Пленум ВАС РФ засучил рукава

(Александров И., Дарымова Ю.)

(«ЭЖ-Юрист», 2009, N 32)

ПЛЕНУМ ВАС РФ ЗАСУЧИЛ РУКАВА

И. АЛЕКСАНДРОВ, Ю. ДАРЫМОВА

Иван Александров, газета «ЭЖ-Юрист».

Юлия Дарымова, газета «ЭЖ-Юрист».

Летом мало кто работает. Все больше отдыхают. Судьи Высшего Арбитражного Суда РФ оказались среди меньшинства. Одно за другим из-под пера людей в черных мантиях летят постановления. Только что увидели свет Постановления Пленума ВАС РФ о земельном налоге, о неисполнении и ненадлежащем исполнении обязательств. И вот снова пополнение.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Уж сколько лет твердили миру, что нежилые помещения тоже имеют право на существование. И хотя сам их статус остается под вопросом, каморки с очагами, нарисованными на холсте и всамделишными, а также комнатки под крышей множились и множились. Базисом, как говорил Карл Маркс, является экономика, право лишь надстройка. Развитие законодательства определяют экономические отношения, а правовое закрепление сложившихся экономических отношений — вопрос времени. Рано или поздно Государственной Думе РФ придется озаботиться проблемами, связанными с нежилыми помещениями. Пока же немного ясности решил внести Высший Арбитражный Суд РФ.

ВАС РФ начал с общего имущества собственников помещений в зданиях. Указав очевидное, а именно то, что отношения собственников жилых помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, регулируются ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а собственников любых других объектов недвижимости, созданных в порядке долевого участия, — ст. ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Пленум ВАС РФ сделал неожиданный вывод: те же самые нормы ГК РФ (ст. ст. 289, 290) по аналогии должны применяться и к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях. По мнению ВАС РФ, собственник любого помещения в здании всегда в силу закона имеет право на часть общего имущества (долю в праве собственности на общее имущество).

К общему имуществу относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, другое обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления).

Как видно, общим является любое имущество, которое необходимо для обслуживания хотя бы двух помещений в здании. Не имеет значения, принадлежат ли также помещения разным лицам. Даже если организация имеет в собственности все помещения на одном этаже здания, коридор этого этажа все равно остается общим имуществом. Следовательно, ограничить других собственников помещений в здании в праве пользоваться коридором владелец этажа не может (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Режим использования общего имущества в многоквартирных домах устанавливается в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ. Похоже, что ВАС РФ считает возможным распространить действие данных статей и на случаи принятия решений о судьбе общего имущества во всех других зданиях. Хотя прямо в п. 6 Постановления об этом не сказано.

Общее собрание собственников помещений в здании может оговорить порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использования средств, полученных от сдачи указанного имущества в аренду.

Далее Пленум ВАС РФ немного отошел от темы Постановления и прокомментировал ситуации, когда в пользование сдаются части здания, которые не являются помещениями. Такие договоры сегодня не редкость. Допустим, оператор сотовой связи устанавливает на крыше высотного здания антенну, медиакомпания размещает на стене дома рекламный щит… Часто в подобном случае стороны считали, что заключают договор аренды. Суды с таким подходом, как правило, не соглашались (Постановления ФАС ВВО от 07.04.2006 N А28-4843/2005-86/9, ФАС ПО от 09.11.2006 N А55-3231/05-40(33Н. Р.), ФАС УО от 10.05.2006 N Ф09-3503/06-С3).

ВАС РФ поддержал нижестоящие суды. Договор пользования частью здания, которая не является помещением, не считается договором аренды. Вместе с тем к такому договору (опять же по аналогии) применяются правила о договоре аренды (п. 7 Постановления), в том числе и правила о государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, выступают все собственники помещений в здании. Без согласия кого-либо из них заключить названный договор нельзя.

Общее имущество возникает с момента отчуждения собственником здания хотя бы одного помещения (п. 8 Постановления). С момента перехода права собственности на помещение к другому лицу «исчезает» само здание как единый объект недвижимости. И наоборот, лицо, которое приобрело все без исключения помещения в здании, может зарегистрировать право собственности на здание в целом. Тогда право собственности этого лица на отдельные помещения прекратится.

На практике в реестре может быть зарегистрировано право собственности одного лица — владельца помещения в здании — на имущество, которое в силу закона признается общим. Если «собственник» общего имущества является таковым только на бумаге, остальные собственники помещений в здании пользуются общим имуществом без всяких стеснений, они могут требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд должен рассматривать выдвинутое требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если же лицо, которое ухватило кусок общего имущества, лишает других собственников доступа в соответствующее общее помещение, собственники иных помещений вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве».

Текущие платежи — это требования кредиторов, которые исполняются должником-банкротом в особом порядке. Кредиторы по таким платежам получают удовлетворение, минуя сложные процедуры, прописанные в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поэтому так важно определить, относится ли тот или иной платеж к текущему.

Текущим платежом может быть признано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа или погашения денежного долга (п. 1 Постановления).

К текущим относятся платежи за товары, работы или услуги, поставленные, выполненные или оказанные после возбуждения производства по делу о банкротстве. Поскольку решающее значение для ответа на вопрос, является ли платеж текущим, имеет дата возникновения соответствующего требования, ВАС РФ подробно рассматривает момент возникновения денежных требований по заемным и кредитным обязательствам, обязательствам, связанным с поручительством, банковской гарантией, в связи с неосновательным обогащением, возмещением убытков и уплатой неустойки, уступкой права требования, новацией, требованиями, основанными на утвержденном мировом соглашении, и др.

——————————————————————