Чикобава Е. М., соискатель Самарской гуманитарной академии.
С введением в России института частной собственности на недвижимое имущество граждане России стали потенциальными и счастливыми обладателями права собственности на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. В настоящее время можно выделить следующие объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и их части, в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, их части, состоящие из одной или нескольких комнат, жилые помещения в квартирах, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительного назначения, объекты незавершенного строительства, предприятие как имущественный комплекс.
Если же обратиться к правовому определению недвижимости, то оно четко прописано в п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество…».
Назначение данного законодательного определения состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:
во-первых, относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т. е. является земельным участком, участком недр;
во-вторых, является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Вместе с тем в юридической литературе высказывается множество мнений ученых о том, что такое недвижимое имущество, и обосновывается вывод, что это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Такая позиция наиболее выражена была Е. А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации». Другие же ученые полагают, что бесперспективное использование критерия связи с землей необходимо заменить иными юридическими критериями отнесения имущества к недвижимому.
Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться со С. В. Скворцовым, который отмечает, что: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация — явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество». Абсолютно прав и Б. М. Гонгало, когда утверждает, что «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения».
Несколько усовершенствованный вариант использования юридического критерия предлагают авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые полагают, что главным критерием отнесения объекта к недвижимости считается физическая связанность с землей, в качестве второго критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность «стать объектами права собственности и иных гражданских прав». Аналогичной позиции придерживается В. В. Чубаров.
Автор настоящей статьи приходит к выводу, что данная позиция не представляется убедительной, прежде всего с точки зрения ее соответствия действующему законодательству. Гражданский кодекс, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это «недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил». Таким образом, ясно, что незаконность возведения — это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.
Наоборот, вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после того, как будет решено, относится объект к недвижимости или нет. Применение данной концепции на практике приводит к смешению функций органов государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием. Использование критериев законности создания объектов при технической инвентаризации приводит к нарушениям прав владельцев объектов, если существуют сомнения в правомерности их действий по созданию этих объектов. Будучи лишены возможности получения технической документации на возведенные ими объекты недвижимости, они фактически лишаются возможности как доказывать в регистрирующем органе и суде законность своих действий по возведению объекта, так и предпринимать действия по легализации постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Занимаясь практически вопросами установления прав на объекты недвижимости, автор констатирует, что рассматриваемая концепция давно находит применение в деятельности органов технического и кадастрового учета. Схематично эта концепция выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для целей создания недвижимости участке с получением необходимых разрешений и принят государственной комиссией, то это объект недвижимости, который может быть учтен в качестве такового; если же какой-либо из указанных элементов отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя. Последовательное применение этой концепции неизбежно приводит к выводу о том, что построенная с соблюдением всех правил собачья будка будет признана объектом недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное здание объектом недвижимости не будет признано.
Здесь следует остановиться на общем, можно сказать, методологическом подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.
Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Но именно это и предлагается авторами концепции, поскольку «юридическая связь с землей» предполагает не что иное, как анализ с правовой точки зрения отношений, возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к недвижимости или нет.
Так, интересным, на наш взгляд, является гражданское дело, рассмотренное ФАС Уральского округа. ОАО «Газпром» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к регистрационной службе о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на вдольтрассовую кабельную линию связи газопровода-отвода к ГРС Южный Рудник протяженностью 42000 м и обязании осуществить регистрацию права собственности на данный объект. Решением суда первой инстанции от 24 марта 2006 г. требования удовлетворены полностью. В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит указанный судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм ст. 130 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ «О связи», Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. N 68.
