(Пиджаков А. Ю., Нечуйкина Е. В.) («Гражданское право», 2004, N 2)
К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБОРОТА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
А. Ю. ПИДЖАКОВ, Е. В. НЕЧУЙКИНА
Пиджаков А. Ю., зав. кафедрой гражданского и коммерческого права СПбГМТУ, профессор, к. ю.н.
Нечуйкина Е. В., доцент кафедры гражданского и коммерческого права СПбГМТУ, доцент, к. т.н.
Отсутствие законодательного регулирования оборота нежилых помещений приводит к возникновению конфликтов по содержанию таких помещений и управлению ими. Данная проблема возникла после перенесения на основании указания закона режима жилого помещения на многоквартирные здания, после отождествления квартиры с частью дома, снабженной всем необходимым и достаточно изолированной. Возникновение такого объекта права, как жилое помещение, привело к коллизиям в системе объектов прав — в отношениях собственности на здания и части зданий. Вовлечение в оборот жилых помещений автоматически ввело в оборот и нежилые помещения. Из анализа законодательства очевидно, что собственники квартир являются субъектами исключительной собственности, и юридическому лицу, объединяющему собственников, принадлежит здание в целом, но не части такого здания. Понятно, что тем самым создана юридически конфликтная ситуация. Вовлечение в оборот помещений (жилых и нежилых) вызывает определенные сомнения, которые связаны с тем, что помещение не вписывается в определение объекта недвижимости, данное Гражданским кодексом, в связи с отсутствием связи с землей. Законодатель предусмотрел возможность деления зданий не только по вертикали, т. е. с обязательной опорой на землю, но и в любых плоскостях. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю, если над одним земельным участком нависают помещения, принадлежащие разным лицам. За кем из них должен быть закреплен земельный участок, понять невозможно. Практикуемый вариант закрепления земли «пропорционально» <*> размерам принадлежащих собственникам помещений не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком, что связано с тем, что такой способ закрепления земли правомерен только при общей долевой собственности и не имеет видимых законных оснований для расширительного толкования. ——————————— <*> Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 120.
При отсутствии лица, которому бы принадлежало здание в целом, возникает ряд вопросов, которые, однако, в действующем законодательстве не находят своего разрешения, в частности: кому принадлежит здание в целом и его отдельные части (крыша, подвал, несущие конструкции), кем и в каком порядке осуществляется несение бремени содержания указанных объектов. Для изменения сложившейся ситуации возможно использование режима общей собственности на помещения общего пользования. Однако юридически обоснованного способа перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в здании нет. Очевидно, что здесь не поможет судебное решение, так как по закону общая собственность может быть разделена судебным решением, но не объединена. Не может быть использован договор о создании общей собственности, так как договор может служить основанием для создания общей собственности только на делимую вещь. Организация же кондоминиума не создает права общей собственности на то, что находится в собственности исключительной. Здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается <*>. Исходя из буквального смысла закона следует признать невозможность отчуждения здания по частям. Кроме того, нерешенными остаются вопросы прав на землю, отсутствуют основания для распределения расходов на содержание здания, не представляется возможным определить, на ком лежат риски и обременения. ——————————— <*> См.: Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N 4. С. 14.
К. И. Скловский предлагает использовать фикцию долевой собственности на здание. Для этого будет передаваться доля в праве на имущество со всеми вытекающими последствиями. Представляется возможным в качестве альтернативы установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания — права пользования помещением, которое отличается от права общей собственности только отсутствием права преимущественной покупки <*>. Это право собственник может создавать на основании договора с покупателем. Возможно и преобразование этого вещного права по соглашению между владельцами в право общей собственности. ——————————— <*> Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 91.
Сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не является нормальными, и эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно <*>. ——————————— <*> Там же.
При текущем управлении зданиями невозможно указать адекватные способы координации действий хозяев помещений. Это вызвано тем, что они рассматриваются как независимые собственники, за ними признается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании. Для решения возникшей ситуации пока пригодны лишь сервитуты для установления нормального совладения помещениями в зданиях. Все возникающие конфликты при отсутствии согласия между сособственниками могут решаться также посредством негаторного иска <*>. ——————————— <*> См.: «ЭЖ-Юрист». 2004. N 3.
