен сроку предоставления ипотечного кредита (до 25 лет). Во-вторых, риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно: «пик» приходится на 2 — 4 годы предоставления кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается.
Выгодоприобретателем по всем трем видам страхования выступает банк-кредитор, страхователем является заемщик, так как он оплачивает страховую премию <9>. ——————————— <9> Гусева Л. Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. N 11(143). С. 53 — 55.
Например, страховая компания Российской Федерации «Росгосстрах» <10> предлагает выбрать комплексную программу ипотечного страхования, которая включает в себя: страхование жизни и здоровья заемщика от постоянной или временной утраты трудоспособности или смерти, страхование приобретаемого имущества на случай пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и так далее и страхование на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество. ——————————— <10> http:/www. rgs. ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
Комплексный договор ипотечного страхования заключается в обеспечении выполнения заемщиком обязательств по возврату кредита на срок действия кредитного договора. Набор рисков (состав комплексной программы) определяется требованиями кредитной организации. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования может определяться в соответствии с кредитной программой банка в следующем размере: сумме ипотечного кредита; сумме ипотечного кредита, увеличенного на 10%; сумме ипотечного кредита, увеличенного на значение годовой процентной ставки по кредиту. Причем страховая компания гарантирует, что страховая сумма ежегодно будет уменьшаться в соответствии с графиком погашения кредита <11>. ——————————— <11> http://www. rgs. ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
При наступлении страхового случая страховая выплата производится банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер страховой выплаты превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику или наследникам <12>. ——————————— <12> http://www. rgs. ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
Залогодатель вправе оформить закладную. Закладная — именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита. Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства <*>, <**>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Одним из показателей несовершенства ипотечного рынка в Российской Федерации является низкий удельный вес закладных ценных бумаг в общей массе заключенных ипотечных договоров. Главным достоинством этой ценной бумаги является то, что она удостоверяет права законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Таким образом, широкое использование закладных позволит дебюрократизировать документооборот в сфере ипотечного кредитования. <**> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Оформление закладной достаточно распространено на практике. Так, в первом полугодии 2010 года зарегистрировано 173 922 тысячи объектов недвижимости, обремененных ипотекой, а выдано закладных — 51 366 тысяч <*>. ——————————— <*> http:// www. ahml. ru/ ru/ agency/ analytics/ statlJK/ statistical/ (14.10.2010).
Закладная как документ, как правило, состоит из нескольких разделов: информация о залогодателе и должнике, сведения о первоначальном залогодержателе, информация об обязательстве, обеспеченном ипотекой (основание возникновения, срок исполнения, сумма, остаток ссудной задолженности на дату составления закладной, проценты годовых, размер ежемесячного платежа), сведения о предмете ипотеки (местонахождение, название и описание, достаточное для идентификации, сведения об обременениях, подлежащих государственной регистрации, денежная оценка), сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и ипотеки; в закладной содержатся условия и порядок исполнения денежного обязательства, права и обязанности залогодателя и залогодержателя; отметки о смене владельца закладной; закладная скрепляется подписями должника и залогодателя, на ней ставятся подпись и печать государственного регистратора.
Ипотека жилых помещений в силу закона и договора подлежит обязательной государственной регистрации. В 2009 году в Российской Федерации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано 256,91 тыс. договоров об ипотеке; договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа (в 2008 году — 425,16 тыс.; в 2007 году — 395,00 тыс.; в 2006 году — 206,12 тыс.; в 2005 году — 78,60 тыс.) <13>. ——————————— <13> http://www. rosregistr. ru/ (сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
В 2008 году в Татарстане было зарегистрировано 46 084 ипотеки (в 2007 году — 28 657 ипотек). Из них в Казани — 27 975 ипотек (в 2007 году — 14 191). В начале 2009 года спад по ипотеке составил 54% <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Отказы в государственной регистрации ипотеки в большинстве случаев связаны с недостатками договоров (документов), за некоторыми исключениями. Так, причиной отказа Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации послужило отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение. Как правило, государственные регистраторы отказывают в регистрации договоров ипотеки в связи с несоответствием условий договоров ипотеки требованиям гражданского законодательства, в том числе законодательства об ипотеке, в частности, договоры об ипотеке не содержат сведений о сумме обеспечиваемого ипотекой обязательства, порядке определения указанной суммы в будущем, а также отсутствуют сведения о месте заключения договоров, в обеспечение которых устанавливается ипотека. Кроме того, отказ в регистрации договора ипотеки был вынесен в виду несоответствия последнего ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», допускающей ипотеку здания, сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, и отсутствия в договоре ипотеки существенных условий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона <*>. ——————————— <*> http:// www. rosreg21.ru/ analitika_ po_ ipoteke (14.10.2010).
