Барыкин Евгений, юрист, кандидат юридических наук.
Жилые дома «Таунхаус» — малоэтажные здания, состоящие из нескольких сблокированных секций, включающие несколько квартир (как правило, с отдельными выходами на земельный участок), в последние годы являются объектами активного инвестирования средств как частных лиц, так и организаций. Несмотря на то, что в экономическом смысле жилые дома «Таунхаус» остаются относительно новыми объектами оборота, в отношении их приобретения отсутствует специальный правовой режим. Однако существует некоторая специфика приобретения и реализации права собственности на эти жилые помещения.
Суды при рассмотрении споров, возникающих в процессе приобретения и осуществления прав собственности на жилые помещения в домах «Таунхаус», руководствуются нормами не только жилищного, но и гражданского законодательства, а часто — земельного, градостроительного и экологического законодательства. При этом наблюдается тенденция увеличения количества споров, связанных с реализацией прав владения и пользования квартир в таких домах их новыми собственниками. В 2013 году возросло количество споров, связанных с эксплуатацией жилых домов «Таунхаус» покупателями — новыми собственниками. В связи с этим показательным является ряд постановлений судов общей юрисдикции Московского региона 2013 года, предметом которых стали актуальные вопросы приобретения и реализации права собственности на жилые помещения в домах «Таунхаус», в том числе прямо неразрешенные в действующем законодательстве:
— о несении новым собственником расходов на содержание объектов инфраструктуры и общей территории коттеджного поселка (Определения Московского городского суда от 24 сентября 2013 г. по делу N 11-30946; от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-29329; от 26 апреля 2013 г. по делу N 11-17810; от 16 ноября 2012 г. по делу N 11-27354; Определение Московского областного суда от 23 октября 2012 г. по делу N 33-18804/2012);
— о возложении на собственника дополнительных обязанностей, предусмотренных предварительным договором купли-продажи (Определение Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. по делу N 11-17810);
— об особенностях применения норм о защите прав потребителей к отношениям купли-продажи жилых помещений в домах «Таунхаус» (Определение Московского городского суда от 12 июля 2013 г. по делу N 11-19015/13).
Необходимо более подробно рассмотреть выводы и правовые позиции по названным спорам 2013 года, которые можно назвать знаковыми, имеющими значение для формирования тенденций судебной практики.
1. Возможны ситуации, при которых приобретение жилого помещения в доме «Таунхаус» приводит к дополнительным расходам собственника, не предусмотренным в договоре купли-продажи. Судебная практика развивается в том направлении, что приобретение жилого помещения в доме «Таунхаус», расположенном на территории поселка с общей огороженной территорией, налагает на нового собственника обязанности по оплате предоставляемых услуг по охране, озеленению и благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, а также пользования инженерными сетями. При этом не имеет значения факт подписания собственником договора об оказании этих услуг. Так, по одному из споров судом было указано, что в силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 154 Жилищного кодекса РФ отсутствие договора между исполнителем соответствующих услуг и новым собственником не освобождает последнего от обязанности по оплате потребляемых им услуг (Определение Московского городского суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-29329). Стоит сказать, что этот подход применялся судами и ранее — в 2012 году по аналогичному спору судом было определено, что собственник, проживающий в организованном жилом комплексе, имеющем общую территорию, с едиными коммуникациями, является потребителем услуг по содержанию инфраструктуры поселка жилого комплекса (Определение Московского городского суда от 16 ноября 2012 г. по делу N 11-27354). Судами применен подход, согласно которому собственник становится стороной соответствующих договоров об оказании услуг по эксплуатации жилых помещений с момента начала владения и пользования квартирой. При этом согласно действующему законодательству начало владения и пользования определяется моментом возникновения права собственности на жилое помещение — со дня подписания акта приема-передачи.
Следует отметить, что в 2012 году по аналогичному спору Московским областным судом был сформулирован вывод о том, что если в состав комплекса малоэтажной застройки входит жилой дом, то на собственников квартир возлагается обязанность по содержанию всей инфраструктуры инженерных сетей, посредством которых осуществляется поставка коммунальных услуг, а также по содержанию территории жилого комплекса (Определение Московского областного суда от 23 октября 2012 г. по делу N 33-18804/2012).
В связи с этим судами разделяется подход, при котором покупатель жилого помещения в доме «Таунхаус», становясь собственником, в полном объеме несет бремя содержания своего имущества, в том числе обязан нести расходы по эксплуатации общей инфраструктуры, расположенной как в доме, так и на земельном участке под ним, а также на прилегающей территории, используемой для эксплуатации этого жилого здания.
