Аренда (лизинг): арендодатель-нерезидент — исполнение арендатором обязанностей налогового агента по прибыли и по НДС (с вычетами)

(Семенихин В. В.)

(«Налоги» (газета), 2011, N 15)

АРЕНДА (ЛИЗИНГ): АРЕНДОДАТЕЛЬ-НЕРЕЗИДЕНТ —

ИСПОЛНЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ОБЯЗАННОСТЕЙ НАЛОГОВОГО АГЕНТА

ПО ПРИБЫЛИ И ПО НДС (С ВЫЧЕТАМИ)

В. В. СЕМЕНИХИН

При осуществлении предпринимательской деятельности организации или индивидуальные предприниматели могут выступать не только плательщиками налогов и сборов, но и выполнять обязанности налоговых агентов.

В настоящей статье рассмотрим, в каких случаях у арендаторов возникают обязанности налогового агента по налогу на прибыль и НДС, а также ответственность, предусмотренная за их неисполнение.

Согласно п. 1 ст. 24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) налоговым агентом признается лицо, которое обязано исчислить, удержать у налогоплательщика сумму соответствующего налога и перечислить ее в бюджетную систему Российской Федерации. Причем по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 24 НК РФ, налоговые агенты наделяются теми же правами, что и сами налогоплательщики. Так, в ст. 24 НК РФ прямо закреплено, что налоговым агентам гарантировано право на административную и судебную защиту их прав и законных интересов.

Обязанность по удержанию и уплате налога в бюджет возникает у налогового агента, если доход налогоплательщику выплачивается в денежной форме. При выплате дохода в натуральной форме налоговый агент должен письменно уведомить (в произвольной форме) налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержания налога и о сумме задолженности налогоплательщика. Причем сделать это необходимо в течение месяца со дня, когда налоговому агенту стало известно, что сумма налога не может быть удержана. Аналогичная точка зрения изложена в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) N 41, Пленума ВАС РФ N 9 от 11 июня 1999 г. «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации».

Помимо этого, налоговый агент обязан:

— вести учет начисленных и выплаченных налогоплательщикам доходов, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов. Причем учет указанных сумм доходов и перечисленных налогов должен вестись по каждому налогоплательщику отдельно;

— представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля над правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов. В качестве таких документов у налогового агента выступает налоговая декларация по налогу на прибыль и НДС, обязанность по подаче которой возникает у него в силу НК РФ. К таким документам относится и письменное уведомление налоговых органов о невозможности удержания суммы налога у налогоплательщика, представляемое налоговым агентом в налоговый орган по месту своего учета в произвольной форме;

— в течение четырех лет обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления, удержания и перечисления налогов.

Налог на прибыль

Если арендодатель — иностранная компания не осуществляет в Российской Федерации деятельность через постоянное представительство, то объектом обложения налогом на прибыль для нее являются доходы, полученные от источников в Российской Федерации, которые определяются в соответствии со ст. 309 НК РФ (п. 3 ст. 247 НК РФ).

В силу пп. 7 п. 1 ст. 309 НК РФ относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов, доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в т. ч. доходы от лизинговых операций, доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках. При этом доход от лизинговых операций, связанных с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем, рассчитывается исходя из всей суммы лизингового платежа за минусом возмещения стоимости лизингового имущества (при лизинге) лизингодателю.

При выплате иностранному партнеру доходов российская организация — арендатор признается налоговым агентом. Особенности исчисления и удержания налоговым агентом налога с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, установлены ст. 310 НК РФ.

Согласно указанной статье налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией или иностранной организацией, осуществляющей деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство, выплачивающими доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 НК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 310 НК РФ, в валюте выплаты дохода.

Следовательно, в установленных ст. 310 НК РФ случаях российские организации, выплачивающие доходы иностранным организациям, признаются налоговыми агентами и, соответственно, исполняют обязанности, возложенные на налоговых агентов ст. 24 НК РФ.

Налог с видов доходов, не связанных с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе по лизинговым операциям, исчисляется по ставке 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

Налог с видов доходов, не связанных с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, в части доходов от предоставления в аренду или субаренду (фрахта) морских, воздушных судов или иных подвижных транспортных средств или контейнеров (включая трейлеры и вспомогательное оборудование, необходимое для транспортировки), используемых в международных перевозках, исчисляется по ставке 10% (пп. 2 п. 2 ст. 284 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 15 июля 2009 г. N 16-15/072627).

Сумма налога, удержанного с доходов иностранных организаций, перечисляется арендатором — налоговым агентом в федеральный бюджет в валюте Российской Федерации в порядке, предусмотренном п. п. 2 и 4 ст. 287 НК РФ.