Согласно принятой в Российской Федерации Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213, в государстве положено начало структуризации, упорядочиванию института ипотеки <14>. ——————————— <14> Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 N 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
Инструкция направлена на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона.
Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры. При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В целях усовершенствования законодательства необходимо ввести пункт 1.1 в статью 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и изложить его в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается». В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств. Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию помимо договора купли-продажи представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор). Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона. Кроме того, при проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо предоставление дополнительных документов, например нотариально удостоверенного согласия супруга, предварительного разрешения органов опеки и попечительства, письменного согласия всех собственников жилого помещения. В случае если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т. д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа) <15>. ——————————— <15> Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 N 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т. д.), обязано: предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой; в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона <16>. ——————————— <16> Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 N 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <17>, вступивший в силу 26 января 2009 года, внес ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимость. ——————————— <17> О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ // Российская газета. N 265. 2008.
В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <18> установлены новые сроки для государственной регистрации ипотеки жилых помещений. Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона). ——————————— <18> О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 07.04.2010) // Российская газета. N 145. 1997.
Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств более, привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами. Сокращение срока регистрации ипотеки жилых помещений будет способствовать ликвидации коррупции, заявил Председатель Правительства Российской Федерации Владимир Путин: «Тем самым мы снижаем издержки граждан при совершении сделок на рынке недвижимости, в целом укрепляем правовую базу института ипотеки и, кроме того, надеюсь, ликвидируем серьезное поле для коррупции. Имею в виду многочисленные «конторы», которые сегодня «делают деньги» на ускорении регистрации прав на недвижимость» <19>. ——————————— <19> http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства Российской Федерации В. В. Путина).
Также изменения коснулись и возможности приостановления сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Если раньше было достаточно одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца). В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав <20>. ——————————— <20> Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // Российская газета. N 137. 1998.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания о беспеченного ипотекой денежного обязательства.
Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу договора
Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом возникшее из него обременение права. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки <21>. ——————————— <21> Викторова Р. Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 21 — 24.
Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. Если договор об ипотеке совершен в простой письменной форме, то государственная регистрация производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если же договор об ипотеке нотариально удостоверен, то заявление может подать либо залогодатель, либо залогодержатель. В целях усовершенствования законодательства представляется необходимым пункт 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу договора проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами». Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой. Датой государственной регистрации ипотеки считается день внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии. Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на все подлинные экземпляры договоров об ипотеке наносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки. Концепция развития гражданского законодательства <22>, подготовленная на основании Указа Президента Российской Федерации от 18.07.2008 N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», содержит положение о том, что необходимо отказаться от государственной регистрации договора залога недвижимого имущества и регистрировать только залоговое право как обременение недвижимого имущества. ——————————— <22> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Таким образом, основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной сделки, являются кредитный договор, договор купли-продажи, договор об ипотеке, договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования. Однако имеются различия при процедуре оформления ипотеки жилого помещения в силу закона и договора. При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.
УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА КРЕДИТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
Можно выделить два вида рынков ипотечного жилищного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление ипотечных кредитов под залог недвижимости. На сегодняшний день множество банков занимаются ипотечным кредитованием. У каждого из них существует определенное количество ипотечных программ, призванных удовлетворить потребности широкого круга лиц, желающих приобрести недвижимость с использованием ипотечных кредитных средств. При выборе банковской ипотечной программы необходимо обратить внимание на следующее: минимальную и максимальную сумму выдаваемого кредита; процентную ставку за пользование кредитом; факторы, влияющие на повышение или снижение процентной ставки по кредиту; минимальный и максимальный срок, на который выдается кредит; возможность досрочного полного или частичного погашения кредита; мораторий на досрочное погашение; комиссию банка, взимаемую за досрочное погашение; размеры пеней и штрафов за просрочки платежей по возврату кредита; комиссию банка за выдачу кредита и ведение счета, на который будут вноситься платежи по возврату кредита. Рассмотрим ипотечные программы банков, которые непосредственно занимаются выдачей ипотечных кредитов. Сбербанк Российской Федерации предлагает следующие программы ипотечного жилищного кредитования <23>: ——————————— <23> http://www. sbrf. ru (сайт Сбербанка Российской Федерации).
