ПРИЗНАНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В НЕЖИЛОМ ЗДАНИИ <*>
К. А. ГОРБАТОВ
——————————— <*> Gorbatov K. A. Recognition of ownership rights to common premises in a nonresidential building.
Горбатов Кирилл Анатольевич, аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права МосГУ, юрист АБ «Юрлов и партнеры».
Статья посвящена анализу проблем, возникающих в практике признания прав общей долевой собственности нежилых помещений, рассматриваются возможные пути развития правового обеспечения в данной области.
Ключевые слова: помещения общего пользования, приватизация, судебная практика, вещное право.
The article is devoted to analysis of problems arising in the practice of recognition of rights of general share ownership of nonresidential buildings, considers the possible ways of legal support in this sphere.
Key words: common premises, privatization, judicial practice, proprietary law.
Актуальность проблем, связанных с признанием права на помещения общего пользования в здании (особенно нежилом), в настоящее время очевидна. Начиная с установления нового политико-правового режима в России и принятия современного Гражданского кодекса, проведения всеобщей приватизации недвижимого имущества мы сталкиваемся с ситуациями, когда множество таких помещений, как лестничные площадки, лифты, технические подвалы и т. д., находятся в индивидуальной собственности физических или юридических лиц. И хотя ситуация, связанная с многоквартирными домами, отчасти урегулирована в законе (ст. 36, 37 ЖК РФ), вопросы, касающиеся помещений общего пользования в нежилых зданиях, остаются нерешенными. В условиях отсутствия какого-либо законодательного регулирования, касающегося помещений общего пользования в нежилых зданиях, собственники отдельных помещений в нежилых зданиях нередко лишены возможности осуществлять свои права и нести обязанности, связанные с содержанием общих помещений в здании. Неупорядоченность в решении этого вопроса позволяет продавать в нежилых зданиях по отдельным договорам помещения лестничных клеток, балконов, коридоров и т. д. <1>, результатом чего становятся трудноразрешимые споры между собственниками отдельных помещений в здании. И хотя в последнее время судебная практика, прежде всего практика арбитражных судов, формируется, как представляется, в правильном направлении, остается немало вопросов, в том числе связанных с юридическим содержанием тех или иных понятий, которые требуют своего разрешения не только в практике судов, но и на законодательном уровне, попытки изменения которого происходят в настоящее время <2>. ——————————— <1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2001 г. N 3276/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 4. С. 45. <2> Имеется в виду проект Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанный Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
В настоящей статье автор ставит своей целью рассмотреть основные проблемы, возникающие в практике признания прав общей долевой собственности на помещения общего пользования в нежилых зданиях, анализирует предлагаемые в настоящее время пути совершенствования законодательства в этой области.
Возможность предъявления иска о признании прав собственности
Возможность предъявления иска о признании права собственности на недвижимое имущество сама по себе подвергается необходимости обоснования. Прежде всего это связано с тем, что гл. 20 ГК РФ не содержит такого способа защиты вещных прав, как признание права собственности, в том числе общей долевой собственности. Однако приходится констатировать, что иски о признании права на недвижимое имущество получили весьма широкое распространение в судебной практике <3>. Исковые требования по таким делам в большинстве случаев основаны на общей норме ГК РФ — ст. 12 ГК РФ, в абзаце втором которой предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание права. ——————————— <3> См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 сентября 2009 г. по делу N А28-12300/2008-382/22; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 апреля 2009 г. N А74-5495/05-Ф02-1155/09 по делу N А74-5495/05; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2010 г. N Ф03-13/2010 по делу N А73-4560/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 октября 2009 г. по делу N А03-1921/2009; Постановление ФАС Московского округа от 8 июня 2009 г. N КГ-А40/3917-09-1,2 по делу N А40-85008/08-53-730; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 октября 2009 г. по делу N А13-780/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 апреля 2009 г. по делу N А56-7751/2008; Постановление ФАС Уральского округа от 6 мая 2008 г. N Ф09-3091/08-С6 по делу N А47-4780/07.
