(Валявина Е. Ю.) («Журнал российского права», 2012, N 1)
О ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Е. Ю. ВАЛЯВИНА
Валявина Елена Юрьевна, судья Высшего Арбитражного Суда РФ, кандидат юридических наук.
Исследуются проблемы инвестирования в объекты незавершенного строительства. Рассмотрены сложившиеся способы оформления отношений по поводу отчуждения в собственность или в пользование недостроенных объектов недвижимости. Представлен обзор судебной практики по соответствующим вопросам.
On civil turnover of construction in progress objects E. Yu. Valyavina
There have been analyzed problems of investment in construction in progress. Reviewed existing methods of processing relations of the ownership alienation or use of undeveloped real estate. Here present an overview of court practice on the issues.
Key words: rent, real estate, pre-contract, registration, property.
Гражданский оборот недвижимости — одна из основных «несущих конструкций» рыночной экономики. К недвижимости относятся земельные участки, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, предприятия как имущественные комплексы, иные объекты. Их использование составляет существенную часть жизнедеятельности современного общества. Не случайно в последнее время недвижимость все чаще выступает объектом инвестиций. Рост числа субъектов, способных приобрести недвижимость в собственность, обусловливает ежегодное увеличение количества соответствующих заключаемых договоров. Возрастает и потребность в приобретении объектов недвижимости в долговременное пользование по договору аренды для ведения предпринимательской деятельности. Расширение рынка недвижимости требует от юридической науки проведения анализа и поиска адекватных способов оформления складывающихся отношений по поводу создаваемых объектов недвижимости. От законодателя инвесторы ожидают совершенствования нормативно-правовой базы, способной обеспечить баланс интересов и защиту прав участников названных отношений. До изменения п. 1 ст. 130 ГК РФ дискуссионным оставался вопрос о возможности заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Можно ли рассматривать его в качестве объекта недвижимости и, соответственно, может ли он быть предметом договора купли-продажи? Подлежит ли регистрации переход права собственности? На эти вопросы теперь можно дать положительный ответ, опираясь на нормы законодательства <1>. ——————————— <1> Арбитражная практика и прежде на поставленные вопросы отвечала положительно. См.: п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В настоящее время указанное Постановление отменено в связи с утверждением Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению. Если же объект не отвечает этим требованиям, то он относится к движимому имуществу. Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство и ранее не устанавливало каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т. п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства. Несмотря на обновление законодательства о регистрации недвижимости, в литературе обращается внимание на необходимость его дальнейшего совершенствования, в частности решения вопроса о моменте возникновения права собственности при создании объектов недвижимости <2>. ——————————— <2> См.: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М., 2008. С. 520 (автор — А. А. Завьялов).
Объекты незавершенного строительства нуждаются в специальном регулировании. Поэтому в главе ГК РФ о купле-продаже должны появиться новые нормы об этих объектах. В соответствии с обновленными нормами ГК РФ (ст. 130) можно утверждать, что объект незавершенного строительства возникает с того момента, когда он объективно приобретает свойства недвижимой вещи, вне зависимости от этапа строительства. При этом не следует отождествлять объект незавершенного строительства с такими конкретными объектами недвижимости, как нежилое или жилое помещение, поскольку эти объекты являются вторичными, производными по отношению к зданию. В современной юридической литературе ведется дискуссия о делимости или неделимости недвижимых вещей <3>, о юридической судьбе «исходного» недвижимого имущества — здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически выделяется самостоятельный объект <4>. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Данный вопрос имеет значение для включения объектов в гражданский оборот. По мнению Н. Л. Иголкиной, рассматривая возможность деления здания, следует учитывать несколько аспектов: физический (материальный), экономический, юридический <5>. Она перечисляет положительные стороны признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав. С ее точки зрения, в случае с помещением имеет место фикция, когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту <6>. К. И. Скловский также называет помещение в здании «вещью воображаемой». Он считает, что «помещение может быть вещью только в качестве фикции вещи», так как оно не является вещью в действительности <7>. Вместе с тем признание того, что помещение не имеет материального выражения, не лишает законодателя возможности определить помещение как вещь исключительно в юридическом смысле. Анализируя положения Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) <8> о необходимости упорядочения системы объектов недвижимости, В. В. Витрянский пишет, что к недвижимым вещам помимо традиционных объектов должны быть отнесены жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав <9>. ——————————— <3> Исторический обзор о возможности выделения самостоятельных в правовом отношении объектов в здании см.: Кузьмина И. Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. / Под ред. Д. О. Тузова. М., 2008. С. 113 — 116. <4> См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 46 — 47, 49 — 52, 58. <5> См.: Иголкина Н. Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О. Ю. Шилохвоста. Вып. 8. М., 2004. С. 183. <6> См.: Иголкина Н. Л. Указ. соч. С. 189. <7> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2010. С. 879. <8> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. <9> См.: Витрянский В. В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. N 1. С. 15.