В случае если доход выплачивается иностранной организации в натуральной или иной неденежной форме, в т. ч. в форме осуществления взаимозачетов, или в случае если сумма налога, подлежащего удержанию, превосходит сумму дохода иностранной организации, получаемого в денежной форме, налоговый агент обязан перечислить налог в бюджет в исчисленной сумме, уменьшив соответствующим образом доход иностранной организации, получаемый в неденежной форме.

Налог не следует удерживать в случае выплаты доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) не облагаются налогом в Российской Федерации (пп. 4 п. 2 ст. 310 НК РФ). Для этого иностранная организация должна предъявить арендатору — налоговому агенту подтверждение, что она имеет постоянное местонахождение в том государстве, с которым у Российской Федерации заключен международный договор (соглашение), регулирующий вопросы налогообложения. Данное подтверждение должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства. В случае если данное подтверждение составлено на иностранном языке, то должен быть предоставлен также перевод на русский язык.

В соответствии с п. 4 ст. 310 НК РФ налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода представляет налоговый расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов по форме, утвержденной Приказом МНС России от 14 апреля 2004 г. N САЭ-3-23/[email protected], в налоговый орган по месту своего нахождения.

Налог на добавленную стоимость

В отношении НДС при предоставлении иностранной организацией имущества в аренду российской организации в первую очередь необходимо определить место реализации данной услуги.

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду на территории Российской Федерации является объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Место реализации работ (услуг) определяется в соответствии со ст. 148 НК РФ.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 148 НК РФ местом реализации услуг по аренде движимого имущества, за исключением наземных автотранспортных средств, признается территория Российской Федерации, если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории Российской Федерации (письмо Минфина России от 27 октября 2008 г. N 03-07-08/246).

Следовательно, услуги по предоставлению движимого имущества в аренду арендодателем — иностранной организацией арендатору — российской организации облагаются НДС.

При реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров (работ, услуг) с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ, письма Минфина России от 9 апреля 2010 г. N 03-03-06/2/70, от 20 ноября 2009 г. N 03-07-08/238 и др.).

Согласно п. 2 ст. 161 НК РФ российская организация — арендатор признается налоговым агентом.

Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Иными словами, согласно ст. 161 НК РФ налоговый агент — арендатор исчисляет и уплачивает НДС с полной стоимости арендной платы. Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ налогообложение производится по налоговой ставке 18/118.

Согласно п. 4 ст. 173 НК РФ сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами за счет средств, подлежащих перечислению иностранному лицу.

Налоговые агенты производят уплату суммы налога по месту своего нахождения (п. 3 ст. 174 НК РФ).

В случаях реализации работ (услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, уплата налога производится налоговыми агентами одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств таким налогоплательщикам (п. 4 ст. 174 НК РФ).

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу иностранной организации, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога.

Налоговые агенты представляют в налоговый орган налоговую декларацию раз в квартал — не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).

В случае приобретения услуг у иностранной компании уплата налога производится налоговым агентом в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 174 НК РФ, — равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за налоговым периодом, в котором услуги приобретены.

Удержанную и уплаченную сумму НДС с дохода арендодателя — иностранной организации организация-арендатор вправе принять к вычету при условии, что полученное в аренду имущество приобретено для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ (п. 3 ст. 171 НК РФ).

Ответственность

Пунктом 5 ст. 24 НК РФ предусмотрено, что хозяйствующий субъект за неисполнение или за ненадлежащее исполнение обязанностей налогового агента несет ответственность по законодательству Российской Федерации.

Неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению (ст. 123 НК РФ).

Таким образом, налогового агента могут привлечь к ответственности по ст. 123 НК РФ, если он уплатил налог за счет собственных средств.

Заметим, что взыскивать с налогового агента суммы НДС за счет его собственных средств неправомерно. Ведь налог должен быть удержан из средств налогоплательщика. Такие выводы делают и суды (Определение ВАС РФ от 7 февраля 2008 г. N 827/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2008 г. N Ф08-5634/2008).

Налоговый агент может быть привлечен к ответственности и по ст. 126 НК РФ, согласно п. 1 которой непредставление в установленный срок налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) в налоговые органы документов и (или) иных сведений, предусмотренных НК РФ и иными актами законодательства о налогах и сборах, влечет взыскание штрафа в размере 200 руб. за каждый непредставленный документ.