1. «Ипотечный кредит»
Цель кредитования — приобретение, строительство, ремонт, реконструкция объекта недвижимости на территории Российской Федерации. Кредит выдается на приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке. В качестве обеспечения оформляется покупаемая недвижимость. В расчет суммы кредита принимается совокупный доход супругов. Выдается сроком до 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости, до 10 лет — по кредитам на цели ремонта (отделки) и реконструкции объекта недвижимости. До оформления залога кредитуемого объекта недвижимости в качестве обеспечения по кредиту принимается поручительство физических или юридических лиц, залог ликвидного или недвижимого имущества. После оформления ипотеки в качестве обеспечения по кредиту принимается только залог кредитуемого объекта недвижимости. Процентная ставка зависит от срока ипотечного кредитования и размера первоначального взноса. При сроке ипотечного кредитования до 10 лет (включительно), первоначальном взносе от 20 до 30% процентная ставка устанавливается в размере 14,25%, при первоначальном взносе от 30 до 50% процентная ставка устанавливается в размере 14,00%, при первоначальном взносе от 50% — 13,50%. При сроке ипотечного кредитования от 10 до 20 лет (включительно), первоначальном взносе от 20 до 30% процентная ставка устанавливается в размере 14,50%, при первоначальном взносе от 30 до 50% процентная ставка устанавливается в размере 14,25%, при первоначальном взносе от 50% — 13,75%. При сроке ипотечного кредитования от 20 до 30 лет (включительно), первоначальном взносе от 20% до 30% процентная ставка устанавливается в размере 14,75%, при первоначальном взносе от 30% до 50% процентная ставка устанавливается в размере 14,50%, при первоначальном взносе от 50% — 14,00%.
2. Кредит «Ипотечный плюс»
Цель кредита — приобретение, строительство объекта недвижимости через застройщиков — партнеров банка под залог кредитуемого объекта недвижимости. Выдается только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств банка. Срок кредитования — не более 30 лет. Не требуется поручительство физических лиц и залог ликвидного имущества. В качестве обеспечения оформляется покупаемая недвижимость. В расчет суммы кредита принимается совокупный доход супругов. В качестве обеспечения по кредиту на период строительства принимается залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости. После оформления объекта недвижимости в собственность заемщика в качестве обеспечения по кредиту принимается залог данного объекта недвижимости. Процентная ставка зависит от срока ипотечного кредитования и размера первоначального взноса. При сроке ипотечного кредитования до 10 лет (включительно), первоначальном взносе от 20 до 30% процентная ставка устанавливается в размере 13,00%, при первоначальном взносе от 30 до 50% процентная ставка устанавливается в размере 12,30%, при первоначальном взносе от 50% — 11,65%. При сроке ипотечного кредитования от 10 лет до 20 лет (включительно), первоначальном взносе от 20% до 30% процентная ставка устанавливается в размере 13,25%, при первоначальном взносе от 30% до 50% процентная ставка устанавливается в размере 12,25%, при первоначальном взносе от 50% — 11,90%. При сроке ипотечного кредитования от 20 лет до 30 лет (включительно), первоначальном взносе от 20% до 30% процентная ставка устанавливается в размере 13,50%, при первоначальном взносе от 30% до 50% процентная ставка устанавливается в размере 12,80%, при первоначальном взносе от 50% — 12,15%.
3. «Кредит на недвижимость»
Цель кредита — приобретение и строительство объекта недвижимости на территории России. Предоставляется под любые виды обеспечения, кроме залога приобретаемой недвижимости. В расчет суммы кредита принимается совокупный доход супругов. В данном случае кредитуемый объект недвижимости не находится в залоге у банка. Срок кредитования — не более 30 лет. В качестве обеспечения по кредиту принимается поручительство физических лиц, поручительство юридических лиц, залог ликвидного имущества, залог недвижимого имущества (за исключением кредитуемого объекта недвижимости). Процентная ставка зависит от срока ипотечного кредитования. При сроке ипотечного кредитования до 10 лет (включительно) процентная ставка устанавливается в размере 15,50%, от 10 лет до 20 лет (включительно) — 15,75%, от 20 лет до 30 лет (включительно) — 16,00%. По программам ипотечного кредитования «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный плюс» сумма кредита предоставляется до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Сумма зависит от платежеспособности заемщика, но предоставляется не менее 15 тысяч рублей. Наличие собственных средств (первоначального взноса) необходимо подтвердить до получения кредита или одновременно с получением первой части кредита.