2. Достаточно часто продавцы, являющиеся одновременно застройщиками, заключают с потенциальными покупателями объектов недвижимости предварительные договоры купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что из предварительного договора купли-продажи могут вытекать дополнительные обязанности будущего собственника жилого помещения в доме «Таунхаус», даже если в основном договоре таковых прямо не предусмотрено. Дополнительные обязанности сохранят свою силу и после заключения основного договора купли-продажи. При этом дополнительные обязанности могут быть сформулированы в предварительном договоре не прямо, а посредством перечисления услуг, которые будут оказываться покупателю объекта недвижимости после заключения основного договора купли-продажи (например, услуги по содержанию общего имущества в доме). В этом случае дополнительные обязанности вытекают из предварительного договора. В частности, по одному из споров судом указано, что на нового собственника жилого помещения в доме «Таунхаус» возлагается обязанность по оплате оказанных ему услуг по эксплуатации объектов инфраструктуры и инженерных сооружений коттеджного поселка. Эти услуги были перечислены в предварительном договоре купли-продажи (Определение Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. по делу N 11-17810). Но стоит отметить, что такие обязанности возлагаются на нового собственника только с момента перехода к нему права собственности на жилое помещение.
В связи с этим при определении полного объема обязанностей, возникающих из сделки по приобретению жилого помещения в доме «Таунхаус», необходимо руководствоваться условиями не только основного договора купли-продажи, но и предварительного. Как правило, предварительный и основной договоры купли-продажи объектов жилой недвижимости, заключаемые коммерческой организацией-продавцом и гражданином-покупателем, сконструированы как договоры присоединения (ст. 428 Гражданского кодекса РФ). Это требует от покупателя внимательности при анализе их условий в совокупности для формирования представления о реальном объеме расходов, которые будет нести собственник жилого помещения.
3. Приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, к категории которых относятся таунхаусы, приводит также к возникновению доли в праве собственности на общее имущество дома. Весьма показателен вывод суда, сформулированный по одному из споров, о том, что собственник квартиры в доме «Таунхаус», независимо от того, является ли он членом товарищества собственников жилья (ТСЖ), обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, а также вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные управляющей компанией, утвержденной общим собранием членов ТСЖ (Определение Московского городского суда от 24 сентября 2013 г. по делу N 11-30946). Данный вывод основан на применении судом к отношениям собственности на квартиру в доме «Таунхаус» норм о соответствующих обязанностях собственника помещения в многоквартирном жилом доме. При этом не имеет значения факт членства в ТСЖ. Так, по другому аналогичному спору судом указано, что отказ собственника помещения в многоквартирном доме от вступления в члены ТСЖ либо незаключение договора с ТСЖ в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ не освобождает его от участия в несении расходов (Определение Московского городского суда от 24 сентября 2013 г. по делу N 11-30946). Таким образом, новый собственник квартиры в доме «Таунхаус» несет бремя содержания общего имущества в доме, что увеличивает текущие расходы.
4. По общему правилу к договору купли-продажи недвижимости, сторонами которого являются коммерческая организация и гражданин, применяются нормы о защите прав потребителей. Проблема возникает, если организация-продавец жилого помещения ликвидирована к моменту выявления недостатков, не оговоренных или не выявленных в процессе приема-передачи. В этом случае возникает вопрос о надлежащем субъекте предъявления требований.
Интерес представляет один из споров между гражданином-покупателем и хозяйственным обществом. Гражданин заключил с компанией-застройщиком «A» договор об обеспечении строительства жилой секции в доме, расположенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, в поселке Новоархангельское. Единственным учредителем и участником компании-застройщика «A» было другое хозяйственное общество «B». После передачи жилого помещения гражданину-покупателю компания-застройщик «A» была ликвидирована. В пределах гарантийного срока гражданин обнаружил дефекты в переданной ему недвижимости. Данные повреждения подтвердились по результатам проведения экспертизы. Поскольку продавец — компания-застройщик «A» была ликвидирована, гражданин обратился в суд с исковыми требованиями к хозяйственному обществу «B» (ее бывшему единственному участнику). Истец на основании ст. 105 Гражданского кодекса РФ и ст. 6 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» просил взыскать с ответчика расходы на устранение выявленных недостатков части принадлежащего ему жилого дома «Таунхаус» (ремонт кровли, приобретение материалов для ремонта, вывоз строительного мусора, устранение общестроительных дефектов, проведение экспертизы, оплату услуг специалиста), а также компенсацию морального вреда. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что компания-застройщик «A» являлась дочерним обществом по отношению к ответчику — хозяйственному обществу «B», следовательно, компания-застройщик «A» и хозяйственное общество «B» несут солидарную ответственность по заключенному договору. Суд указал, что, поскольку требования к компании-застройщику «A» не заявлены в связи с ее ликвидацией, ответственность по возмещению убытков следует возложить на хозяйственное общество «B». Суд постановил взыскать с хозяйственного общества «B» в пользу гражданина расходы на устранение выявленных недостатков.