Пунктом 2 ст. 126 НК РФ предусмотрена ответственность за непредставление налоговому органу сведений о налогоплательщике, выразившееся в отказе организации представить имеющиеся у нее документы, предусмотренные НК РФ, со сведениями о налогоплательщике по запросу налогового органа, а равно иное уклонение от представления таких документов либо представление документов с заведомо недостоверными сведениями, если такое деяние не содержит признаков нарушения законодательства о налогах и сборах, предусмотренного ст. 135.1 НК РФ, в виде штрафа в размере 10 000 руб.

Кроме того, налоговые агенты несут административную и уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов.

К уголовной ответственности налогового агента можно привлечь, только если он не исполнял возложенные на него обязанности в личных интересах и если в результате этого в бюджет не был перечислен налог в крупном или особо крупном размере. Указанная ответственность установлена ст. 199.1 Уголовного кодекса Российской Федерации. Так, она может быть применена к руководителю, главному бухгалтеру или иному сотруднику организации, который обязан удерживать и перечислять налоги в соответствующий бюджет.

——————————————————————

Вопрос: Договор аренды заключен на неопределенный срок. При каких обстоятельствах заявление арендодателя о расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ) может быть квалифицировано в качестве злоупотребления правом?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Договор аренды заключен на неопределенный срок. При каких обстоятельствах заявление арендодателя о расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ) может быть квалифицировано в качестве злоупотребления правом?

Ответ: Ответ на поставленный вопрос зависит от фактических обстоятельств дела и усмотрения суда (см. ниже). При этом суд может признать в качестве злоупотребления правом не только заявление о расторжении договора аренды, но и требование о возврате предмета аренды.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом или соглашением сторон.

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, заявленный в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ отказ от договора влечет его автоматическое прекращение (т. е. прекращение договора осуществляется во внесудебном порядке).

Сделанный вывод подтверждается Определениями ВАС РФ от 10.03.2010 по делу N А62-5391/2008, от 26.02.2010 по делу N А66-403/2009, от 17.02.2010 по делу N А63-3957/2009-С1-6, Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2011 по делу N А28-208/2010, от 15.12.2010 по делу N А82-18496/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А10-1222/08, от 29.04.2010 по делу N А19-5146/09, от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009, ФАС Дальневосточного округа от 24.12.2010 по делу N А51-9424/2010, ФАС Московского округа от 01.12.2010 по делу N А40-164533/09-23-107, от 22.09.2010 по делу N А40-131564/09-155-954, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2010 по делу N А45-26919/2009, от 16.10.2009 по делу N А46-23401/2008, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу N А60-54809/2009.

Поскольку прекращение договора аренды означает прекращение правовых оснований для пользования арендованным имуществом, ст. 622 ГК РФ установлена обязанность по возврату этого имущества арендодателю. Указанная обязанность распространяется на арендатора, в том числе в случае прекращения аренды по основаниям п. 2 ст. 610 ГК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2010 по делу N А72-8041/2009).

Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ установлен запрет на действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также на злоупотребление правом в иных формах.

Санкция за нарушения этого правила приведена в п. 2 ст. 10 ГК РФ, согласно которому при несоблюдении указанных требований суд, арбитражный или третейский суд могут отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Применить такую санкцию может только суд, причем как по заявлению арендатора, так и по собственной инициативе. На это указано в п. 8 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 (далее — Обзор практики ВАС РФ от 25.11.2008).

Следовательно, поскольку расторжение договора в рассматриваемом случае осуществляется во внесудебном порядке, суд может применить санкцию за злоупотребление правом:

1) в судебном процессе по оспариванию арендатором действий арендодателя по расторжению договора аренды. О принципиальной возможности применения норм ст. 10 ГК РФ по отношению не только к истцу, но и к ответчику говорится в п. 2 Обзора практики ВАС РФ от 25.11.2008.

2) в судебном процессе по истребованию имущества от бывшего арендатора.

3) в прочих судебных процессах, для разрешения споров по которым суду требуется установить действительность договора аренды или правомерность его расторжения, совершенного арендодателем.

Как правило, вопрос применения норм ст. 10 ГК РФ к отношениям, регулируемым п. 2 ст. 610 ГК РФ, возникает при рассмотрении заявлений второй и, реже, первой и третьей групп. Заявленные бывшими арендаторами возражения о злоупотреблении правом со стороны арендодателей судами оцениваются по-разному.

Некоторые суды, не вдаваясь в подробности, высказывают убежденность в том, что злоупотребление правом со стороны арендодателя отсутствует (Постановления ФАС Московского округа от 22.12.2010 по делу N А40-28973/10-7-182, ФАС Волго-Вятского округа от 08.12.2010 по делу N А31-257/2010). В последнем из приведенных актов, к примеру, суд отклонил довод заявителя, сославшись на то, что нижестоящие суды «пришли к обоснованному выводу, что злоупотребление правом со стороны ответчика отсутствует». Между тем в актах нижестоящих судов об этом нет ни слова.

