(Подавалова Л. Д.) («Семейное и жилищное право», 2011, N 6)
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО НА ТЕРРИТОРИИ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ <*>
Л. Д. ПОДАВАЛОВА
——————————— <*> Podavalova L. D. Certain problems of realization of the right to common property on the territory of low-rise living building.
Подавалова Лариса Дмитриевна, аспирантка Московской финансово-промышленной академии.
Проблемы реализации права на общее имущество актуальны не только для гражданского права. Особое значение придается данному вопросу в Жилищном кодексе РФ применительно к общему имуществу в многоквартирном доме, а также в связи с развитием законодательства о малоэтажном жилом строительстве. В статье рассматриваются особенности правового режима доли в праве на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, а также некоторые спорные вопросы реализации права на общее имущество на территории малоэтажной жилой застройки, которые требуют урегулирования в действующем законодательстве.
Ключевые слова: жилищное право, общая долевая собственность, жилое помещение, малоэтажное жилищное строительство, отчуждение доли, общее имущество в многоквартирном доме, имущественный комплекс, недвижимое имущество.
Problems of realization of the rights to common property are relevant not only for civil rights. Particular importance is attached to this issue in the Housing Code in relation to the common property in an apartment house, as well as in connection with the development of legislation on low-rise residential construction. The article discusses the features of the legal regime of share in right to common property owners of residential and nonresidential placement, as well as some controversial issues of the right to common property in low-rise residential development that requires settlement in the current legislation.
Key words: housing law, the total share ownership, housing, low-rise housing, exclusion share the common property in an apartment house, complex of property, real estate.
В жилищном и гражданском праве применяется юридическая конструкция «общее имущество», т. е. имущество, принадлежащее двум и более лицам, что порождает режим общей долевой или совместной собственности. Так, в части первой Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) в главе 16 устанавливаются общие нормы о праве общей долевой и общей совместной собственности, права собственников квартиры на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 289 — 290 ГК РФ), в части второй ГК РФ определяется общее имущество товарищей в договоре простого товарищества (ст. 1043 ГК РФ). Семейный кодекс РФ говорит об общем имуществе супругов (ст. 34, 35, 36, 37 и др.), на которое устанавливается режим общей совместной собственности, но брачным договором может быть закреплен и режим общей долевой собственности. Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Пункт 2 ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» провозглашает общим имуществом владельцев инвестиционных паев имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. Нормы ст. 289, 290 ГК РФ об общем имуществе в многоквартирном доме конкретизированы в Жилищном кодексе РФ и некоторых других нормативных правовых актах (например, Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»). Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено общее имущество в многоквартирном доме — это имущество, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Жилищный кодекс РФ не предусматривает порядок осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в домах, не относящихся к многоквартирным, а также в отношении нежилых помещений. Как отмечается в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» <1>, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. ——————————— <1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
Особое внимание Жилищный кодекс РФ уделяет праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире (ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Несмотря на то что на общее имущество во всех случаях устанавливается режим общей долевой собственности, режим осуществления права собственности в отношении этой доли неоднозначен. Необходимо разграничивать долю в праве общей долевой собственности, которая взаимосвязана с иным объектом (например, квартирой в многоквартирном доме), не может быть выделена и распоряжение ею в отрыве от основного объекта невозможно, а также правовой режим иных долей, которые не связаны с правом собственности на иное имущество и которыми можно распоряжаться с соблюдением права преимущественной покупки доли. К первой категории жилищное законодательство относит: — право общей долевой собственности собственника квартиры, нежилого помещения на общее имущество в многоквартирном доме; — право общей долевой собственности собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире на общее имущество в коммунальной квартире. Аналогичный правовой режим действует в отношении собственников нежилых помещений в объектах недвижимого имущества, не относящихся к многоквартирным домам, а также владельцев инвестиционных паев на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. Правовой режим такого рода долей имеет следующую специфику: 1) доля связана с недвижимым имуществом и может рассматриваться по аналогии с главной вещью и принадлежностью. Доля не может быть определена буквально как вещь, но, безусловно, относится к имущественным правам и входит в понятие имущества; 2) правообладатель не может произвести отчуждение доли, не произведя отчуждения недвижимой вещи, доля следует за судьбой недвижимой вещи независимо от основания (договор, наследование, реорганизация и т. д.) и от того, предусмотрено ли это в соглашении сторон; 3) размер доли зависит от характеристики недвижимой вещи (прежде всего ее площади. Судом, как отмечается в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании); 4) доля не может быть выделена в натуре; 5) изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество по соглашению всех либо отдельных собственников не допускается; 6) не допускается принудительное лишение права на такую долю с выплатой компенсации; 7) право общей долевой собственности возникает в силу закона независимо от государственной регистрации доли на общее имущество в едином государственном реестре. