Людмила Тарасова, начальник управления территориального развития ГУП «Сартехинвентаризация» Саратовской области.
Механизмы реализации преимущественного права покупки, определения стоимости выделяемого земельного участка и информирования органов государственной власти о нарушении требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон) не отлажены законодателем должным образом. Остановимся на проблемных вопросах, связанных с применением отдельных положений указанного нормативного акта.
Преимущественное право покупки
Закон установил преимущественное право субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельные угодья сельхозназначения при возмездном ее отчуждении (ст. 8 Закона).
С точки зрения государственного регулирования оборота земель сельхозназначения этот принцип обеспечивает решение нескольких задач. Во-первых, позволяет государству в лице субъектов РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органам местного самоуправления активно или пассивно участвовать на рынке земли и тем самым контролировать его. Во-вторых, участвуя на рынке, — наиболее оперативно получать информацию, т. е. вести мониторинг этого рынка. И, наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует занижению реально формирующихся цен на земельный участок.
Вместе с тем норма о соблюдении права преимущественной покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения.
Как это выглядит на деле? Согласно ст. 8 Закона извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. При отказе от покупки либо неуведомлении продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения субъектом РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) органом местного самоуправления, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ).
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным названной статьей.
Баланс интересов
Законом упрощена процедура определения местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, а именно: в соответствии со ст. 13 Закона участник долевой собственности обязан уведомить других собственников в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации (они определяются субъектом РФ).
В объявлении собственник должен указать предполагаемое местоположение и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Если по истечении месяца со дня опубликования никто из сособственников не возразил, то местоположение считается согласованным. Данный факт является основанием для того, чтобы обратиться в земельный орган и выделить долю в натуре.
Однако, что делать желающему определить свой конкретный земельный участок в счет земельной доли, когда один из участников общей собственности возражает? В соответствии с Законом должны идти согласительные процедуры, которые устанавливает Правительство РФ (на сегодняшний день они не установлены). Если баланс интересов не будет найден, то участник будет вынужден обращаться в суд.
Размер компенсации
Кроме того, существенным препятствием в осуществлении права собственников земельных долей на выдел земельных участков в счет этих долей является обязательность указания в публикации размера компенсации. Это связано с тем, что размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.
Применение в законе понятия «рыночная стоимость» влечет за собой действие Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ с изменениями от 27.02.2003 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В свою очередь, это предполагает участие лицензированного оценщика.
Такая необходимость возникает и при исполнении норм ст. 5 Закона. А именно если нарушены требования ст. 3, 4 Закона и отсутствуют лица, изъявившие желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, этот земельный участок и долю должен приобрести субъект РФ либо (в случаях, установленных законом субъекта РФ) орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов при следующем условии: начальная цена предмета торгов не должна превышать рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности.
Если данное условие не соблюдено, субъект РФ либо муниципальное образование (в случаях, установленных законом субъекта РФ) приобретает земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной стоимости.
Власти не узнают…
Установлен механизм получения информации субъектом РФ о нарушении требований Закона по соблюдению предельных норм и требований к местоположению земельных участков. Если при нарушении указанных требований собственник не произведет в течение установленного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом органы государственной власти субъекта РФ.
Представляется, что такая система не эффективна по следующим причинам.
Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен пообъектный принцип госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2, 12). Это означает, что в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним можно легко найти информацию по каждому отдельному объекту недвижимого имущества. Систематизация информации по субъектам в части фиксации и подсчета суммарного размера площадей земель сельхозназначения не является обязательной, не требуется для ведения ЕГРП и предоставления информации из него. Для выполнения новых задач потребуется создание соответствующего программного обеспечения.
Более того, в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о степени родства между гражданами и зависимыми от них юридическими лицами нет. В практической деятельности учреждений юстиции по регистрации прав могут возникнуть вопросы в части взаимодействия с органами по регистрации юридических лиц в части оперативного получения актуальной информации о фактическом объеме голосов того или иного физического лица (его родственников) в том или ином юридическом лице.
Поэтому учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в большинстве ситуаций исполнить требование Закона о предоставлении достоверной информации субъекту РФ о нарушении его требований на сегодняшний день не могут.
Несмотря на отдельные обозначенные проблемы, Закон заложил фундамент, на котором основывается оборот земель сельхозназначения. Задача правоприменителей — выработать механизмы его практической реализации.