Как следует из материалов дела, 31 октября 2005 г. письмом N 15-764 Магнитогорский отдел регистрационной службы отказал ОАО «Газпром» в государственной регистрации права собственности на вдольтрассовую кабельную линию связи газопровода-отвода к ГРС Южный Рудник протяженностью 42000 м, расположенную по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, ГРС Южный Рудник, с. Фершампенуаз, поскольку указанная кабельная линия связи не является объектом недвижимости. Рассматривая дело, суд первой инстанции признал отказ регистрационной службы не соответствующим ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 130 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ «О связи», п. 1 Положения. Суд исходил из того, что кабельная линия связи обладает признаками недвижимой вещи, так как проложена вдоль всего газопровода на глубине подземной укладки 0,9 м, предназначена для организации систем управления технологическим процессом транспорта газа по газопроводу-отводу к ГРС Южный Рудник, осуществляет обмен информацией между объектами единой газотранспортной системы. Выводы суда первой инстанции, по мнению ФАС Уральского округа, являются ошибочными. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В силу ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ «О связи» сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи устанавливаются Правительством Российской Федерации. Пунктом 3 Положения установлено, что линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой: 1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); 2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи. В соответствии с п. 5 Положения к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности: кабельная канализация; наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов; кабельные переходы через водные преграды; закрытые подземные переходы (проколы, микротоннели, коллекторы и т. п.). Из материалов дела видно, что вдольтрассовая кабельная линия связи газопровода-отвода к ГРС Южный Рудник протяженностью 42000 м не является линейно-кабельным сооружением, следовательно, право собственности на нее не может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимые вещи. Сам по себе факт нахождения кабельной линии на глубине подземной укладки 0,9 м не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Поскольку данная кабельная линия является движимой вещью, регистрационная служба правомерно отказала в осуществлении государственной регистрации права собственности ОАО «Газпром». С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит отмене. В удовлетворении требований ОАО «Газпром» было отказано.
Итак, объективными характеристиками недвижимой вещи являются прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Степень прочности связи той или иной вещи с землей может быть различной. Статья 130 ГК РФ говорит о прочной связи недвижимых вещей с землей. Однако определение «прочности» закон не дает. Более того, и судебная практика не содержит достаточно определенного подхода к тому, что есть «прочная связь с землей». В лучшем случае суды, игнорируя признаки недвижимости, данные в ст. 130 ГК РФ, пытаются акцентировать внимание на иных, не предусмотренных ст. 130 ГК РФ признаках. Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении по одному из дел указал: «По смыслу данной нормы (имеется в виду норма п. 1 ст. 130 ГК РФ) прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект юридически может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием». Данная тенденция не может быть признана правильной. Получается, что вместо толкования и разъяснения положений законодательства, суд пытается сформулировать свои правоположения, тем самым запутывая участников гражданского оборота и усложняя понимание и применение имеющегося нормативного материала. Представляется, что прочная связь с землей, критерий в достаточной мере технический и должен определяться в каждом конкретном случае посредством привлечения соответствующих специалистов инженерного профиля.
Критерий невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению акцентирует внимание на связке: «перемещение — ущерб — назначение». Соответственно этому мы должны будем определить, во-первых, назначение вещи и, во-вторых, будет ли причинен ущерб определенному назначению вещи в случае ее перемещения. Вопрос функционального назначения вещи носит в достаточной степени принципиальный характер. В принципе любая вещь в гражданском обороте многофункциональна. И закон по общему правилу не ставит возможность обладания вещью или ее правовой режим в зависимость от использования вещи по ее функциональному назначению. Имеющиеся исключения, например использование жилого помещения по его функциональному назначению, направлены прежде всего на защиту, с одной стороны, публичных интересов, а с другой стороны, интересов иных лиц, права которых могут быть нарушены нецелевым использованием соседского имущества. Вопрос относительно назначения движимых и недвижимых вещей, затронутый в ст. 130 ГК РФ, направлен прежде всего на выработку неких общих признаков, позволяющих разграничить движимые и недвижимые вещи. Итак, для использования критерия назначения вещи нам необходимо ограничить многофункциональность конкретной вещи и выявить ее основное назначение.