Такое широкое распространение исков о признании права собственности на недвижимое имущество прежде всего связано с желанием истца избежать возможных неблагоприятных для него последствий в виде: 1) пропуска сроков исковой давности; 2) добросовестности приобретателя недвижимого имущества. Данные аргументы, в свою очередь, могут быть заявлены в противовес требованиям истца, в случае если требования будут основаны на ст. 301, 302 ГК РФ (требования о виндикации недвижимого имущества). В настоящее время судебная практика формируется таким образом, при котором удовлетворение иска о признании права на недвижимость, когда истцы лишены владения таким имуществом, маловероятно. В противном случае это означало бы фактическую легитимацию самоуправства в том смысле, что лицо, не имеющее возможности удовлетворения виндикационного иска в результате, например, пропуска исковой давности, подтверждает (через иск о признании прав) свое право собственности на недвижимое имущество в результате удовлетворения исковых требований о признании права собственности судом, но при этом впоследствии оно лишено возможности получить исполнительный лист об истребовании имущества у владеющего несобственника (исполнительные листы об истребовании недвижимого имущества выдаются в результате удовлетворения виндикационного иска). В результате лицо, за которым было признано право собственности, безусловно, предпринимало бы попытки, в том числе неправовые, вернуть себе фактическое владение, что представляется недопустимым. С учетом изложенного стоит согласиться с мнением некоторых современных авторов, что иски о признании права собственности на недвижимое имущество могут быть заявлены и приняты судами только в том случае, если требования истца не могут быть удовлетворены путем предъявления традиционных вещных исков: виндикационного или негаторного <4>. Однако не все авторы согласны с таким утверждением. Так, по мнению В. В. Витрянского, невозможно предъявить виндикационный иск к лицу, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и при этом не заявить дополнительное требование о признании права на такое недвижимое имущество <5>. Это обосновывается прежде всего тем, что при предъявлении виндикационного требования истец должен располагать бесспорными доказательствами наличия у него права собственности на соответствующее имущество, а применительно к недвижимости таковым доказательством, по мнению автора, признается лишь регистрационная запись в ЕГРП. Несложно заметить некоторое противоречие в рассуждениях В. В. Витрянского, касающихся необходимости предъявления сразу двух исковых требований: о признании права на недвижимое имущество и о виндикации соответствующего имущества. Противоречие проявляется в том, что на момент вынесения судом решения о признании за лицом права и удовлетворении требований о виндикации имущества записи в ЕГРП еще нет, ведь она появится только после того, как истец обратится в регистрирующий орган с уже вступившим в законную силу решением о признании за ним права собственности. То есть на момент вынесения решения суда о виндикации имущества истец, следуя логике В. В. Витрянского, не будет обладать «безусловным доказательством» того, что он является собственником соответствующего имущества (ибо не будет еще на тот момент внесена запись о правах истца на недвижимое имущество в ЕГРП), и соответственно удовлетворение такого иска невозможно, что неизбежно заводит нас в тупик. ——————————— <4> Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. <5> Витрянский В. В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России / Сост. О. М. Козырь и А. Л. Маковский. Статут, 2008.
