Галина Землякова, кандидат юридических наук, доцент, старший научный сотрудник Института государства и права РАН.
В конце 2010 года внесены значительные изменения в законодательство, регулирующее отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения <1>. В частности, трансформировалась процедура выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на такой участок из земель сельхозназначения. Однако это вызвало ряд вопросов… ——————————— <1> Федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».
Заказчик — любое лицо
Предусмотренная действовавшим ранее законодательством (Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ред. от 18.07.2005) процедура выдела земельного участка в счет доли не отличалась простотой, но в измененном виде, как представляется, она будет еще более затруднительной и затратной для сособственников. В новой редакции ст. 13 Закона N 101-ФЗ устанавливается, что участник или участники долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, после принятия общим собранием участников долевой собственности решения об утверждении как минимум двух документов: 1) проекта межевания земельных участков; 2) перечня собственников и размера их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. В этом случае дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка или участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или долей (то есть образуемых земельных участков), а также участка, который остается в долевой собственности. Проект межевания подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком может быть любое лицо. Требования к проекту межевания земельных участков должны быть установлены Минэкономразвития России. Непонятно, на основании чего кадастровый инженер будет подготавливать этот проект межевания, будут ли учитываться пожелания сособственников и каким образом. Должно ли заключению договора с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания предшествовать принятие общим собранием решения о его подготовке? Из пунктов 4, 5 ст. 19.1 Закона N 101-ФЗ следует, что должно, а из п. 2 ст. 13.1 и п. 3 ст. 14 Закона N 101-ФЗ — нет. Согласно п. п. 4, 5 ст. 19.1 Закона N 101-ФЗ орган местного самоуправления обязан предоставлять бесплатно сведения, необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков, в том числе сведения, запрошенные им из Росреестра, при наличии следующих условий: 1) принятие общим собранием решения о подготовке проекта межевания; 2) принятие общим собранием решения о лице, уполномоченном общим собранием; 3) заключение договора на подготовку проекта межевания земельных участков. Надо отметить, что в ст. 14 Закона N 101-ФЗ, где перечислены вопросы, по которым может принимать решение общее собрание сособственников, решение о подготовке межевого плана прямо не указано. В пункте 3 ст. 14 Закона N 101-ФЗ среди вопросов, по которым общим собранием принимаются решения, значится весьма расплывчатая формулировка: «предложения относительно проекта межевания земельных участков». Что это означает? Предложения о подготовке проекта или возражения и предложения о доработке подготовленного проекта? Указанные сведения предоставляются органом местного самоуправления бесплатно в месячный срок уполномоченному общим собранием лицу на основании его заявления, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие наступление перечисленных выше условий. По всей видимости, подразумеваются выписка или копия протокола общего собрания и копия договора с кадастровым инженером. Хотя в соответствии с п. 12 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ один экземпляр протокола общего собрания должен храниться в органе местного самоуправления! Кроме того, из норм п. п. 4, 5 ст. 19.1 Закона N 101-ФЗ следует, что для того, чтобы сособственнику выделить участок в счет доли, общее собрание должно утвердить не только два указанных выше решения, но и решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности. Таким образом, получается, что любое лицо может быть заказчиком проекта межевания земельных участков, но необходимые для его подготовки сведения предоставляются этому лицу за плату органом местного самоуправления, тогда как уполномоченному общим собранием лицу такие сведения предоставляются бесплатно.