В одном из дел заявление о злоупотреблении правом, выраженное в кассационной жалобе, вообще оставлено судом без рассмотрения (Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2011 по делу N А40-54783/10-119-267). Общая фраза о том, что «другие доводы кассационной жалобы, изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств», не может быть принята во внимание, поскольку обстоятельства злоупотребления правом или его отсутствия нижестоящим судом также не устанавливались.

В других случаях судебные органы считают, что злоупотребления правом не было, поскольку «отказ от договора прямо предусмотрен законом» (Постановления ФАС Поволжского округа от 25.01.2011 по делу N А49-148/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2010 по делу N А75-7116/2009, от 01.07.2003 N Ф04/3016-791/А46-2003, ФАС Московского округа от 18.07.2006 N КГ-А40/6255-06, ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2008 по делу N А43-12013/2007-21-299, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.05.2008 N 6751/08, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А65-7618/2010, решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2009 по делу N А60-27452/2009-С12).

Но не все суды согласны с последней точкой зрения. Злоупотребление правом в любом случае предполагает наличие этого права (в данном случае — права на расторжение договора, права на истребование имущества от бывшего арендатора). Таким образом, нельзя обосновывать отсутствие злоупотребления правом наличием соответствующего права. Все ровно наоборот — отсутствие субъективного права свидетельствует о невозможности злоупотребить им (см. п. 2 Обзора практики ВАС РФ от 25.11.2008).

Более взвешенной представляется позиция судов, согласно которой отказ в признании злоупотребления правом основывается на недоказанности данного факта арендатором (бывшим арендатором). Об этом можно посмотреть, например, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2011 по делу N А17-1604/2010, от 15.12.2010 по делу N А82-18496/2009, от 30.11.2010 по делу N А43-6329/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.12.2010 по делу N А59-6775/2009, ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу N А49-7019/2009, ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2011 по делу N А42-2508/2010, ФАС Уральского округа от 28.06.2010 по делу N А50-20446/2009, Второго арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу N А82-5160/2010, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А78-6103/2010, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по делу N А50-8542/2010, от 12.04.2010 по делу N А50-37332/2009.

Суды в данном случае правы в том, что злоупотребление правом необходимо доказывать. Это непосредственно следует из презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Бремя такого доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный субъект употребил свое право во вред другому лицу (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), даже если арендодателем выступало публично-правовое образование. В данном случае не применяется правило ч. 3 ст. 189 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ о том, что обязанность доказывания законности действий государственных органов (а также органов местного самоуправления, должностных лиц) возлагается на органы и лиц, которые совершили оспариваемые действия, поскольку в рассматриваемой ситуации действия осуществляются в рамках гражданских правоотношений и, следовательно, уведомление о расторжении договора аренды не является реализацией каких-либо властных полномочий (Постановления ФАС Московского округа от 22.01.2007 N КГ-А40/13574-06, ФАС Северо-Западного округа от 25.11.2009 по делу N А56-52879/2008, ФАС Уральского округа от 30.06.2009 по делу N А76-10016/2008-1-390; отметим, что противоположная точка зрения приведена в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009).

Для определения круга доказательств, которые необходимо представить суду в процессе по рассматриваемому вопросу, требуется ясно понимать диспозицию нормы ст. 10 ГК РФ о запрете злоупотребления правом.

В законодательстве она не имеет четкого определения. Путем логического толкования можно прийти к общему выводу, что запрещено осуществление субъективного права, направленного на причинение зла (вреда) другому участнику гражданского оборота. Должно это причинение вреда быть связано с возможностью извлечения выгод для правообладателя или может быть не связано, до каких пределов и в каких областях социальных отношений допускается вторжение правообладателя в сферу интересов другой стороны — и многие другие вопросы толкования рассматриваемой нормы фактически переданы законодателем на усмотрение судебных органов.

Таким образом, ответ на поставленный вопрос зависит от фактических обстоятельств дела и усмотрения суда.

Вот перечень некоторых обстоятельств, при которых суды признают действия арендодателя, расторгающего договор на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, злоупотреблением права.

1. Отказ от договора аренды, последовавший после обращения арендатора за выкупом арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». См. п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, Постановления Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 по делу N А70-6551/2009, ФАС Центрального округа от 23.12.2010 по делу N А62-2172/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2010 по делу N А32-55687/2009.

2. Отказ от договора аренды земельного участка, переданного арендатору под строительство (или проектирование) объекта, если арендатор предпринимает все необходимое для строительства (проектирования) объекта (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008).