Задача эта архисложная, поскольку предполагает столкновение субъективных потребностей обладателя вещи и ее объективных характеристик, предполагающих конкретное целевое назначение. Скажем, основное назначение автомобиля — выступать средством передвижения в определенном пространстве. Однако не исключено, что, приобретая автомобиль, будущий собственник заинтересован в том, чтобы использовать его в качестве источника для извлечения запасных деталей либо лома металла, а возможно, и в качестве предмета интерьера. В предложенных рамках мы должны будем руководствоваться общим взглядом на функциональное назначение вещи, т. е. чем-то объективным. То же самое имеет место быть и в случае с недвижимой вещью. Полагаю, что именно сочетание этих двух признаков (прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее назначению) определяет вещь как недвижимую.
В связи с вышеизложенным становится ясно, что возникает множество вопросов о правовом понятии недвижимости, но вместе с этим ясно и то, что при наличии таких вопросов мы все-таки можем определить некоторые свойства объектов недвижимости, которыми они наделены. Назовем их.
Полезность, ведь объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребностям его обладателя в жилой или производственной площади. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и т. д.
Фундаментальность, так как недвижимость — это вещь, которую невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Долговечность, в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Стационарность, ведь объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения объекту определенного ущерба.
Неповторимость, каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
Управляемость, все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за платежами.
Тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.
Итак, подведя итог, можно сказать, что недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Для того чтобы определить, какие вещи могут быть отнесены к недвижимым, а какие нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей. Так, С. А. Степанов пишет: «Недвижимость — это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко сконструированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система». С данным высказыванием нельзя не согласиться. Необходимость систематики недвижимых вещей обусловлена системностью права как явления. С позиции науки важно определиться с исходными методологическими посылками. В данном случае это должен быть принцип перехода от общего к частному. Соотношение макро — и микроэлементов (наиболее малой структурной единицей должен быть земельный участок) имеет первостепенное значение. Каким образом земельный участок соотносится с находящимися на нем искусственными объектами? Необходимо отметить, что данное соотношение определяется по трем основным направлениям: приоритет отдается земельному участку; приоритет отдается зданию, находящемуся на земельном участке; земельный участок и возведенные на нем объекты существуют независимо друг от друга. Что касается наиболее крупной по величине недвижимой вещи, то здесь мы сталкиваемся в том числе с проблемой так называемой сложной недвижимой вещи, в связи с чем С. А. Степанов, рассматривая сложную недвижимую вещь, в качестве одного из признаков называет рукотворный характер этого объекта. Из чего следует, что естественно-природное образование (земельный участок + недра + лес) сложной недвижимой вещью названо быть не может (не хватает «искусственности»).
Резюмируя изложенное, считаем, что существующее в законе определение недвижимости должно быть откорректировано. Следовало бы, как представляется, ст. 130 ГК РФ изложить в следующей редакции:
Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи». Недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению.
1. К недвижимым вещам, в частности, относятся: земельный участок, здание (сооружение), объект незавершенного строительства, недвижимый комплекс.
Земельные участки, здания (сооружения), объекты незавершенного строительства, входящие в состав недвижимого комплекса, могут участвовать в гражданском обороте как самостоятельные объекты только после выведения их из состава недвижимого комплекса путем осуществления государственной регистрации. Законом к недвижимым вещам могут быть отнесены и иные вещи, если они соответствуют признакам, перечисленным в п. 1 настоящей статьи.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимым, признаются движимыми вещами. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты подчинены правовому режиму недвижимых вещей за изъятиями, установленными законом.
Считаем, что при изменении формулировки ст. 130 ГК РФ единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. А при возникновении вопросов об объектах, которые не отвечают указанному критерию, но требуют правового режима, сходного с режимом недвижимости, эти объекты будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.
Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости. Разработка этих критериев не является предметом данной статьи, однако необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо установить порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества, и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов.
Литература
1. Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: Теис, 1996.
2. Гришаев С. П. Все о недвижимости: Учеб.-практ. пособие. М.: Бек, 2000.
3. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. М., 2008.
4. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Выпуск 15 / Под ред. З. И. Цыбуленко. Саратов: СГАП, 2000.
5. Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6.
