(Колоскова Н. А.) («Адвокатская практика», 2009, N 5)
ПОНЯТИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Н. А. КОЛОСКОВА
Колоскова Н. А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.
Статья посвящена исследованию понятия «индивидуальное жилищное строительство». Ряд признаков характеризует названный вид жилищного строительства, что, в свою очередь, помогает раскрыть сущность понятия. В данной статье рассмотрен более подробно один из них — объект правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов.
Термин «индивидуальное жилищное строительство» используется очень часто в подзаконных актах советского периода. Нередко он используется и сейчас, в том числе и в законах Российской Федерации. Довольно часто встречается термин «малоэтажное жилищное строительство». В соответствии с Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 «О Государственной целевой программе «Жилище» <1> основным направлением структурных изменений в архитектуре и градостроительстве является постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство в один-два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов. ——————————— <1> Нормативные правовые акты и официальные документы приводятся по справочно-правовой системе «КонсультантПлюс» (на 01.06.2009).
Индивидуальное жилищное строительство имеет место не только в случае долевого финансирования строительства, но и в случае, когда финансирование осуществляется одним участником, желающим, например, иметь в собственности коттедж для проживания своей семьи и располагающий необходимыми для этого средствами. В данном случае отсутствует один из признаков правоотношений, регулируемых Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», — долевое участие. Здесь можно вести речь только об участии, но не долевом, так как финансирует строительство только одно лицо. Однако по всем остальным показателям имеют место именно правоотношения в сфере строительства. Для них также свойственны практически все характеристики, предусмотренные названным Законом. Понятие «индивидуальное жилищное строительство» резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков (участников) строительства здесь могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей. Важна и цель правоотношений — приобретение жилья для личных, семейных нужд. Что же касается упомянутого выше Федерального закона, то он имеет универсальное применение, так как регламентирует правоотношения и с участием юридических лиц, выступающих в качестве дольщиков. Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии «индивидуальное жилищное строительство», стоит отметить, что это одна из составляющих понятия «жилищное строительство». Понятие объекта правоотношений важно для определения сущности индивидуального жилищного строительства. В широком смысле объектом индивидуального жилищного строительства являются дома, предназначенные для индивидуального пользования гражданина (нескольких граждан, семьи), и объекты малоэтажного строительства. В узком смысле в качестве объекта рассматриваемого вида строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства). В Постановлении Госстроя России от 22 февраля 1994 г. N 1 «О современных направлениях в градостроительстве и жилищной политике России» различаются понятия «индивидуальные жилые дома» и «малоэтажные жилые дома». При этом четкого определения ни первому, ни второму понятию не дается. О различном понимании индивидуального и малоэтажного строительства может говорить буквальное толкование положений Постановления. Разновидностью малоэтажного строительства являются блокированные дома с небольшими приквартирными участками. К ним относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Кроме этого, различают многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Таким образом, по объекту индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство различаются. В литературе можно встретить различные определения. Например, индивидуальные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более трех. Малоэтажные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более чем три <2>. Считаю, что приведенные определения требуют конкретизации, а именно: в первом случае дома предназначаются для проживания отдельных семей, а во втором случае — для проживания двух и более семей. ——————————— <2> Долганова Н. С., Зюзина В. А., Королев А. Н., Назимова А. А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (постатейный). М., 2008.
Объекты индивидуального жилищного строительства различаются в зависимости от их территориального расположения. Преимущественно данные объекты строятся в сельской местности. Крестьянский дом может быть отдельно стоящим или блокированным, оборудованным автономными системами жизнеобеспечения с максимальным использованием возобновляемых источников энергии. Могут быть разработаны следующие разновидности построек как в зоне существующих поселений, так и за их пределами: — отдельные поселки или группы домов; — отдельные дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями или фермерскими хозяйствами <3>. ——————————— <3> Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 «О Федеральной целевой программе «Свой дом».
Немаловажно для точного понимания объекта индивидуального жилищного строительства уточнить значение понятия многоквартирного дома. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» впервые на федеральном уровне закрепил понятие «многоквартирный дом». Принципиально важно, что упомянутый Федеральный закон в соответствии с назначением здания разделил понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом». Понятие многоквартирного дома раскрывается в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, в соответствии с которым под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. По мнению П. В. Крашенинникова, под многоквартирным домом понимается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям. Европейская экономическая комиссия ООН полагает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома. Выделение двухквартирных домов в отдельную категорию возможно в зависимости от структуры такого дома, поскольку и в обычном доме тоже может быть общее имущество собственников. Однако в некоторых случаях двухквартирные дома характеризуются тем, что общей собственности на предметы общего пользования не возникает. В целом можно отметить, что некоторые объекты индивидуального жилищного строительства можно рассматривать с учетом отмеченной выше позиции как многоквартирные дома. Подводя итоги, можно сделать вывод, что определение понятия «индивидуальное жилищное строительство» имеет существенное значение, в первую очередь для правового регулирования правоотношений, возникающих в важнейшей сфере человеческой деятельности.