Прежде чем обратиться к спорным ситуациям экономического оборота объектов незавершенного строительства, оговоримся, что в настоящее время различают будущие, недостроенные и реконструируемые объекты недвижимости. Права на недостроенный или реконструируемый объект недвижимости могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по правилам ст. 25 Закона о регистрации. Это позволяет совершать сделки с таким объектом, в частности заключать договоры купли-продажи. Подчеркнем, что в качестве объекта незавершенного строительства регистрируется здание в целом, а не отдельные помещения в нем. В то же время здание может состоять из помещений, предназначенных для использования в качестве офисов, торговых площадей и проч. Помещения удовлетворяют потребности самого собственника при осуществлении конкретного вида предпринимательской деятельности или служат извлечению дохода путем передачи их по договору аренды. На практике такие помещения не регистрируются в качестве объектов незавершенного строительства до момента ввода здания в эксплуатацию. Если объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, то отдельные помещения в нем — нет. Во-первых, они не обладают необходимой для совершения сделок по их отчуждению степенью индивидуализации. Во-вторых, по окончании строительства (реконструкции) вводится в эксплуатацию и осуществляется приемка здания в целом, а не отдельных его частей (помещений). В-третьих, до окончания строительства невозможна регистрация отдельных помещений в здании. В Концепции содержатся положения о необходимости дополнить ГК РФ нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства, например предлагается установить следующее: «При долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения». Более того, даже после регистрации права собственности на все здание помещения в нем могут быть проданы только при условии их кадастрового учета и регистрации за собственником права собственности. С этого же момента право собственности на здание как единый объект прекращается. Длительность процесса оформления права собственности на вновь создаваемые и реконструируемые объекты недвижимости и в то же время желание собственника использовать вложенный в объект капитал порождают потребность в распоряжении созданным (реконструированным) объектом или его частями (помещениями) еще до оформления прав на них. Прежде в таких случаях использовали конструкцию предварительного договора купли-продажи помещения, хотя она и не обеспечивала продавцу легальной возможности получения денег за объект недвижимости, так как у сторон возникали обязанности заключить основной договор в будущем. Интерес приобретателя к подготовке помещения для использования в коммерческих целях удовлетворялся путем оформления краткосрочного договора аренды либо включения в предварительный договор условий о праве приобретателя использовать помещение, осуществлять ремонт в нем. Такие условия позволяли квалифицировать договор как смешанный. Стороны не заключали договор купли-продажи недостроенного объекта до регистрации права собственности на него, хотя п. 2 ст. 455 ГК РФ допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен или создан в будущем. Однако до недавнего времени эта норма не применялась к объектам недвижимости. Причиной тому была оговорка о характере товара в самой ст. 455 ГК РФ. Действительно, к недвижимости всегда относились как к товару особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. С одной стороны, указывали на экономические причины (высокая стоимость объектов недвижимости), с другой — подчеркивали их социальную значимость. В силу этого обосновывалась необходимость участия государства в регулировании рынка недвижимости. Такое регулирование заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная процедура призвана обеспечить интересы участников рынка, государства, местных органов власти и других субъектов права. Благодаря этой системе права собственников недвижимости подтверждались государственной регистрацией. Иное толкование п. 2 ст. 455 ГК РФ дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54). В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения § 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Пленум ВАС РФ сослался на отсутствие в § 7 гл. 30 ГК РФ положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому в случае возникновения спора следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Отметим, что ранее не только отсутствие государственной регистрации являлось препятствием к заключению договора купли-продажи будущей недвижимости, но и невозможность индивидуализации предмета