4. «Молодая семья»
Цель кредитования — приобретение, строительство объекта недвижимости. Кредит предоставляется молодым семьям, где один из супругов не достиг 35-летнего возраста, а также неполным семьям, в которых мать или отец моложе 35 лет. В расчет суммы кредита принимается совокупный доход супругов и доходы их родителей. Предусмотрены отсрочки по погашению основного долга (с общим увеличением срока кредита до 5 лет), в том числе на период строительства объекта недвижимости и при рождении ребенка. Сумма кредита составляет до 85% от стоимости недвижимости для семьи с детьми, до 80% — для семьи без детей. Срок кредитования — до 30 лет. Возможно предоставление отсрочки по уплате основного долга с увеличением срока кредитования на период строительства объекта недвижимости (до 2 лет) и при рождении ребенка (достижение 3-летнего возраста). Суммарный период отсрочек не может превышать 5 лет.
5. Кредит «Ипотечный стандарт»
Цель кредитования — приобретение, строительство жилого помещения под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Кредит предоставляется на срок не более 30 лет. Первоначальный взнос составляет от 30% стоимости кредитуемого жилого помещения (от 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения). Ипотечный кредит в Сбербанке Российской Федерации <24> может получить платежеспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 года, при условии что срок возврата кредита по договору при дифференцированных платежах наступает до исполнения заемщику 75 лет; при аннуитетных платежах — ограничивается трудоспособным возрастом заемщика. Необходимо обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты (гибели), повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Учитывается доход по основному месту работы и дополнительные виды доходов. ——————————— <24> http://www. sbrf. ru/ (сайт Сбербанка Российской Федерации).
ЗАО ГКБ «Автоградбанк» (закрытое акционерное общество «Городской коммерческий банк») <25> осуществляет выдачу ипотечных кредитов: ——————————— <25> http://www. avtogradbank. ru/ (сайт Автоградбанка).
1. По стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. С помощью ипотечного кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме, жилой дом, погасить ранее выданный кредит для покупки жилья; приобрести жилое помещение на этапе строительства путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, не ранее 2007 года постройки. Возможна оплата первоначального взноса за счет средств материнского капитала. Срок кредита составляет до 30 лет. Минимальная сумма кредита — 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Максимальная сумма кредита — 70% от стоимости приобретаемой квартиры. Ставка кредитования — от 11,5 до 12,5% годовых. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость. 2. По стандартам «ДельтаКредит». С помощью кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость. Срок кредита составляет до 25 лет. Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей. Максимальная сумма кредита — 9 000 000 рублей, но не более 75% от стоимости приобретаемого жилья. Ставка кредитования — от 13,5 до 16% годовых. Предусмотрена возможность получения кредита заемщиком, имеющим неофициальный доход, подтвержденный работодателем. Предусмотрено погашение кредита средствами материнского (семейного) капитала. 3. По собственной программе с использованием средств материнского (семейного) капитала. На средства материнского (семейного) капитала можно купить комнату в малосемейке, расширить уже имеющееся жилье, приобрести долю в квартире, приобрести жилой дом. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость. Срок кредита составляет от 3 до 5 лет. Максимальная сумма кредита — сумма материнского (семейного) капитала + 3 месячных аннуитетных платежа. Ставка кредитования — 17% годовых. Один из заемщиков должен являться распорядителем материнского капитала и иметь на руках соответствующий государственный сертификат. Не требуется страхование жизни, имущества и права собственности. 4. Ипотека на приобретение малосемейных комнат. Обеспечением выступает приобретаемая недвижимость. Срок кредита до 10 лет. Максимальная сумма кредита составляет 50% от стоимости приобретаемого жилья или 50% от стоимости приобретаемого жилья + сумма средств материнского (семейного) капитала (при наличии). Ставка кредитования — 19% годовых. Предусмотрено погашение кредита средствами материнского (семейного) капитала. Дополнительное условие — страхование жизни. 5. Ипотека на приобретение недвижимости. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость. Срок кредита составляет до 7 лет. Минимальная сумма кредита — 50 тысяч рублей, но не менее 5% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита — 250 тысяч рублей. Ставка кредитования — 19% годовых. Дополнительное условие — страхование жизни. 6. Кредит на ремонт. Обеспечением выступает имеющееся жилое помещение. Срок кредита до 7 лет. Минимальная сумма кредита — не менее 5% от стоимости закладываемой недвижимости. Максимальная сумма кредита: при залоге однокомнатной квартиры — 100 000 рублей, при залоге двухкомнатной квартиры — 150 000 рублей, при залоге трехкомнатной квартиры — 200 000 рублей, при залоге четырехкомнатной квартиры и более, дома — 250 000 рублей. Ставка кредитования — 19% годовых. Дополнительное условие — страхование жизни. 7. Ипотека на приобретение новостройки. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость. Срок кредита составляет до 30 лет. Минимальная сумма кредита — 30% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита — 70% от стоимости приобретаемого жилья. Ставка кредитования — от 10,5 до 17% годовых. Предусмотрено использование средств материнского (семейного) капитала: на погашение кредита, на первоначальный взнос. Дополнительные условия: продавец недвижимости — юридическое лицо, приобретаемое жилое помещение должно быть расположено в многоквартирном доме 2007 и позже года постройки, срок сдачи дома — не позднее октября 2010 года. Иные условия предоставления ипотечных кредитов коммерческими банками продемонстрированы в таблицах.