При этом альтернатива того, что при необходимости истребования имущества из чужого незаконного владения сначала нужно будет признавать свое право собственности на недвижимое имущество в судебном порядке, далее на основании решения суда вносить запись о правах истца в ЕГРП и только потом подавать виндикационный иск, представляется неудовлетворительной в связи со сложностью и длительностью процедуры, а соответственно созданием дополнительных проблем для гражданско-правового оборота. Таким образом, стоит сделать вывод о том, что виндикационный иск по своей природе поглощает иск о признании права собственности, так как в процессе истец также должен доказать свое право собственности, при этом запись в ЕГРП о правах лица не является единственным и безусловным доказательством того, что лицо является собственником недвижимого имущества. Этот подход воспринят в том числе высшими судами в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), где в п. 52 указано: «…оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП» (выделено мной. — К. Г.). Таким образом, в Постановлении N 10/22 указано, что удовлетворение виндикационного иска само по себе является основанием для внесения записи в ЕГРП о правах собственности истца. С другой стороны, необходимо более четко определить границы возможности предъявления иска о признании права собственности на недвижимое имущество. Стоит отметить, что возможность предъявления исков о признании права довольно ограниченна. По сути, она сводится к одному примеру: иск владеющего имуществом собственника, когда запись в ЕГРП о правах на такое имущество содержит сведения о другом лице. Очевидно, что предъявление в этом случае виндикационного иска невозможно по причине того, что лицо не было лишено фактического владения имуществом. Возможность же предъявления в этом случае негаторного иска также представляется необоснованной в связи с тем, что наличие зарегистрированного права у другого лица, очевидно, само по себе не является помехой в пользовании объектом и не является действием или бездействием другого лица. При этом К. И. Скловским высказывается обоснованное мнение о том, что помехи в свете того, как их видят гражданско-правовая доктрина и закон, имеют все же физическую природу <6>. ——————————— <6> Скловский К. И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1.
В Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах, разработанной в соответствии с Указом Президента от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», мы не находим такого способа защиты вещного права, как признание вещного права. Авторы Концепции все больше уделяют свое внимание защите вещных прав с помощью виндикационного и негаторного исков <7>. ——————————— <7> Концепция развития гражданского законодательства о вещном праве, разработанная в соответствии с Указом Президента от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». С. 13 — 15 // URL: http://www. privlaw. ru/vs_info4.html.
Однако уже в первом законопроекте по внесению изменений в Гражданский кодекс РФ <8> (далее — законопроект) в разделе II «Вещное право» указано: ——————————— <8> Проект изменений в раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http:// arbitr. ru/ _upimg/ 733FFC289F062808694E12ABA110BC7B_ II. pdf.
«Статья 227. Способы защиты вещных прав 1. Защита вещных прав осуществляется способами: — истребования вещи или иного объекта вещного права из чужого незаконного владения (виндикационный иск); — устранения любых нарушений вещного права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск); — освобождения вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи); — признания вещного права» (выделено мной. — К. Г.). Далее, ст. 232 Законопроекта устанавливает: «1. Иск о признании вещного права может быть заявлен в целях устранения правовой неопределенности относительно этого вещного права. 2. Ответчиком по иску о признании вещного права является лицо, чьи права могут быть затронуты этим вещным правом истца. Если ответчика по иску о признании определить невозможно, иск может быть заявлен без указания ответчика. В этом случае суд предпринимает меры, направленные на определение круга возможных ответчиков. 3. Информация о предъявлении иска о признании вещного права должна быть опубликована в средствах массовой информации, в которых подлежат публикации сведения о банкротстве. Обязанность по направлению такой информации лежит на истце. 4. Иск о признании вещного права не может быть заявлен, если имеются основания для заявления иска, предусмотренного статьей 228 настоящего Кодекса» (выделено мной. — К. Г.). Во-первых, стоит подчеркнуть, что в указанной норме проводится законодательная попытка исключить возможность предъявления иска о признании права невладеющего собственника (п. 4 ст. 232 законопроекта), предъявление таких требований возможно только в рамках виндикационного иска. С другой стороны, определенные вопросы вызывает п. 1 ст. 232 законопроекта. И прежде всего вопрос о том, что считать «правовой неопределенностью» относительно вещного права. Если под определенностью или неопределенностью понимать запись в ЕГРП о правах лица на имущество (идею такого понимания высказывают некоторые современные авторы <9>), то очевидно, что закрепленная норма не будет разрешать споры, в которых владеющий собственник фактически пытается с помощью иска о признании права изменить запись в ЕГРП о правах на имущество, которые значатся в реестре за другим лицом. ——————————— <9> См., например: Касенова М. Б. Соотношение публичных и частных начал в российском инвестиционном праве // Адвокат. 2006. N 8.
