(Шипика Л. В.) («Правовые вопросы недвижимости», 2012, N 1)
К ВОПРОСУ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ПОМЕЩЕНИЙ, СОСТАВЛЯЮЩИХ ЗДАНИЕ
Л. В. ШИПИКА
Шипика Л. В., преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Таганрогского института управления и экономики.
Право собственности является абсолютным вещным правом, полностью защищающим все правомочия его обладателя. По действующему российскому законодательству право собственности может распространяться на все объекты гражданского оборота с учетом их оборотоспособности. Основным правовым регулятором права собственности является ГК РФ, устанавливающий законный режим регулирования триады правомочий собственника на определенные виды объектов гражданских прав и особо выделяющий среди объектов права собственности земельные участки и жилые помещения. О категории «помещение» в целом речь не идет, но, учитывая принципы и начала гражданского законодательства, можно предположить, что помещение как объект относится к недвижимому имуществу и может, соответственно, являться объектом права собственности. Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (ст. ст. 288, 289 ГК РФ <1>), так и нежилые помещения (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <2>) в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества и объектов гражданских прав. ЖК РФ предполагает использование жилого помещения не по его прямому назначению, т. е. не для проживания, только после осуществления перевода в установленном законом порядке жилого помещения в нежилое с сохранением права собственности за владельцем помещения. Однако при этом особенности жилых и нежилых помещений именно в качестве специфических объектов недвижимости не нашли достаточного отражения в законодательном регулировании их правового режима, что вызывает множество проблем при реализации прав на нежилое помещение. Следует заметить, законодатель, устанавливая регулирование обязательственных прав на недвижимость, предполагал, что эти права касаются непосредственно нежилых помещений, не отражая в достаточной степени самой правовой природы этого объекта. ——————————— <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. <2> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 08.12.2011) // Российская газета. 1997. 30 июля. N 145.
ГК РФ в главе 18 содержит специальные нормы о праве собственности на жилые помещения с учетом их приоритетного использования — для проживания граждан, но положения, регулирующие право собственности на нежилые помещения, в данных нормах также отсутствуют. Легальное определение термина «жилое помещение» имеется в ЖК РФ (п. 2 ст. 15 <3>), согласно которому жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Всякое жилое помещение, следовательно, пригодно для самостоятельного использования. Ни определения термина «нежилое помещение», ни правового регулирования права собственности на этот объект российское законодательство не дает. ——————————— <3> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
До недавнего времени данных положений не содержалось и в теории российского гражданского права. Как верно заметил О. А. Рыбалов, разработчики «Концепции развития законодательства о вещном праве», среди которых В. В. Витрянский, Е. А. Суханов, предлагают использовать следующее определение «помещения» для последующего его внедрения в нормы права: под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования <4>. Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение — это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова. Здание как предмет материального мира представляет собой нечто иное — совокупность помещений, находящихся в нем. Принимая во внимание положения Жилищного кодекса о переводе жилого помещения в нежилое, надо отметить, что здание может состоять как из жилых помещений и нежилых помещений, так и из симбиоза тех и других, что правомерно. Но как в таком случае рассматривать само здание как объект? При нахождении в нем только жилых помещений, принадлежащих субъектам гражданского права, вопроса не возникает, по-другому дело обстоит при наличии только нежилых помещений и жилых и нежилых помещений в совокупности. ——————————— <4> Рыбалов А. О. О Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 6 (199). С. 43 — 47.
Нельзя не согласиться с разработчиками концепции в том, что признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Имеющаяся регистрация права собственности на здание должна исключать возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого здания (помещение в нем). Однако неполнота действующего законодательного регулирования на практике нередко приводит к ситуациям регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной недвижимой вещи (на здание и на помещения в нем). Данная проблема возникает при отчуждении помещения, находящегося в здании, т. к. в природе оно обособленно существовать не может, или при действии прямо противоположном, т. е. при приобретении права собственности на помещение. Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т. е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения, хотя он уже собственник здания, а здание — это совокупность помещений. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением в юридическом смысле самого здания. Вместо права на здание возникает (регистрируется) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом установленных технических правил, регламентирующих возможность и пригодность помещений для самостоятельного использования. С другой стороны, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на каждое помещение в здании, должно иметь возможность зарегистрировать свое право собственности на это здание как на единый объект недвижимости. Такая же возможность должна быть предоставлена собственникам всех помещений в здании, желающим объединить принадлежащие им помещения в один объект недвижимости и приобрести право общей долевой собственности на соответствующее здание. Действующий ГК РФ положений, регулирующих указанные отношения, не содержит. В настоящее время в законодательстве имеются лишь нормы, регламентирующие особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости (ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <5>). ——————————— <5> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017.
Также очевидна презумпция, согласно которой право собственности на здание означает признание права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь значение в случаях такого использования собственником здания находящихся в нем отдельных помещений, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений (например, передача собственником в аренду или безвозмездное пользование отдельных помещений в здании), что по сути права собственности как вещного права ущемляет его правовую природу, т. е. ограничивает свободу распоряжения вещью, тебе принадлежащей. Возникает пробел в части неурегулированности отношений по отчуждению помещений, составляющих здание. То, что мы ранее приняли за постулат (помещение — недвижимая вещь), требует установления правового регулирования совокупности данных недвижимых вещей, т. е. установления правовой природы здания. Действующий ГК РФ регламентирует этот вопрос только применительно к жилым помещениям, устанавливая в ст. 289, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290), что опять же можно отнести к пробелам законодательства в рамках присвоения зданию статуса совокупности отдельных нежилых помещений. Таким образом, можно сделать вывод о существующих на сегодняшний день проблемах законодательного регулирования статуса помещений и, в частности, нежилых помещений: — отсутствует легальное определение помещения и нежилого помещения; — законодательно не урегулирован вопрос о праве собственности на долю здания, в котором находится помещение, заметим, что речь идет не о жилом помещении, принадлежащем на праве собственности; — не решен вопрос о судьбе земельного участка, находящегося под зданием с помещениями, принадлежащим нескольким собственникам; и т. д. Все эти правовые недоговорки приводят к проблемам в правоприменительной практике, зачастую ущемляя собственника в его правах, создавая преграду реализации прав владения, пользования, распоряжения своим имуществом.