Таблица 1
АКИБАНК
Условия кредитований
Заемщик (созаемщик) — любое дееспособное физическое лицо не моложе 21 года и не старше 55 лет, при этом 65 лет — предельный возраст окончания срока выплаты основного долга и начисленных процентов по ипотечному кредиту, имеющее стаж работы 1,5 года в одной сфере деятельности <26>. ——————————— <26> http://www. akibank. ru/ (сайт Акибанка).
Валюта кредита Рубли РФ
Срок 10 лет, 15 лет, 20 лет
Максимальная сумма Зависит от платежеспособности заемщика кредита
Минимальная сумма 300 000,00 (триста тысяч) рублей кредита
Порядок погашения Либо ежемесячные аннуитетные платежи на весь срок кредита кредитования, либо до 1 января 2011 года уплата только начисленных процентов, затем с 1 января 2011 года платежи осуществляются по графику аннуитетных платежей, включающих в себя погашение основного долга и уплату процентов
Процентная ставка Фиксированная (постоянная), устанавливается на весь срок действия кредитного договора в размере не менее:
Первоначальный взнос 10% 30% 50%
Процентная ставка, % годовых 12 11 10
Условия досрочного Без моратория. Сумма частичного досрочного возврата погашения кредита кредита не может быть меньше 30 000,00 рублей
Комиссия за выдачу По тарифам банка, действующим на момент предоставления кредита кредита
Страховое Заемщик за свой счет страхует предмет залога в течение обеспечение всего срока кредита кредита
Обеспечение Залог приобретаемого недвижимого имущества кредита
Таблица 2
Камский коммерческий банк
Условия кредитования
Требование к заемщику: возраст от 21 года до 55 лет, при этом 65 лет — предельный возраст окончания срока выплаты основного долга и начисленных процентов; общий трудовой стаж от 2 лет, на последнем месте работы не менее 6 месяцев. Созаемщиками по кредиту могут быть до 3 физических лиц (требования к созаемщикам аналогичны требованиям к заемщику) и супруга (при наличии). Ежемесячное погашение кредита аннуитетными платежами (допускается досрочное погашение без ограничений, штрафов и комиссий); комиссия за кассовое обслуживание (безналичное перечисление средств (в зависимости от формы выдачи кредита: наличными денежными средствами или в безналичной форме) — 2% от суммы кредита (но не менее 10 000 рублей и не более 20 000 рублей)). Дополнительные расходы: страхование жизни и трудоспособности заемщика, титула — права собственности, недвижимости по тарифам страховой компании; нотариальное согласие супруга (и) либо заявление об отсутствии супруга (и) по тарифам нотариальной конторы; независимая оценка стоимости приобретаемого жилого помещения по тарифам оценочной компании <27>. ——————————— <27> http://www. kamkombank. ru/ (сайт Камского коммерческого банка).
Ипотечные программы, реализуемые банком
1. Ипотека на покупку квартиры или дома.
Сумма кредита До 70% стоимости приобретаемого жилья
Срок кредита До 10 лет
Процентная ставка 15% годовых
Обеспечение Залог приобретаемой недвижимости
2. Ипотечное кредитование по стандартам АИЖК.