продажи, которая требовалась в соответствии со ст. 554 ГК РФ. В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 говорится о том, что индивидуализировать предмет договора может указание не только кадастрового номера, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Даже если в самом договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но они имеются в акте приема-передачи, такой договор не может быть признан незаключенным. В соответствии со ст. 555 ГК РФ такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества. Допустимо определять цену за единицу площади или иным образом. Естественно, в первом случае необходимо исходить из площади конкретной, а не ориентировочной. Если сравнивать нормы о купле-продаже и об аренде с точки зрения возможности продажи или аренды будущей вещи и распространения этого правила на объекты незавершенного строительства, то необходимо отметить, что в главе об аренде подобной статьи нет. Кроме того, при купле-продаже экономический интерес состоит в приобретении объекта в собственность (в будущем), а при аренде — во временном (краткосрочном или долгосрочном) использовании по назначению. На практике порой возникает потребность в заключении договора, который позволит установить арендные отношения по поводу недвижимого имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако выбор правовых форм в данном случае невелик, и вопрос решается путем заключения предварительного договора. Вместе с тем собственник объекта незавершенного строительства до регистрации права собственности на законченный объект заинтересован в заключении договоров о передаче помещений во владение арендаторов. В одних случаях оформляется договор аренды на срок менее одного года (такие договоры не требуют регистрации), в других заключаются предварительные договоры аренды (на длительный срок), а иногда и те и другие. Обычно в таких краткосрочных договорах оговариваются условия о том, что отделка помещений производится силами и средствами арендатора, поэтому арендная плата за 11 месяцев либо не выплачивается, либо носит символический характер. При рассмотрении исков о признании таких договоров недействительными (из-за отсутствия зарегистрированного права собственности арендодателя на объект недвижимости, несоответствия сданного помещения целям аренды), о взыскании выплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения позиция судов довольно лояльна. В удовлетворении таких исков отказывают, ссылаясь на заключенность или действительность данных договоров <10>. ——————————— <10> См.: Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. N ВАС-4158/11.
С предварительными договорами ситуация оказывается более сложной, причем одинаковые недостатки присутствуют в предварительных договорах как купли-продажи, так и аренды. Такие договоры, заключаемые на различных стадиях строительства объектов недвижимости, широко распространены. С экономической точки зрения это объясняется нехваткой собственных средств у застройщика и невыгодными условиями банковского кредитования. Оптимальным решением является привлечение инвесторов, которые в будущем должны стать собственниками (или арендаторами) объекта недвижимости, а точнее, помещений в нем. Использование в этих случаях конструкции предварительного договора имеет существенные недостатки, так как заключение данного договора, если обратиться к буквальному смыслу норм ГК РФ, порождает не обязательства сторон (передать вещь в собственность, передать деньги), а только их обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи. В то же время стороны по такому предварительному договору стремятся осуществить передачу денег от будущего покупателя к продавцу, передать помещение во владение будущего покупателя (арендатора) для осуществления отделки помещения за счет своих средств и в соответствии с потребностями приобретателя. Эта необходимость возникает на стадии готовности к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано. Поскольку подобные отношения выходят за рамки правового регулирования, стороны оформляют передачу денег путем использования таких инструментов, как, например, обеспечительный залог денег, а помещение передается, как указывалось выше, по краткосрочному договору аренды. Такая конструкция представляется неудачной, поскольку не соответствует сути предварительного договора. Именно поэтому стороны оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением <11>, неисполнением <12> договоров. ——————————— <11> См.: Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. N ВАС-1696/11. <12> См.: Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. N ВАС-1693/11.