Проект межевания
При подготовке проекта межевания кадастровый инженер обеспечивает правообладателям исходного земельного участка (то есть находящегося в общей долевой собственности), заказчику кадастровых работ, а также органу местного самоуправления возможность ознакомиться с этим проектом не менее чем за 30 дней до его утверждения и представить предложения о его доработке (п. 6 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания направляется участникам долевой собственности или публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ (п. 7 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). Из приведенных норм не совсем понятно, как извещается орган местного самоуправления, если муниципальное образование не является сособственником, а извещения были направлены (по почте) участникам долевой собственности, а не опубликованы. Подготовленный проект межевания земельных участков должен быть утвержден общим собранием участников долевой собственности. Общее собрание сособственников проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. Общее собрание принимает решения по следующим вопросам: — о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; — об утверждении проекта межевания земельных участков; — об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; — об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания; — об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и долей, которые могут быть признаны невостребованными; — о лице, уполномоченном от имени сособственников без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении общего земельного участка и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; — об условиях договора аренды и условиях установления частного сервитута общего земельного участка; — об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
Заявлено и правомочно
Согласно п. 2 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ сособственники извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения общего земельного участка о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в СМИ, определенных субъектом РФ, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети Интернет (при его наличии) не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения общего земельного участка. По всей видимости, речь идет о случае, когда собрание проводится по инициативе органа местного самоуправления. Тогда непонятно, как должны извещаться сособственники и лица, использующие земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, когда общее собрание назначается по инициативе сособственника или этих лиц, так как далее в том же п. 2 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ говорится о том, что орган местного самоуправления уведомляется в письменной форме. Возможно, предполагается, что в случае, если собрание проводится по инициативе участника долевой собственности или лица, использующего общий участок, такое лицо должно известить орган местного самоуправления в письменной форме, а тот, в свою очередь, — опубликовать соответствующее сообщение в СМИ. Но прямо такой вывод из указанной нормы Закона N 101-ФЗ не следует. Кроме того, не указаны сроки, в которые орган местного самоуправления должен опубликовать сообщение: с момента поступления ему извещения от сособственника или лица, использующего участок, находящийся в долевой собственности. Если в предлагаемую в извещении повестку дня общего собрания включаются вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, то сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать также информацию, указываемую в извещении, о месте и порядке ознакомления с проектом межевания. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем 20% сособственников от их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50% таких долей (п. 5 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ). То есть собрание будет считаться правомочным при наличии такого же количества участников, как и по действовавшему ранее законодательству, но 50% долей будет считаться только в случае, если доли исчисляются в едином выражении (например, в дробях). Если количества сособственников недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания в соответствии с указанной нормой из-за того, что большая их часть или часть долей включена в уже утвержденный список невостребованных долей, то общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50% общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в указанный список (п. 6 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ). Однако из этой нормы Закона N 101-ФЗ непонятно, как же участники долевой собственности в столь малом количестве ранее смогли утвердить список невостребованных долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50% долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
Причины трудностей
В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений сособственников об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом (если ранее доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания (п. 9 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ). Пункт 2 ст. 15 Закона N 101-ФЗ гласит, что определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным. Но при этом в п. 3 ст. 15 Закона N 101-ФЗ устанавливается, что в целях принятия решений о подсчете голосов (по всей видимости, на общем собрании) участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями: 1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в кадастровой выписке о таком земельном участке; 2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее, чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. Если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей; 3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах, для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами РФ; 4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, то размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби. Приведенные нормы Закона N 101-ФЗ вызывают немало вопросов. Для принятия решений на общем собрании участников долевой собственности размеры земельных долей могут или должны быть определены единым способом? Какое правовое значение имеет решение общего собрания, утвердившее расчет размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом? Размеры земельных долей, утвержденные указанным решением, используются только для подсчета голосов на общем собрании участников долевой собственности или сведения о «новых» размерах земельных долей необходимо внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Что означает норма Закона N 101-ФЗ, которая гласит, что равноценность определения земельных долей обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей? Фактически получается, что земельные доли одних сособственников могут быть увеличены за счет уменьшения размера долей других. Из Закона N 101-ФЗ не совсем понятно, на каком этапе невостребованная доля считается таковой. Согласно п. 7 ст. 12.1 Закона N 101-ФЗ с даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В то же время в соответствии с подп. 5 п. 3 ст. 14 Закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании принимают решение об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и таких земельных долей. Какое же решение принимает общее собрание? И в какой момент могут быть уменьшены размеры невостребованных долей для обеспечения равноценности земельных долей имеющихся сособственников — до или после утверждения общим собранием списка невостребованных долей? Если после, то, по всей видимости, в этот список нужно вносить изменения и опять утверждать его на общем собрании. Кто должен созывать общее собрание сособственников для принятия решения об утверждении списка невостребованных долей, составленного органом местного самоуправления? Если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение о его утверждении и список утвержден органом местного самоуправления, то как сведения об этом доводятся до сособственников и как в этом случае вносить в него изменения? А если решением суда уже признано право муниципальной собственности на невостребованные земельные доли? На все эти вопросы ответов в законодательстве не содержится. Итак, если общим собранием был утвержден проект межевания земельного участка, то при выделе участка в счет доли дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Кадастровые работы в отношении выделяемого земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. Но при подготовке в ходе проведения кадастровых работ межевого плана земельного участка, образуемого в счет доли, в соответствии со ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» необходимо будет провести согласование его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на 5% (п. 16 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). Непонятно, как и почему невозможность установления границ на местности может сказаться на размере выделяемого земельного участка. Ведь в соответствии с ч. 5 ст. 39 Закона N 221-ФЗ согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без такового. То есть установление границ на местности необязательно, так как это не обязанность, а право заинтересованного лица. Таким образом, на основе анализа новелл законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения можно сделать вывод о том, что выдел участков в счет земельных долей в массовом порядке участниками долевой собственности является крайне затруднительным для них по следующим причинам. Во-первых, отсутствие четкости в законодательном регулировании организации и проведения общего собрания сособственников, подсчета их голосов, а также определении невостребованных долей. Во-вторых, необходимость производить дополнительные расходы на неоднократную оплату работ кадастрового инженера.