Данную точку зрения судов следует отличать от высказанного в других судебных актах по схожим делам мнения об отсутствии у арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка, переданного под строительство (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009, ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2010 по делу N А56-41851/2008). Отсутствие права, как уже было упомянуто выше, означает невозможность квалификации действий в качестве злоупотребления правом.

3. Требование о возврате имущества, заявленное после отказа от договора аренды земельного участка, переданного арендатору под строительство, если арендатор предпринимал все необходимое для строительства (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2008 по делу N А33-13827/07, поддержанное Определением ВАС РФ от 26.02.2009 N 1285/09).

Здесь также следует заметить, что не может быть злоупотребления правом арендодателем в правоотношении, по которому суд признал отсутствие его права на возврат имущества по расторгнутому договору аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009).

4. Отказ от договора, направленный на ограничение конкуренции на товарном рынке (Постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2010 по делу N А49-2271/2009, от 24.02.2010 по делу N А49-926/2009, от 11.02.2010 по делу N А49-2511/2009, от 11.02.2010 по делу N А49-2146/2009, от 11.02.2010 по делу N А49-2145/2009).

5. Требование учредителя учреждения о расторжении договора аренды и выселении учреждения из занимаемых помещений, направленное, по существу, на прекращение деятельности данного учреждения вопреки порядку, установленному законодательством. Данная позиция приведена в п. 3 Обзора практики ВАС РФ от 25.11.2008. Несмотря на то что в указанном пункте Обзора практики ВАС РФ от 25.11.2008 не говорится об основаниях заявленного арендодателем требования о расторжении договора, представляется, что занятая судебным органом позиция может применяться и к отношениям, регулируемым п. 2 ст. 610 ГК РФ.

6. Требование о возврате имущества, заявленное после отказа от договора аренды, если возврат имущества может привести к фактическому прекращению деятельности арендатора и в то же время отказ от договора со стороны арендодателя (публично-правового образования) нецелесообразен (имеются основания для дальнейшей передачи имущества арендатору новым собственником). Об этом можно посмотреть в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А10-1222/08.

7. Отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия для регистрации дополнительного соглашения, которым стороны изменили существенные условия договора и продлили срок его действия (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2008 по делу N А56-11602/2006, от 08.02.2008 N А56-11600/2006, от 02.11.2007 N А56-11558/2006). При рассмотрении указанных дел суд посчитал, что отказ арендодателя от договора «нельзя считать добросовестным», при этом «неразумное и недобросовестное поведение приравнивается… (Гражданским кодексом РФ) к злоупотреблению правом».

Отметим последствия, которые влечет признание судом злоупотребления правом со стороны арендодателя в рассмотренных ситуациях.

Согласно п. 5 Обзора практики ВАС РФ от 25.11.2008 непосредственной целью санкции за злоупотребление правом является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Следовательно, злоупотребление правом не обязательно влечет именно недействительность совершенного арендодателем действия (как это установлено, к примеру, в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2008 по делу N А56-11602/2006, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008). Арсенал средств защиты правовых интересов арендатора значительно шире и применяется судами исходя из совокупности всех факторов сложившихся между сторонами отношений.

Например, в случае признания в качестве злоупотребления права отказа от договора аренды, последовавшего после обращения арендатора за выкупом арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд может:

1) признать наличие у арендатора права на выкуп этого имущества (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134);

2) признать недействительным договор передачи этого имущества, заключенный между госорганом и третьим лицом (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 по делу N А70-6551/2009);

3) отказать в истребовании имущества у бывшего арендодателя (Постановления ФАС Центрального округа от 23.12.2010 по делу N А62-2172/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2010 по делу N А32-55687/2009).

Анализ судебной практики показывает, что суды, как правило, применяют именно последнюю из приведенных мер. В таких случаях получ ается, что, несмотря на прекращение договора аренды, имущество остается во владении бывшего арендатора (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А10-1222/08).

Представляется, что такое положение является временным и не должно сохраняться продолжительное время, поскольку нельзя признать разумным и полезным для стабильности гражданского оборота безосновательное нахождение имущества у постороннего лица.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26.04.2007 по делу N А02-1206/2006 суд признал, что прекращение договора аренды прекращает обязательство аренды. Только согласие арендодателя может обусловить возобновление данного правоотношения. Таким образом, бывший арендатор утрачивает статус законного владельца (см. Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В. А. Белова. М.: Юрайт, 2010. Вопр. 202).

Вместе с тем такое (безосновательное) владение в любом случае будет платным, исходя из установленного законом правила о том, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. А когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

С. В.Мусарский

К. ю.н.,

эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

04.04.2011

——————————————————————