Однако суд апелляционной инстанции отменил решение и вынес по делу новое решение об отказе в иске. Суд апелляционной инстанции сформулировал вывод о неприменении норм Закона РФ «О защите прав потребителей» в том случае, если организация — продавец квартиры в доме «Таунхаус» (дочернее хозяйственное общество — компания-застройщик «A») ликвидирована и требование потребителем предъявляется к ее учредителю и единственному участнику (основному хозяйственному обществу «B»). Суд апелляционной инстанции указал, что учредитель компании-застройщика «A» не является изготовителем, исполнителем, импортером, продавцом при продаже товаров в отношениях, возникающих с истцом как потребителем работ. Кроме того, было установлено, что хозяйственное общество «B» не давало обязательных указаний компании-застройщику «A» по заключению сделки купли-продажи жилого помещения (Определение Московского городского суда от 12 июля 2013 г. по делу N 11-19015/13). Судом апелляционной инстанции применено ограничение ответственности основного хозяйственного общества по обязательству дочернего общества исходя из общего правила ч. 1 п. 3 ст. 56 Гражданского кодекса РФ о самостоятельной имущественной ответственности юридических лиц, поскольку основное общество не являлось стороной договора купли-продажи. На этом основании судом было исключено применение норм о защите прав потребителей к отношениям сторон. Таким образом, покупатели жилых помещений в домах «Таунхаус» несут риск невозмещения убытков в случае, если организация-продавец ликвидирована к моменту обнаружения недостатков, не оговоренных или не выявленных в процессе приема-передачи, даже если недостатки обнаружены в течение гарантийного срока.
Рассмотрение ряда судебных актов 2013 года позволяет сказать о существовании правовых рисков нового собственника жилого помещения в доме «Таунхаус», прямо не прослеживающихся в самом договоре купли-продажи. Эти риски вытекают из содержания действующего законодательного регулирования, ряда других договоров, заключенных собственниками с третьими лицами, а также из подходов в судебной практике.
Во-первых, до заключения договора купли-продажи жилого помещения в уже построенном таунхаусе необходимо проверить виды выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию всего комплекса имущества, обслуживающего коттеджный поселок, и их стоимость. Эти сведения содержатся в договорах, заключенных собственниками с управляющей компанией или иными исполнителями работ и услуг.
Во-вторых, в случае заключения с продавцом (в том числе с застройщиком) предварительного договора купли-продажи необходимо проверить его содержание на предмет наличия дополнительных обязанностей будущего собственника (по оплате содержания объектов инфраструктуры коттеджного поселка и подобных). Если такие обязанности присутствуют в предварительном договоре, то они сохранят свою силу и после заключения основного договора купли-продажи, если иное не будет предусмотрено последним.
В-третьих, приобретение квартиры в уже построенном жилом доме «Таунхаус» влечет возникновение обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества дома. В связи с этим до заключения договора купли-продажи целесообразно выяснить, какой способ управления домом избран собственниками в соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ — непосредственное управление собственниками; управление ТСЖ; управление потребительским кооперативом; управляющей организацией. Это позволит проверить содержание договоров, заключенных собственниками или управляющей организацией с исполнителями работ, услуг с точки зрения размера платы на содержание общего имущества, порядка ее внесения.
В-четвертых, необходимо проверить финансовую устойчивость и деловую репутацию продавца (в том числе застройщика). Целесообразно получить копию его устава (состав учредителей, особенности управления), выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) (сведения об изменении (уменьшении) уставного капитала), выписку из бухгалтерского баланса (размер активов и долгов), проверить отсутствие формальных оснований (признаков) банкротства и ликвидации (сведения о введении процедур банкротства публикуются в газете «Коммерсантъ», сведения о ликвидации публикуются в ЕГРЮЛ и в журнале «Вестник государственной регистрации»). Кроме того, открытые акционерные общества обязаны публиковать годовые отчеты и годовую бухгалтерскую отчетность в сети Интернет (на официальном сайте), а также сведения об аффилированных лицах. Это может снизить риск невозможности взыскания убытков, если организация-продавец (в том числе застройщик) будет ликвидирована к моменту выявления недостатков жилого помещения. Кроме того, для гражданина-покупателя недвижимости важно обеспечить применимость норм о защите прав потребителей в случае выявления недостатков (для упрощения судебной защиты, компенсации возможного морального вреда). Для этого необходимо сохранение правоспособности продавца недвижимости в течение длительного периода после ее передачи (как минимум в течение гарантийного срока, если таковой предоставляется).
Кроме того, исходя из судебной практики прошлых лет, всегда существует риск признания всего дома «Таунхаус» самовольной постройкой и его сноса, если застройщиком были допущены нарушения законодательства. В связи с этим жилой дом «Таунхаус» должен быть возведен в полном соответствии с полученным застройщиком разрешением на строительство, а также без каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм. Жилой дом должен быть возведен на земельном участке, отведенном для жилищного строительства. Уже на стадии согласования и выдачи разрешения на строительство дома «Таунхаус» земельный участок по целевому назначению должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «среднеэтажная жилая застройка» (в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 октября 2013 г.).
Список актов судебной практики:
1. Определение Московского городского суда от 24 сентября 2013 г. по делу N 11-30946.
2. Определение Московского городского суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-29329.
3. Определение Московского городского суда от 12 июля 2013 г. по делу N 11-19015/13.
4. Определение Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. по делу N 11-17810.
5. Определение Московского городского суда от 16 ноября 2012 г. по делу N 11-27354.
6. Определение Московского областного суда от 23 октября 2012 г. по делу N 33-18804/2012.