Судебная практика до последнего времени не поддерживала такие конструкции и не выходила за установленные законом рамки при рассмотрении конкретных дел. Попытка решения проблемы путем расширительного толкования норм закона о купле-продаже недвижимости предпринята в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54. В названном Постановлении разрешен важный вопрос, вызвавший многочисленные споры: как оценивать средства, передаваемые по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Часто в договорах такие платежи называют обеспечительными. Они могут составлять значительные суммы: от десятков тысяч до сотен миллионов рублей. В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 предложено квалифицировать такое соглашение как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Если возникают споры, вытекающие из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т. д. В проекте Гражданского кодекса РФ, разработанном в соответствии с названной Концепцией <13>, предусмотрено расширение применения такого способа обеспечения обязательства, как задаток. Так, ст. 381 ГК РФ предлагается дополнить п. 4 следующего содержания: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором». Появление такой нормы можно только приветствовать, так как она отвечает потребностям гражданского оборота. ——————————— <13> См.: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы совершенствования гражданского законодательства», состоявшейся 22 ноября 2010 г.
Однако слишком широкое применение положений, направленных на включение в оборот недостроенных объектов недвижимости, может способствовать и недобросовестному поведению участников гражданского оборота. Сегодня встречаются попытки вывести денежные средства должника путем заключения договоров аренды недостроенных объектов. В одних случаях это приводит к банкротству и ущемлению прав кредиторов такого арендатора, в других таким образом удается создать видимость долга, что позволяет арендодателю иметь ряд преимуществ перед другими кредиторами, суммы требований которых меньше. Используя конструкцию предварительного договора для отношений, складывающихся по поводу купли-продажи или аренды недостроенных объектов недвижимости, важно понимать, в течение какого срока этот договор будет действовать и какие последствия наступают в случае истечения срока. Законодатель предоставляет сторонам право самим определить, не позднее какого срока должен быть заключен основной договор. Однако эта норма не является императивной, и стороны могут не согласовывать данный срок. Он не является существенным условием предварительного договора. При отсутствии срока договор будет действовать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Неправильное указание срока может приводить к оспариванию предварительных договоров. Данное обстоятельство вызывает обеспокоенность инвесторов, заключающих подобные соглашения. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, должен быть достаточно определенным для того, чтобы реализовать предусмотренное действующим законодательством правило о понуждении к заключению договора в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Однако возможности сторон в определении конкретной даты недостаточно велики по объективным причинам, связанным с окончанием строительства. Зачастую в предварительных договорах аренды недвижимости предусматривают обязанность сторон заключить основной договор после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В договоре указывается также дата, не позднее которой должен быть заключен договор аренды. Тем самым стороны определяют промежуток времени, не ранее и не позднее которого должен быть заключен договор. На практике же оказывается, что регистрация права собственности не осуществляется не только по субъективным причинам, зависящим от стороны, но и по объективным, например в связи с большой просрочкой в окончании строительства объекта недвижимости. Предельный срок, в течение которого должен быть заключен договор аренды, оказывается нарушенным. Какие последствия это порождает и на что может рассчитывать несостоявшийся арендатор? Можно ли в случае истечения срока, установленного в предварительном договоре, потребовать в принудительном порядке заключить договор аренды или заинтересованная сторона может рассчитывать только на возмещение убытков? В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Суды по-разному применяют ст. 190 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Если в договоре установлена дата, не позднее которой должен быть заключен договор, можно считать, что стороны исполнили требование п. 4 ст. 429 ГК РФ. Суды считают, что срок на принудительное исполнение предварительного договора истекает в указанный в договоре день, не позднее которого договор аренды должен быть заключен <14>. ——————————— <14> См.: Определение ВАС РФ от 11 марта 2010 г. N ВАС-482/10.
Суды усматривают несогласованность срока договора, если в нем указано и на необходимость его заключения после государственной регистрации, и на предельный срок заключения договора. В этом случае применяется правило абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Обоснование такой позиции состоит в том, что по смыслу ст. 190 ГК РФ указание на событие (государственная регистрация), зависящее от воли одной из сторон предварительного договора <15>, означает, что оно не может наступить неизбежно и потому не может рассматриваться как конкретный срок. Указание в договоре конкретной даты не делает срок определенным, так как стороны определили его как некий интервал, начинающийся с момента государственной регистрации и оканчивающийся конкретной датой. ——————————— <15> Под волей стороны в данном случае подразумевается обращение с заявлением в Росреестр.