Преимущества Длительный срок кредитования При оформлении кредита нет необходимости искать поручителей Условия кредитования едины для всех участников Федеральной программы Приобретаемая недвижимость оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких)
Сумма кредита От 200 000 до 4 000 000 рублей
Срок кредита От 3 до 30 лет
3. Ипотека для родителей. Кредит на приобретение жилья для лиц, имеющих сертификат на получение материнского капитала.
Обязательное условие Наличие сертификата на получение материнского (семейного) капитала
Первоначальный взнос При стоимости квартиры до 1,0 млн. руб. — 0% При стоимости квартиры 1,0 — 1,5 млн. руб. — 10% При стоимости квартиры 1,5 — 3,0 млн. руб. — 20% При стоимости квартиры свыше 3,0 млн. руб. — 30%
Срок кредита До 10 лет
Процентная ставка 15% годовых
Сумма кредита Зависит от финансового положения заемщика и размера первоначального взноса
Обеспечение Залог приобретаемой недвижимости
4. Ипотека для родителей ПЛЮС. Кредит на приобретение жилья для лиц, имеющих сертификат на получение материнского капитала.
Обязательное условие Наличие сертификата на получение материнского (семейного) капитала
Цель кредита Приобретение жилой недвижимости
Рынок недвижимости Вторичный
Срок кредита До 6 месяцев
Максимальная сумма 350 000 рублей кредита
Процентная ставка 17% годовых
Обеспечение Залог приобретаемой недвижимости
5. Ипотека с нуля.
Сумма кредита В зависимости от финансового положения заемщика
Срок кредита От 3 до 10 лет
Процентная ставка 16,5% годовых. После продажи имеющейся недвижимости и частичного погашения кредита ставка уменьшается до 15% годовых. Без первоначального взноса
Обеспечение Залог имеющейся и приобретаемой жилой недвижимости
6. Ипотека +.
Цель кредита Приобретение жилой недвижимости под залог имеющейся жилой недвижимости. В качестве приобретаемой жилой недвижимости могут выступать: малосемейные комнаты, частные жилые дома с земельным участком, строящиеся квартиры по договорам долевого участия в строительстве. В случае кредитования для участия в долевом строительстве рассматриваются объекты со сроками сдачи не позднее чем через 6 месяцев с даты рассмотрения заявки на кредит по согласованным застройщикам.
Рынок недвижимости Первичный, вторичный
Обеспечение Залог имеющейся жилой недвижимости кредита Залог приобретаемой жилой недвижимости, залог имущественных прав требования по договорам участия в долевом строительстве
Срок кредита От 3 до 10 лет
Сумма кредита В зависимости от финансового положения заемщика. Без первоначального взноса
Процентная ставка 16,5% годовых
Вид платежа Аннуитет
7. Кредит ремонтный — на ремонт жилой недвижимости.
Сумма кредита В зависимости от финансового положения заемщика, но не более 50% от залоговой стоимости жилой недвижимости
Срок кредита До 5 лет
Процентная ставка 18% годовых
Обеспечение Залог имеющейся жилой недвижимости. Жилая недвижимость, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, не может быть принята в залог.
Таблица 3
«АК БАРС» Банк
Программы, реализуемые «АК БАРС» Банком <28>
——————————— <28> http://www. akbars. ru/ (сайт «АК БАРС» Банка).
1. Ипотечный кредит по программе «Обеспечение жильем молодых семей в РТ». В соответствии с условиями программы «Обеспечение жильем молодых семей в РТ» участником программы может стать молодая семья, в которой возраст супругов не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. При оценке платежеспособности учитывается совокупный доход молодой семьи, в случае недостаточности совокупного дохода семьи банком предоставлена возможность привлечения созаемщиков для получения кредита на приобретение жилья.
Требования к заемщику Регистрация (прописка) на территории Республики Татарстан Возраст от 18 до 35 лет Наличие официального источника доходов Общий трудовой стаж не менее 9 месяцев, в том числе на последнем месте работы не менее 4 месяцев
Валюта кредита Рубли РФ
Ставка по кредиту 12,9% годовых
Срок кредита От 1 до 20 лет
Обеспечение кредита Залог приобретаемого жилья
Минимальная сумма 100 000 рублей (в сельских районах — 30 000 рублей) кредита
Первоначальный взнос 10 — 90% от стоимости приобретаемого жилья
Страхование предмета Ежегодное страхование риска утраты и повреждения залога передаваемого в залог жилья
Страхование жизни и Ежегодное страхование жизни и потери трудоспособности трудоспособности заемщика заемщика
Погашение кредита и Ежемесячно, равными платежами процентов
Досрочное погашение В любое время без комиссий и ограничений по сумме
2. Ипотечный кредит по стандартам АИЖК. Кредит предоставляется на приобретение объектов жилой недвижимости. Приобретаемая недвижимость оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких).