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусматривается, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Перечень оснований возникновения такого права общей долевой собственности на общее имущество определен законодательством исчерпывающим образом и не может быть установлен договором в отличие от права общей долевой собственности на иные виды объектов. Так, например, режим общей долевой собственности может быть установлен брачным договором между супругами вопреки режиму общей совместной собственности, предусмотренному Семейным кодексом РФ. Действующее жилищное законодательство не учитывает особенностей отношений, возникающих по поводу общего имущества в малоэтажной застройке, а ориентировано, в основном, на правовой режим многоквартирных домов. Для ликвидации данного пробела в законодательстве в 2007 г. был внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ В. В. Володиным, В. В. Гребенниковым, В. С. Груздевым, Д. В. Ереминым, П. В. Крашенинниковым, В. С. Мокрым, В. А. Пехтиным, Л. В. Пепеляевой проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий» (в части обеспечения реализации мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства), которым предлагается определение особенностей правового режима общего имущества собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки. Проектом предлагается введение нового раздела IX, посвященного управлению территорией малоэтажной жилищной застройки и включающего в себя главу 15 «Общее имущество собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки. Общее собрание таких собственников». Под таким общим имуществом в малоэтажной жилищной застройке понимается имущественный комплекс, составляющий инфраструктуру территории малоэтажной жилищной застройки (в том числе земельные участки), предназначенный для обеспечения в пределах территории этой застройки потребностей указанных собственников в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное). Однако необходимо учитывать, что некоторые виды объектов могут быть признаны объектами, ограниченными в гражданском обороте в соответствии со ст. 129 ГК РФ, в частности дороги, которые в соответствии с п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» <2> не подлежат отчуждению в составе земель общего пользования. ——————————— <2> Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Нормы вышеназванного раздела имеют значительное сходство и с определением правового режима общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем было бы целесообразно не повторяться, а предусмотреть лишь особенности такого режима в Жилищном кодексе РФ, а также ограничиться отсылочными нормами. Общие нормы можно было бы поместить в ст. 36 Жилищного кодекса РФ или в специальной ст. 36.1. В отличие от правового режима многоквартирных домов доля в праве общей долевой собственности зависит от площади земельного участка, а не объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке (жилого помещения). В предлагаемой ст. 168, имеющей название «Осуществление прав на общее имущество в малоэтажной жилищной застройке», собственнику в малоэтажной жилищной застройке при приобретении в собственность земельного участка, смежного с принадлежащим ему на праве собственности земельным участком в малоэтажной жилищной застройке, предоставляется право объединить эти участки в один участок на условиях и в порядке, установленных законодательством, без согласия на это собственников других земельных участков в этой застройке. По нашему мнению, такого рода правоотношения не связаны с общим имуществом собственников, а затрагивают лишь право собственности на земельный участок того лица, которому он принадлежит. Такой земельный участок, как можно понять из текста законопроекта, не входит в общее имущество. Необходимо разграничивать право собственности на земельный участок и право общей долевой собственности на общее имущество, которое также включает в себя земельные участки, используемые всеми собственниками. От первого зависит размер доли на второе. В проекте немало подобного рода спорных вопросов, которые ни в коей мере не снижают потребность решения поставленных жилищных проблем и не умаляют достоинств рассматриваемого проекта Федерального закона. В ст. 168 Жилищного кодекса РФ предлагается установить, что отчуждение объектов общего имущества в малоэтажной жилищной застройке допускается только с согласия всех собственников. По нашему мнению, выделение из общего имущества отдельных объектов и передача их другим лицам влекут возникновение у данного лица права собственности на имущество (это должно быть недвижимое имущество) и доли в праве общей долевой собственности, а также уменьшение долей других участников. Из проекта это явно не следует. К тому же речь идет о праве собственности исключительно таких лиц, которые обладают правом собственности на земельный участок. Проектом не предусмотрен порядок установления и оформления согласия всех собственников. Отдельные проблемы возникают и при применении терминологии законопроекта. Так, например, в ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ предлагается именовать общее имущество собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки (общее имущество в малоэтажной жилищной застройке), имущественным комплексом. В ст. 36 Жилищного кодекса РФ говорится о помещениях и объектах как общем имуществе. Термин «имущественный комплекс» не используется. Этот термин характерен для предприятия как единого объекта недвижимого имущества, используемого для предпринимательских целей (ст. 132 ГК РФ). Однако термин «имущественный комплекс» предполагает наличие единого целого имущественного объекта, а для недвижимости — подлежащего государственной регистрации под единым кадастровым номером, что едва ли характерно для общего имущества в малоэтажной жилищной застройке. Из законопроекта не вполне ясен порядок формирования соответствующего имущественного комплекса как в части инфраструктуры, так и в части земельных участков. Попытка решения подобного рода вопросов может иметь место в ходе дальнейшей работы над проектом, а также над проблемами обеспечения прав собственников земельных участков территории малоэтажной жилой застройки.