С договорами аренды, заключаемыми до окончания строительства объекта недвижимости, связан вопрос о том, не нарушается ли передачей такого объекта в аренду, а следовательно, во владение и пользование арендатора запрет, установленный в ч. 5 ст. 9.5 КоАП. Речь идет о запрете на эксплуатацию объекта капитального строительства, если отсутствует разрешение на ввод его в эксплуатацию. Эта проблема одинаково актуальна независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на здание, строительство которого не завершено, или нет. Даже если права арендодателя подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности, это не изменяет качества объекта, не введенного в эксплуатацию. В соответствии с п. 10 ст. 1 ГсК РФ объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Порядок выдачи уполномоченными государственными органами разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрен положениями ст. 55 ГсК РФ. Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на граждан и юридических лиц в размере, установленном данным Кодексом. В силу ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов РФ об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Таким образом, законодательством РФ действия по эксплуатации здания до момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию расцениваются как противоправные, т. е. противоречащие требованиям закона. Однако гражданское законодательство не содержит прямого запрета на сдачу рассматриваемых объектов в аренду. Перечень объектов аренды не является закрытым. Согласно ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В отношении объектов незавершенного строительства данные ограничения в ГК РФ не установлены. В то же время передача в аренду предполагает использование имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, — в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды указанные в них цели нередко разнятся. В частности, могут содержаться общие формулировки, например «здание передается для коммерческой деятельности и используется в целях, которые не повлекут ухудшения состояния здания, не повредят или не помешают его нормальному функционированию», или указывается конкретный вид коммерческой деятельности арендатора. Во всех подобных случаях коммерческое использование означает эксплуатацию объекта незавершенного строительства без получения соответствующего разрешения. Заинтересованные лица иногда обращаются с исками (встречными исками в процессах о взыскании арендной платы) о признании таких договоров аренды ничтожными сделками. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку положения действующего законодательства РФ не устанавливают иного, рассматриваемые договоры в силу ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ и ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой. По такому пути идут некоторые суды <16>. ——————————— <16> См., например: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 09АП-11027/2008-ГК по делу N А40-13054/08-60-82.
Другую позицию занимают суды, признающие такие договоры действующими. Данный подход в настоящее время можно считать доминирующим. Он в большей степени отвечает интересам субъектов предпринимательской деятельности, которые испытывают потребность в заключении договоров, направленных на установление арендных отношений по поводу недостроенных (или достроенных, но не введенных в эксплуатацию) объектов недвижимости. Суды рассматривают подобные споры не на стадии заключения договоров, а значительно позже, в процессе их исполнения, поэтому стремятся обеспечить баланс интересов и защиту прав добросовестных участников этих отношений. Вместе с тем суды испытывают значительные затруднения при обосновании действительности подобных договоров. Противоречивость формулировок законодательства, его недостаточная четкость, а также пробелы наносят вред стабильности экономических отношений. Любые инвестиции связаны с риском, поэтому заинтересованность и активность инвесторов определяется прежде всего защитой вкладываемых средств как от коммерческих, так и некоммерческих рисков. Только наличие благоприятного инвестиционного климата, составляющими элементами которого является стабильное законодательство, определенный порядок разрешения инвестиционных споров, а также эффективная правовая защита, обеспечит привлечение инвестиций в экономику. Анализ действующих норм ГК РФ и сложившейся правоприменительной практики (в том числе судебной) свидетельствует о необходимости совершенствования норм о предварительных договорах и договорах купли-продажи и аренды объектов незавершенного строительства. Особую актуальность этот вопрос приобретает в свете разработки поправок к ГК РФ.
Библио графический список
Витрянский В. В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. N 1. Иголкина Н. Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. под ред. О. Ю. Шилохвоста. Вып. 8. М., 2004. С. 183. Кузьмина И. Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. / Под ред. Д. О. Тузова. М., 2008. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М., 2008. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2010. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
