К сожалению, заметки в газетах, информация в Интернете и сюжеты на телевидении о случаях мошенничества на рынке недвижимости, а также судебные споры, связанные с приобретением жилья, стали постоянным явлением нашей жизни. Поэтому рынок недвижимости — это сфера, требующая наблюдательности, внимательности к мелочам, логического мышления.
Нюансов при совершении сделок с жильем достаточно много, однако тщательная проверка документов на жилое помещение, которое планируется приобрести, является непреложным правилом. Кроме документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, необходимо проверять, кто, а также на каких основаниях зарегистрирован в нем по месту жительства, кто имеет право пользования этим жилым помещением, и придавать выясненным обстоятельствам надлежащее значение. Последствия небрежного отношения к этому вопросу можно продемонстрировать посредством следующей ситуации. К. обратилась в суд с иском к М. о выселении из квартиры. В обоснование исковых требований она указала, что приобрела эту квартиру по заключенному с С. договору купли-продажи и является ее собственником. На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована бывшая жена С. (продавца) — М., которая освободить это жилое помещение и снять себя с регистрационного учета отказалась. М. иск не признала и предъявила встречный иск к К. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о признании за ней права на занимаемую жилую площадь. Согласно положению п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но… если иное не установлено законом. В соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим жилым помещением не сохраняется за бывшим членом семьи собственника, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Вместе с тем, согласно со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В силу ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации). Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает. Таким образом, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию было необходимо его согласие. Давая согласие на приватизацию, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, рассчитывало на то, что право пользования указанным жилым помещением будет для него носить бессрочный характер. Такое его право должно быть учтено при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу. Поэтому право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. На момент приватизации спорной квартиры М. состояла в браке с С., являлась членом его семьи, совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользования жилым помещением. В приватизации квартиры она не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещения. Давая согласие на приватизацию, М. не отказывалась от принадлежащего ей права пользования жилым помещением, добросовестно полагая, что такое право является безусловным. К. знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована М., т. е. К. приобрела квартиру с обременением — правом пользования М. жилым помещением. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила решения нижестоящих судов в части удовлетворения требований о выселении М. из квартиры и снятии ее с регистрационного учета и приняла в этой части новое решение — об отказе в удовлетворении этих требований <1>. ——————————— <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 1. С. 4 — 6.
Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации выражена и в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 августа 2008 г. <2>, и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» <3>. ——————————— <2> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 5. С. 1 — 2. <3> Там же. N 9. С. 8.
При приобретении квартиры, продаваемой по доверенности от имени собственника, к документам необходимо проявлять особую внимательность, поскольку возникают ситуации, подобные следующей. Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Из фабулы дела следовало, что Д. (собственник квартиры) предоставил ее для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с собственником действовало под чужим именем. Полученная, таким образом, для временного проживания квартира была продана третьему лицу (Б.) с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени собственника. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело. Сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Последним покупателем квартиры оказался Е. Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, то оно подлежит истребованию у Е. на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. С выводом суда первой инстанции согласилась Судебная коллегия по гражданским делам областного суда. Данный вывод поддержал и Верховный Суд Российской Федерации <4>. ——————————— <4> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2009 г.: по гражданским делам. Определение по делу N 50-В08-4 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2010. N 2. С. 27 — 28.
К сожалению, сделки купли-продажи жилых помещений, совершенные по доверенности на продажу, которую собственник не выдавал, встречаются не так уж редко <5>. ——————————— <5> См., например: Обобщение судебной практики рассмотрения Магаданским городским судом дел по искам о признании сделок недействительными в 2006 — I квартале 2007 г. URL: http:// magadansky. mag. sudrf. ru/ modules. php? cl= 1&id;= 58&name;= docum_sud (дата обращения: 14.05.2011).
Кроме того, если доверенность действительно была выдана, собственник жилого помещения к моменту заключения сделки может ее отозвать. Действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, ее выдавшего, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому желательно непосредственное общение покупателя с собственником жилья и его присутствие при совершении сделки. Вместе с тем трудности, подстерегающие на рынке недвижимости, указать исчерпывающим образом, как представляется, невозможно. И это объяснимо и естественно: ситуации, которые возникают на практике, — их не предугадать. Каждая ситуация индивидуальна. Поэтому рынок недвижимости — это сфера, в которой лучше перепроверить информацию и перестраховаться. Сфера, в которой нужно обращаться к юристам, в органы, уполномоченные на предоставление информации, в контролирующие органы при малейших подозрениях на возможное неблагоприятное развитие ситуации и разрешать все возникшие сомнения и вопросы до совершения сделки.
Комментарии к статье
Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Следует отметить, что на рынке недвижимости в России давно сложился сегмент жилых помещений, которые невозможно продать свободными от прав третьих лиц. Это существенно влияет на стоимость продаваемых квартир, комнат и жилых домов, а также на цену оказываемых риелторских услуг. Как правило, цена на жилые помещения, в которых граждане сохраняют право постоянного (бессрочного) проживания, существенно ниже, чем цена на квартиры, свободные от прав третьих лиц. Принципиально важным моментом при заключении сделки купли-продажи жилого помещения является осведомленность потенциального покупателя о наличии лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении, являющемся предметом договора. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Несоблюдение указанного существенного условия может повлечь признание недействительным заключенного договора купли-продажи жилого помещения вследствие введения контрагента в заблуждение относительно качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению (ч. 1 ст. 178 ГК РФ). При признании сделки недействительной по указанному основанию к ней применяются правила ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которыми каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Следовательно, в примере, рассматриваемом автором, покупатель квартиры мог заявить иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и возмещения причиненных убытков. Пример с доверенностью показателен тем, что он иллюстрирует низкий уровень профессиональной квалификации работников Росреестра, допустивших регистрацию сделки с использованием поддельных правоустанавливающих документов на продаваемое жилое помещение. В этом случае необходимо было провести тщательный осмотр представленных документов.