Требования Гражданство и постоянная (не временная) регистрация в к заемщику РФ Возраст от 18 лет в начале до 65 лет в конце срока кредита Общий стаж от 1 года, в том числе на последнем месте работы от 6 месяцев Наличие документально подтверждаемого источника дохода
Валюта кредита Рубли РФ
Срок кредита От 3 до 15 лет
Первоначальный 30 — 70% от стоимости приобретаемой квартиры взнос 40 — 70% от стоимости приобретаемого жилого дома
Максимальная сумма Рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные кредита выплаты по возврату кредита и уплате процентов не превышают 45% от совокупного дохода заемщиков (доходов солидарных заемщиков по кредитному договору). Заемщиков по кредитному договору может быть несколько, в том числе не состоящих между собой в родственных отношениях
Погашение кредита Ежемесячно, не превышают 45% от совокупного дохода и процентов заемщиков
Досрочное Разрешено без комиссии в определенной сумме и возможно погашение через 6 месяцев после предоставления денежных средств
Обеспечение Залог приобретаемого недвижимого имущества, кредита регистрируемый в органах юстиции. Поручители не требуются
Условия ипотечного кредитования у кредитных организаций различные. Выбор кредитной организации и ипотечной программы остается за заемщиком. Таким образом, ипотечные программы некоторых банков имеют преимущества, например, такие, как низкая процентная ставка, долгосрочность ипотечного жилищного кредитования, минимальный размер первоначального взноса, отсутствие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита.
Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству. 5 сентября 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» <29> было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Оно создано «в целях реализации Федеральной целевой программы «Свой дом» и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий». ——————————— <29> Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 // Российская газета. N 168. 1996.
Одним из условий создания ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является сохранение контрольного пакета акций Агентства за Российской Федерацией. В настоящее время 100% акций ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» находятся в федеральной собственности <30>. ——————————— <30> Лемешко Е. Н. Проблемы гражданской правосубъектности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 8. С. 50 — 54.
Создание федеральной системы ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства <31>. ——————————— <31> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации отмечается, что создание ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов явилось важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования; ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» должно стать ключевым институциональным элементом системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования; ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» рассматривается в качестве основного проводника государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования <32>. ——————————— <32> Лемешко Е. Н. Проблемы гражданской правосубъектности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 8. С. 50 — 54.
Задачи ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» <33>; Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.2001 N 628 «Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» <34>. ——————————— <33> Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 // Российская газета. N 168. 1996. <34> Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.2001 N 628 (в ред. от 10.09.2005) // Российская газета. N 176. 2001.
Непосредственной целью ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» являются: создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России; создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов; создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой; формирование рынка ипотечных ценных бумаг <35>. ——————————— <35> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Основным уставным направлением деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке <36>. ——————————— <36> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Деятельность ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования <37>. ——————————— <37> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам <38>. ——————————— <38> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) разработаны ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риелторским и страховым компаниям) <39>. ——————————— <39> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» за 2009 год рефинансировало 28 450 ипотечных кредитов. Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. На основании Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не занимается непосредственной выдачей кредитов. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако в отличие от ситуации, когда вы обращаетесь в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у вас будет выступать не банк, а Агентство. По Стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечные кредиты выдают 145 организаций в 75 регионах РФ <40>. ——————————— <40> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Таким образом, правовое положение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию характеризуется двойственностью: в его статусе сочетаются признаки банка, но в то же время в силу характера и целей его деятельности к банкам Агентство причислено быть не может. Это коммерческая организация с уникальной смешанной правоспособностью, от деятельности которой напрямую зависит успех становления системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь, нацеленной на реализацию политико-правовых гарантий конституционного права граждан Российской Федерации на жилище <41>. ——————————— <41> Лемешко Е. Н. Гражданско-правовое регулирование системы отношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юр. наук. М., 2008. 32 с.