Так, М. Б. Касенова отмечает, что Единый реестр по своему содержанию является публичным актом, содержащим информацию о существующих правах на конкретный объект недвижимости, а также ограничениях и обременениях этих прав. Единая система регистрации прав на все виды недвижимого имущества способствует, с одной стороны, упорядочению гражданского оборота в целом, с другой — правовой определенности статуса объектов недвижимости и более высокого уровня защиты прав участников гражданского оборота <10> (выделено мной. — К. Г.). В связи с вышеизложенным вопрос «правовой неопределенности», по нашему мнению, нуждается в дополнительном анализе и разъяснениях, а также более четком определении случаев, в которых возможно предъявление иска о признании права собственности на недвижимое имущество. ——————————— <10> Касенова М. Б. Указ. соч. С. 79.
Проблема содержания понятия «помещения общего пользования»
Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 64) установил примерный перечень нежилых помещений, являющихся общим имуществом в здании: «При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения». Данный пункт Постановления Пленума ВАС РФ N 64 повторяет ст. 36 ЖК РФ («Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»), однако не является идентичным. Стоит отметить, что в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, очевидно, допущена неточность. Так, в ст. 36 ЖК РФ установлено, что помещениями общего пользования признаются «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты…» (выделено мной. — К. Г.). Таким образом, ЖК РФ определяет, что все далее перечисленные помещения являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, так называемыми помещениями общего пользования. При этом в п. 2 Постановления ВАС РФ N 64 делается неуместное разграничение: «…помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты» (выделено мной. — К. Г.). Очевидно, что лестничные площадки, холлы, лифты в силу своей природы являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании. Таким образом, примерный перечень общего имущества в здании, указанный в Постановлении Пленума ВАС РФ N 64, можно представить схематично следующим образом:
ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
6. Шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются 1. Лестничные инженерные коммуникации, иное площадки обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы)
2. Лестницы 7. Крыши
3. Холлы 8. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания
4. Лифты 9. Механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование
10. Иное оборудование, находящееся за 5. Лифтовые пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
Очевидно, что представляемый перечень помещений общего пользования не является исчерпывающим. Таким образом, в случае возникновения спора по вопросу о том, являются ли те или иные помещения помещениями общего пользования, судам придется в каждом конкретном случае устанавливать, каков должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого. Однако на практике суды порой не совсем четко понимают содержание понятия помещений общего пользования в нежилом здании. Примером может служить одно из дел, рассмотренных в судах общей юрисдикции, в котором истцы (собственники офисных помещений в бизнес-центре) пытались признать свое право общей долевой собственности на помещения общего пользования в здании, которые в том числе включали в себя весь примерный перечень, указанный в Постановлении Пленума ВАС РФ N 64. Московский городской суд в кассационном Определении от 14 сентября 2010 г. по делу указал: «Отказывая в удовлетворении иска истцам о признании права на долю в общей долевой собственности на нежилые помещения, суд правильно исходил из того, что истцами не было представлено суду доказательств того, что спорные помещения, на которые зарегистрировано право собственности ответчика ООО «Полларс», являются нежилыми помещениями, предназначенными для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих домовладение, т. е. помещениями общего пользования» (выделено мной. — К. Г.). В указанном Определении суд в качестве помещений общего пользования необоснованно рассматривает исключительно помещения, предназначенные для размещения технического оборудования и коммуникаций, в то же время им не учитываются иные помещения общего пользования — лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые холлы и т. д. Очевидно, что лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые холлы не предназначены для размещения технического оборудования, инженерных коммуникаций, и при этом такие помещения признаются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании, т. е. помещениями общего пользования (ст. 36 ЖК РФ). Таким образом, по нашему мнению, необходимо законодательно закрепить дополнительный принцип определения помещений общего пользования — объединение помещений общего пользования по признаку непригодности таких помещений для самостоятельного использования в качестве отдельного жилого или нежилого помещения. Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах указывают еще на один признак помещений общего пользования — такие помещения связывают несколько помещений друг с другом или с внешними границами здания. Следуя далее, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах приходят к следующему выводу: «во всяком здании (в т. ч. многоквартирном доме), разделенном на некоторое количество помещений, предназначенных для самостоятельного (отдельного от других помещений в том же здании) использования (сущностный признак), в отношении каждого из которых зарегистрировано или может быть зарегистрировано субъективное право собственности (формально-юридический признак), может быть выделено имущество, относящееся с точки зрения оборотоспособности к одной из двух категорий: (1) имущество, являющееся самостоятельными помещениями, — недвижимое имущество (недвижимые вещи), принадлежащее на праве собственности какому-либо лицу; (2) имущество, рассматриваемое как общее имущество в здании, в т. ч. конструктивные элементы здания, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам самостоятельных помещений в этом здании». В законопроекте по внесению изменений в ГК РФ предусматривается новая глава — глава 19.4 «Право собственности на помещения». В ст. 298.5 законопроекта («Общее имущество здания») помещения общего пользования определяются как вспомогательные помещения: «1. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании…» Несложно заметить общий подход, предлагаемый разработчиками законопроекта: помещения общего пользования (вспомогательные помещения) не являются самостоятельным объектом гражданско-правового оборота, права на них переходят только вместе с переходом прав на основные помещения. Однако, по нашему мнению, ограничившись понятием «вспомогательные помещения» и не закрепив в нормах закона общего принципа, позволяющего четко определить, какие помещения относятся к помещениям общего пользования, а какие нет, тем самым законодатель не устраняет путаницу, сложившуюся при рассмотрении таких споров в судебной практике.
Литература
1. Витрянский В. В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России / Сост. О. М. Козырь и А. Л. Маковский. Статут, 2008. Статья доступна в СПС «КонсультантПлюс». 2. Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. Статья доступна в СПС «КонсультантПлюс». 3. Егоров А. В., Церковников М. А. Права на пространство в здании (комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64) // Вестник ВАС РФ. 2010. N 2. С. 79. 4. Скловский К. И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1. С. 41. 5. Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. Статья доступна в СПС «КонсультантПлюс». 6. Касенова М. Б. Соотношение публичных и частных начал в российском инвестиционном праве // Адвокат. 2006. N 8. Статья доступна в СПС «КонсультантПлюс». 7. Кузьмина И. Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. трудов в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. Статут, 2008. Статья доступна в СПС «КонсультантПлюс». 8. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2001 г. N 3276/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 4. С. 45. 9. Постановление ФАС Уральского округа от 6 мая 2008 г. N Ф09-3091/08-С6 по делу N А47-4780/07. 10. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 апреля 2009 г. N А74-5495/05-Ф02-1155/09 по делу N А74-5495/05. 11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 апреля 2009 г. по делу N А56-7751/2008. 12. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 сентября 2009 г. по делу N А28-12300/2008-382/22. 13. Постановление ФАС Московского округа от 8 июня 2009 г. N КГ-А40/3917-09-1,2 по делу N А40-85008/08-53-730. 14. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 октября 2009 г. по делу N А13-780/2009. 15. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 октября 2009 г. по делу N А03-1921/2009. 16. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2010 г. N Ф03-13/2010 по делу N А73-4560/2009. 17. Концепция развития гражданского законодательства о вещном праве, разработанная в соответствии с Указом Президента от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // URL: http://www. privlaw. ru/vs_info4.html. 18. Проект изменений в раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http:// arbitr. ru/ _upimg/ 733FFC289F062808694E12ABA110BC7B_ II. pdf.
